Sổ đỏ đang thế chấp có được quyền mua bán đất?

Chuyển nhượng đất đang thế chấp có được không? Cần phải đảm bảo những điều kiện gì và thủ tục ra sao, mời bạn đọc cùng tham khảo bài viết dưới đây.

Câu hỏi tình huống: “Chúng tôi muốn nhận chuyển nhượng thửa đất ở của gia đình hàng xóm thì họ chuẩn bị di cư sang nước ngoài. Tuy nhiên, sổ đỏ của thửa đất hiện đang thế chấp ở ngân hàng, khoảng 4 tháng nữa thì mới hết thời hạn vay.

Xin hỏi, nếu đất đang thế chấp tại ngân hàng thì có được quyền mua bán, chuyển nhượng không?

Điều kiện, thủ tục ra sao?”

Chào bạn, với vấn đề được chuyển nhượng đất đang thế chấp không mà bạn quan tâm, chúng tôi giải đáp như sau:

• Được phép chuyển nhượng đất đang thế chấp không?

Trước hết, bạn vẫn có thể chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng đất đang thế chấp tại ngân hàng nếu thỏa mãn đồng thời các điều kiện như: Thỏa mãn các yêu cầu tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, được ngân hàng đồng ý, tiến hành mua bán và đăng ký biến động theo quy định.

Cụ thể các điều kiện để được chuyển nhượng như sau:

Thứ nhất, thỏa mãn các yêu cầu chuyển nhượng tại Điều 188 Luật Đất đai 2013

Theo đó, tại thời điểm chuyển nhượng, thửa đất phải đáp ứng các yêu cầu:

- Đã được cấp giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng đất;

- Thuộc trường hợp được chuyển nhượng đất, không có tranh chấp, không bị khiếu nại/khiếu kiện;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Thỏa mãn điều kiện được nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng cũng không thuộc trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng theo Điều 191, Điều 192, Điều 193 Luật Đất đai;

- Phải đăng ký sang tên/đăng ký biến động theo quy định của pháp luật hiện hành;

Thứ hai, được ngân hàng (bên nhận chuyển nhượng) đồng ý theo khoản 4, khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015

Tại đây, bên thế chấp (bên bán cho bạn) phải thực hiện giải chấp sau khi đã được ngân hàng đồng ý nếu thuộc một trong những trường hợp sau đây:

- Đã có tài sản thế chấp thay thế tài sản là nhà đất đang thế chấp;

- Chịu chấp nhận việc tất toán, thanh lý hợp đồng vay, hợp đồng thế chấp trước thời hạn với khoản phạt tương ứng về việc chấm dứt hợp đồng quá hạn theo quy định tại hợp đồng;

Thứ ba, tiến hành thủ tục mua bán, chuyển nhượng, sang tên theo trình tự luật định

Sau khi đã thỏa mãn các điều kiện thứ nhất, thứ hai, các bên trong giao dịch được quyền tiến hành mua bán, chuyển nhượng theo trình tự như sau:

- Ký kết hợp đồng;

- Sang tên và nhận kết quả;

Đối chiếu với trường hợp của bạn, có thể có cách cách xử lý như sau:

- Cách 1: Mua đất và nhà ở sau khi đã giải chấp khi thỏa mãn các điều kiện mà chúng tôi nêu trên, đặc biệt là điều kiện thứ nhất và thứ hai;

- Cách 2: Đợi đến khi hết thời hạn của hợp đồng vay và hợp đồng thế chấp thì yêu cầu bên bán giải chấp trước khi tiến hành mua bán, chuyển nhượng;

Như vậy, điều kiện cơ bản để chuyển nhượng đất đang thế chấp là được ngân hàng đồng ý và bên bán đã tiến hành giải chấp.

Các bên trong giao dịch thực hiện mua bán, sang tên theo các bước như chúng tôi trình bày ở phần dưới đây.

Vẫn có thể chuyển nhượng đất đang thế chấp nếu được cho phép 

• Thủ tục chuyển nhượng đất đang thế chấp như thế nào?

Trường hợp bạn mong muốn chuyển nhượng đất đang thế chấp thì trình tự thực hiện cơ bản được tiến hành như sau: Giải chấp, ký kết hợp đồng, hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nhận kết quả.

Có 4 bước tiến hành thủ tục chuyển nhượng đất đang thế chấp 

Bước 1: Giải chấp 

Đây là bước mà bên thế chấp/bên bán phải thỏa mãn điều kiện thứ nhất, thứ hai mà chúng tôi đã nêu ở trên;

Việc giải chấp sổ đỏ được thực hiện tại cơ quan tiến hành đăng ký thế chấp (văn phòng đăng ký đất đai/chi nhánh);

Bước 2: Ký kết hợp đồng

- Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng được thực hiện sau khi bên bán đã giải chấp sổ đỏ;

- Hợp đồng này phải được ký có công chứng hoặc chứng thực (khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai), trừ trường hợp một trong hai bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản;

- Văn phòng công chứng/phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất là những cơ quan có thẩm quyền công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

Bước 3: Đăng ký biến động/sang tên giấy chứng nhận

- Đây là bước tiếp theo sau khi đã ký kết hợp đồng;

- Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết yêu cầu sang tên giấy chứng nhận là văn phòng đăng ký đất đai/hoặc chi nhánh, tùy thuộc các bên giao dịch là cá nhân, tổ chức;

- Các bên có nghĩa vụ chuẩn bị và nộp hồ sơ sang tên trong khoảng thời gian không quá 30 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng;

- Hồ sơ sang tên bao gồm:

+ Hợp đồng;

+ Sổ đỏ/giấy chứng nhận;

+ Tờ đơn đăng ký biến động, mẫu 09/ĐK ban hành tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT;

+ Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được điền đầy đủ theo mẫu ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC;

Bước 4: Nộp thuế phí và nhận sổ đỏ đã sang tên

- Người có nghĩa vụ đóng nộp các khoản thuế phí thực hiện đóng nộp đầy đủ các khoản chi phí theo thông báo và nộp biên lai/hóa đơn chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ sang tên ban đầu;

- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trả kết quả là sổ đỏ đã sang tên/hoặc cấp mới theo thời hạn được ghi nhận trong phiếu hẹn sau khi gười có nghĩa vụ đã nộp đầy đủ các khoản chi phí;

Kết luận, một trong những điều kiện tiên quyết để chuyển nhượng đất đang thế chấp là bên nhận thế chấp phải đồng ý.

Sự đồng ý thể hiện ở việc sổ đỏ đã được giải chấp theo quy định pháp luật.

Các bước thực hiện mua bán, chuyển nhượng đất đang thế chấp tại ngân hàng được chúng tôi giải đáp chi tiết ở trên.

Căn cứ vào tình hình thực tế của mình, bạn lựa chọn phương án xử lý phù hợp.

Nguồn: hieuluat.vn