Làm thế nào để biết chi phí xây nhà theo dự tính đã rẻ nhất hay chưa?

Hệ số quy đổi khi tính diện tích xây dựng nhà ở (nguồn: datthu)

Trên thực tế, sẽ có sự phát sinh chi phí với những thiết kế khó. Cầu thang ziczac hay cầu thang console chi phí sẽ cao hơn cầu thang tấm.

Hệ số diện tích quy đổi có thể áp dụng khác nhau giữa các công ty xây dựng. Từ đó, cách tính chi phí xây nhà giữa các công ty có thể sẽ có khác biệt. Các gia chủ cần kiểm tra và tìm hiểu kỹ đảm bảo hiểu rõ từng hạng mục quy đổi cụ thể để tính toán chi phí xây nhà gần sát nhất.

Ví dụ:

Hệ số quy đổi khi tính diện tích xây dựng (nguồn: datthu)

*Lưu ý: Khi tính chi phí xây dựng, sẽ lấy 315.5 m2 nhân với đơn giá thi công, không lấy 420m2.

2. Chi phí thiết kế nhà - Khoản chi tiêu nên có khi xây nhà

Tầm quan trọng của bản vẽ thiết kế nhà

Trên thực tế, mặc dù rất muốn sở hữu một công trình đẹp với phong cách riêng, nhưng nhiều gia chủ không muốn “tốn” thêm chi phí thiết kế. Giải pháp thường được lựa chọn chính là đi “mượn” hoặc mua thiết kế có sẵn.

Song, việc “vay mượn” hay mua lại này có một số nhược điểm như sau:

- Bản vẽ sẽ không khớp 100% với diện tích đất hoặc xây dựng.

- Bản vẽ không phù hợp với gu thẩm mỹ, sở thích và thói quen sinh hoạt của các thành viên trong gia đình.

- Bản vẽ không tối ưu được công năng.

Trong khi việc thiết kế lại đem tới những lợi ích to lớn:

- Dựng nên vẻ ngoài riêng biệt, đẹp mắt, thu hút cho tổ ấm.

- Diễn giải mặt bằng bố trí, kích thước, diện tích, thông tin vật liệu xây dựng, sơ đồ điện nước phục vụ quá trình thi công. Từ đó đảm bảo tính chính xác giữa bản thiết kế và công trình thực tế. Đảm bảo công trình xây đúng với quy định, quy hoạch tại từng địa phương.

Đặc biệt, chi phí thiết kế chỉ chiếm 2-3% tổng chi phí xây dựng nhà nhưng có thể ảnh hưởng 20-30% chi phí phát sinh trong quá trình triển khai xây dựng. Vậy nên, việc chi trả cho chi phí thiết kế là rất cần thiết và đáng tiền.

Vậy chi phí cho một bản vẽ thiết kế là bao nhiêu?

Hiện nay, chi phí thiết kế nhà được tính theo công thức cơ bản:

Tổng chi phí thiết kế kiến trúc = đơn giá thiết kế (đ/m2) X diện tích xây dựng.

Ví dụ: Bạn muốn thiết kế nhà phố, với tổng diện tích là 150m2, đơn giá 100.000 vnđ/m2. Thì tổng chi phí thiết kế kiến trúc = 100.000 x 150 = 15.000.000 vnđ.

Lưu ý: Cách tính chi phí thiết kế kiến trúc sẽ còn phụ thuộc vào phần báo giá của đơn vị thiết kế.

Vậy đơn giá thiết kế thường sẽ phụ thuộc vào yếu tố nào?

Có 5 yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá thiết kế như sau:

- Phong cách thiết kế

- Loại công trình thiết kế

- Quy mô công trình

- Tay nghề năng lực kiến trúc sư

- Mức độ chi tiết của bản vẽ thiết kế

3. Chi phí thủ tục pháp lý xây dựng

Xây nhà hợp pháp là vấn đề tối quan trọng và được rất nhiều gia chủ quan tâm. Chi phí xin phép xây dựng tuy không cao, nhưng lại mất nhiều thời gian và công sức nếu không am hiểu về quy định pháp luật hoặc không thỏa thuận được khi tranh chấp (nếu có) với các bên liên quan. Ví dụ như vấn đề chia ranh mốc xây dựng với hàng xóm.

Các loại thủ tục pháp lý xây dựng

Một hành trình xây nhà cơ bản, các gia chủ Việt cần quan tâm tới 6 loại thủ tục pháp lý xây dựng sau:

- Giấy phép xây dựng 

- Cắm mốc xây dựng

- Xin cấp sở hữu nhà ở

- Xin cấp điện, nước

- Xin lắp đặt hệ thống nước thải

- Xin cấp số nhà

Chi phí pháp lý xây dựng là bao nhiêu?

- Giấy phép xây dựng

Với mỗi thủ tục pháp lý, gia chủ cần có lưu ý nhất định để quá trình xin phép diễn ra thuận lợi. Ví dụ, tại Bình Dương chi phí xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ là 50.000 VND/giấy phép, được thanh toán vào khâu cuối cùng khi gia chủ nhận giấy phép xây dựng. Nhưng trên thực tế với số tiền đó chắc chắn các gia chủ chưa thể xin được giấy phép. Bởi để xin được giấy phép, bước đầu tiên cần có là bộ bản vẽ xin giấy phép xây dựng. Một bộ bản vẽ thiết kế đầy đủ theo đúng quy định của Luật xây dựng dao động từ 3.000.000 VND đến 10.000.000 VND hoặc hơn, tuỳ theo quy mô và diện tích.

Chi phí xin giấy phép xây dựng (nguồn: datthu)

- Cắm mốc xây dựng

Chi phí cắm mốc giới theo quy định xây dựng và triển khai cắm mốc giới ngoài thực địa sẽ thay đổi tùy vào từng trường hợp cụ thể – theo Thông tư 10/2016/TT – BXD.

- Xin cấp sở hữu nhà ở

Các loại phí phải nộp:

* Lệ phí trước bạ. Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp là 0,5% tính theo bảng giá tính lệ phí trước bạ. Do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và áp dụng tại địa phương.

* Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Mức thu tùy từng điều kiện cụ thể của địa phương. Tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới, 50.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

* Thuế thu nhập cá nhân. Thuế nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.

- Xin cấp điện - nước

Các khoản chi phí xin cấp điện bao gồm:

* Vật tư và nhân công để lắp đặt dây sau công tơ (trừ aptomat, cầu chì phía sau aptomat hoặc cầu chì bảo vệ công tơ)

* Thuế và các chi phí khác theo quy định của Nhà nước.

* Chi phí lắp công tơ nước mới bao gồm:

* Cụm đồng hồ đo nước đối với trường hợp khách hàng lắp đặt mới.

* Khách hàng tách hộ sẽ do đơn vị cấp nước chịu chi phí. Trường hợp này áp dụng đối với các khách hàng nằm trong phạm vi cấp nước của công ty và khu vực dự án đã đầu tư toàn bộ tuyến ống phân phối và dịch vụ.

- Xin lắp đặt hệ thống nước thải

Tùy theo trường hợp cụ thể chi phí xin lắp đặt hệ thống nước thải có thể thay đổi.

- Xin cấp số nhà

Mức thu lệ phí cấp biển số nhà như sau:

* Nếu cấp mới thì không quá 45.000 đồng/1 biển số nhà.

* Nếu cấp lại thì không quá 30.000 đồng/1 biển số nhà.

Do đó, với gia chủ đã có kinh nghiệm xây nhà, có thể thực hiện thủ tục xin phép xây dựng nhanh gọn hơn. Nếu chưa có kinh nghiệm, lời khuyên là nên chọn một đơn vị thực hiện trọn gói thủ tục pháp lý xây dựng để tiết kiệm thời gian và chi phí.

4. Chi phí xây dựng phần thô

Thi công xây thô là giai đoạn tạo nền móng, mái và khung xương ngôi nhà nhằm định hình hình dáng và các khu vực chức năng. Đây là giai đoạn cực kỳ quan trọng, quyết định độ an toàn và bền vững của ngôi nhà. Đây cũng là hạng mục chiếm tỷ trọng lớn, từ 55 – 60% tổng chi phí xây dựng.

Hiện nay cách tính giá nhân công xây dựng phần thô trong tổng chi phí xây dựng nhà (bao gồm vật tư và nhân công) được tính theo công thức:

Tổng diện tích xây dựng  x Đơn giá xây thô/m2

Đơn giá xây dựng bao gồm vật tư thô (cát, đá, gạch, xi măng…) và nhân công. Trên thị trường hiện nay đơn giá giao động từ khoảng 3.800.000 – 4.200.000 đồng cho phần thô.

Đơn giá xây thô sẽ chịu ảnh hưởng bởi 5 yếu tố.

- Quy mô công trình

- Nhân công xây dựng xây thô

- Kết cấu địa chất ảnh hưởng đến loại móng xây dựng

- Vật tư thô

- Bản thiết kế nhà

5. Chi phí vật tư hoàn thiện

Sau khi thi công phần thô (móng, tường bao, sàn, tầng…) sẽ đến giai đoạn thi công hoàn thiện gồm trát tường, sơn, láng sàn, lát gạch, lắp đặt hệ thống điện nước, nội thất… Phần chi phí vật tư hoàn thiện này sẽ được tính tách biệt với phần thi công thô trong cách tính chi phí xây nhà.

Hiện nay có 2 cách tính chi phí vật tư hoàn thiện.

Cách 1: Tính dựa trên m2, áp dụng khi khách hàng chọn một đơn vị thầu trọn gói vật tư hoàn thiện.

Tổng chi phí vật tư hoàn thiện = Tổng diện tích xây dựng x đơn giá trên 1m2

Về đơn giá xây dựng, mỗi nhà thầu sẽ cung cấp nhiều gói với mức giá khác nhau cho khách hàng lựa chọn. Sự chênh lệch giữa các mức giá là do khác nhau về chất lượng, thương hiệu vật tư…

Vì thế khi tham khảo bảng giá vật tư hoàn thiện, các gia chủ hãy kiểm tra kỹ bảng mô tả vật tư tương ứng với gói đó, ví dụ như sơn tường gì, bóng đèn hiệu gì, sàn gỗ hay gạch…

Trong quá trình triển khai, gia chủ có thể thay đổi chủng loại vật tư cho phù hợp với thực tế. Khi đó, đơn vị thiết kế sẽ tính toán lại phát sinh tăng/giảm để gia chủ cùng theo dõi.

Cách 2: Tính tổng chi phí các vật tư cộng lại, áp dụng khi gia chủ tự đi mua từng loại vật tư.
Gia chủ sẽ chủ động tìm kiếm đơn vị cung cấp vật tư và mua sắm, còn phần nhân công thì thuê từ đơn vị xây dựng.

Với lựa chọn này, gia chủ sẽ chọn lựa vật tư theo ý muốn và có thể tiết kiệm chi phí nếu mua được giá tốt từ nhà cung cấp quen biết. Tuy nhiên, với gia chủ không có nhiều kinh nghiệm mua vật tư, hoặc không quen biết nguồn cung cấp giá tốt, có thể mua phải vật tư kém chất lượng, không có bảo hành, hoặc đơn giá mua lẻ cao hơn so với công ty mua với số lượng lớn. Ngoài ra còn có chi phí kho bãi bảo quản trong trường hợp khách hàng mua vật liệu với số lượng lớn…

Phần vật tư hoàn thiện này sẽ chiếm khoảng 30% chi phí xây nhà. Do đó gia chủ cần đặc biệt quan tâm để có sự tính toán, dự trù chi phí phù hợp. Để giúp công tác dự trù chi phí hiệu quả, gia chủ nên làm việc với đơn vị có kinh nghiệm để có sự tư vấn, lựa chọn vật liệu phù hợp với tổng thể. Đồng thời cũng giúp tối ưu chi phí hơn.

Kiến trúc sư có chuyên môn sẽ giúp khách hàng dự toán được chính xác đến 90%. Từ đó hạn chế rủi ro về vượt ngân sách.

6. Chi phí nhân công xây dựng thuê ngoài (khi chủ nhà tự mua vật tư thô và hoàn thiện)

Đối với trường hợp gia chủ sử dụng bản thiết kế có sẵn, thuê đội ngũ thợ thầu ở ngoài thì chi phí nhân công là vấn đề cực kỳ phải lưu tâm.

Công thức tính chi phí nhân công tham khảo như sau:

Tổng chi phí nhân công =  Tổng diện tích xây dựng x đơn giá nhân công/m2

Theo đó, đơn giá nhân công xây thô và hoàn thiện nhà phố cơ bản tại khu vực Bình Dương dao động từ 1.500.000 đ/m2 trở lên. Tùy theo diện tích nhà, phong cách thiết kế mà mức giá này sẽ có sự biến động.

Người thợ xây sẽ là yếu tố quyết định công trình thực tế có giống với bản vẽ hay không? Do đó, ở những dự án chuyên nghiệp, luôn phải có kiến trúc sư chủ trì và kỹ sư giám sát theo dõi quá trình thi công để đảm bảo được thi công phải đúng bản vẽ, và đạt chất lượng. Ngoài ra đơn vị chuyên nghiệp sẽ có phương pháp tổ chức và điều hành dự án tốt, giảm rủi ro chậm tiến độ, phát sinh chi phí.

Vì vậy, xác định được chi phí nhân công khi xây nhà cũng là một công tác quan trọng.

Chi phí nhân công phụ thuộc vào những yếu tố nào?

Có 7 yếu tố ảnh hưởng giá nhân công, như mặt bằng địa phương, tay nghề thợ, quy mô công trình, mật độ thi công, độ tỉ mỉ chính xác của các chi tiết…

7. Chi phí thiết kế nội thất cho căn nhà

Để hoàn thiện ngôi nhà, có một tổ ấm đẹp, hiện đại, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của các thành viên trong gia đình thì không thể thiếu phần nội thất.

Chi phí nội thất bao gồm 3 loại chi phí cơ bản sau:

- Chi phí thiết kế: Chiếm 20% tổng giá trị chi phí nội thất

- Chi phí mua sắm nội thất: Chiếm 70% tổng giá trị chi phí nội thất

- Chi phí thi công: Chiếm 10% tổng giá trị chi phí nội thất

Về chi phí thiết kế

Đây là chi phí gia chủ chi trả cho bản vẽ thiết kế nội thất. Bản thiết kế sẽ bố trí sao cho những vật dụng nội thất trước tiên là phù hợp với phong cách và nhu cầu sinh hoạt của gia chủ. Tiếp theo là phải hài hòa về thẩm mỹ và kích thước. Có thiết kế nội thất trước khi thi công sẽ giúp gia chủ giảm được rủi ro phát sinh nếu mua sắm nội thất không vừa ý.

Tương tự như thiết kế kiến trúc, chi phí thiết kế nội thất cũng được tính theo công thức

Tổng chi phí thiết kế nội thất =  Tổng diện tích xây dựng x đơn giá thiết kế nội thất/m2

Đơn giá thiết kế nội thất sẽ khác nhau giữa các công ty, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như kinh nghiệm và trình độ của kiến trúc sư, quy mô công trình… Đơn giá trung bình trên thị trường rơi vào tầm 180,000 – 300,000 VNĐ/m2. Trong đó:

- Đơn giá tăng dần theo loại hình công trình: nhà phố, biệt thự.

- Phong cách cổ điển/ bán cổ điển sẽ có đơn giá cao hơn phong cách hiện đại tối giản từ 40,000 – 50,000 VNĐ/m2.

- Nếu yêu cầu triển khai thêm bản vẽ 2D, thay vì chỉ mỗi bản vẽ 3D sẽ cộng thêm chi phí từ 50,000 – 80,000 VNĐ/m2.

Về chi phí thi công nội thất

Chi phí thi công nội thất sẽ bao gồm 2 loại:

- Chi phí sản xuất nội thất nếu gia chủ muốn đặt làm riêng theo ý muốn.

- Chi phí vận chuyển, lắp đặt sản phẩm vào vị trí theo bản thiết kế nội thất của kiến trúc sư.

Không thể dự trù được chi phí này khi chưa có bản thiết kế hoàn chỉnh.

Về chi phí mua sắm nội thất nhà mới

Chi phí mua sắm nội thất mới sẽ phụ thuộc vào thương hiệu và chất liệu sản phẩm. Món đồ có thương hiệu cao cấp và chất liệu tốt sẽ có giá cao hơn món đồ phân khúc bình dân.

Chi phí xây dựng sân vườn, cổng, hàng rào 

Đây là phần chi phí xây dựng nhà mà rất nhiều gia chủ thường “bỏ quên” khi xây nhà. Thực tế khoản chi phí này là không nhỏ nếu gia chủ có diện tích đất lớn, cần làm sân vườn, xây tường rào, và cổng.

Đối với sân vườn

Đối với phần sân vườn sẽ có hai khoản đó là thiết kế và thi công.

Chi phí thiết kế = Đơn giá thiết kế/m2  x Diện tích thiết kế.

Còn thi công sân vườn sẽ phụ thuộc vào diện tích, chủng loại nguyên vật liệu gia chủ lựa chọn và thời điểm thực hiện. Tương tự, xây hàng rào có rất nhiều lựa chọn, dao động tùy theo kết cấu (có đà kiềng, móng hoặc không đà kiềng). Hoặc loại vật tư (sắt, gạch ống, gạch block…), độ dày tường, chiều cao tường bao quanh.

Ví dụ:

- Hàng rào móng bê tông cốt thép, tường gạch 10. Đơn giá xây dựng khoảng 2.300.000 VNĐ/m.

- Hàng rào bê tông kết hợp khung sắt. Đơn giá xây dựng khoảng 2.600.000 VNĐ/m.

Đối với tường rào, cổng rào

Đối với tường rào, cổng rào thì chi phí xây dựng được xác định dựa vào loại nguyên vật liệu xây dựng ( gạch ống, gạch block, sắt…), kiểu móng, chiều cao, độ dày của tường, cổng thường hay cổng nghệ thuật.

Nói tóm lại, nếu ngôi nhà gia chủ dự định xây có hạng mục này thì cần làm việc rõ với đơn vị thiết kế, thi công về mặt chi phí. Gia chủ nên có được bản kê báo giá chi tiết trước khi quyết định.

9. Chi phí dọn dẹp, giải phóng mặt bằng 

Trong cấu thành chi phí xây nhà, chi phí dọn dẹp và giải phóng mặt bằng là phần công việc mà hầu hết các gia chủ phải tự mình thực hiện để bàn giao mặt bằng trống cho đơn vị thi công. Công tác chuẩn bị này tiêu tốn không ít thời gian cũng như tài chính.

Đặc biệt là trong trường hợp xây nhà mới trên nền nhà cũ thì chi phí dọn dẹp, giải phóng mặt bằng là không nhỏ. Gia chủ sẽ phải phá dỡ bê tông, cấu kiện ngầm cũ, chặt bỏ cây xanh, hút hầm cầu, đổ cát san lấp mặt bằng…. Sau đó, bàn giao lại mặt bằng trống cho đơn vị thi công.

Mức phí phá dỡ công trình, dọn dẹp, và bàn giao từ A-Z được tính theo Đơn giá trên m2 x Tổng điện tích công trình. Thường sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như quy mô, kết cấu, vị trí và công trình có thu hồi được vật tư hay không?

10. Các khoản chi phí phát sinh tăng giảm 

Như đã nói ở trên, việc dự trù chi phí xây nhà chỉ mang tính tương đối, không thể chính xác 100%. Trong quá trình xây nhà sẽ có những khoản phát sinh tăng – giảm ngoài dự kiến.

Các chi phí phát sinh khi xây nhà có thể gặp ở bất kỳ loại chi phí nào, từ thiết kế đến thi công. Sau đây là những nguyên nhân phổ biến khiến gia chủ phải chi trả thêm so với dự toán ban đầu:

- Không có kế hoạch cụ thể khi xây nhà

- Gia chủ thay đổi ý định trong quá trình xây dựng hoặc phát sinh nhiều hạng mục mới

- Đơn vị thiết kế không đủ năng lực

- Đội ngũ thi công không đủ năng lực

- Khách quan hoàn cảnh nhà vướng vào pháp lý

11. Làm thế nào để biết chi phí xây nhà dự tính đã rẻ nhất hay chưa?

Xây nhà với chi phí rẻ thì ai cũng muốn, nhưng thay vì xác định chi phí xây nhà đã rẻ nhất hay chưa, các gia chủ nên xác định rõ chi phí xây nhà theo nhu cầu của gia đình đã hợp lý và tối ưu nhất chưa? Nếu chi phí xây nhà rẻ vì bỏ bớt những hạng mục quan trọng và cần thiết, gia chủ có thể nhận về “trái đắng” ngay khi đang xây nhà.

Để biết chi phí xây nhà dự tính đã tối ưu nhất hay chưa, gia chủ nên tham khảo ý kiến tư vấn từ nhiều chuyên gia, cộng thêm ý kiến của các hộ dân xung quanh khu đất xây dựng. Nếu có thể, hãy xin phép hàng xóm được vào nhà tham quan, tranh thủ trao đổi, chia sẻ và chắt lọc những thông tin có thể học hỏi từ những căn nhà đã hoàn thiện trước đó.

Quan trọng hơn cả, các gia chủ cần trang bị kiến thức vững vàng về cách dự tính chi phí xây nhà, hiểu rõ nhu cầu sử dụng của bản thân và gia đình, từ đó đưa ra những định hướng chính xác nhất về căn nhà của mình trong tương lai. 

Tổng hợp 
Nguồn tham khảo: Datthu, hbcg