5 loại thuế bán nhà mà gia chủ Việt cần quan tâm. Trường hợp nào được miễn thuế bán nhà?

Khi bán nhà, người dân cần đóng một số loại thuế, phí để thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Vậy những loại thuế đó là gì, hướng dẫn khai nộp mới nhất ra sao và những trường hợp nào sẽ được miễn thuế bán nhà?

1. I. Các loại thuế bán nhà

2.  

1. 1. Thuế bán nhà: Thuế thu nhập cá nhân 

2.  

Thuế thu nhập cá nhân là một trong những loại thuế bán nhà mà người dân cần đóng. Thuế thu nhập cá nhân là thuế trực thu, tính trên thu nhập của người nộp thuế sau khi đã trừ các thu nhập miễn thuế cũng như các khoản được giảm trừ gia cảnh. Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 chỉ rõ, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản một trong những loại thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản gồm:

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở

- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Người có thu nhập - tức người bán nhà đất có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Thế nhưng, pháp luật hiện hành không cấm việc bên mua và bên bán bất động sản tự chỉ định ai là người nộp thuế thu nhập cá nhân. Vì vậy, trên thực tế vẫn có trường hợp người mua nhà đóng thuế thu nhập cá nhân.

Thuế thu nhập cá nhân là một trong những loại thuế bán nhà mà bên bán phải nộp

Cách tính thuế bán nhà - thuế thu nhập cá nhân 

Theo quy định tại Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC, công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x giá chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân thường là giá mà các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc trường hợp giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Hồ sơ khai thuế bán nhà - thuế thu nhập cá nhân 

Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất gồm những loại giấy tờ sau:

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN

- Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất

- Bản chụp sổ hồng/sổ đỏ, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất có chữ ký cam kết chịu trách nhiệm của cá nhân nộp hồ sơ

- Giấy tờ xác nhận thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân (nếu có).

Nơi nộp hồ sơ khai thuế bán nhà - thuế thu nhập cá nhân 

Chủ nhà sẽ nộp hồ sơ khai thuế và hồ sơ chuyển nhượng nhà đất tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng. Trường hợp địa phương chưa thực hiện cơ chế một cửa liên thông, thì nộp hồ sơ trực tiếp tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng.

Nếu bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ nhà sẽ khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc cá nhân, tổ chức được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế bán nhà - thuế thu nhập cá nhân

Người bán nộp hồ sơ khai thuế bán nhà - thuế thu nhập cá nhân chậm nhất là ngày thứ 10, tính từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán, khi đó thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất. Người mua nhà hình thành trong tương lai, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Cơ quan thuế khi tiếp nhận hồ sơ khai thuế bán nhà - thuế thu nhập cá nhân của người dân sẽ kiểm tra và thông báo số thuế thu nhập cá nhân phải nộp. Thường thì thông báo nộp thuế của cơ quan thuế sẽ ghi rõ thời hạn nộp thuế, chủ nhà cần để ý điều này để đóng nộp đúng hạn theo quy định.

2. 2. Thuế bán nhà: Lệ phí trước bạ

3.  

Lệ phí trước bạ là loại thuế bán nhà áp dụng với những người sở hữu tài sản thông qua những việc như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế... Theo quy định hiện hành, căn cứ để tính lệ phí sẽ dựa trên trị giá tài sản chuyển dịch tính theo giá thị trường đến lúc đóng thuế trước bạ.

Thuế trước bạ là loại thuế bán nhà được quy định tại Nghị định 45/2011/NĐ-CP. Khi nhận chuyển nhượng nhà đất, người mua phải đăng ký biến động đất đai (còn gọi là sang tên sổ đỏ) trong thời hạn 30 ngày. Thông thường, bên mua nhà là người phải nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không nghiêm cấm việc chủ nhà đóng lệ phí trước bạ khi bán nhà. Việc này do hai bên tự thỏa thuận với nhau. 

Bên mua và bên bán nhà có thể tự thỏa thuận với nhau về việc ai là người chịu các khoản thuế bán nhà, phí khi chuyển nhượng

Cách tính thuế bán nhà - lệ phí trước bạ

Khi bán nhà đất, phí trước bạ được tính theo các trường hợp sau:

Giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà đất do UBND cấp tỉnh quy định

Đối với trường hợp giá nhà đất ghi trong hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với bất động sản là giá tại hợp đồng mua bán nhà. Công thức tính lệ phí trước bạ như sau: Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà đất do UBND cấp tỉnh quy định, khi thừa kế, tặng cho nhà đất

- Nhà ở: Lệ phí trước bạ = 0,5% x (diện tích x giá 1m2 x tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)

- Với đất: Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m2 tại Bảng giá đất

Trong đó: 

- Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà, bao gồm cả diện tích công trình phụ kèm theo thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân, tổ chức.

- Giá 1m2 đất là giá thực tế xây dựng 1m2 sàn nhà của cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh quy định.

- Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.

Hồ sơ kê khai thuế bán nhà - lệ phí trước bạ

Hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản gồm các loại giấy tờ sau:

- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01

- Bản sao hợp đồng chuyển nhượng

- Bản sao giấy tờ chứng minh bất động sản có nguồn gốc hợp pháp

- Bản sao các giấy tờ chứng minh tài sản/chủ tài sản thuộc đối tượng được miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

Nơi nộp hồ sơ kê khai thuế bán nhà - lệ phí trước bạ

Trong trường hợp hai bên thỏa thuận chủ nhà sẽ nộp lệ phí trước bạ thì bên bán sẽ nộp hồ sơ kê khai lệ phí này tại chi cục thuế địa phương nơi có bất động sản mua bán, chuyển nhượng. Nếu nộp hồ sơ theo cơ chế một cửa liên thông thì thực hiện theo quy định về cơ chế một cửa liên thông.

Người nộp thuế cần lưu ý mình sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính xác thực của tờ khai lệ phí trước bạ. Trường hợp phát hiện có sai phạm thì người kê khai sẽ bị xử phạt theo luật định.

Thời hạn kê khai thuế bán nhà - lệ phí trước bạ

Thời hạn kê khai thuế bán nhà - lệ phí trước bạ tính từ ngày làm giấy tờ chuyển giao tài sản giữa hai bên hoặc ngày ký xác nhận "hồ sơ tài sản hợp pháp" của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo quy định hiện hành, thời hạn kê khai lệ phí trước bạ khi mua bán nhà đất chậm nhất là 10 ngày.

Thời hạn nộp thuế bán nhà - lệ phí trước bạ

Thời hạn nộp thuế bán nhà - lệ phí trước bạ khi mua bán bất động sản tính từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan thuế, chủ nhà nộp lệ phí trước bạ vào ngân sách Nhà nước trong thời hạn 30 ngày.

3. 3. Thuế bán nhà: Phí thẩm định hồ sơ

4.  

Theo điểm l, Khoản 1, Điều 5, Thông tư 250/2016/TT-BTC, thuế bán nhà - phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.

Loại thuế bán nhà này chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để cho thuê đất, giao đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cùng tài sản khác gắn liền với đất.

Mức thu phí thẩm định hồ sơ tùy thuộc vào diện tích đất cấp giấy chứng nhận, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau cũng như các điều kiện cụ thể của địa phương để áp dụng cho phù hợp. Cần đảm bảo nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh.

Cơ quan quy định mức thu phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Hội đồng nhân dân tỉnh

4. 4. Thuế bán nhà: Phí công chứng mua bán nhà đất

5.  

Thuế bán nhà - Hợp đồng mua bán nhà đất là căn cứ pháp lý quan trọng nhất khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất từ người bán sang cho bên mua. Hợp đồng này cần phải công chứng để đảm bảo tính pháp lý. Hai bên mua - bán bất động sản sẽ đến văn phòng công chứng hoặc tổ chức công chứng hợp pháp để công chứng hợp đồng và phải nộp phí công chứng. Mức phí này có thể do bên bán hoặc bên mua nộp, tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên.

Hợp đồng mua bán nhà đất là căn cứ pháp lý quan trọng nhất khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở

Thông tư số 257/2016/BTC quy định về mức thu phí công chứng như sau:

5. 5. Thuế bán nhà: Lệ phí cấp giấy chứng nhận

6.  

Thông tư 250/2016/TT-BTC của Bộ tài chính nêu rõ, thuế bán nhà - lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Mức thu cụ thể được quy định phù hợp với điều kiện của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Như vậy, các tỉnh thành khác nhau sẽ có quy định khác nhau về thuế bán nhà - lệ phí cấp giấy chứng nhận. Theo quy định tại Khoản 5, Điều 3, Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh.

Trong một số trường hợp người dân khi mua bán nhà, đất phải thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua bán nhà, đất

Nguyên tắc thu thuế bán nhà - lệ phí cấp giấy chứng nhận như sau: Mức thu đối với cá nhân, hộ gia đình tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

1. II. Những trường hợp được miễn thuế bán nhà

2.  

   1. 1. Miễn thuế bán nhà khi mua bán giữa người có quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng, hôn nhân

   2.  

Điều 3, Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai) giữa những người sau sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

- Chuyển nhượng nhà đất giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ

- Chuyển nhượng nhà đất giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi

- Chuyển nhượng nhà đất giữa vợ với chồng

- Chuyển nhượng nhà đất giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu

- Chuyển nhượng nhà đất giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể

- Chuyển nhượng nhà đất giữa ông nội, bà nội với cháu nội

- Chuyển nhượng nhà đất giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại

- Chuyển nhượng nhà đất giữa anh chị em ruột với nhau.

Nếu bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản đó cũng được miễn thuế bán nhà.

Có 2 trường hợp được miễn thuế bán nhà

2. 2. Miễn thuế bán nhà khi người bán, chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất

3.  

Theo Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất của cá nhân trong trường hợp người bán chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không phải nộp thuế bán nhà. Lưu ý, đối với đất thì chỉ đất ở mới được miễn, còn các loại đất khác vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân.  

Để được miễn thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp này, cần đáp ứng đủ 3 điều kiện sau:

Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 6 tháng

- Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng ít nhất là 183 ngày

- Ngày được cấp sổ đỏ, sổ hồng là thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở

- Trường hợp được cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận thì thời điểm xác định quyền sở, quyền sử dụng được tính theo thời điểm cấp sổ trước khi được cấp lại, cấp đổi.

Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở

- Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào sổ đỏ, sổ hồng

- Cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế

- Nếu vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ/chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; vợ/chồng có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

Chuyển nhượng toàn bộ đất ở, nhà ở

Cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế thu nhập cá nhân cho phần chuyển nhượng đó.

Lưu ý: Đất ở, nhà ở duy nhất được miễn thuế bán nhà do người bán tự khai cũng như chịu trách nhiệm. Trường hợp phát hiện kê khai không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế, đồng thời bị xử phạt vi phạm.

Trên đây là 5 loại thuế bán nhà mà bên bán nhà phải lưu ý để nộp. Quy định trách nhiệm của người nộp thuế là phải kê khai chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế bán nhà.

Nguồn: Tổng hợp