Xây nhà lần đầu, bạn cần biết gì?

Để bắt đầu chuẩn bị cho kế hoạch xây nhà, tạo tổ ấm mới cho gia đình, bạn sẽ phải đau đầu tính toán kĩ các chi phí sao cho ngôi nhà của bạn đạt yêu cầu về công năng, tính thẩm mỹ và kinh tế. Không giống như bạn mua vải may áo, thừa hay thiếu đều có thể tạm chấp nhận, xây nhà vốn cần khoản chi lớn, nếu không dự toán ngay từ ban đầu, bạn sẽ bị đội chi phí lên chóng mặt.

Không chỉ đơn giản là nơi che mưa, che nắng, ngôi nhà còn phải đạt được những yêu cầu về công năng, tính thẩm mỹ, tính bền vững và tính kinh tế, một cách hài hòa. Để có một ngôi nhà ưng ý bạn cần có hiểu biết chung nhất về việc này, lên dự toán, kế hoạch chi tiết nhất có thể dựa trên những lưu ý sau:

Biết mình cần gì?

Trước hết bạn cần nắm rõ về nhu cầu cho ngôi nhà mơ ước của mình:
-    Số lượng phòng, diện tích và vị trí các phòng, phong cách và vật dụng trang trí nội thất, không gian dự trữ, phòng thờ, phòng kho, sân phơi, bồn chứa nước.
-    Lưu ý về những thay đổi trong tương lai. Ví dụ như gia đình có thêm người, cần thêm phòng ở.
-    Nên tham khảo tất cả các thành viên trong gia đình trước khi thông qua kế hoạch lần cuối.

 
Điều đầu tiên bạn cần biết rõ mình muốn gì ở ngôi nhà mới

Các bước tiến hành xây dựng một căn nhà hoàn chỉnh
Vì lần đầu xây nhà, bạn cần phải nắm được các bước tiến hành xây dựng một ngôi nhà cơ bản. Việc hiểu rõ các bước, khiến bạn tự tin lên kế hoạch cũng như giám sát công trình của mình chặt chẽ hơn:
-    Bước 1: Lập kế hoạch xây nhà
-    Bước 2: Các bước Pháp lý cần chuẩn bị
-    Bước 3: Chọn nhà tư vấn thiết kế xây dựng
-    Bước 4: Hoàn thiện hồ sơ xây dựng, lựa chọn nhà thầu xây dựng
-    Bước 5: Các thủ tục chuẩn bị khởi công
-    Bước 6: Chuẩn bị mặt bằng, thi công phần nền móng
-    Bước 7: Thi công phần khung nhà (phần thô)
-    Bước 8: Thi công hoàn thiện nhà
-    Bước 9: Mua sắm, lắp đặt nội thất

Hiểu các bước xây dựng nhà khiến bạn dễ dàng mường tượng về khối lượng lớn công việc cần làm

Bước 1: Lập kế hoạch xây nhà
1. Kế hoạch tài chính
Vấn đề rất quan trọng trước khi dự định xây nhà chính là tài chính. Thông thường có 2 loại chi phí chính cần ước tính:

 
a/ Ước tính chi phí xây dựng cơ bản:
Chi phí loại này gồm: Chi phí tư vấn thiết kế (để có được bản vẽ kỹ thuật thi công) + Chi phí thi công xây dựng + Chi phí giám sát (hoặc chủ nhà tự giám sát).
•    Chi phí thi công xây dựng = Số m2 sàn xây dựng x đơn giá một m2
Hoặc để chính xác, bạn nên yêu cầu đơn vị tư vấn thiết kế lập đơn giá theo dự toán chi tiết các hạng mục.
b/ Ước tính chi phí phát sinh
•    Phí phát sinh = 30% Chi phí xây dựng cơ bản ước tính
c/ Chi phí sinh hoạt cho gia đình trong thời gian xây dựng
Bạn cần tính toán khoản chi phí duy trì sinh hoạt hàng ngày cho cả gia đình cũng như chi phí thuê nhà ở tạm. Nếu bạn có thể ở nhờ nhà người thân, bạn cũng cần tính thêm một khoản phí hỗ trợ cho họ khi họ giúp đỡ bạn. 
d/ Ước tính chi phí trang trí nội thất:
Bạn có thể tính chi phí này bao gồm chi phí để mua thiết bị nhà tắm, bếp ga, bếp điện, máy lạnh, bàn ghế, đèn trang trí, và các thiết bị gia dụng khác... Bạn nên tách riêng chi phí này vì đây là phần riêng và hoàn toàn có thể được trang bị sau khi ngôi nhà hoàn thành. 
e/ Lập kế hoạch giải ngân
Điều quan trọng nhất sau khi bạn ước tính được khoản chi phí dành cho ngôi nhà của mình chính là lập kế hoạch giải ngân phù hợp. Bạn cần nắm chắc các bước hoàn thiện mà mình cần chi trả. Việc chuẩn bị tốt ở bước này sẽ khiến bạn chủ động hơn với nguồn tiền mình đang có. Hãy làm việc với đội ngũ thi công và kiến trúc sư của bạn để có được tiến trình thanh toán phù hợp.
Các bước cơ bản trong quá trình xây dựng cần giải ngân như sau:
» Thi công phần móng, công trình ngầm
» Thi công phần thô 
» Thi công hoàn thiện công trình
» Thi công nội thất
2. Kế hoạch nhân sự
Nhân sự vô cùng quan trọng trong quá trình bạn xây nhà. Bạn nên có kế hoạch lựa chọn nhân sự cho quá trình xây dựng của mình, báo với họ, để họ thu xếp công việc, thời gian. Ngoài ra, chi phí dành cho họ cũng được tính toán cụ thể vào chi phí xây dựng cơ bản ở phần trên.

Bước 2. Các bước Pháp lý cần chuẩn bị
a/ Tìm hiểu về pháp lý các vấn đề liên quan đến nhà bạn và các thủ tục cần thiết
Trên thực tế có rất nhiều người do lịch sử gia đình và các vấn đề kế thừa giữa các thế hệ mà việc sở hữu nhà trở nên không rõ ràng về mặt pháp lý, vì vậy mà bạn phải tìm hiểu về mặt pháp lý như các thủ tục cấp phép xây dựng nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

 
Bạn phải đảm báo tính pháp lý của căn nhà trước khi xây dựng tránh bị đình chỉ, kiện tụng khi xây

b/ Tiến hành xin cấp giấy phép xây dựng
Để được phép xây dựng, phải đảm bảo đủ các điều kiện: khu đất phải được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), và được cấp phép xây dựng.
Xin cấp giấy phép xây dựng cần phải có một bộ hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng của một đơn vị có tư cách pháp nhân và có chứng chỉ hành nghề tư vấn thiết kế công trình. 

Bước 2: Chọn nhà tư vấn thiết kế xây dựng
Không có một nhà tư vấn thiết kế xây dựng, chủ nhà thực tế vẫn có thể xây được nhà. Nhưng nếu có một nhà tư vấn thiết kế xây dựng, bạn sẽ có một căn nhà với kết cấu chặt chẽ, mạch lạc, khoa học, phù hợp với công năng, tận dụng được tối đa diện tích ở một cách hợp lý và hợp phong thủy.

 
Tư vấn thiết kế sẽ đưa ra những lời khuyên phù hợp cho giải pháp không gian nhà bạn

Tư vấn thiết kế còn giúp bạn có thể biết và dự toán được về giá thành của toàn bộ căn nhà, từ tổng thể đến từng chi tiết nhỏ. Từ đó, bạn có thể điều chỉnh các chủng loại vật liệu sao cho phù hợp, tránh việc phát sinh quá nhiều chi phí trong quá trình xây dựng.

Bước 3: Hoàn thiện hồ sơ xây dựng, lựa chọn nhà thầu xây dựng, nhập vật tư
Lựa chọn nhà thầu hợp lý nghĩa là phải lành nghề, làm chất lượng tốt, giá cả hợp lý, thời gian thi công nhanh, thực hiện tốt an toàn lao động. Sau khi lựa chọn được nhà thầu ưng ý, chủ nhà cần chuyển bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công cho nhà thầu. Nên có một cuộc gặp ba bên giữa chủ nhà, nhà thầu và nhà tư vấn thiết kế để có thể trao đổi mạch lạc, dễ hiểu, tạo điều kiện cho công tác khởi công xây dựng được tốt đẹp.

Căn phòng khách kết hợp bếp ăn rất nhẹ nhàng và thoáng mát

Nhà thầu sẽ dự tính và lên một bảng báo giá thi công chi tiết cho bạn. Dựa vào đó, chủ nhà có thể so sánh với bảng dự toán mà đơn vị tư vấn thiết kế lập để so sánh, tránh những hiện tượng bị nâng giá đột biến, gian dối về khối lượng...
Hiện tại có 03 hình thức hợp tác giữa chủ nhà và nhà thầu:
- Hình thức xây dựng trọn gói (chìa khoá trao tay). 
- Hình thức thứ hai, là chủ nhà lo một phần vật tư, nhà thầu lo nhân công và một phần vật tư còn lại. Các phần vật tư chủ nhà lo thường là các thiết bị vệ sinh, thiết bị bếp, gạch ốp lát, sơn bả, thiết bị điện, v.v. 
- Hình thức thứ ba, chủ nhà lo toàn bộ vật tư, đội thầu chỉ lo về nhân công
Bạn nên tìm cho mình một người giám sát công trình. Đây là người sẽ trực tiếp quản lý về tiến độ và chất lượng của nhà thầu, tránh tình trạng làm gian dối, ăn bớt, chất lượng kém. 
Cũng trong giai đoạn này, bạn cần làm một số công tác đối với hàng xóm, dân cư trong khu vực. Cụ thể nên sang nói chuỵên, xin phép về việc khởi công sắp tới, nhờ họ tạo điều kiện giúp đỡ trong quá trình xây dựng. Đồng thời cũng nên thẳng thắn đề nghị kiểm tra hiện trạng của các căn nhà trong khu vực xung quanh, để khi xây dựng, nếu làm ảnh hưởng đến nhà họ (rạn nứt kết cấu, lún sụt nhà…) thì có cơ sở cụ thể để thương lượng đền bù, cũng tránh được tình trạng "đục nước béo cò", có thể tình hình xuống cấp, hư hỏng nhà họ xảy ra trước khi nhà của mình được xây, nhưng mình vẫn phải chịu trách nhiệm.

Bước 4: Các thủ tục chuẩn bị khởi công: Chủ nhà nên nhờ những người có kinh nghiệm tư vấn hoặc nhờ thầy đến làm lễ để đảm bảo phần tâm linh được bình an. 

Trước khi khởi công, bạn cần làm lễ cẩn thận để có thể tiến hành động thổ

Bước 5: Chuẩn bị mặt bằng, làm nền móng
Từ bước 5 này, công việc sẽ là trách nhiệm của nhà thầu xây dựng, chủ nhà sẽ không cần phải lo toan nhiều.
Bước 6: Xây dựng phần khung nhà (phần thô)
Thời điểm kết thúc phần nền móng cũng là thời điểm bắt đầu việc xây dựng phần khung nhà. Một hệ khung nhà bao giờ cũng bao gồm 5 thành phần chính: cột nhà (để truyền lực xuống đất), dầm nhà (hay đà, dùng để kết nối và truyền lực xuống các đầu cột), bản sàn (hay tấm, được đổ gối lên các hệ dầm, là nơi nâng đỡ các vật thể trong nhà), tường nhà (gồm tường bao và tường ngăn chia, được xây bằng gạch), và cầu thang, là bộ phận kết nối giữa các tầng nhà.

 
Tiểu cảnh trang trí trong và ngoài nhà cần được làm tỉ mỉ vì nó mang tính thẩm mỹ cao cho ngôi nhà của bạn. 

Bước 7: Giai đoạn hoàn thiện
Kết thúc phần khung nhà (phần thô), là coi như đã đi được 70% cuộc hành trình. Tiếp theo là giai đoạn hoàn thiện, tuy nhẹ nhàng hơn nhưng lại đòi hỏi nhiều hơn về mặt kỹ thuật, thẩm mỹ.
Bước 8: Sản xuất, lắp đặt nội thất
Giai đoạn sản xuất đồ nội thất thực ra có thể bắt đầu ngay từ khi khởi công công trình, nếu như bạn thực hiện phần thiết kế nội thất cùng với phần thiết kế xây dựng căn nhà. Như vậy khi hoàn công phần xây dựng thì phần nội thất cũng đã có thể sản xuất xong xuôi để tiến hành lắp đặt. Nếu như đến giai đoạn này mới bắt đầu việc thiết kế nội thất thì thời gian chờ có thể phải kéo dài khá lâu.
Phần nội thất ở đây ngoài đồ gỗ còn bao gồm các mảng trang trí, tiểu cảnh, trần giả, sàn gỗ, ... Đây là những hạng mục đòi hỏi độ tỉ mỉ, cầu kỳ, trau chuốt từng đường nét, là cơ sở để đánh giá trực giác về chất lượng căn nhà. Do vậy chủ nhà cần phải cẩn thận hơn trong công tác giám sát, kiểm tra, nghiệm thu các hạng mục này.

(Tổng hợp)

Bài viết: Phạm Anh