Cập nhật quy định xây nhà trong ngõ Hà Nội mới nhất 2025

Nếu bạn đang ấp ủ kế hoạch xây dựng tổ ấm trong ngõ tại Hà Nội vào năm 2025 hoặc các năm tới, việc nắm rõ các quy định hiện hành là vô cùng quan trọng. Xây nhà trong ngõ luôn là một vấn đề phức tạp, đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật và quy hoạch đô thị để đảm bảo công trình an toàn, hợp lệ và hài hòa với cảnh quan chung.

Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin chi tiết về quy định xây nhà trong ngõ Hà Nội mới nhất 2025, giúp bạn có cái nhìn tổng quan và chuẩn bị tốt nhất cho dự án của mình.

1. Quy định về số tầng được phép xây dựng nhà trong ngõ

Nhà trong ngõ thường là những căn nhà nằm sâu trong các con ngõ nhỏ, hẻm nhỏ, đặc trưng của các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Chiều cao tối đa của nhà ở trong ngõ được quy định cụ thể tại Điều 109 và Điều 110 của Luật Xây dựng năm 2014, có sự điều chỉnh và bổ sung vào năm 2020.

Theo đó, chiều cao tối đa của mỗi căn nhà được xác định dựa trên các yếu tố như quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và các tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.

Cụ thể, chiều cao tối đa của nhà ở riêng lẻ được xác định theo lộ giới đường như sau:

Các yếu tố có thể tăng tầng cao cho nhà trong ngõ:

Ngoài các quy định chung về chiều cao, pháp luật cũng điều chỉnh một số yếu tố có thể cho phép tăng thêm tầng cao cho nhà ở riêng lẻ:

• Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận: Được tăng thêm 1 tầng.
• Trên trục đường thương mại-dịch vụ: Được tăng thêm 1 tầng.
• Lô đất lớn: Được tăng thêm 1 tầng.

Ví dụ: Một ngôi nhà trong ngõ có lộ giới đường từ 12m đến dưới 20m, thuộc khu vực quận trung tâm TP Hà Nội, trên trục đường thương mại – dịch vụ, và có lô đất lớn thì chiều cao tối đa của ngôi nhà này có thể lên đến 6 tầng.

Chiều cao nhà ở liền kề trong ngõ hẻm:

Đối với nhà ở liền kề trong ngõ hẻm, các quy định cụ thể hơn được áp dụng:

• Chiều cao tối đa không được vượt quá 6 tầng.
• Đối với các ngõ có chiều rộng nhỏ hơn 6m, nhà ở liền kề chỉ được xây cao tối đa 4 tầng.
• Chiều cao của nhà ở liền kề phải tuân theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt. Trong những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết, chiều cao nhà không được vượt quá 4 lần chiều rộng của nhà.
• Trong một dãy nhà liền kề, nếu có sự chênh lệch về độ cao, chỉ được phép xây cao hơn tối đa 2 tầng so với tầng trung bình của cả dãy. Tầng trệt phải có độ cao đồng nhất.

Nhà trong ngõ có thể được tăng tầng nếu thuộc khu trung tâm, nằm trên trục đường thương mại hoặc có lô đất lớn, nhưng vẫn phải tuân theo quy định về chiều rộng ngõ, quy hoạch và không vượt quá 6 tầng. (Ảnh minh họa: Nhà 26m2 trong hẻm)

2. Quy định về độ đua khi xây nhà trong ngõ

Việc mở rộng không gian của các yếu tố kiến trúc như ban công, mái đua, ô văng, gờ chỉ, bậu cửa khi xây nhà trong ngõ được quy định chi tiết trong Luật Xây dựng năm 2020:

• Các yếu tố này của nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị được phép mở rộng ra không gian công cộng, nhưng không được vượt quá 0,2m so với chỉ giới đường đỏ.
• Tính từ mặt đất lên cao từ 3,5m trở lên, các yếu tố này có thể vượt quá chỉ giới đường đỏ, nhưng phải tuân thủ:
  • Lộ giới đường nhỏ hơn 4m: Không được phép mở rộng.
  • Lộ giới đường từ 4m đến 7m: Độ mở rộng tối đa là 0,6m.
  • Lộ giới đường lớn hơn 7m: Độ mở rộng tối đa là 1m.

>>> Xem thêm: Xây nhà trong ngõ hẹp sâu: những điều gia chủ cần lường trước để tiết kiệm thời gian, chi phí và công sức 

3. Quy định về hình khối, kiến trúc công trình, cấp thoát nước và điện

• Hình khối và kiến trúc công trình: Phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy hoạch xây dựng, quy chuẩn kỹ thuật và các quy định hiện hành về kiến trúc cảnh quan trong khu vực. Bao gồm quy mô, chiều cao, mật độ xây dựng, bố cục mặt đứng, mái, cửa sổ, cửa ra vào, màu sắc và vật liệu sử dụng.
• Cấp thoát nước: Theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, hệ thống cấp nước, thoát nước và vệ sinh môi trường phải tuân thủ nghiêm ngặt yêu cầu về an toàn, vệ sinh môi trường và phòng cháy chữa cháy.
• Chiếu sáng, công trình điện: Các công trình điện, chiếu sáng và thông tin liên lạc cần đảm bảo an toàn, mỹ quan và tiện lợi. Việc thiết kế, thi công và nghiệm thu phải tuân thủ pháp luật về an toàn điện, an toàn cháy nổ, được bố trí sao cho an toàn và không ảnh hưởng đến các công trình khác.
• Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất: Được quy định rõ ràng trong các quy định về xây dựng nhà ở đô thị. Đối với khu vực chưa có quy hoạch chi tiết, chủ đầu tư phải xin phép cơ quan có thẩm quyền để xác định.

Xây nhà phải tuân thủ quy định về kiến trúc, cấp thoát nước, an toàn điện - chiếu sáng và mật độ xây dựng theo quy chuẩn kỹ thuật, đảm bảo an toàn, mỹ quan và đúng pháp luật. (Ảnh minh họa: Nhà 48m2 ở Hải Dương giải quyết bài toán về ánh sáng và thông gió tự nhiên cho nhà trong ngõ nhỏ như thế nào?) 

4. Những lưu ý quan trọng khi xây nhà trong ngõ tại Hà Nội

Để đảm bảo quá trình xây dựng diễn ra thuận lợi và đúng pháp luật, gia chủ cần đặc biệt lưu ý các điểm sau:

• Giấy phép xây dựng: Bắt buộc phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trước khi khởi công.
• Chiều cao và an toàn: Không được xây dựng nhà vượt quá chiều cao tối đa cho phép và không gây ảnh hưởng đến an toàn, trật tự đô thị.
• Khoảng cách và diện tích đất: Diện tích đất phải đủ để xây dựng nhà và đảm bảo khoảng cách tối thiểu giữa các nhà theo quy định.
• Lối vào: Đường vào nhà trong ngõ phải đảm bảo đủ rộng (tối thiểu 3m) để xe cộ có thể ra vào thuận tiện, đặc biệt là xe cấp cứu, cứu hỏa khi cần thiết.
• Hệ thống thoát nước: Phải thiết kế và thi công hệ thống thoát nước đảm bảo khả năng thoát nước tốt, tránh tình trạng ngập úng gây ảnh hưởng đến sinh hoạt và tuổi thọ công trình.
• Phòng cháy chữa cháy: Nhà trong ngõ thường có nguy cơ cháy nổ cao hơn do không gian hạn chế và đường thoát hiểm không rộng. Do đó, cần cực kỳ chú trọng các biện pháp an toàn cháy nổ như lắp đặt hệ thống báo cháy, cửa thoát hiểm, bình chữa cháy và lên phương án thoát hiểm.

Xây nhà trong ngõ tại Hà Nội cần có giấy phép xây dựng, tuân thủ chiều cao - khoảng cách an toàn, thiết kế lối vào rộng tối thiểu 3m, đảm bảo thoát nước tốt và chú trọng phòng cháy chữa cháy. (Ảnh minh họa: Nhà 5x14m phá bỏ định kiến về nhà trong ngõ bí và nóng) 

>>> Xem thêm: Nhà trong ngõ thiết kế nhiều vườn đan xen để duy trì mức nhiệt 28 độ 

5. Xây nhà trong ngõ không đúng giấy phép có bị xử phạt không?

Theo quy định của pháp luật, người sử dụng bất động sản có quyền sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất, nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật và không làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của người khác.

Nếu bạn xây dựng nhà không đúng giấy phép xây dựng đã được cấp, bạn sẽ bị xử phạt hành chính. Mức phạt sẽ tùy thuộc vào loại công trình, đối tượng vi phạm và mức độ vi phạm:

• Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị xây dựng sai giấy phép: Bạn có thể bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.
• Đối với các công trình lớn và phức tạp cần có dự án đầu tư xây dựng, nếu xây dựng không đúng với dự án đã được phê duyệt: Mức phạt có thể từ 20 triệu đến 30 triệu đồng.

Xây nhà sai giấy phép có thể bị phạt từ 3-5 triệu đồng với nhà ở riêng lẻ, và lên tới 20-30 triệu đồng với công trình lớn vi phạm quy định pháp luật về xây dựng.

>>> Xem thêm: TOP 10 nhà trong ngõ quá đẹp và nổi bật, rộng rãi và sáng sủa không kém nhà mặt phố 

Việc tuân thủ các quy định về xây dựng nhà trong ngõ không chỉ giúp gia chủ tránh được các rắc rối pháp lý, mà còn bảo đảm an toàn cho chính gia đình và hàng xóm, đồng thời góp phần vào sự phát triển đô thị văn minh, hiện đại.

Nguồn: txdconstruction

*Để lại thông tin trong box dưới đây, Happynest sẽ giúp bạn kết nối đơn vị thiết kế - thi công phù hợp và nhanh chóng nhất.