3.304 lượt xemMật độ xây dựng nhà phố là một trong những yếu tố quan trọng trong quy hoạch đô thị, ảnh hưởng trực tiếp đến diện mạo của các khu đô thị và sự phát triển của đô thị. Tuy nhiên, hiện nay việc xây dựng nhà phố không tuân thủ mật độ đã trở thành một vấn đề nghiêm trọng, gây ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị và cuộc sống của người dân. Vì vậy, để giải quyết vấn đề này, chính phủ đã ban hành nhiều quy định mới nhằm kiểm soát và quản lý mật độ xây dựng nhà phố.
*Tham khảo Hướng dẫn đăng bài trên website Happynest tại đây để kết nối với cộng đồng Happynest nhé.
Các yếu tố ảnh hưởng đến mật độ xây dựng nhà phố
Mật độ xây dựng nhà phố được định nghĩa là tổng diện tích sàn xây dựng của tất cả các công trình trên một khu đất so với diện tích thực tế của khu đất đó. Tuy nhiên, để tính toán mật độ xây dựng nhà phố chính xác và hiệu quả, cần phải xem xét đến các yếu tố ảnh hưởng sau:
Vị trí địa lý
Vị trí địa lý là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến mật độ xây dựng nhà phố. Các khu vực có vị trí thuận lợi, giao thông thuận tiện và gần các trung tâm đô thị thường có mật độ xây dựng cao hơn. Trong khi đó, các khu vực ngoại ô hoặc xa trung tâm đô thị thường có mật độ xây dựng thấp hơn.
Mật độ xây dựng nhà phố thể hiện tỷ lệ diện tích được phép xây dựng nhà phố trên tổng số diện tích đất sàn xây dựng
Quy hoạch đô thị
Các khu vực được quy hoạch đồng bộ và có các quy định rõ ràng về mật độ xây dựng thường có mật độ xây dựng đồng đều và hợp lý. Trong khi đó, các khu vực không có quy hoạch hoặc quy hoạch không rõ ràng thường dẫn đến tình trạng xây dựng không tuân thủ mật độ.
Điều kiện tự nhiên
Điều kiện tự nhiên như địa hình, độ cao của khu đất cũng ảnh hưởng đến mật độ xây dựng nhà phố. Các khu vực có địa hình bằng phẳng và độ cao thấp thường có mật độ xây dựng cao hơn so với các khu vực có địa hình khó khăn và độ cao cao.
Cách tính mật độ xây dựng nhà phố chính xác và hiệu quả
Để tính toán mật độ xây dựng nhà phố chính xác và hiệu quả, cần phải tuân thủ các quy định và quy chuẩn của pháp luật. Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng được ban hành đi kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình (m2) x 100 / Tổng diện tích toàn khu đất (m2)
Dưới đây là một số cách tính mật độ xây dựng nhà phố phổ biến:
Tính theo diện tích sàn xây dựng
Cách tính này được áp dụng cho các công trình có diện tích sàn xây dựng lớn hơn 500m2. Mật độ xây dựng nhà phố được tính bằng tổng diện tích sàn xây dựng của tất cả các công trình trên một khu đất chia cho diện tích thực tế của khu đất đó.
Ví dụ: Một khu đất có diện tích 1000m2, trên đó có xây dựng 3 công trình với tổng diện tích sàn xây dựng là 800m2. Khi đó, mật độ xây dựng nhà phố sẽ là 800/1000 = 0.8.
Tính theo tỷ lệ phần trăm diện tích xây dựng
Cách tính này thường được áp dụng cho các công trình có diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 500m2. Mật độ xây dựng nhà phố được tính bằng tỷ lệ phần trăm giữa diện tích sàn xây dựng và diện tích thực tế của khu đất.
Ví dụ: Một khu đất có diện tích 500m2, trên đó có xây dựng một công trình với diện tích sàn xây dựng là 300m2. Khi đó, mật độ xây dựng nhà phố sẽ là (300/500) x 100% = 60%.
Tính theo số tầng
Cách tính này thường được áp dụng cho các công trình có chiều cao xây dựng lớn hơn 3 tầng. Mật độ xây dựng nhà phố được tính bằng tổng số tầng của tất cả các công trình trên một khu đất chia cho diện tích thực tế của khu đất.
Ví dụ: Một khu đất có diện tích 1000m2, trên đó có xây dựng 4 công trình với tổng số tầng là 12 tầng. Khi đó, mật độ xây dựng nhà phố sẽ là 12/1000 = 0.012.
Về việc tra mật độ xây dựng cho phép, ngoài việc tham khảo quy chuẩn quốc gia, chủ nhà cần tham khảo quy định được ban hành riêng theo từng khu đô thị, từng quận huyện bạn sinh sống
Lợi ích của việc tuân thủ mật độ xây dựng nhà phố
Việc tuân thủ mật độ xây dựng nhà phố mang lại nhiều lợi ích cho cả cộng đồng và cá nhân. Dưới đây là một số lợi ích của việc tuân thủ mật độ xây dựng nhà phố:
Bảo vệ cảnh quan đô thị: Việc tuân thủ mật độ xây dựng nhà phố giúp bảo vệ cảnh quan đô thị, duy trì tính thẩm mỹ và đồng bộ của các khu đô thị.
Tạo không gian sống thoải mái: Mật độ xây dựng nhà phố hợp lý giúp tạo ra không gian sống thoải mái cho cư dân, đảm bảo sự thông thoáng và ánh sáng tự nhiên cho các căn nhà.
Giảm ô nhiễm môi trường: Khi tuân thủ mật độ xây dựng nhà phố, các công trình được xây dựng đồng đều và hợp lý, giúp giảm thiểu ô nhiễm môi trường do xây dựng không đúng quy định.
Tăng giá trị bất động sản: Những khu đô thị có mật độ xây dựng hợp lý thường có giá trị bất động sản cao hơn, mang lại lợi ích kinh tế cho các chủ sở hữu.
Nếu quy định chung của khu đô thị hay tuyến đường đã có quy định rõ về chiều cao tầng, khoảng lùi, chỉ giới xây dựng thì tất các các lô đất tại vị trí đó phải tuân thủ theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã có
Hậu quả của việc không tuân thủ mật độ xây dựng nhà phố
Việc không tuân thủ mật độ xây dựng nhà phố có thể gây ra nhiều hậu quả nghiêm trọng, ảnh hưởng đến cả cộng đồng và cá nhân. Dưới đây là một số hậu quả của việc không tuân thủ mật độ xây dựng nhà phố:
Gây ô nhiễm môi trường: Việc xây dựng không tuân thủ mật độ sẽ dẫn đến tình trạng quá tải hệ thống cơ sở hạ tầng, gây ô nhiễm môi trường và ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân.
Mất cân bằng giữa các khu vực: Việc xây dựng không tuân thủ mật độ sẽ dẫn đến sự mất cân bằng giữa các khu vực, gây ra sự chênh lệch về cơ sở hạ tầng và tiện ích, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của đô thị.
Mất tính thẩm mỹ của đô thị: Việc xây dựng không tuân thủ mật độ sẽ làm mất đi tính thẩm mỹ của đô thị, gây ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị và cuộc sống của người dân.
Phát sinh tranh chấp: Việc xây dựng không tuân thủ mật độ có thể dẫn đến các tranh chấp giữa các chủ sở hữu, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên liên quan.
Quy trình xin phép xây dựng nhà phố theo mật độ quy định
Để xây dựng nhà phố theo mật độ quy định, chủ đầu tư cần phải tuân thủ quy trình xin phép xây dựng như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Trước khi nộp đơn xin phép xây dựng, chủ đầu tư cần phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định của pháp luật. Hồ sơ bao gồm: Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, bản vẽ thiết kế công trình, bản sao giấy phép xây dựng (nếu có), giấy chứng nhận quy hoạch (nếu có) và các giấy tờ liên quan khác.
Bước 2: Nộp đơn xin phép xây dựng
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, chủ đầu tư cần nộp đơn xin phép xây dựng tại cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng địa phương. Đơn xin phép xây dựng cần được viết theo mẫu và kèm theo các giấy tờ đã chuẩn bị.
Bước 3: Thẩm định hồ sơ
Sau khi nhận được đơn xin phép xây dựng, cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ. Trong quá trình này, cơ quan có thể yêu cầu chủ đầu tư bổ sung hoặc sửa đổi hồ sơ nếu cần thiết.
Bước 4: Cấp giấy phép xây dựng
Nếu hồ sơ đạt yêu cầu, cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng sẽ cấp giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư. Giấy phép xây dựng sẽ ghi rõ các thông tin về công trình, diện tích xây dựng, mật độ xây dựng và thời hạn thi công.
Bước 5: Thi công và kiểm tra
Sau khi có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư có thể tiến hành thi công công trình theo quy định. Trong quá trình thi công, cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng sẽ tiến hành kiểm tra để đảm bảo công trình được xây dựng đúng theo giấy phép.
Mỗi kiểu nhà phố sẽ có quy định về kiến trúc, mật độ xây dựng,... khác nhau. Do đó, để đảm bảo nắm được đầy đủ các quy định, tránh vi phạm pháp luật, bạn nên tìm hiểu chi tiết quy trình xây dựng cho từng kiểu nhà
Những lưu ý quan trọng trong thiết kế nhà phố theo mật độ xây dựng
Khi thiết kế nhà phố theo mật độ xây dựng, các kiến trúc sư và chủ đầu tư cần lưu ý những điểm sau:
Tính thẩm mỹ: Nhà phố cần được thiết kế sao cho đẹp mắt và hài hòa với cảnh quan đô thị.
Thông thoáng: Các căn nhà cần được thiết kế sao cho thông thoáng, đảm bảo ánh sáng tự nhiên và không gian sống thoải mái cho cư dân.
An toàn: Nhà phố cần được thiết kế an toàn, đảm bảo tính chất kỹ thuật và khả năng chịu lực của công trình.
Phù hợp với quy hoạch: Thiết kế nhà phố cần phù hợp với quy hoạch đô thị và tuân thủ mật độ xây dựng quy định.
Xu hướng thiết kế nhà phố hiện đại đáp ứng mật độ xây dựng
Hiện nay, xu hướng thiết kế nhà phố hiện đại đáp ứng mật độ xây dựng đang được ưa chuộng bởi tính tiện ích và thẩm mỹ của nó. Một số xu hướng thiết kế nhà phố hiện đại đáp ứng mật độ xây dựng có thể kể đến như:
Thiết kế nhà phố thông minh: Sử dụng các công nghệ hiện đại để tối ưu hóa không gian và giúp tiết kiệm năng lượng.
Thiết kế nhà phố xanh: Tận dụng các khu vườn trên mái và sử dụng các loại cây xanh để làm mát và làm đẹp cho căn nhà.
Thiết kế nhà phố đa năng: Thiết kế các căn nhà có thể linh hoạt sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, từ làm việc cho đến sinh hoạt gia đình.
Vai trò của mật độ xây dựng nhà phố trong quy hoạch đô thị
Mật độ xây dựng nhà phố đóng vai trò quan trọng trong quy hoạch đô thị, đảm bảo sự phát triển bền vững và hài hòa của đô thị. Mật độ xây dựng nhà phố cần được quy hoạch và điều chỉnh sao cho phù hợp với quy hoạch tổng thể của đô thị, đảm bảo tính đồng bộ và không gian sống thoải mái cho cư dân.
Cập nhật thông tin mới nhất về mật độ xây dựng nhà phố tại các tỉnh thành phố lớn
Hiện nay, các tỉnh thành phố lớn đang có xu hướng giảm mật độ xây dựng nhà phố để đảm bảo sự thông thoáng và an toàn cho cộng đồng. Một số thông tin mới nhất về mật độ xây dựng nhà phố tại các tỉnh thành phố lớn có thể kể đến như sau:
Tại TP.HCM: Mật độ xây dựng nhà phố tối đa là 60%, áp dụng cho các khu vực trung tâm và 70% cho các khu vực ngoại ô.
Tại Hà Nội: Mật độ xây dựng nhà phố tối đa là 50%, áp dụng cho các khu vực trung tâm và 60% cho các khu vực ngoại ô.
Tại Đà Nẵng: Mật độ xây dựng nhà phố tối đa là 50%, áp dụng cho cả khu vực trung tâm và ngoại ô.
Theo mục 2.7.7 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng thì nhà phố có chiều cao ≤ 25m và diện tích lô đất nhỏ hơn hoặc bằng 10m2 thì mật độ xây dựng tối đa được phép đạt đến 100%
Mật độ xây dựng nhà phố là một yếu tố quan trọng trong quy hoạch đô thị, đảm bảo sự phát triển bền vững và hài hòa của đô thị. Việc tuân thủ mật độ xây dựng nhà phố mang lại nhiều lợi ích cho cả cộng đồng và cá nhân, trong khi việc không tuân thủ có thể gây ra nhiều hậu quả nghiêm trọng. Chính vì vậy, chủ đầu tư cần tuân thủ quy định về mật độ xây dựng nhà phố và lưu ý các điểm quan trọng trong thiết kế để đảm bảo tính thẩm mỹ và an toàn cho công trình. Các tỉnh thành phố lớn hiện nay đang có xu hướng giảm mật độ xây dựng nhà phố để đáp ứng nhu cầu của cộng đồng và đảm bảo sự phát triển bền vững của đô thị.
Tổng hợp
