Quy định về số tầng được phép xây dựng tại Hà Nội 2025 - 2026

Việc xây dựng nhà ở tại Hà Nội không chỉ cần đảm bảo an toàn, thẩm mỹ mà còn phải tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật về quy hoạch, kiến trúc và mật độ xây dựng. Đặc biệt từ 1/7/2025, nhiều điểm mới sẽ chính thức có hiệu lực theo Luật Xây dựng sửa đổi, tác động trực tiếp đến số tầng, chiều cao và diện tích được phép xây dựng. Bài viết này sẽ giúp bạn nắm rõ quy định về số tầng được phép xây dựng tại Hà Nội giai đoạn 2025–2026, bao gồm cả nhà ở riêng lẻ và công trình dân dụng.

Căn cứ pháp lý điều chỉnh quy định xây dựng từ năm 2025

Bắt đầu từ ngày 1/7/2025, các quy định xây dựng nhà ở riêng lẻ tại Hà Nội sẽ tuân theo hệ thống pháp luật mới gồm:

• Luật Xây dựng sửa đổi năm 2023 (có hiệu lực từ 01/7/2025)
• Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024
• Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCVN 01:2021/BXD
• Quy chế quản lý kiến trúc TP. Hà Nội
• Các quyết định phân khu, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu vực đô thị

Luật Xây dựng và Quy hoạch đô thị chính thức áp dụng từ 1/7/2025

Những văn bản này quy định rõ về điều kiện cấp phép xây dựng, số tầng được phép xây, mật độ xây dựng, chiều cao công trình và các yêu cầu kỹ thuật – an toàn.

Số tầng tối đa được phép xây nhà ở tại Hà Nội theo khu vực

Số tầng tối đa phụ thuộc vào diện tích lô đất, mật độ xây dựng, lộ giới (chiều rộng đường) và quy hoạch phân khu cụ thể.

Khu vực nội đô (quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa…)

• Khu phố cũ, mặt ngõ nhỏ < 3,5m: thường chỉ cho phép xây từ 3–4 tầng
• Mặt ngõ rộng > 3,5m: có thể được xây tối đa 5 tầng
• Mặt phố lộ giới lớn (> 6m): tối đa 6 tầng, tùy theo chỉ giới xây dựng và chiều cao tầng 1

Ví dụ: Nhà lô phố trong khu phố cổ Hà Nội chỉ được xây 3 tầng + tum vì giới hạn chiều cao tối đa khoảng 15–16m.

Nhà trong ngõ nhỏ Hà Nội thường bị giới hạn số tầng xây dựng (Ảnh: Corner House)

Khu vực giáp nội đô và các quận mới (Thanh Xuân, Hà Đông, Cầu Giấy…)

• Với lô đất dưới 100m2: thường được phép xây 4–5 tầng
• Lô đất từ 100–150m2: có thể xây 5–6 tầng nếu đảm bảo khoảng lùi và hạ tầng kỹ thuật
• Lô đất trên 200m2: có thể xin cấp phép 6 tầng hoặc cao hơn nếu quy hoạch cho phép (và có thang máy)

Khu đô thị mới / ngoại thành (Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm…)

• Được xây cao hơn nếu thuộc khu vực quy hoạch đồng bộ (VD: KĐT Vinhomes, Ecopark, Splendora…)
• Thường cho phép xây tối đa 3 tầng + tum với nhà liền kề, biệt thự đơn lập
• Có thể xin phép xây cao nếu mục đích sử dụng là thương mại – dịch vụ.

Quy định về chiều cao tầng và tổng chiều cao công trình

Theo Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD, chiều cao tầng và tổng chiều cao công trình được giới hạn như sau:

• Tầng trệt: cao tối đa 3,6 – 3,9m
• Các tầng lầu: cao 3,3 – 3,6m/tầng
• Tổng chiều cao công trình nhà ở riêng lẻ: tối đa 20 – 25m tùy khu vực

Một ngôi nhà trong ngõ tại Hà Nội (Ảnh: Giang House)

Ngoài ra:

• Tum thang / tum kỹ thuật không tính là tầng nếu không sử dụng vào mục đích sinh hoạt
• Mái chéo / mái dốc vẫn phải tính chiều cao tổng thể nếu vượt quá giới hạn.

Mật độ xây dựng ảnh hưởng trực tiếp đến số tầng được xây

Mật độ xây dựng là yếu tố quyết định xem công trình được phép chiếm bao nhiêu diện tích trên tổng lô đất:

• Diện tích lô đất < 50m2: có thể xây 100% diện tích nhưng chỉ 2–3 tầng
• Diện tích từ 50–100m2: mật độ 80–90%, tối đa 4–5 tầng
• Diện tích > 100m2: mật độ 60–70%, số tầng có thể nhiều hơn nếu đảm bảo hạ tầng

Công thức tính: Mật độ xây dựng (%) = (Diện tích chiếm đất / Tổng diện tích lô đất) × 100%

Việc xây vượt mật độ hoặc xây sai phép có thể bị xử phạt hành chính, đình chỉ thi công hoặc buộc tháo dỡ.

Mật độ xây dựng nhà ở Hà Nội thường rất cao (Ảnh: CH House)

Điều kiện xin giấy phép xây dựng nhà ở từ 1/7/2025

Theo Luật Xây dựng 2023 và các văn bản hướng dẫn, để được xây dựng nhà ở riêng lẻ, người dân cần đảm bảo:

• Có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp mục đích "đất ở"
• Có bản vẽ thiết kế công trình (có dấu công ty thiết kế đủ năng lực)
• Có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc chấp thuận từ cơ quan chức năng
• Đảm bảo an toàn cho các công trình lân cận (nếu xây liền kề)

Từ 1/7/2025, nhiều quy định mới được ban hành (Ảnh: TH House)

Trường hợp không cần giấy phép:

• Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn không nằm trong quy hoạch đô thị
• Công trình nhỏ, cải tạo – sửa chữa không thay đổi kết cấu hoặc diện mạo mặt ngoài

Hướng dẫn tra cứu quy hoạch và chỉ tiêu xây dựng

Để biết được lô đất của mình được xây bao nhiêu tầng, người dân có thể:

Tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến tại:

• Cổng thông tin Quy hoạch Hà Nội: quyhoach.hanoi.vn
• Cổng dịch vụ công Hà Nội: dichvucong.hanoi.gov.vn

Liên hệ phòng Quản lý đô thị quận/huyện để hỏi rõ quy hoạch phân khu và cấp phép xây dựng cụ thể

Thuê đơn vị thiết kế / luật sư xây dựng nếu xây nhà trên diện tích lớn hoặc vị trí phức tạp (góc phố, gần di tích…).

Bản vẽ mặt cắt thể hiện chiều cao từng tầng nhà phố

Một số lưu ý khi xin phép xây dựng và thi công thực tế

• Hồ sơ thiết kế nên đồng bộ với bản vẽ cấp phép để tránh phát sinh
• Nếu cần xây thêm tầng so với bản cũ, phải làm hồ sơ điều chỉnh giấy phép
• Không nên "làm trước – xin sau" vì rủi ro bị phạt hoặc tháo dỡ là rất cao
• Nếu có tầng tum / sân thượng: nên rõ ràng trong bản vẽ để không bị tính là tầng trái phép

Những sai lầm thường gặp khi xây nhà ở Hà Nội

• Không kiểm tra quy hoạch kỹ trước khi xây dẫn đến vi phạm
• Xây sai bản vẽ được cấp phép
• Vượt số tầng so với quy định vì "nhà hàng xóm cũng xây vậy"
• Chưa tính đến ảnh hưởng hạ tầng: thoát nước, PCCC, lối thoát hiểm

So sánh bản vẽ thiết kế và thực tế xây dựng để đảm bảo đúng phép (Ảnh: Lĩnh Nam House)

Ảnh hưởng của lộ giới và chỉ giới xây dựng đến số tầng được phép xây

Nhiều người chỉ quan tâm đến diện tích lô đất mà quên mất yếu tố lộ giới đường và chỉ giới xây dựng cũng quyết định trực tiếp đến chiều cao và số tầng của công trình.

• Đường có lộ giới nhỏ (< 3,5m): giới hạn chiều cao 12–15m → chỉ được xây 3 tầng + tum
• Đường lớn (> 6m): có thể được phép xây cao hơn (5–6 tầng), nhưng vẫn phụ thuộc khoảng lùi và mật độ
• Nhà mặt ngõ cụt thường bị khống chế chiều cao hơn so với nhà có 2 mặt thoáng
• Một số khu vực bị quy định "không được xây tầng hầm", hoặc "không được xây ban công đua ra"

Mặt tiền nhà phố bị giới hạn chiều cao do lộ giới nhỏ (Ảnh: Cải tạo nhà phố 5 tầng hướng Tây Nam)

Việc tính toán đúng lộ giới, khoảng lùi, chỉ giới đường đỏ giúp công trình:

• Được cấp phép dễ dàng
• Hạn chế khiếu kiện / tranh chấp với hàng xóm
• Không bị cắt xén khi nhà nước mở rộng đường trong tương lai

Số tầng được phép xây dựng tại Hà Nội giai đoạn 2025–2026 chịu tác động bởi hàng loạt yếu tố: diện tích đất, mật độ xây dựng, vị trí khu vực, chỉ giới xây dựng, và quy hoạch phân khu. Với sự thay đổi trong Luật Xây dựng và Luật Quy hoạch từ 1/7/2025, người dân cần chủ động cập nhật thông tin, tra cứu quy hoạch, làm việc với đơn vị tư vấn uy tín để xây dựng đúng pháp luật – an toàn – hiệu quả. Tránh xây sai phép là cách bảo vệ tài sản và quyền lợi lâu dài cho chính gia đình bạn.

*Để lại thông tin trong box dưới đây, Happynest sẽ giúp bạn kết nối đơn vị thiết kế - thi công phù hợp và nhanh chóng nhất.