2.239 lượt xemTrong nhiều năm qua, nhà ở giá rẻ luôn được xem là phân khúc có nhu cầu thực lớn tại TP HCM. Tuy nhiên, thực tế lại cho thấy nhiều dự án chung cư 2–3 tỷ đồng ở vùng ven rơi vào cảnh ế ẩm, ít người quan tâm. Ngược lại, các dự án mới giá cao hơn lại có tỷ lệ thanh khoản tốt. Vậy đâu là nguyên nhân của nghịch lý này?
Giá rẻ nhưng chưa chắc phù hợp nhu cầu thực tế
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, quý II/2025, giá căn hộ sơ cấp tại TP HCM trung bình lên tới 89 triệu đồng/m², tăng 36% so với cùng kỳ. Sau khi sáp nhập địa giới với Bình Dương cũ, giá trung bình đã hạ xuống còn khoảng 50 triệu đồng/m². Trong khi đó, ở thị trường thứ cấp, nhiều dự án cũ vẫn rao bán ở mức 2–3 tỷ đồng/căn, tương đương 35–45 triệu đồng/m², thấp hơn khá nhiều so với dự án mới.
Tuy nhiên, mức giá này không còn là yếu tố quyết định. Người mua, đặc biệt là giới trẻ, ưu tiên các dự án mới với hệ thống tiện ích đầy đủ, không gian sống hiện đại, khả năng tăng giá dài hạn. Vì vậy, căn hộ cũ, diện tích lớn, xa trung tâm, thiếu tiện ích ngày càng khó cạnh tranh.
Bất động sản khu Đông TP HCM với các dự án chung cư, nhà phố. Ảnh: Quỳnh Trần
Tâm lý “chuộng mới” và kỳ vọng về chất lượng sống
Khảo sát từ Batdongsan cho thấy gần 80% người mua ưu tiên các dự án mới mở bán. Điều này lý giải tại sao nhiều căn hộ cũ ở quận ven dù giá mềm vẫn khó bán.
Vợ chồng anh Minh (30 tuổi, nhân viên văn phòng, thu nhập 45 triệu đồng/tháng) chỉ quan tâm đến căn hộ mới có trung tâm thương mại, hồ bơi, sân chơi trẻ em. Với họ, căn hộ cũ xa trung tâm dù vừa túi tiền cũng không phải lựa chọn. Tương tự, chị Thu Hiền (36 tuổi) từng cân nhắc mua căn hộ tái định cư 2,5 tỷ đồng nhưng lo ngại chất lượng công trình đã giảm, tiềm năng tăng giá thấp nên quyết định tiếp tục thuê nhà.
Những trường hợp này phản ánh rõ xu hướng: người mua ngày nay xem chất lượng sống, tiện ích và môi trường sinh hoạt là yếu tố quan trọng hơn so với giá bán thuần túy.
Lệch pha giữa thu nhập và sản phẩm
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, tại TP HCM vẫn có nhiều căn hộ dưới 3 tỷ đồng, nhưng hầu hết nằm xa trung tâm hoặc thuộc các dự án cũ. Trong khi đó, nhóm khách hàng có thu nhập đủ để vay và trả góp thường muốn mua căn hộ cao cấp 5–6 tỷ đồng ở khu vực trung tâm. Ngược lại, nhóm thu nhập trung bình (15–20 triệu đồng/tháng) lại chưa đủ tích lũy để mua căn hộ 2–3 tỷ đồng.
Ông Tạ Trung Kiên, Giám đốc Công ty BĐS Việt Á, bổ sung rằng đây chính là sự lệch pha giữa khả năng tài chính và nhu cầu thực tế. Người mua muốn căn hộ rộng, vị trí đẹp, đầy đủ tiện ích, nhưng với mức 2–3 tỷ đồng thì khó có sản phẩm đáp ứng trọn vẹn.
Yếu tố chi phí vận hành và dịch vụ quản lý
Ngoài giá mua, phí quản lý và dịch vụ vận hành cũng ảnh hưởng lớn đến quyết định của khách hàng. Các chung cư cũ thường có phí quản lý thấp, nhưng đi kèm với đó là hạn chế về an ninh, tiện ích, dịch vụ. Trong khi đó, thế hệ trẻ sẵn sàng chi trả phí cao hơn để được hưởng không gian sống tốt, đầy đủ tiện ích và dịch vụ quản lý chuyên nghiệp. Đây là lý do các căn hộ mới dễ dàng “ghi điểm” dù giá bán cao hơn.
Khó khăn từ phía cung ứng dự án
Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí xây dựng và lãi vay tăng khiến giá căn hộ mới khó giảm. Các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội còn hạn chế, thủ tục phức tạp, chưa giải quyết được nhu cầu ở thực của nhóm thu nhập 20–30 triệu đồng/tháng.
Hệ quả là thị trường bị phân hóa mạnh:
- Nhà ở xã hội: chỉ đáp ứng một phần cho nhóm thu nhập thấp, nhưng với mức 10–15 triệu đồng/tháng, việc sở hữu căn hộ vẫn là gánh nặng.
- Nhà thương mại giá rẻ (2–3 tỷ đồng): khó tiêu thụ do không đủ tiện ích và xa trung tâm.
- Nhà cao cấp (5–6 tỷ đồng trở lên): vẫn có sức mua tốt từ nhóm khách hàng thu nhập cao, nhu cầu đầu tư và tích sản.
Tương lai của phân khúc nhà giá rẻ vùng ven
Các chuyên gia cho rằng khoảng trống ở phân khúc 2–3 tỷ đồng sẽ còn kéo dài. Nếu không có giải pháp về chính sách, quỹ đất và cơ chế phát triển dự án, nhà giá rẻ vùng ven sẽ tiếp tục rơi vào cảnh ế ẩm.
Để cải thiện, cần:
- Thúc đẩy thủ tục pháp lý nhanh gọn để tăng nguồn cung.
- Khuyến khích doanh nghiệp phát triển dự án vừa túi tiền nhưng vẫn đảm bảo tiện ích tối thiểu.
- Xem xét lại chính sách tín dụng nhà ở xã hội và thương mại giá rẻ để người mua dễ tiếp cận hơn.
Nghịch lý “nhà rẻ nhưng ế” phản ánh sự thay đổi trong ưu tiên của người mua nhà ngày nay. Thay vì chỉ nhìn vào giá bán, người mua trẻ quan tâm nhiều hơn đến tiện ích, vị trí và chất lượng sống. Do đó, chỉ khi sản phẩm giá rẻ vùng ven cải thiện được những yếu tố này, phân khúc mới có cơ hội thoát khỏi tình trạng ảm đạm.
Nguồn: Vnexpress
