Shophouse là gì? Ưu điểm, hạn chế và xu hướng thiết kế shophouse 2025 - 2026

Shophouse hay còn gọi là nhà phố thương mại đang trở thành một trong những loại hình bất động sản được ưa chuộng tại các đô thị lớn ở Việt Nam. Với thiết kế “hai trong một” - vừa để ở vừa để kinh doanh, shophouse mang lại nhiều lợi thế về vị trí, công năng và tiềm năng sinh lời. Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm nổi bật, loại hình này cũng tồn tại không ít hạn chế và rủi ro mà người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng. 

Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ shophouse là gì, những điểm mạnh - yếu của loại hình bất động sản này, xu hướng thiết kế shophouse 2025 - 2026 cũng như gợi ý các mẫu shophouse đẹp đáng tham khảo.

Giới thiệu shophouse - nhà ở kết hợp kinh doanh

Shophouse, hay còn gọi là nhà phố thương mại, là một trong những loại hình bất động sản lai ghép được ưa chuộng nhất trong các khu đô thị hiện đại. Khái niệm này chỉ những căn nhà vừa phục vụ mục đích an cư vừa có thể kinh doanh sinh lời. Shophouse xuất hiện lần đầu tại Việt Nam từ khoảng năm 2005 - 2010, gắn liền với sự phát triển mạnh mẽ của các khu đô thị quy hoạch đồng bộ như Phú Mỹ Hưng (TP.HCM) hay Ciputra (Hà Nội).

Điểm đặc biệt của shophouse nằm ở thiết kế đa công năng: tầng trệt thường được bố trí không gian mở, thuận tiện làm cửa hàng, văn phòng hoặc quán cà phê; trong khi đó, các tầng trên dành cho nhu cầu sinh hoạt gia đình hoặc cho thuê dài hạn. Chính vì vậy, shophouse được ví như “một mũi tên trúng hai đích”, vừa đảm bảo chỗ ở tiện nghi, vừa mở ra cơ hội kinh doanh ngay tại nhà. 

Shophouse (nhà phố thương mại) là loại hình bất động sản kết hợp ở và kinh doanh, phổ biến từ năm 2005 tại Việt Nam, với tầng trệt làm cửa hàng và tầng trên dành cho sinh hoạt gia đình.

Có thể nói, shophouse chính là sản phẩm dung hòa giữa nhu cầu ở và nhu cầu thương mại trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng.

Đặc điểm kiến trúc và công năng của shophouse

Shophouse thường được xây dựng theo dãy liền kề, cao từ 2 - 4 tầng, với phong cách kiến trúc hiện đại, đồng bộ và tối ưu mặt tiền. Tầng trệt thường có chiều cao trần lớn (5 - 7m), dễ dàng cải tạo hoặc thiết kế thêm tầng lửng để tăng diện tích sử dụng. Nhờ mặt tiền rộng và vị trí tiếp giáp đường phố, tầng trệt rất thích hợp để kinh doanh các ngành hàng có lưu lượng khách lớn như café, nhà hàng, spa, hiệu thuốc, văn phòng giao dịch hoặc cửa hàng tiện lợi.

Các tầng trên được bố trí phòng khách, phòng bếp, phòng ngủ hoặc căn hộ mini cho thuê. Đây là điểm cộng giúp gia chủ vừa tận dụng được nguồn thu từ kinh doanh, vừa có không gian sinh hoạt riêng biệt, đảm bảo tính riêng tư. Vị trí của shophouse thường nằm tại trục đường chính, quảng trường, trung tâm thương mại hoặc cổng vào khu đô thị - nơi có mật độ dân cư và lưu lượng khách vãng lai cao. 

Shophouse thường cao 2–4 tầng, xây liền kề với mặt tiền rộng, tầng trệt trần cao thuận tiện kinh doanh, còn các tầng trên bố trí không gian ở hoặc cho thuê, vừa đảm bảo sinh hoạt riêng tư vừa khai thác lợi nhuận.

Nhờ sự kết hợp này, shophouse trở thành loại hình bất động sản đa dụng, cân bằng giữa mục đích ở và khai thác thương mại.

Ưu điểm khi đầu tư shophouse

Đầu tư vào shophouse mang lại nhiều lợi thế nổi bật:

• Vị trí đắc địa: Các shophouse thường tọa lạc tại khu vực trung tâm, tuyến đường huyết mạch hoặc ngay trong lòng các khu đô thị lớn, đảm bảo khả năng tiếp cận khách hàng và duy trì lưu lượng khách ổn định. Đây là yếu tố vàng trong đầu tư bất động sản thương mại.
• Công năng linh hoạt: Chủ sở hữu có thể sử dụng tầng trệt để kinh doanh, tầng trên để ở hoặc cho thuê, hoặc cho thuê toàn bộ căn nhà. Tính đa năng này giúp nhà đầu tư dễ dàng điều chỉnh kế hoạch khai thác tùy theo nhu cầu thị trường.
• Tiềm năng sinh lời hấp dẫn: Theo nhiều báo cáo bất động sản, tỷ suất cho thuê shophouse có thể dao động từ 8 - 12%/năm nếu sở hữu vị trí đẹp, cư dân đông và ngành hàng phù hợp. Đây là mức lợi nhuận cao hơn so với nhiều phân khúc khác, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu bán lẻ và dịch vụ gia tăng tại các đô thị.
• Hưởng lợi từ hệ sinh thái dự án: Shophouse trong khu đô thị được thừa hưởng đầy đủ hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ như bãi đỗ xe, công viên, trung tâm thương mại, an ninh 24/7. Yếu tố này không chỉ nâng cao chất lượng sống của gia chủ mà còn gia tăng giá trị kinh doanh nhờ môi trường hiện đại, văn minh.

Shophouse sở hữu vị trí đắc địa, công năng linh hoạt, tiềm năng sinh lời cao 8–12%/năm và được hưởng trọn hệ sinh thái tiện ích khu đô thị, nên là kênh đầu tư hấp dẫn và bền vững. (Ảnh: Shophouse dạng nhà ống) 

Với những lợi thế trên, shophouse trở thành lựa chọn được nhiều nhà đầu tư ưu tiên khi muốn kết hợp nhu cầu an cư và khai thác lợi nhuận lâu dài.

Hạn chế và những điều cần lưu ý khi mua shophouse

Dù shophouse được đánh giá là loại hình bất động sản hấp dẫn, song thực tế đầu tư lại tồn tại nhiều hạn chế và rủi ro mà người mua cần đặc biệt lưu ý. Việc hiểu rõ những điểm yếu này giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt, hạn chế tình trạng “tiền mất tật mang”.

• Vấn đề pháp lý và thời hạn sử dụng: Đây là yếu tố quan trọng nhất cần xem xét trước khi xuống tiền mua shophouse. Nếu shophouse được xây dựng trên đất ở, người mua sẽ được cấp sổ hồng với quyền sở hữu lâu dài. Tuy nhiên, nếu nằm trong khối đế chung cư hoặc thuộc loại đất thương mại - dịch vụ, thời hạn sử dụng thường chỉ 50 năm hoặc theo thời hạn dự án. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thanh khoản và khả năng sinh lời lâu dài. Các chuyên gia bất động sản thường khuyến nghị khách hàng kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, giấy chứng nhận quyền sở hữu và quy hoạch dự án trước khi ký hợp đồng. Nói cách khác, pháp lý chính là “chìa khóa an toàn” khi đầu tư shophouse.
• Giá bán và chi phí vận hành cao: Shophouse thường có giá cao hơn đáng kể so với căn hộ hoặc nhà phố thông thường trong cùng khu vực. Ngoài chi phí mua ban đầu, chủ sở hữu còn phải chi trả phí quản lý, phí bảo trì, chi phí điện nước kinh doanh, trang trí nội thất, quảng cáo và đáp ứng các tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy. Điều này khiến tổng vốn đầu tư ban đầu rất lớn, đòi hỏi nhà đầu tư phải có tiềm lực tài chính ổn định và chiến lược khai thác hiệu quả. Nếu không tính toán kỹ, lợi nhuận thu về có thể không đủ bù đắp chi phí vận hành.
• Rủi ro thanh khoản và tỷ lệ lấp đầy: Dù được xem là sản phẩm có tiềm năng sinh lời cao, nhưng trên thực tế không ít dự án shophouse rơi vào tình trạng ế khách, bỏ trống nhiều năm liền. Nguyên nhân có thể đến từ mật độ cư dân thấp, lưu lượng khách vãng lai ít hoặc quy hoạch khu đô thị chưa hoàn thiện. Trong trường hợp cần bán lại, nhà đầu tư có thể phải chấp nhận hạ giá sâu để tìm được người mua. Đây là rủi ro thường gặp và cũng là điểm trừ lớn nhất khi đầu tư shophouse. Khả năng khai thác thực tế luôn quan trọng hơn những lời hứa hẹn về lợi nhuận từ chủ đầu tư.
• Quy định ràng buộc khi kinh doanh: Một số dự án shophouse áp dụng quy chế vận hành khắt khe, chẳng hạn như giới hạn ngành nghề được phép kinh doanh, quy định về giờ mở cửa, yêu cầu nghiêm ngặt về biển hiệu, thiết kế mặt tiền hoặc chỗ đỗ xe. Ngoài ra, các tiêu chuẩn an toàn PCCC ngày càng được siết chặt, buộc nhà đầu tư phải bỏ thêm chi phí để nâng cấp hệ thống. Điều này khiến shophouse không phải “miếng bánh dễ ăn”, mà là sản phẩm đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng từ pháp lý đến vận hành.

Shophouse tuy tiềm năng nhưng tiềm ẩn rủi ro về pháp lý – thời hạn sử dụng, giá và chi phí vận hành cao, nguy cơ thanh khoản thấp, cùng nhiều quy định kinh doanh ràng buộc, đòi hỏi nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng.

Xu hướng thiết kế shophouse 2025 - 2026

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng và nhu cầu tiêu dùng ngày càng thay đổi, xu hướng thiết kế shophouse trong giai đoạn 2025 - 2026 đã có nhiều điểm mới đáng chú ý:

• Thiết kế xanh, mở và bền vững: Các kiến trúc sư ưu tiên không gian xanh, giếng trời và mảng kính lớn để tận dụng ánh sáng tự nhiên. Giải pháp này không chỉ tạo cảm giác thoáng đãng mà còn tiết kiệm năng lượng, phù hợp xu hướng phát triển đô thị bền vững.
• Mặt tiền linh hoạt, dễ nhận diện: Thiết kế mặt đứng shophouse ngày càng chú trọng yếu tố thương hiệu, cho phép tích hợp biển hiệu, bảng quảng cáo bắt mắt, giúp cửa hàng nổi bật giữa dãy phố thương mại.
• Công năng đa dạng và mô hình dual-key: Nhiều dự án áp dụng giải pháp chia đôi công năng - một phần để ở, một phần để kinh doanh. Cách bố trí này giúp tối ưu hiệu quả khai thác, phù hợp với gia đình trẻ muốn vừa sinh sống vừa tạo thêm nguồn thu nhập.
• Kết hợp online - offline: Shophouse hiện đại được thiết kế tích hợp khu vực giao - nhận hàng, có chỗ dừng xe nhanh để phục vụ thương mại điện tử. Đây là giải pháp thích ứng với xu thế bán lẻ O2O (Online to Offline) đang phát triển mạnh tại Việt Nam.

Xu hướng shophouse 2025 – 2026 tập trung vào thiết kế xanh bền vững, mặt tiền linh hoạt dễ nhận diện. (Ảnh: Thiết kế mở và dành 3 tầng để cho thuê) 

Mô hình dual-key kết hợp ở và kinh doanh, cùng không gian tích hợp cho thương mại điện tử O2O. (Ảnh: Cải tạo căn shophouse mang phong cách Japandi nhẹ nhàng, thanh lịch tại Hà Nội) 

Xu hướng thiết kế mới cho thấy shophouse đang không ngừng biến đổi để đáp ứng nhu cầu của cả nhà đầu tư lẫn người tiêu dùng trong bối cảnh thị trường bất động sản cạnh tranh gay gắt.

FAQs - Những câu hỏi thường gặp về shophouse

Shophouse có phải là bất động sản cao cấp?

Không. Shophouse không được pháp luật định nghĩa là bất động sản cao cấp. Giá trị của shophouse phụ thuộc vào vị trí, chất lượng xây dựng và hiệu quả kinh doanh.

Shophouse và nhà phố thương mại khác gì nhau?

Hai khái niệm này thường được sử dụng đồng nghĩa. Tuy nhiên, một số tài liệu phân biệt: shophouse liền thổ (đất ở, lâu dài) và shophouse khối đế (đất thương mại, thời hạn 50 năm).

Shophouse có sổ đỏ/sổ hồng riêng không?

Có. Đây là điều kiện bắt buộc để giao dịch. Thời hạn sở hữu sẽ ghi rõ là lâu dài hay có thời hạn theo dự án.

Tỷ suất cho thuê shophouse là bao nhiêu?

Tùy vị trí và ngành nghề, mức lợi nhuận có thể đạt 8-12%/năm. Tuy nhiên, cũng có rủi ro trống khách thuê trong thời kỳ kinh tế khó khăn.

Nên chọn shophouse khối đế hay liền thổ?

Khối đế thuận tiện khai thác dòng khách cư dân nhưng thời hạn thường ngắn. Liền thổ linh hoạt cải tạo, có thể sở hữu lâu dài nhưng giá cao hơn.

Shophouse là loại hình bất động sản kết hợp nhà ở và thương mại, vừa mang đến cơ hội kinh doanh, vừa đảm bảo chỗ ở. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần xem xét kỹ pháp lý, chi phí vận hành và tiềm năng khai thác thực tế trước khi xuống tiền. Xu hướng shophouse 2025 - 2026 cho thấy sự bùng nổ thiết kế xanh, trải nghiệm đa dạng và khai thác linh hoạt, hứa hẹn tiếp tục là phân khúc đáng chú ý tại các đô thị Việt Nam.

Tổng hợp

*Để lại thông tin trong box dưới đây, Happynest sẽ giúp bạn kết nối đơn vị thiết kế - thi công phù hợp và nhanh chóng nhất.