Người mua đất có thể “trắng tay” nếu hiểu sai về vi bằng nhà đất 

Do thiếu sự hiểu biết nhất định, nhiều người mua bán nhà đất qua vi bằng mà không biết thực chất đây là hình thức "lách luật". Vậy vi bằng nhà đất là gì? Vi bằng nhà đất có được coi là giao dịch hợp pháp hay không?

1. Vi bằng nhà đất là gì?

Vi bằng theo Nghị định số 08/2020/NĐ-CP là văn bản do Thừa phát lại lập để ghi nhận sự kiện, hành vi có thật được dùng làm chứng cứ trong xét xử cũng như trong các quan hệ pháp lý khác.

    >>> Xem thêm: 5 loại thuế bán nhà mà gia chủ Việt cần quan tâm. Trường hợp nào được miễn thuế bán nhà?

Theo quy định tại Điều 28, Nghị định 61/2009/NĐ-CP, vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án. Đồng thời, vi bằng cũng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Thông thường, vi bằng chỉ ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận, có thể kèm theo băng ghi hình, hình ảnh và các tài liệu chứng minh khác. 

Vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập nhằm ghi nhận lại các sự kiện, hành vi pháp lý. Vi bằng có giá trị là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết các vụ án dân sự, hành chính

Với giao dịch mua bán nhà đất, các bên được Thừa phát lại lập vi bằng để ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Mua nhà đất qua vi bằng thực chất là hình thức "lách luật", không có giá trị pháp lý. Giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu nếu có tranh chấp xảy ra.

Tóm lại, vi bằng nhà đất chỉ ghi nhận hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Đây là bằng chứng chứng minh có giao dịch, thỏa thuận giữa bên mua và bên bán bất động sản.

2. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng và giá trị pháp lý của vi bằng nhà đất được quy định như thế nào?
 

Theo quy định tại khoản 1 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, cụ thể:

- Các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 4 của Nghị định này.

- Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lại trong khu vực cấm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.

- Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 Bộ luật Dân sự 2015 ; trái đạo đức xã hội.

- Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

- Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

- Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.

- Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.

- Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

- Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP đề cập rằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Bên cạnh đó, vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

    >>> Xem thêm: 10 điều cần nắm rõ khi mua nhà ở Việt Nam

Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.

3. Nội dung của vi bằng nhà đất
 

Nội dung của vi bằng được quy định cụ thể tại khoản 1 và khoản 2 Điều 40 Nghị định 08/2020/NĐ-CP như sau:

- Tên, địa chỉ Văn phòng Thừa phát lại; họ, tên Thừa phát lại lập vi bằng;

- Địa điểm, thời gian lập vi bằng;

- Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng;

- Họ, tên người tham gia khác (nếu có);

- Nội dung yêu cầu lập vi bằng; nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận;

- Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng;

- Chữ ký của Thừa phát lại, dấu Văn phòng Thừa phát lại, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người yêu cầu, người tham gia khác (nếu có) và người có hành vi bị lập vi bằng (nếu họ có yêu cầu).

Lưu ý:

- Vi bằng nhà đất phải được lập bằng tiếng Việt

- Vi bằng có từ 02 trang trở lên thì từng trang phải được đánh số thứ tự; vi bằng có từ 02 tờ trở lên phải được đóng dấu giáp lai giữa các tờ; số lượng bản chính của mỗi vi bằng do các bên tự thỏa thuận.

- Kèm theo vi bằng nhà đất có thể có các tài liệu chứng minh; trường hợp tài liệu chứng minh do Thừa phát lại lập thì phải phù hợp với thẩm quyền, phạm vi theo quy định tại khoản 1 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP.

4. Làm sao có được vi bằng nhà đất
 

Để có được vi bằng, thừa phát lại cần phải hoàn tất các thủ tục được quy định tại Điều 39 Nghị định 08/2022/NĐ-CP như sau:

- Thừa phát lại phải trực tiếp chứng kiến, lập vi bằng và chịu trách nhiệm trước người yêu cầu và trước pháp luật về vi bằng do mình lập. Việc ghi nhận sự kiện, hành vi trong vi bằng phải khách quan, trung thực. Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.

- Người yêu cầu phải cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập vi bằng (nếu có) và chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp pháp của các thông tin, tài liệu cung cấp.

- Khi lập vi bằng, Thừa phát lại phải giải thích rõ cho người yêu cầu về giá trị pháp lý của vi bằng. Người yêu cầu phải ký hoặc điểm chỉ vào vi bằng.

- Vi bằng phải được Thừa phát lại ký vào từng trang, đóng dấu Văn phòng Thừa phát lại và ghi vào sổ vi bằng được lập theo mẫu do Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định.

- Vi bằng phải được gửi cho người yêu cầu và được lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định của pháp luật về lưu trữ như đối với văn bản công chứng.

- Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày kết thúc việc lập vi bằng, Văn phòng Thừa phát lại phải gửi vi bằng, tài liệu chứng minh (nếu có) đến Sở Tư pháp nơi Văn phòng Thừa phát lại đặt trụ sở để vào sổ đăng ký. Trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng.

Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật, là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

5. Những điểm cần lưu ý khi lập vi bằng nhà đất
 

Những sự kiện được vi bằng nhà đất ghi nhận

- Cho thuê căn hộ, nhà đất, mượn nhà đối với trường hợp nhà đất chưa được cấp sổ hồng, sổ đỏ.

- Tái xác lập, xác nhận việc mua bán nhà đất trong quá khứ để chứng minh với cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi làm thủ tục xin cấp sổ; khi giải quyết bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc khi có tranh chấp xảy ra.

- Nhà đất đủ điều kiện nhưng chưa được cấp hoặc đang chờ cấp sổ hồng, sổ đỏ.

- Thỏa thuận giao tiền cho người khác mua hộ bất động sản hoặc đứng tên sổ hồng, sổ đỏ.

- Thỏa thuận ngõ đi chung, phân chia quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất.

- Việc giao nhận tiền thực tế trước và sau khi thực hiện thỏa thuận mua bán/chuyển nhượng bất động sản.

- Nhà đất tại khu tập thể, khu biệt thự đã được cấp Giấy chứng nhận chung cho toàn bộ diện tích sử dụng nhưng chưa có sổ đỏ cho từng nhà riêng biệt.

- Căn hộ chung cư đã có giấy phép xây dựng (chưa hình thành), có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở chung; chung cư đã tồn tại trong thực tế nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở riêng cho từng căn hộ.

- Ghi nhận hành vi chiếm giữ bất hợp pháp của người khác đối với bất động sản làm chứng cứ yêu cầu bồi thường thiệt hại.

- Các cam kết, thỏa thuận của các thành viên trong gia đình, của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hoặc khi tiến hành ly hôn về việc phân chia tài sản là bất động sản.

- Tái xác lập, xác nhận các vấn đề mua bán, phân chia, tặng cho tài sản là nhà đất đã thỏa thuận trong quá khứ.

- Các thỏa thuận liên quan đến dồn điền, đổi thửa, cho thuê, cho mượn, mua bán đối với đất nông nghiệp.

Trường hợp không được lập vi bằng nhà đất

Điều 25, Nghị định 61/2009/NĐ-CP (bổ sung, sửa đổi bởi Nghị định 135/2013/NĐ-CP) nêu rõ, thừa phát lại không có quyền lập vi bằng trong những trường hợp sau đây:

- Các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp, như giao dịch chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất…;

- Các trường hợp quy định tại Điều 6, Nghị định 61/2009/NĐ-CP về những việc thừa phát lại không được làm (các việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người là người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại…);

- Các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự;

- Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Lưu ý: Thừa phát lại chỉ được lập vi bằng các hành vi, sự kiện xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại. Hơn nữa, vi bằng chỉ hợp pháp khi được đăng ký tại Sở Tư pháp.

6. Mua nhà bằng vi bằng có phải là giao dịch hợp pháp không?
 

Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng, Khoản 4 của Điều luật này quy định rõ: “4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính”.

    >>> Xem thêm: 8 điểm mới của Luật đất đai năm 2022

Bên cạnh đó, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng đặt ra yêu cầu đối với hợp đồng mua bán nhà ở cần thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực.

Ngoài ra theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014, Hợp đồng mua nhà có hiệu lực tại thời điểm công chứng, chứng thực.

Như vậy, từ các quy định trên, có thể khẳng định rằng giao dịch “mua bán” nhà ở là giao dịch mà pháp luật quy định buộc phải có công chứng hoặc chứng thực nên không thể lập vi bằng để “mua bán” nhà ở.

Về giá trị pháp lý, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác

7. Hệ quả pháp lý của việc mua nhà bằng vi bằng
 

Theo quy định tại khoản 2 Điều 117 và Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch mua bán nhà bằng vi bằng sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định của pháp luật về hình thức của giao dịch.

Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu. Do đó, hợp đồng mua bán nhà bằng vi bằng sẽ bị vô hiệu và có các hậu quả sau đây:

- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

- Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

- Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Lưu ý:

Trường hợp theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch khi:

- Mua bán được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực;

- Đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu .

Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. (Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).

Hình thức mua bán qua vi bằng nhà đất tiềm ẩn rất nhiều rủi ro về mặt pháp lý. Thực hiện chuyển nhượng bằng cách lập vi bằng khiến cho quyền lợi của người mua không được bảo đảm, thậm chí có thể khiến họ “trắng tay”. Vì thế bạn cần phải cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền. 

Tổng hợp