Giá nhà vượt xa khả năng chi trả: Thực trạng, nguyên nhân và giải pháp

Trong nhiều năm qua, cụm từ “giá nhà vượt xa khả năng chi trả” ngày càng trở thành mối quan tâm lớn đối với người dân đô thị. Khi thu nhập tăng chậm hơn nhiều so với giá bất động sản, giấc mơ an cư, đặc biệt với người trẻ, trở nên xa vời. Không chỉ chuyên gia, ngay cả độc giả cũng có nhiều góc nhìn, phân tích để lý giải câu chuyện này.

Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập – Khoảng cách ngày càng lớn

Tại Diễn đàn Bất động sản Nhà ở 2025, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực dẫn số liệu từ Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV: giá căn hộ trung bình đã tăng gấp ba trong vòng 10 năm – từ 25 triệu đồng/m² lên 75–80 triệu đồng/m². Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người tại đô thị chỉ tăng gấp đôi, từ 4–5 triệu đồng lên 8–10 triệu đồng/tháng.

Điều này khiến người trẻ phải mất tới 26–30 năm tích lũy để mua một căn hộ 2 phòng ngủ trị giá khoảng 5 tỷ đồng, nếu chỉ dành một phần ba thu nhập để trả nợ. Trong khi đó, ở nhiều quốc gia khác, thời gian này chỉ khoảng 15 năm.

Bất động sản khu trung tâm TP HCM, tháng 7/2025. Ảnh: Quỳnh Trần

Tâm lý đầu cơ, “lướt sóng” chiếm ưu thế trên thị trường

Theo khảo sát của Batdongsan, có tới 73% người mua bất động sản chỉ nắm giữ trong 1–5 năm, trong đó hơn một nửa chỉ giữ 1–3 năm. DKRA Group bổ sung rằng 70% giao dịch bất động sản hiện nay đến từ nhu cầu đầu tư – đầu cơ, chỉ 30% đến từ nhu cầu ở thực.

Nhóm đầu tư thường là người từ 35–45 tuổi, đã có nền tảng tài chính vững, trong khi nhóm mua để ở chủ yếu là người trẻ 25–34 tuổi. Họ phải vay ngân hàng, tìm kiếm sản phẩm “vừa túi tiền” nhưng nguồn cung lại rất khan hiếm.

Áp lực giá nhà tại các đô thị lớn

Dữ liệu 8 tháng đầu năm 2025 cho thấy giá nhà vẫn leo thang:

• TP HCM: căn hộ tăng 12–18%, trung bình hơn 80 triệu đồng/m².
• Bình Dương: giá tăng 8–10%, đạt khoảng 47 triệu đồng/m².

Đà tăng này khiến nhu cầu ở thực, đặc biệt của giới trẻ, càng khó được đáp ứng.

Bình luận từ độc giả: “Gốc rễ nằm ở nguồn cung và thủ tục pháp lý”

Không chỉ chuyên gia, nhiều độc giả cũng đưa ra nhận định thẳng thắn:

• “Cầu tăng nhưng cung chưa kịp đáp ứng thì giá tăng là hiển nhiên ngành nào cũng vậy, cần có những chính sách thông thoáng để các doanh nghiệp bất động sản bổ sung nguồn hàng ra thị trường.”
• “Giá nhà leo thang hiện nay không hẳn vì chủ đầu tư chỉ tập trung cao cấp, mà phần lớn do chi phí bị đội lên sau thời gian dài dự án vướng pháp lý. Khi mặt bằng giá đã thiết lập ở mức mới thì khó kéo xuống. Quan trọng là Nhà nước cần tháo gỡ nút thắt thủ tục và giảm lãi suất để doanh nghiệp có thêm dư địa triển khai dự án, thị trường mới hạ nhiệt được.”
• “Bên cạnh lý do chi phí đầu vào tăng nhanh – tiền đất, vật liệu, nhân công – thì nguyên nhân sâu xa vẫn là việc chậm cấp phép dự án khiến nguồn cung bị tắc nghẽn. Cầu tăng liên tục nhưng cung không đáp ứng kịp thì giá tăng nhanh. Muốn giải quyết căn cơ phải gỡ được bài toán nguồn cung.”
• “Lệch pha cung cầu thôi. Cứ cung khan hiếm mà cầu tăng cao là giá bị dội lên. Mua bán bất động sản bây giờ kẹt nhất là thủ tục pháp lý, quá cồng kềnh. Cần có sự linh động, tháo gỡ thì mới thông được nguồn cung.”

Những ý kiến này cho thấy người dân không chỉ lo ngại về mức giá, mà còn nhận thức rõ nguyên nhân hệ thống: từ thủ tục pháp lý phức tạp, chi phí đầu vào tăng cao cho tới sự mất cân đối cung – cầu.

Giải pháp để người trẻ tiếp cận nhà ở

Các chuyên gia cho rằng thị trường cần đồng thời nhiều giải pháp:

1. Kiểm soát giá và chi phí đầu vào: Cải cách thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng để giảm chi phí và tăng tính minh bạch.
2. Phát triển sản phẩm vừa túi tiền: Chủ đầu tư cần đa dạng hóa, tập trung vào phân khúc nhà ở thực, trung cấp.
3. Mở rộng đô thị vệ tinh: Đây là xu hướng tất yếu khi giá nhà tại trung tâm khó hạ nhiệt. Hiện đã có 18 dự án đô thị vệ tinh lớn với hơn 50.000 sản phẩm đang triển khai quanh TP HCM.
4. Chính sách tài chính hỗ trợ: Cần có gói vay ưu đãi, thời hạn dài cho người mua lần đầu để giảm gánh nặng trả nợ.

>>> Xem thêm: Giá xây nhà trọn gói 2025 (kèm ví dụ cụ thể) 

FAQ – Câu hỏi thường gặp của người mua trẻ về giá nhà và cơ hội an cư

1. Có nên mua nhà ở đô thị vệ tinh thay vì trung tâm?

Mua nhà tại đô thị vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Hưng Yên hay Bắc Ninh đang trở thành lựa chọn phổ biến. Lợi thế là giá mềm hơn, diện tích rộng rãi và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Tuy nhiên, người mua cần cân nhắc về thời gian di chuyển, chất lượng dịch vụ công (trường học, y tế, giải trí) và khả năng tăng giá trong dài hạn. Nếu công việc gắn bó với trung tâm, hãy tính toán kỹ chi phí đi lại. Ngược lại, nếu ưu tiên không gian sống thoáng, an toàn tài chính, thì đô thị vệ tinh là giải pháp hợp lý.

2. Vay ngân hàng mua nhà cần lưu ý gì?

• Tỷ lệ vay an toàn: chỉ nên vay tối đa 50–60% giá trị căn nhà để tránh áp lực trả nợ.
• Kỳ hạn vay: chọn kỳ hạn dài (15–20 năm) để giảm áp lực trả góp hàng tháng, nhưng cần tính đến lãi suất thực tế.
• Lãi suất: đa phần lãi suất ưu đãi chỉ cố định 6–24 tháng đầu, sau đó thả nổi. Người vay cần chuẩn bị phương án ứng phó khi lãi suất tăng.
• Chi phí ẩn: ngoài tiền gốc và lãi, còn có phí phạt trả nợ trước hạn, bảo hiểm khoản vay.

3. Thời điểm nào là phù hợp để mua nhà?

Không có “thời điểm vàng” chung cho tất cả. Nếu có nhu cầu ở thực và tài chính đủ khả năng trả góp ổn định, thì nên mua khi tìm được căn hộ phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả. Trì hoãn lâu có thể khiến chi phí mua nhà ngày càng cao hơn do giá bất động sản thường tăng nhanh hơn thu nhập.

4. Có nên chọn căn hộ cao cấp khi thu nhập còn hạn chế?

Căn hộ cao cấp thường phù hợp với nhóm đầu tư hoặc gia đình có nền tảng tài chính mạnh. Người trẻ, đặc biệt là mua nhà lần đầu, nên ưu tiên phân khúc trung cấp hoặc nhà ở vừa túi tiền, tránh đặt mình vào áp lực tài chính quá lớn, dẫn đến rủi ro trả nợ kéo dài.

5. Làm sao để nhận biết dự án có rủi ro pháp lý?

• Kiểm tra giấy tờ pháp lý: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.
• Xem xét tiến độ triển khai: dự án chậm nhiều năm thường gắn với vướng mắc pháp lý.
• Tham khảo đánh giá từ các kênh báo chí chính thống, cơ quan quản lý hoặc sàn giao dịch uy tín.
• Nếu có thể, nên nhờ luật sư hoặc chuyên gia pháp lý hỗ trợ kiểm tra trước khi ký hợp đồng.

Câu chuyện giá nhà vượt xa khả năng chi trả của người mua phản ánh thực tế khắc nghiệt: thu nhập không theo kịp giá bất động sản, dẫn đến thời gian tích lũy mua nhà ngày càng dài. Trong khi đó, thủ tục pháp lý chậm trễ, nguồn cung hạn chế và chi phí đầu vào tăng cao càng khiến thị trường nóng lên.

Để giải quyết, cần sự phối hợp của cả Nhà nước, chủ đầu tư và hệ thống tài chính. Đồng thời, việc tháo gỡ nút thắt thủ tục, tăng nguồn cung và phát triển đô thị vệ tinh sẽ là những bước đi căn cơ để kéo giấc mơ an cư của người Việt về gần hơn với thực tế.

Bạn nghĩ sao về vấn đề này? Hãy chia sẻ quan điểm của bạn dưới phần bình luận cùng cộng đồng Happynest nhé!

Tổng hợp từ Vnexpress

*Để lại thông tin trong box dưới đây, Happynest sẽ giúp bạn kết nối đơn vị thiết kế - thi công phù hợp và nhanh chóng nhất.