Giải quyết như thế nào khi hàng xóm xây nhà… “nhầm” trên đất của mình?

>>> Xem chi tiết vấn đề tại đây.

Theo quy định pháp luật hiện hành, luật sư Trần Điệp đưa ra tư vấn sau đây:

Tranh chấp (không đồng ý, không thỏa thuận được với nhau) về ranh giới, mốc giới thửa đất giữa gia đình bạn và gia đình hàng xóm là tranh chấp đất đai (khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013). Từ thông tin bạn cung cấp, căn cứ quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản có liên quan, chúng tôi xin đưa ra một số các biện pháp xử lý để bạn tham khảo như sau:

Cách 1: Hòa giải tranh chấp đất đai bằng cách tự thỏa thuận 

Để tránh những vấn đề tranh chấp mới phát sinh, trước hết, bạn nên thực hiện rà soát lại ranh giới, mốc giới, các giấy tờ về quyền sử dụng đất của mình. Tiếp theo, thu thập các căn cứ để chứng minh ranh giới thửa đất của mình. Lúc này, các công việc bạn có thể thực hiện gồm:

Xác định ranh giới, mốc giới của thửa đất theo một trong những cách sau:

- Theo thông tin bạn cung cấp, cả hai gia đình đều đã được cấp sổ đỏ, vậy bạn có thể nhờ cán bộ địa chính hoặc nhờ đơn vị đo đạc thửa đất (thường hay gọi là đơn vị đo đạc tư nhân, là đơn vị được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam) tiến hành đo đạc để phân định ranh giới, mốc giới thửa đất theo sơ đồ thửa đất tại mục III của sổ đỏ đã được cấp;

- Nếu trong sổ đỏ của bạn chưa có mục sơ đồ thửa đất (thường sổ đỏ là sổ cũ, tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thường được cấp vào những năm 90) hoặc sơ đồ thửa đất chưa phải là sơ đồ được đo vẽ theo bản đồ địa chính chính quy thì bạn có thể xin trích lục các thông tin trong hồ sơ địa chính đối với thửa đất của mình. Hàng xóm của bạn xin trích lục thông tin trong hồ sơ địa chính đối với thửa đất của họ, từ đó xác định ranh giới, mốc giới được Nhà nước công nhận đối với thửa đất của bạn và của nhà hàng xóm. Từ đó các bên xác định được cụ thể phần diện tích mình được quyền sử dụng;

- Bạn có cung cấp thông tin, để đánh dấu ranh giới đất của mình, bạn đã chôn cọc bê tông ngay dưới bề mặt đất, đây chính là căn cứ để xác minh ranh giới, mốc giới giữa hai bên. Bạn có thể cùng hàng xóm của mình thỏa thuận với nhau về việc định ranh giới theo những điểm mốc là các cột bê tông bạn đã chôn trước đó.

Tiến hành thỏa thuận, giải quyết vụ việc sau khi đã xác định được ranh giới:
 

Bạn cùng hàng xóm của mình có thể thỏa thuận việc giải quyết tranh chấp như: Nhà hàng xóm dừng thi công công trình, tháo dỡ phần công trình đã xây lấn sang nhà bạn hoặc các vấn đề khác theo ý chí, nguyện vọng chính đáng của mình.

Nếu có thể giải quyết theo cách này, bạn có thể tiết kiệm được rất nhiều thời gian, chi phí, công sức.

Cách 2: Đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiến hành hòa giải theo quy định tại khoản 12 Điều 202 Luật Đất đai
 

Lúc này, bạn phải làm đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai gửi tới Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã sau khi nhận được đơn thực hiện các công việc:

+ Tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai dựa trên tài liệu chứng cứ các bên cung cấp và kết quả xác minh vụ việc;

+ Trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác (Hội cựu chiến binh, Hội phụ nữ,...)

+ Việc hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và Ủy ban nhân dân cấp xã.phải có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành. 

+ Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường (chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai).Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất, đồng thời, cấp mới Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất có thay đổi diện tích đất.

Lưu ý: Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Cách 3: Khởi kiện tới cơ quan có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp đất đai
 

Điều 203, Điều 204 Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai (tranh chấp về ranh giới, mốc giới là một trong những tranh chấp về đất đai) như sau:

- Nếu đương sự có Giấy chứng nhận/có một trong những giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013: Tòa án là đơn vị có thẩm quyền giải quyết;

- Nếu đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013: Đương sự phải lựa chọn yêu cầu giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất (Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất là người có thẩm quyền giải quyết) hoặc Tòa án nhân dân có thẩm quyền;

    >>> Xem thêm: Gia chủ kêu cứu vì bị hàng xóm là dân bảo kê “mượn” tường nhà

Cách 4: Yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
 

Bạn có quyền làm đơn yêu cầu xác minh vụ việc, xử lý hành vi vi phạm lấn, chiếm thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận của mình tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Lúc này, căn cứ Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, cơ quan có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp huyện) tiến hành lập biên bản vi phạm hành chính, ra quyết định xử phạt hành chính với mức phạt, biện pháp khắc phục hậu quả như sau: 

“Điều 14. Lấn, chiếm đất

…

4. Trường hợp lấn, chiếm đất phi nông nghiệp, trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

5. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này) tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này và mức phạt tối đa không quá 500.000.000 đồng đối với cá nhân, không quá 1.000.000.000 đồng đối với tổ chức.

6. Trường hợp lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình và đất công trình có hành lang bảo vệ, đất trụ sở làm việc và cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão; trong lĩnh vực quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và các lĩnh vực chuyên ngành khác.

7. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với các hành vi vi phạm tại các khoản 1, 2, 3, 4 và khoản 5 của Điều này và buộc trả lại đất đã lấn, chiếm; trừ trường hợp trường hợp quy định tại điểm b và điểm c khoản này;

b) Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất và các trường hợp người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

c) Buộc thực hiện tiếp thủ tục giao đất, thuê đất theo quy định đối với trường hợp sử dụng đất khi chưa thực hiện xong thủ tục giao đất, thuê đất;

d) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định này.”

Quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc bản án của Tòa án là căn cứ mà các bên phải tuân thủ thực hiện.

Trên đây là các cách thức giải quyết thông thường được lựa chọn khi giải quyết vấn đề hàng xóm xây nhà lấn sang phần đất của gia đình mình.

Có quyền được yêu cầu đền bù bồi thường khi bị hàng xóm xây nhầm trên đất của mình không?
 

Căn cứ quy định tại Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015, nhà hàng xóm xây dựng trên phần diện tích đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng cho bạn làm phát sinh các hậu quả thiệt hại về kinh tế, tài sản...là căn cứ để bạn yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại (pháp luật quy định trường hợp này là yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng).

Tại đây, việc yêu cầu bồi thường thiệt hại phải tuân thủ theo nguyên tắc tại Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“Điều 585. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại

1. Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Người chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại có thể được giảm mức bồi thường nếu không có lỗi hoặc có lỗi vô ý và thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của mình.

3. Khi mức bồi thường không còn phù hợp với thực tế thì bên bị thiệt hại hoặc bên gây thiệt hại có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác thay đổi mức bồi thường.

4. Khi bên bị thiệt hại có lỗi trong việc gây thiệt hại thì không được bồi thường phần thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

5. Bên có quyền, lợi ích bị xâm phạm không được bồi thường nếu thiệt hại xảy ra do không áp dụng các biện pháp cần thiết, hợp lý để ngăn chặn, hạn chế thiệt hại cho chính mình.”

Thông thường, bạn cần tính toán, liệt kê những thiệt hại cụ thể từ việc xây dựng của nhà hàng xóm như thiệt hại về kinh tế khi bạn phải tự mình (hoặc phải thuê người khác) tháo dỡ, di dời, dọn dẹp lại phần công trình xây lấn sang diện tích đất của bạn, thiệt hại hợp lý khác mà hành vi xây công trình lấn sang đất của bạn và các chứng từ, tài liệu, bản ảnh,...về thiệt hại đó.

Khi đã xác định được thiệt hại cụ thể, bạn có thể yêu cầu bồi thường theo một trong những cách sau đây:

Cách 1: Yêu cầu trực tiếp
 

Bạn trực tiếp yêu cầu bên kia bồi thường, mức bồi thường. Việc yêu cầu này được giải quyết dựa trên thiện chí, sự thỏa thuận của các bên.

Cách 2: Yêu cầu bồi thường thông qua Ủy ban nhân dân các cấp
 

Khi giải quyết tranh chấp đất đai (là Ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền), hòa giải tranh chấp đất đai, bạn có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền đang thụ lý, giải quyết vụ việc giải quyết vấn đề yêu cầu bồi thường của mình.

Cách 3: Yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền
 

Bạn cũng có thể lựa chọn cách bồi thường thiệt hại bằng việc gửi đơn yêu cầu bồi thường thiệt hại (mẫu đơn khởi kiện ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP) cùng tài liệu, chứng cứ chứng minh thiệt hại của mình để được giải quyết.

Bạn có quyền yêu cầu nhà hàng xóm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng cho bạn về hành vi xây dựng công trình lấn chiếm sang đất nhà bạn. Lưu ý rằng khi yêu cầu bồi thường thiệt hại bạn có thể lựa chọn cách tự thỏa thuận hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thụ lý, giải quyết.

Nguồn: hieuluat.vn