Phan Thảo Vy

Cách phân biệt giấy phép xây dựng không thời hạn và có thời hạn

Cập nhật ngày 29/11/2025, lúc 08:07

21.042 lượt xem

Mục lục

Thế nào là giấy phép xây dựng có thời hạn?

Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.

Khi xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng khác, ai cũng mong muốn được cấp giấy phép xây dựng không xác định thời hạn. Tuy nhiên, trong một số trường hợp quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất thì chỉ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để xây dựng công trình nếu có đủ điều kiện.

Giấy phép xây dựng là loại giấy tờ pháp lý quan trọng cần có trước khi tiến hành xây sửa công trình nhà ở trong danh mục quy định (Ảnh minh họa: Nhà chữ L)

Nói cách khác, loại giấy phép này được cấp cho chủ đầu tư có đề nghị cấp giấy phép xây dựng trong khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất nếu có đủ điều kiện.

Lưu ý: Chủ đầu tư bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân.

Căn cứ pháp lý mới nhất: Khái niệm “giấy phép xây dựng có thời hạn” và điều kiện cấp hiện vẫn áp dụng theo Luật Xây dựng 2014 đã được sửa đổi 2020; thời hạn tồn tại công trình có thể được ghi ngay trong giấy phép và gắn với tiến độ quy hoạch.

Một mẫu giấy phép xây dựng có thời hạn đã được cấp phép

Thế nào là giấy phép xây dựng không thời hạn?

Giấy phép xây dựng không thời hạn không được định nghĩa theo quy định của pháp luật xây dựng. Thực chất, đây là cách gọi thông thường của các loại giấy phép mà nội dung giấy phép không bao gồm thông tin về thời hạn của giấy phép xây dựng.

Đây có thể là các loại giấy phép được ban hành theo mẫu tại Phụ lục II Nghị định 15/2021/NĐ-CP (trừ giấy phép xây dựng có thời hạn hoặc giấy phép di dời công trình) và có thể là:

Giấy phép xây dựng mới công trình không theo tuyến, công trình ngầm theo tuyến, công trình là tượng đài, tranh vẽ hoành tráng, nhà ở riêng lẻ…;
Giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo đối với các công trình được nêu trên;

Việc xác định thời hạn tồn tại của những loại giấy phép phải được tính toán theo quy định của pháp luật xây dựng về thời hạn khởi công xây dựng công trình, cụ thể:

Chủ đầu tư có nghĩa vụ, trách nhiệm thực hiện khởi công xây dựng công trình trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày cấp giấy phép xây dựng;
Trước thời hạn 12 tháng nêu trên, chủ đầu tư phải thực hiện gia hạn giấy phép xây dựng. Việc gia hạn được thực hiện tối đa 2 lần, mỗi lần không quá 12 tháng (tổng là 24 tháng);
Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn không xây dựng công trình thì phải xin cấp mới giấy phép xây dựng;

Lưu ý thực hành: Khi đã khởi công đúng hạn, giấy phép tiếp tục có giá trị cho đến khi thi công hoàn thành theo hồ sơ thiết kế được phê duyệt (không “hết hạn giữa chừng” chỉ vì quá 36 tháng), miễn là không vi phạm nội dung cấp phép.

>>> Xem thêm: Giấy phép xây dựng có thời hạn bao lâu?

Ngay cả khi giấy phép xây dựng không ghi thời hạn cụ thể thì chủ đầu tư cũng chỉ có thể sử dụng được trong thời gian tối đa là 36 tháng

Phân biệt giấy phép xây dựng có thời hạn và không thời hạn

Khác với giấy phép xây dựng không thời hạn, giấy phép xây dựng có thời hạn là một trong số những loại giấy phép xây dựng quy định tại khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng 2020.

Việc phân biệt hai loại giấy phép này có thể thông qua các tiêu chí như định nghĩa/cách hiểu, điều kiện cấp, mẫu sử dụng, chi tiết như sau:

Cách hiểu pháp lý

Có thời hạn: Là loại giấy phép được cấp trong khu vực đã có quy hoạch được phê duyệt nhưng chưa thực hiện, kèm thời hạn tồn tại công trình theo giấy phép.
“Không thời hạn” (cách gọi thông dụng): Không có định nghĩa trong luật; thực chất là giấy phép xây dựng thông thường không ghi thời hạn tồn tại công trình, nhưng vẫn phải khởi công trong 12 tháng, gia hạn tối đa 2 lần.

Điều kiện cấp

Có thời hạn: Đáp ứng điều kiện chung + điều kiện khu vực quy hoạch; hồ sơ theo Điều 95–97 Luật Xây dựng; có thể được thông báo gia hạn thời gian tồn tại nếu quy hoạch điều chỉnh kéo dài.
“Không thời hạn”: Đáp ứng điều kiện cấp phép tương ứng loại công trình theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP

Thời hạn/hiệu lực

Có thời hạn: Thời hạn tồn tại được ghi ngay trong giấy phép và gắn với kế hoạch quy hoạch.
“Không thời hạn”: Không ghi thời hạn tồn tại, nhưng bắt buộc khởi công trong 12 tháng; gia hạn tối đa 02 lần, mỗi lần 12 tháng.

Thẩm quyền

Từ 01/7/2025, theo Nghị định 140/2025/NĐ-CP, thẩm quyền cấp phép có điều chỉnh trong mô hình chính quyền địa phương 2 cấp ở một số địa phương; khi nộp hồ sơ nên kiểm tra hướng dẫn cụ thể của địa phương áp dụng.

>>> Xem thêm: Trường hợp xây nhà cấp 4 nào không cần xin giấy phép xây dựng?

Trên đây là giải đáp thắc mắc về phân biệt giấy phép xây dựng không thời hạn và giấy phép xây dựng có thời hạn. Mong rằng qua bài viết, gia chủ sẽ phân biệt rõ sự khác nhau giữa hai loại giấy phép này để quá trình xây sửa nhà diễn ra thuận lợi, suôn sẻ.

Những lưu ý quan trọng khi xin giấy phép xây dựng năm 2026 (bổ sung thông tin hữu ích)

Để quá trình xin giấy phép xây dựng – đặc biệt là giấy phép có thời hạn – diễn ra suôn sẻ trong năm 2026, gia chủ nên lưu ý thêm những điểm sau:

1. Kiểm tra cập nhật quy hoạch mới nhất năm 2026

Năm 2026 nhiều địa phương bắt đầu triển khai các quy hoạch theo Quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021–2030 và điều chỉnh quy hoạch phân khu tại đô thị loại I.
Do đó, trước khi xin phép xây dựng, cần:

Tra cứu bản đồ quy hoạch trên cổng thông tin điện tử địa phương

Liên hệ phòng Quản lý đô thị (quận/huyện) hoặc Văn phòng đăng ký đất đai

Kiểm tra xem khu vực lô đất của bạn có đang “treo” quy hoạch hay nằm trong vùng dự kiến thu hồi hay không

Điều này đặc biệt quan trọng với giấy phép xây dựng có thời hạn, vì thời hạn tồn tại công trình sẽ phụ thuộc vào tiến độ quy hoạch ghi nhận tại thời điểm cấp phép.