Mã định danh bất động sản áp dụng từ 01/3/2026: Điều gì sẽ thay đổi khi mua bán nhà đất?

Mã định danh bất động sản chính thức có hiệu lực từ ngày 01/3/2026, đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong việc minh bạch hóa thị trường. Mỗi bất động sản tại Việt Nam sẽ được cấp một “số căn cước” riêng, giúp người dân yên tâm hơn khi giao dịch và chấm dứt tình trạng thông tin “mập mờ” kéo dài nhiều năm qua.

1. Mã định danh bất động sản là gì?

Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản, hay còn gọi là mã định danh bất động sản, là một chuỗi ký tự kết hợp giữa chữ và số với độ dài tối đa 40 ký tự. Mã này được cấp riêng biệt cho từng căn nhà - dù là nhà riêng lẻ, căn hộ chung cư hay phần diện tích sàn trong công trình xây dựng.

Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản được thiết lập để nhận diện duy nhất từng đơn vị bất động sản trên phạm vi toàn quốc

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, mã định danh giống như “giấy khai sinh” của bất động sản. Mỗi mã số này chứa đựng thông tin đầy đủ về thửa đất, dự án, vị trí địa điểm và loại hình bất động sản, đảm bảo không có sự trùng lặp nào trong hệ thống.

Điểm đặc biệt là mã định danh này sẽ gắn liền với bất động sản suốt vòng đời của nó, từ lúc hình thành, đưa vào sử dụng cho đến khi có các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hay thế chấp. Người dân có thể sử dụng mã này để tra cứu đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý, quy hoạch, tiến độ dự án và lịch sử giao dịch của bất động sản.

>>> Xem thêm: Xu hướng người trẻ Việt mua nhà sớm dù giá bất động sản tăng cao cho thấy điều gì?

2. Quy định mới về mã định danh bất động sản áp dụng từ năm 2026

Ngày 31/12/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Nghị định này chính thức có hiệu lực từ ngày 1/3/2026.

Theo quy định mới, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về bất động sản sẽ được xây dựng và quản lý tập trung, thống nhất từ trung ương đến địa phương. Bộ Xây dựng đóng vai trò là cơ quan xây dựng và quản lý hệ thống trên phạm vi toàn quốc, trong khi UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm thu thập, cập nhật và khai thác dữ liệu tại địa phương.

Nghị định 357/2025/NĐ-CP thiết lập mô hình quản lý tập trung theo hai cấp

Mã định danh sẽ được tạo lập tự động trên hệ thống và Sở Xây dựng sẽ thực hiện gắn mã cho các sản phẩm bất động sản. Đối với nhà ở trong dự án, mã định danh được gắn cùng thời điểm cơ quan chức năng ban hành thông báo về nhà ở đủ điều kiện bán hình thành trong tương lai.

Ngoài sản phẩm bất động sản, Nghị định 357 còn quy định về mã định danh cho các chủ thể khác trên thị trường như đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và cá nhân được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở.

Hệ thống cơ sở dữ liệu sẽ lưu trữ đầy đủ các thông tin về dự án (tổng mức đầu tư, quy mô đất, tiến độ, văn bản pháp lý), giá mua bán, tổng giá trị giao dịch, lượng hàng tồn kho, thông tin hợp đồng và công chứng. Đặc biệt, mỗi hợp đồng giao dịch sẽ ghi nhận mã định danh của bất động sản cùng số định danh cá nhân/tổ chức của các bên tham gia.

3. Lợi ích đối với người dân và thị trường bất động sản

3.1. Minh bạch thông tin, chấm dứt tình trạng “mập mờ”

Lợi ích lớn nhất mà mã định danh mang lại là xóa bỏ tình trạng thông tin bất cân xứng - vấn đề đã tồn tại nhiều thập kỷ trên thị trường bất động sản Việt Nam. Người mua nhà sẽ có thể tra cứu công khai và đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý, quy hoạch, tiến độ xây dựng và lịch sử giao dịch của bất động sản mình quan tâm.

Việc này giúp loại bỏ các dự án “ma”, ngăn chặn tình trạng sốt đất ảo cục bộ và bảo vệ người mua khỏi rủi ro lừa đảo. Các trường hợp một bất động sản được bán cho nhiều người, hoặc bất động sản đang thế chấp nhưng được “bán chui” sẽ khó có thể xảy ra khi thông tin được công khai trên hệ thống quốc gia.

Việc công khai hóa thông tin góp phần loại trừ các dự án không tồn tại thực tế, ngăn chặn hiện tượng đầu cơ tạo sóng giá ảo và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng

3.2. Cơ sở để quản lý thuế và hạn chế đầu cơ

Theo CEO Phạm Đức Toản của EZ Property, việc mỗi bất động sản có lý lịch đầy đủ sẽ giúp cơ quan thuế theo dõi được biến động của từng tài sản trong suốt vòng đời. Điều này tạo cơ sở để xác định chính xác giá trị giao dịch, tính thuế đầy đủ và hạn chế tình trạng khai giá thấp hơn thực tế.

Hơn nữa, khi thông tin về giá mua bán và lịch sử giao dịch được ghi nhận đầy đủ, việc đầu cơ bất động sản ngắn hạn sẽ khó thực hiện hơn và cơ quan quản lý có thể can thiệp kịp thời khi phát hiện dấu hiệu thổi giá, tạo bong bóng.

Khi dữ liệu về giá giao dịch và lịch sử chuyển nhượng được ghi nhận đầy đủ và minh bạch, hoạt động đầu cơ ngắn hạn sẽ gặp khó khăn hơn

3.3. Đơn giản hóa thủ tục hành chính

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh rằng việc số hóa dữ liệu bất động sản sẽ tạo nền tảng cung cấp dịch vụ công trực tuyến và đơn giản hóa thủ tục hành chính. Khi thông tin tài sản đã được xác thực và số hóa, các thủ tục đăng ký, chuyển nhượng, thế chấp hay thanh tra sẽ trở nên nhanh gọn hơn nhiều.

Việc kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan như Bộ Tài nguyên và Môi trường (về đất đai), Bộ Tài chính (về thuế), và các ngành khác cũng sẽ giúp người dân không phải chạy từ cơ quan này sang cơ quan khác khi làm thủ tục.

Khi thông tin tài sản đã được xác thực và số hóa sẵn, các quy trình đăng ký quyền sở hữu, chuyển nhượng, thế chấp và thanh tra sẽ được rút ngắn

3.4. Tạo niềm tin cho thị trường

Theo các chuyên gia, mặc dù tác động ngắn hạn có thể chưa rõ rệt do đang trong giai đoạn thu thập và đăng ký dữ liệu, nhưng về lâu dài, Nghị định 357 sẽ là nền tảng quan trọng để tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng hiện đại, minh bạch và bền vững.

Khi thị trường minh bạch hơn, người mua sẽ yên tâm hơn khi đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài sẽ tin tưởng hơn vào thị trường Việt Nam, và các định chế tài chính cũng dễ dàng hơn trong việc thẩm định giá trị tài sản để cho vay.

Sự gia tăng minh bạch thông tin củng cố niềm tin của nhà đầu tư trong nước, tăng cường khả năng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản

>>> Xem thêm: Vì sao nhiều người giàu chọn sống ở tầng cao nhất thay vì biệt thự?

4. Lưu ý và kinh nghiệm khi giao dịch bất động sản sau khi có mã định danh

• Luôn yêu cầu xem mã định danh: Khi có ý định mua bất động sản, hãy yêu cầu chủ nhà hoặc môi giới cung cấp mã định danh và tự tra cứu thông tin trên hệ thống. Đây là cách đơn giản nhất để kiểm tra tính pháp lý của tài sản.

• Kiểm tra lịch sử giao dịch: Mã định danh cho phép bạn xem toàn bộ lịch sử mua bán, chuyển nhượng của bất động sản. Nếu một căn nhà liên tục được bán đi bán lại trong thời gian ngắn với giá chênh lệch lớn, đây có thể là dấu hiệu cảnh báo cần thận trọng.

• Xác minh tình trạng thế chấp: Trước khi ký hợp đồng, hãy kiểm tra xem bất động sản có đang bị thế chấp tại ngân hàng hay không. Thông tin này sẽ được hiển thị rõ ràng trong hệ thống mã định danh, giúp bạn tránh rủi ro mua phải tài sản đang có tranh chấp.

• Chú ý đến quy hoạch: Hệ thống mã định danh cũng cung cấp thông tin về quy hoạch của khu vực. Điều này đặc biệt quan trọng nếu bạn mua đất hoặc nhà ở vùng ven đô để tránh trường hợp bị thu hồi đất trong tương lai.

• Ghi nhận mã định danh vào hợp đồng: Kể từ khi Nghị định 357 có hiệu lực, mọi hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản đều phải ghi rõ mã định danh. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng bảo vệ quyền lợi của bạn.

• Cẩn trọng với các dự án chưa có mã: Trong giai đoạn chuyển tiếp, một số dự án cũ có thể chưa được cấp mã định danh ngay. Tuy nhiên, nếu một dự án mới mà chủ đầu tư không thể cung cấp mã định danh hoặc lý do chậm trễ không rõ ràng, đây là tín hiệu cảnh báo đỏ.

Kể từ ngày Nghị định 357 có hiệu lực, mọi hợp đồng giao dịch bất động sản đều bắt buộc phải ghi nhận mã định danh

5. Hỏi đáp nhanh về mã định danh bất động sản

5.1. Tôi đang sở hữu căn nhà cũ từ nhiều năm trước, có bắt buộc phải đăng ký mã định danh không?

Theo Nghị định 357, tất cả bất động sản tại Việt Nam đều sẽ được cấp mã định danh, bao gồm cả những bất động sản đã tồn tại từ trước. Tuy nhiên, quá trình này do cơ quan chức năng (Sở Xây dựng) thực hiện, người dân không phải tự đăng ký. Bạn chỉ cần cung cấp thông tin khi cơ quan có thẩm quyền yêu cầu hoặc khi có giao dịch liên quan đến bất động sản.

5.2. Làm thế nào để tra cứu mã định danh của bất động sản tôi quan tâm?

Hệ thống tra cứu mã định danh bất động sản sẽ được Bộ Xây dựng công bố và vận hành sau khi Nghị định có hiệu lực (từ 1/3/2026). Người dân có thể tra cứu thông tin thông qua cổng thông tin điện tử của Bộ Xây dựng hoặc Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố bằng cách nhập mã định danh hoặc địa chỉ bất động sản.

5.3. Nếu mã định danh của bất động sản tôi mua có thông tin sai, tôi phải làm gì?

Nếu phát hiện thông tin trong hệ thống mã định danh không chính xác, bạn cần liên hệ với Sở Xây dựng địa phương và cung cấp các giấy tờ chứng minh (sổ đỏ, hợp đồng mua bán, giấy phép xây dựng) để yêu cầu cập nhật, chỉnh sửa. Cơ quan chức năng có trách nhiệm xác minh và điều chỉnh thông tin trong vòng 15 ngày làm việc kể từ khi nhận được yêu cầu hợp lệ.

5.4. Mã định danh có thay đổi khi tôi bán bất động sản cho người khác không?

Không, mã định danh gắn liền với bất động sản suốt vòng đời của nó, không thay đổi khi chủ sở hữu thay đổi. Tuy nhiên, mọi giao dịch chuyển nhượng sẽ được ghi nhận vào lịch sử của mã định danh đó, bao gồm thông tin về người mua, người bán, giá giao dịch và thời gian.

5.5. Tôi có bị phạt nếu không cung cấp mã định danh khi giao dịch bất động sản không?

Nghị định 357 quy định rằng từ ngày 1/3/2026, mọi hợp đồng giao dịch bất động sản đều phải ghi nhận mã định danh. Nếu không tuân thủ, hợp đồng có thể bị coi là không hợp lệ hoặc không được công chứng, chứng thực. Đối với các trường hợp cố tình không khai báo hoặc khai báo sai thông tin, chủ đầu tư, môi giới hoặc các bên liên quan có thể bị xử phạt hành chính theo quy định của pháp luật.

Hệ thống tra cứu thông tin bất động sản sẽ được Bộ Xây dựng triển khai và vận hành chính thức sau ngày 01/03/2026

>>> Xem thêm: Các loại hợp đồng nhà đất không bắt buộc công chứng – Nắm rõ để tránh mất thời gian, chi phí

Mã định danh bất động sản không chỉ là một giải pháp kỹ thuật về quản lý dữ liệu mà còn là công cụ quan trọng giúp thị trường bất động sản Việt Nam bước vào kỷ nguyên mới - kỷ nguyên của sự minh bạch, công bằng và phát triển bền vững. Tuy nhiên, để phát huy tối đa hiệu quả, cần có lộ trình triển khai nhịp nhàng, sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ ngành và đặc biệt là việc “làm sạch” dữ liệu cũ cũng như số hóa hàng triệu hồ sơ giấy tồn đọng.

Xem thêm nhiều bài viết chuyên sâu khác tại chuyên mục Kho kiến thức.

Tổng hợp

*Để lại thông tin trong box dưới đây, Happynest sẽ giúp bạn kết nối đơn vị thiết kế - thi công phù hợp và nhanh chóng nhất.