Người mua đất có bị “mất trắng” nếu mua phải đất dính quy hoạch?

Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn trầm lắng, không ít chủ bất động sản cần tiền nên chào bán những căn nhà đất hay đất nền giá rẻ. Tuy nhiên, nếu không xem xét cẩn thận, người mua có thể “vô tình” mua đất dính quy hoạch, gặp bất lợi cho quá trình sử dụng đất về sau.

Với 7 năm kinh nghiệm trong nghề đầu tư địa ốc (TP.HCM), nhà đầu tư Đặng Hồng Phúc nhận định người mua bất động sản sẽ có thể gặp phải một số giao dịch tiềm ẩn rủi ro hoặc mua nhanh bán gọn mà chưa kiểm tra thông tin bất động sản, trong đó có việc mua đất dính quy hoạch.

Khi tiến hành giao dịch mua đất, người mua dễ bỏ qua yếu tố đất dính quy hoạch, ảnh hưởng đến kế hoạch xây nhà trong tương lai

Cần làm gì khi mua nhầm đất dính quy hoạch?

Theo nhà đầu tư Đặng Hồng Phúc, nếu lỡ mua đất dính quy hoạch, người mua cần bình tĩnh xem xét và thực hiện các việc sau:

Thứ nhất, kiểm tra lại cam kết về đất quy hoạch trong nội dung hợp đồng cọc, hợp đồng mua bán (gọi chung là hợp đồng).

Nội dung của hợp đồng sẽ có những điều khoản về thông tin thửa đất, thỏa thuận về giá chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ, cam kết của các bên. Người mua hoàn toàn có thể kiểm tra nội dung cam kết về thửa đất đó không thuộc diện quy hoạch trong hợp đồng. 

Nếu trong hợp đồng có cam kết của bên bán về việc đất không thuộc diện quy hoạch, người mua có quyền yêu cầu người bán trả lại tiền cọc hoặc số tiền đã thanh toán cùng với khoản tiền bồi thường theo cam kết trong hợp đồng (nếu có). Trường hợp người bán không đồng ý trả lại tiền và bồi thường thì người mua có quyền khởi kiện. 

Nếu trong hợp đồng không có cam kết như trên thì người mua sẽ không được hoàn trả tiền cọc hoặc số tiền đã thanh toán nếu muốn hủy hợp đồng.

>>> Xem thêm: Người mua đất có thể “trắng tay” nếu hiểu sai về vi bằng nhà đất

Thứ hai, xác định người bán có ý định lừa dối hay không.

Nếu người bán không có ý lừa dối thì hai bên cùng thương lượng lại về vấn đề giải quyết theo hợp đồng hoặc tùy vào trường hợp cụ thể mà giải quyết. 

Nếu người bán có mục đích lừa dối, không thông báo rõ ràng về quy hoạch, thì người mua có quyền kiện và hủy hợp đồng, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại (căn cứ theo Điều 127 luật Dân sự 2015).

Trong tình huống thửa đất mua đã có quyết định thu hồi đất trước khi người mua thực hiện hợp đồng thì giao dịch chuyển nhượng này sẽ vô hiệu. Đồng thời, thửa đất đó cũng sẽ không được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Khi đó, người mua có thể khởi kiện và yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối. Kết quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là bên mua trả lại đất, bên bán trả lại số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại cho bên mua.

Khi lỡ mua đất dính quy hoạch, người mua nên bình tĩnh xem xét lại các điều khoản trong hợp đồng và trao đổi, thương lượng với người bán để thống nhất phương án phù hợp

>>> Xem thêm: Nắm rõ 9 điều này để không sợ bị lừa khi mua bán nhà đất

Người mua có bị “mất trắng” nếu mua đất dính quy hoạch?

Nhà đầu tư Đặng Hồng Phúc khuyến nghị, sau khi xem xét hợp đồng cũng như động cơ bên bán là thiện chí, nếu vẫn muốn mua thửa đất dính quy hoạch thì người mua cần xem xét thửa đất này đang thuộc trường hợp nào. Cụ thể như sau:

Một, thửa đất mua đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện. Lúc này, người sử dụng đất (tức người bán) được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Như vậy, người bán không bị vi phạm pháp luật trong tình huống này nên người bán vẫn được chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất đó cho người mua khác (Căn cứ theo Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013).

Trường hợp này, người mua có quyền xây mới nhà ở trên thửa đất đó khi có nhu cầu và được thực hiện đầy đủ các quyền khác của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Hai, thửa đất mua đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Lúc này, người bán vẫn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng đất cho đến khi có quyết định thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch đề ra.

Tuy nhiên, ở trường hợp này, người mua không được phép xây mới nhà ở, công trình; trồng cây lâu năm trên thửa đất đó. Nếu có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Ba, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chưa công bố việc xóa quy hoạch treo. Nếu sau 3 năm mà thửa đất đã mua chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công bố việc xóa quy hoạch treo thì người sử dụng đất (tức người đã mua thửa đất quy hoạch đó) hoàn toàn có quyền làm đơn khiếu nại. 

Sau khi khiếu nại, nếu không được phản hồi thì người sử dụng đất không bị hạn chế quyền theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai năm 2013. Nghĩa là, người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng quyền và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật như chuyển nhượng, xây nhà, cho tặng…

>>> Xem thêm: Có nên liều xây 'lách' như hàng xóm hay nên xây đúng theo giấy phép xây dựng?

Tùy từng trường hợp mà đất dính quy hoạch có quy định xây dựng khác nhau. Người mua nên xác định rõ đất mình mua thuộc diện nào để đảm bảo quyền lợi

Trong các giao dịch bất động sản, để giảm rủi ro, người mua nên kiểm tra nhiều thông tin liên quan, trong đó, tối thiểu phải có giấy xác nhận tình trạng thửa đất. Còn nếu trót mua nhanh mà chưa qua kiểm tra thì hãy bình tĩnh tìm cách giải quyết.

Nguồn: markettimes.vn