Townhouse là gì? So sánh với shophouse và ưu nhược điểm

Townhouse – hay còn gọi là nhà phố liền kề – là loại hình nhà ở thấp tầng phổ biến trong các khu đô thị mới tại Việt Nam. Tuy nhiên, khái niệm này thường bị nhầm lẫn với shophouse hoặc biệt thự song lập. Bài viết sẽ giúp bạn hiểu rõ định nghĩa townhouse, đặc điểm thiết kế, so sánh với shophouse và phân tích ưu – nhược điểm để dễ dàng lựa chọn khi mua nhà.

Khái niệm townhouse

Townhouse vốn là thuật ngữ xuất phát từ thị trường bất động sản quốc tế, chỉ những ngôi nhà ở thấp tầng được xây dựng liền kề thành dãy trong cùng một khu quy hoạch. Tại Việt Nam, townhouse thường được hiểu theo hai cách:

• Cách hiểu phổ biến: townhouse đồng nghĩa với nhà phố liền kề trong các dự án đô thị. Đây là dạng nhà ở riêng lẻ, xây dựng theo hàng, có kiến trúc đồng bộ, sở hữu riêng và ưu tiên cho mục đích ở.
• Cách hiểu khác (một số chủ đầu tư áp dụng): townhouse được đồng nhất với biệt thự song lập, tức nhà có ba mặt thoáng và chung tường với căn bên cạnh, gần giống với “semi-detached house” trên thế giới.

Trong pháp lý Việt Nam, khái niệm chính thức là “nhà ở liên kế/nhà liền kề” theo TCVN 9411:2012, còn “townhouse” chủ yếu mang tính thương mại và truyền thông.

Townhouse là tên gọi mang tính thị trường, thường đồng nghĩa với nhà liền kề trong các dự án đô thị

>>> Xem thêm: Biệt thự đơn lập: Định nghĩa, đặc điểm và xu hướng xây dựng 2025 

Đặc điểm thiết kế của townhouse

Townhouse tại Việt Nam thường được xây dựng trên các lô đất có kích thước tiêu chuẩn, phổ biến nhất là 5×20 m hoặc 5×22 - 25 m. Đây được coi là “khuôn vàng” giúp tối ưu công năng sử dụng, phù hợp cho gia đình từ 2 - 3 thế hệ.

Về công năng, townhouse thường có từ 2 - 4 tầng, bố trí linh hoạt:

• Tầng 1: phòng khách, bếp - ăn, gara hoặc sân trước.
• Các tầng trên: 3 - 4 phòng ngủ, phòng sinh hoạt chung, có thể thêm sân thượng hoặc tum.
• Giếng trời và ban công thường được sử dụng để lấy sáng, tạo sự thông thoáng.

Không gian sinh hoạt chính như phòng khách thường dao động 15 - 25 m², vừa đủ cho nhu cầu sinh hoạt gia đình nhưng vẫn đảm bảo tiết kiệm diện tích đất.

Townhouse thiết kế theo lô đất chuẩn 5×20 m, cao 2 - 4 tầng, tối ưu cho nhu cầu ở lâu dài của gia đình nhiều thế hệ

Sự khác biệt giữa townhouse và shophouse

Mặc dù cùng thuộc nhóm bất động sản thấp tầng, townhouse và shophouse lại hướng đến những mục đích sử dụng và nhóm khách hàng khác nhau:

1. Về mục đích sử dụng

• Townhouse chủ yếu phục vụ nhu cầu an cư. Các căn townhouse được thiết kế cho sinh hoạt gia đình, mang đến sự riêng tư và ổn định lâu dài. Gia chủ có thể tận dụng một phần diện tích làm văn phòng nhỏ hoặc không gian kinh doanh tại gia, nhưng điều này không phải là mục đích chính của loại hình này.
• Shophouse lại nhấn mạnh yếu tố thương mại - kinh doanh. Tầng trệt thường có trần cao, mặt tiền rộng, thuận tiện cho việc bày trí cửa hàng, gắn biển hiệu, đón khách trực tiếp từ đường phố. Điều này giúp shophouse trở thành lựa chọn yêu thích của nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận cho thuê hoặc kinh doanh tại chỗ.

2. Về vị trí dự án

• Townhouse thường nằm trong nội khu của các khu đô thị hoặc dãy phố quy hoạch, tiếp giáp đường nội bộ và ưu tiên tính an toàn, yên tĩnh cho sinh hoạt gia đình.
• Shophouse được bố trí tại trục đường lớn, khu vực đông dân cư hoặc chân đế chung cư, nhằm đón dòng khách hàng thường xuyên. Vị trí quyết định trực tiếp đến khả năng khai thác thương mại của shophouse, trong khi townhouse chỉ cần hạ tầng nội khu đồng bộ.

>>> Xem thêm: Biệt thự song lập là gì? Phân tích chuyên sâu kiến trúc - giá trị thị trường - tiềm năng đầu tư 

3. Về pháp lý và quyền sở hữu

• Townhouse đa phần được cấp sổ đỏ lâu dài như nhà liền kề, giúp gia chủ yên tâm về pháp lý.
• Shophouse có hai loại: shophouse liền thổ (sở hữu lâu dài) và shophouse khối đế chung cư (nhiều dự án chỉ cấp quyền sử dụng 50 năm). Đây là điểm khác biệt quan trọng ảnh hưởng đến tính thanh khoản và giá trị đầu tư.

4. Về giá trị thương mại và thanh khoản

• Townhouse tập trung giá trị ở an cư lâu dài, giá trị ổn định và ít phụ thuộc vào thị trường cho thuê.
• Shophouse có giá bán cao, song khả năng sinh lời lại biến động mạnh theo vị trí. Những shophouse ở trục đường ít khách qua lại có thể gặp khó khăn trong khai thác thương mại, làm giảm hiệu quả đầu tư.

Nếu townhouse là lựa chọn dành cho nhu cầu an cư ổn định, thì shophouse hướng đến mục tiêu kinh doanh và đầu tư sinh lời. (Ảnh: Tropical Townhouse)

Ưu điểm và hạn chế của townhouse trong đô thị

Ưu điểm

• Không gian sống riêng tư và ổn định: Townhouse thường có nhiều tầng, đủ công năng cho gia đình nhiều thế hệ sinh sống. Đây là lựa chọn thay thế tốt cho căn hộ khi gia chủ muốn sở hữu đất và không gian riêng biệt.
• Sở hữu đất lâu dài: Khác với nhiều sản phẩm thương mại có thời hạn, townhouse thường đi kèm sổ đỏ lâu dài, mang đến sự yên tâm và giá trị truyền đời.
• Linh hoạt công năng: Gia chủ có thể tùy biến thành không gian ở kết hợp văn phòng, bố trí sân vườn nhỏ, hoặc mở rộng thêm phòng tùy nhu cầu.
• Chi phí vận hành hợp lý: Phí quản lý và vận hành của townhouse thường thấp hơn so với căn hộ chung cư cao tầng, giúp tiết kiệm chi phí lâu dài.

Hạn chế

• Mặt tiền hẹp: Với kích thước phổ biến 5 m, townhouse hạn chế về không gian trưng bày hoặc đỗ xe, đặc biệt tại những khu đô thị có hạ tầng nội bộ chật hẹp.
• Giá thành cao: Tại TP.HCM, giá nhà liền thổ và townhouse hiện dao động từ 300 - 480 triệu đồng/m², trong khi tại Hà Nội, nhiều dự án townhouse có giá từ 20 - 30 tỉ đồng/căn. Đây là rào cản lớn với nhóm khách hàng tài chính trung bình.
• Phụ thuộc hạ tầng khu đô thị: Nếu khu vực không được đầu tư đồng bộ về giao thông, tiện ích, townhouse có thể giảm sức hút và thanh khoản.

Townhouse là sản phẩm an cư lý tưởng nhưng chi phí sở hữu cao và mặt tiền hạn chế là những điểm yếu cần cân nhắc. (Ảnh: D2 Town House)

Xu hướng townhouse tại Việt Nam

Trong vài năm gần đây, thị trường townhouse tại Việt Nam đã có những chuyển biến rõ rệt:

• Nhu cầu an cư vẫn chiếm ưu thế: Phần lớn giao dịch townhouse đến từ nhóm khách hàng mua để ở, đặc biệt là những gia đình trung lưu và thượng lưu tìm kiếm không gian riêng tư, ổn định, thay vì chỉ đầu tư lướt sóng.
• Dịch chuyển ra vùng ven: Do quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, townhouse phát triển mạnh ở các vùng ven và các đại đô thị mới. Ở Hà Nội, có thể kể đến Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng; còn tại TP.HCM, townhouse xuất hiện nhiều tại Nhà Bè, Bình Chánh, Nhơn Trạch.
• Thanh khoản chọn lọc: Thị trường townhouse biến động theo chu kỳ. Những dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng tốt và kết nối giao thông thuận lợi luôn giữ giá trị, trong khi các dự án hạ tầng yếu dễ gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng.

Xu hướng townhouse tại Việt Nam gắn liền với nhu cầu an cư, phát triển mạnh ở vùng ven và duy trì sức hút ở những dự án có pháp lý - hạ tầng rõ ràng. (Ảnh: Townhouse XMHA)

FAQs - Những câu hỏi thường gặp

Townhouse có giống nhà liền kề không?

Có. Về pháp lý, townhouse chính là nhà liền kề, nhưng một số chủ đầu tư gọi theo nghĩa khác (song lập).

Townhouse khác shophouse ở điểm nào?

Townhouse ưu tiên để ở, shophouse kết hợp ở và kinh doanh.

Giá townhouse bao nhiêu?

Tại TP.HCM, giá dao động 300 - 480 triệu đồng/m². Ở Hà Nội, townhouse thường từ 20 - 30 tỷ đồng/căn tại các khu đô thị lớn.

Townhouse có sổ đỏ lâu dài không?

Nếu là nhà liền kề trong dự án đất ở đô thị, thường có sổ lâu dài. Riêng shophouse khối đế nhiều dự án chỉ sở hữu có thời hạn.

Kích thước townhouse phổ biến là bao nhiêu?

Phổ biến nhất là 5×20 m, ngoài ra có 5×22 - 25 m, phù hợp cho gia đình nhiều thế hệ.

>>> Xem thêm: Nhà công vụ là gì? Quy định, đối tượng, ưu nhược điểm theo Luật Nhà ở 2023 

Townhouse là loại hình nhà ở liền kề trong các khu đô thị, phù hợp cho những gia đình cần không gian riêng tư, lâu dài và ổn định. Trong khi đó, shophouse lại thiên về đầu tư và kinh doanh. Trước khi mua, người mua cần xác định rõ mục tiêu an cư hay đầu tư để chọn loại hình phù hợp, đồng thời kiểm tra kỹ pháp lý, quy hoạch và hạ tầng dự án.

Tổng hợp

*Để lại thông tin trong box dưới đây, Happynest sẽ giúp bạn kết nối đơn vị thiết kế - thi công phù hợp và nhanh chóng nhất.