Luật mới có hiệu lực: 6 trường hợp người dân phải làm lại Sổ đỏ, không được chọn

Từ năm 2026, cùng với việc Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, nhiều trường hợp trước đây chỉ cần xác nhận biến động trên Sổ đỏ cũ thì nay buộc phải thu hồi và cấp mới. Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã quy định rõ 6 tình huống bắt buộc phải làm lại Sổ đỏ, người dân cần nắm chắc để tránh vướng mắc khi giao dịch, sang nhượng hoặc hoàn thiện hồ sơ pháp lý về nhà đất.

6 trường hợp cần phải làm lại Sổ đỏ từ năm 2026

Theo Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, việc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) không còn mang tính lựa chọn mà trở thành bắt buộc trong các trường hợp sau:

Hợp thửa hoặc tách thửa đất

Khi người sử dụng đất thực hiện hợp nhiều thửa thành một thửa mới hoặc tách một thửa thành nhiều thửa, diện tích và ranh giới đất thay đổi hoàn toàn so với thông tin ghi trên sổ cũ. Trong trường hợp này, cơ quan đăng ký đất đai sẽ thu hồi Giấy chứng nhận cũ và cấp sổ mới tương ứng với thửa đất sau điều chỉnh.

Cơ quan đăng ký đất đai thu hồi sổ cũ và cấp sổ mới trong trường hợp người sử dụng đất tách thửa hoặc hợp thửa

Thay đổi toàn bộ thông tin thửa đất do đo đạc lại

Các trường hợp đo đạc lại đất dẫn đến thay đổi toàn bộ thông tin về diện tích, hình thể thửa đất hoặc xác định lại diện tích đất ở theo quy định mới của Luật Đất đai 2024 đều thuộc diện bắt buộc cấp mới Sổ đỏ.

Người sử dụng đất phải làm lại sổ đỏ trong trường hợp thay đổi toàn bộ thông tin

Người thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư hạ tầng

Đối với các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, khi tổ chức, cá nhân thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất, việc cấp Giấy chứng nhận mới là cần thiết để xác lập quyền pháp lý độc lập, rõ ràng cho bên thuê.

Thuê, thuê lại đất trong dự án hạ tầng thuộc trường hợp bắt buộc cấp mới Giấy chứng nhận theo quy định

Điều chỉnh quy hoạch chi tiết tại dự án có sử dụng đất

Trường hợp dự án đầu tư có điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết hoặc chủ đầu tư thực hiện tách thửa và đề nghị cấp sổ theo quy hoạch mới, cơ quan quản lý đất đai sẽ thực hiện thủ tục cấp mới Giấy chứng nhận cho từng thửa đất phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt.

Dự án điều chỉnh quy hoạch chi tiết sẽ được cấp mới Sổ đỏ theo phương án quy hoạch đã phê duyệt

Bổ sung tài sản gắn liền với đất

Nếu trước đây Sổ đỏ chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất, nay người sử dụng đất có nhu cầu bổ sung quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng trên đất, thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận mới để thể hiện đầy đủ cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản.

Bổ sung nhà ở, công trình gắn liền với đất là trường hợp phải cấp mới Giấy chứng nhận để ghi nhận đầy đủ quyền sở hữu

Giấy chứng nhận đã hết chỗ trống để xác nhận biến động

Khi Sổ đỏ đã sử dụng hết các dòng trống để ghi nhận biến động, thay vì cấp thêm trang phụ như trước, cơ quan đăng ký đất đai sẽ tiến hành cấp đổi sang phôi sổ mới nhằm đảm bảo tính thống nhất và thuận tiện trong quản lý hồ sơ.

Sổ đỏ hết chỗ ghi nhận biến động được cấp đổi phôi sổ mới để quản lý hồ sơ thuận tiện hơn

>>> Xem thêm: Cấp sổ đỏ tại xã: Những thủ tục mới áp dụng từ 1/7/2025

Hướng xử lý cấp đổi Sổ đỏ do sai lệch diện tích thực tế ở Hà Nội

Sai lệch giữa diện tích ghi trên Sổ đỏ và diện tích sử dụng thực tế là tình trạng khá phổ biến, đặc biệt với các thửa đất được cấp giấy từ nhiều năm trước.

Theo hướng dẫn của UBND TP. Hà Nội, việc xử lý các trường hợp này cần căn cứ khoản 6 và khoản 7 Điều 141 Luật Đất đai 2024, quy định về việc xác định lại diện tích đất ở đối với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 1/7/2004.

Trong trường hợp người sử dụng đất đã từng chuyển nhượng một phần diện tích nhưng chưa cập nhật vào hồ sơ địa chính, khi xác định lại diện tích đất ở sẽ trừ phần diện tích đã chuyển quyền hợp pháp. Phần đất thuộc quyền sử dụng của người nhận chuyển nhượng sẽ không được tính lại cho người chuyển nhượng ban đầu.

Đối với các trường hợp không phát sinh tranh chấp, cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền sẽ thực hiện thủ tục hành chính cấp đổi Sổ đỏ, không bắt buộc người dân phải khởi kiện ra tòa án. Người sử dụng đất cần liên hệ trực tiếp với chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể về hồ sơ và trình tự thực hiện.

Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội quy định rõ quy trình cấp đổi sổ đỏ trong trường hợp sai lệch diện tích thực tế

Chỉ còn giấy tờ photo về nhà đất, người dân có được cấp lại Sổ đỏ hay không?

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, việc cấp Giấy chứng nhận không chỉ căn cứ vào Sổ đỏ gốc mà còn dựa trên quá trình sử dụng đất ổn định, hồ sơ địa chính và các loại giấy tờ hợp lệ theo quy định tại các Điều 137 - 141.

Trong trường hợp người dân chỉ còn giấy tờ photo, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét toàn diện hồ sơ quản lý đất đai tại địa phương, thời điểm sử dụng đất, nguồn gốc đất và các văn bản pháp lý liên quan. Việc có được cấp lại Sổ đỏ hay không sẽ phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể và quy định chi tiết do UBND cấp tỉnh ban hành.

Người dân nên chủ động liên hệ cơ quan đăng ký đất đai để được rà soát hồ sơ và hướng dẫn phương án xử lý phù hợp.

Trong trường hợp chỉ còn giấy tờ photo về nhà đất, người dân nên chủ động liên hệ với cơ quan đăng ký đất đai để có phương án xử lý phù hợp

Trình tự, thủ tục cần biết khi đăng ký cấp Sổ đỏ

Khi thực hiện thủ tục đăng ký cấp mới hoặc cấp đổi Sổ đỏ, người dân cần lưu ý các bước cơ bản sau:

• Chuẩn bị hồ sơ theo từng loại thủ tục cụ thể (cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại).

• Nộp hồ sơ tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất hoặc bộ phận một cửa theo quy định địa phương.

• Cơ quan chuyên môn thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa (nếu cần), lấy ý kiến các cơ quan liên quan.

• Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo (nếu có).

• Nhận kết quả là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Bên cạnh đó, người dân có thể tích hợp thông tin Sổ đỏ trên ứng dụng VNeID để thuận tiện trong quản lý và giao dịch, thông qua tài khoản định danh mức 2 theo hướng dẫn của cơ quan chức năng.

Hiện nay, người dân có thể tích hợp thông tin sổ đỏ trên ứng dụng VNeID

Những lưu ý quan trọng người dân cần biết khi làm lại Sổ đỏ từ năm 2026

Việc buộc phải thu hồi và cấp mới Sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024 không chỉ là thay đổi về thủ tục hành chính, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và khả năng giao dịch nhà đất của người dân. Để tránh rủi ro và chậm trễ hồ sơ, cần lưu ý một số điểm sau:

• Không phải mọi biến động đều xác nhận trên sổ cũ: Từ năm 2026, nhiều trường hợp trước đây chỉ ghi chú biến động nay bắt buộc phải cấp mới Giấy chứng nhận. Người dân không thể lựa chọn hình thức giữ sổ cũ nếu thuộc diện quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

• Cần rà soát kỹ hiện trạng đất trước khi giao dịch: Các trường hợp tách thửa, hợp thửa, sai lệch diện tích hoặc thay đổi quy hoạch nếu chưa được cấp sổ mới có thể gây vướng mắc khi mua bán, thế chấp hoặc sang tên.

• Hồ sơ địa chính có vai trò quyết định: Trong trường hợp mất sổ gốc hoặc chỉ còn giấy tờ photo, cơ quan đăng ký đất đai sẽ căn cứ vào hồ sơ lưu trữ, quá trình sử dụng đất và nguồn gốc pháp lý để xem xét cấp lại, không giải quyết theo cảm tính.

• Chủ động liên hệ cơ quan đăng ký đất đai địa phương: Mỗi địa phương có hướng dẫn chi tiết về hồ sơ, thời gian và trình tự thực hiện. Việc tự ý chuẩn bị hồ sơ không đúng quy định có thể khiến thủ tục bị trả lại nhiều lần.

• Thực hiện cấp đổi sớm để tránh dồn hồ sơ: Khi các quy định mới đồng loạt áp dụng, số lượng hồ sơ phát sinh lớn có thể khiến thời gian xử lý kéo dài. Chủ động hoàn thiện sớm giúp giảm áp lực và hạn chế rủi ro pháp lý về sau.

Nắm rõ các lưu ý trên giúp người dân chủ động hơn trong việc quản lý, sử dụng và giao dịch nhà đất

Câu hỏi thường gặp về việc làm lại Sổ đỏ từ năm 2026

1. Từ năm 2026, người dân có được lựa chọn giữ Sổ đỏ cũ không?

Không. Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP, nếu thuộc một trong 6 trường hợp quy định, Giấy chứng nhận cũ sẽ bị thu hồi và cấp mới, người dân không được lựa chọn hình thức xác nhận biến động như trước.

2. Làm lại Sổ đỏ có làm thay đổi quyền sử dụng đất hay không?

Không. Việc cấp mới Giấy chứng nhận chỉ nhằm cập nhật chính xác thông tin pháp lý về thửa đất và tài sản gắn liền với đất, không làm mất hoặc giảm quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân.

3. Trường hợp diện tích đất thực tế lớn hơn hoặc nhỏ hơn Sổ đỏ cũ thì xử lý thế nào?

Cơ quan đăng ký đất đai căn cứ hồ sơ địa chính, nguồn gốc sử dụng đất và quy định của Luật Đất đai 2024 để xác định diện tích. Nếu không có tranh chấp, người dân thực hiện thủ tục hành chính cấp đổi Sổ đỏ mà không cần khởi kiện ra tòa.

4. Chỉ còn giấy tờ photo, có được cấp lại Sổ đỏ không?

Có thể. Việc cấp lại sẽ dựa trên quá trình sử dụng đất ổn định, hồ sơ lưu trữ tại địa phương và các giấy tờ hợp lệ khác. Mỗi trường hợp sẽ được xem xét cụ thể theo quy định của UBND cấp tỉnh.

5. Làm lại Sổ đỏ có bắt buộc đo đạc lại đất không?

Tùy trường hợp. Nếu có thay đổi toàn bộ thông tin thửa đất hoặc sai lệch diện tích, cơ quan chức năng sẽ thực hiện đo đạc lại để làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận mới.

6. Thời gian làm thủ tục cấp mới hoặc cấp đổi Sổ đỏ mất bao lâu?

Thời gian giải quyết phụ thuộc vào từng loại hồ sơ, mức độ phức tạp và quy định của từng địa phương. Người dân nên liên hệ trực tiếp chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể.

7. Có thể sử dụng Sổ đỏ điện tử thay cho bản giấy không?

Hiện nay, người dân có thể tích hợp thông tin Sổ đỏ trên ứng dụng VNeID thông qua tài khoản định danh mức 2. Tuy nhiên, Giấy chứng nhận bản giấy vẫn là căn cứ pháp lý chính trong nhiều giao dịch.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản giấy vẫn là căn cứ pháp lý quan trọng trong nhiều giao dịch

>>> Xem thêm: Mất sổ đỏ hay sổ hồng có nguy hiểm không? Hướng dẫn xử lý và cách phòng ngừa

Việc Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP có hiệu lực đã thay đổi cách thức quản lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ năm 2026, nhiều trường hợp buộc phải làm lại Sổ đỏ thay vì chỉ xác nhận biến động. Chủ động nắm rõ các quy định mới, rà soát tình trạng pháp lý và hoàn thiện hồ sơ đúng thời điểm giúp người dân bảo vệ quyền lợi hợp pháp và hạn chế rủi ro trong giao dịch nhà đất.

Xem thêm nhiều bài viết khác cùng chủ đề tại chuyên mục Đời sống nhé.

Tổng hợp

*Để lại thông tin trong box dưới đây, Happynest sẽ giúp bạn kết nối đơn vị thiết kế - thi công phù hợp và nhanh chóng nhất.