Làm gì khi sổ đỏ bị nhầm lẫn vị trí thửa đất?

Có rất nhiều trường hợp bị sai sót về thông tin thửa đất, vị trí thửa đất trong quá trình sử dụng đất. Các sai sót này xuất phát từ rất nhiều nguyên nhân, cả khách quan lẫn chủ quan. Tuy nhiên, để được sử dụng đất hợp pháp, có thể tham gia vào các giao dịch đất đai thì người sử dụng đất cần phải điều chỉnh càng sớm càng tốt. 

Trường hợp cụ thể của gia chủ như sau: Thửa đất của gia đình tôi được tách ra từ thửa lớn của một gia đình người hàng xóm. Gia đình này đã bán cho một người khác từ năm 2009. Tôi nhận chuyển nhượng lại từ năm 2017. Tất cả các thửa đất xung quanh thửa đất của tôi đều đã có ranh giới rõ ràng và sử dụng ổn định từ trước đến giờ.

Thời gian gần đây, tôi nộp hồ sơ đề nghị tách thửa để tặng cho con trai thì được bên bộ phận đo đạc của chi nhánh văn phòng đất đai của huyện thông báo là thửa đất của tôi bị sai vị trí so với vị trí được ghi nhận trên sổ đỏ của người hàng xóm (người có quyền sử dụng thửa đất gốc), trong khi sổ đỏ của tôi vẫn thể hiện vẫn đúng vị trí ranh giới so với các thửa đất liền kề.

Tôi phải xử lý việc này như thế nào cho đúng quy định pháp luật? Xin cảm ơn.

Nhiều trường hợp “dở khóc dở cười” khi phát hiện sổ đỏ bị nhầm lẫn vị trí thửa đất khi muốn giao dịch đất cát

Dưới đây là tư vấn của Luật sư về vấn đề trên:

Nguyên nhân dẫn đến sổ đỏ bị nhầm lẫn vị trí thửa đất là gì?

Với trường hợp này, vị trí thửa đất được ghi trên sổ đỏ so với vị trí được ghi nhận trong thửa đất gốc (thửa đất bị tách ra) là có sự khác biệt, nguyên nhân là do:

Thứ nhất, do việc đo đạc

Do trong câu hỏi gia chủ không cung cấp đầy đủ thông tin về nguồn gốc hình thành, thời gian cấp sổ đỏ lần đầu cho thửa đất gốc (thửa đất bị tách ra) nên có thể việc sai khác là do trong quá trình đo đạc cấp sổ, hoặc tách thửa năm 2009, việc đo đạc chỉ bằng các phương tiện kỹ thuật thô sơ, có độ chính xác chưa cao dẫn đến có sự khác biệt về vị trí của thửa đất trong sơ đồ thửa đất. Việc sai sót này có thể dẫn đến hậu quả về diện tích đất, kích thước các cạnh thửa có sự khác biệt so với hồ sơ gốc (hồ sơ ban đầu) của thửa đất.

Nguyên nhân này khá phổ biến do rất nhiều giao dịch về tách thửa hiện nay là của các thửa đất đã được cấp sổ đỏ từ những năm 90 hoặc những năm 2000, khi mà các phương tiện đo đạc chưa có độ chính xác cao như hiện tại (khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành từ 1/7/2014). 

Việc sai sót, nhầm lẫn trong công tác đo đạc có thể là sai sót về vị trí từng điểm giới hạn của các cạnh thửa đất, sai sót về số ô, số thửa được ghi nhận trong sổ đỏ so với các hồ sơ khác như bản đồ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ lần đầu đối với thửa đất…

Thứ hai, sai sót về việc ghi thông tin số ô, số thửa, số tờ bản đồ của thửa đất trên sổ đỏ so với hồ sơ kê khai, đề nghị cấp sổ đỏ lần đầu hoặc hồ sơ đề nghị tách thửa đất

Đây cũng là một trong những nguyên nhân không mới đối với trường hợp bị sai sót thông tin về thửa đất như số ô, số thửa, số tờ bản đồ thửa đất của bạn so với hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu (hồ sơ gốc) đối với thửa đất bị chia tách hoặc hồ sơ kê khai, đề nghị tách thửa đất tại thời điểm năm 2009.

Nhìn nhận một cách khách quan thì đây là nguyên nhân trong quá trình in ấn, làm phôi sổ đỏ của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai hoặc do người sử dụng đất kê khai không đúng thông tin về số ô, số thửa, số tờ bản đồ của thửa đất.

Kết luận: Việc có sai sót về vị trí thửa đất trên sổ đỏ có thể đến từ nhiều nguyên nhân, có thể là do quá trình kê khai hồ sơ đất đai, quá trình in ấn Giấy chứng nhận hoặc cũng có thể do quá trình đo đạc…Việc có nhầm lẫn, sai sót về vị trí thửa đất được giải quyết, thay đổi cho đúng thông tin theo quy định pháp luật.

Cần phải đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết nhanh chóng vấn đề sai sót

Phải làm gì khi sổ đỏ bị nhầm lẫn vị trí thửa đất?

Trước hết, khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2013 quy định:

Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

Theo đó, nếu việc sai sót, nhầm lẫn thông tin về vị trí của thửa đất (số ô, số thửa, số tờ bản đồ) so với hồ sơ kê khai (hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu, hồ sơ xin tách thửa đất…) đã được cơ quan đăng ký đất đai (chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất) kiểm tra, xác nhận thì bạn có thể thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận. Sau khi đính chính Giấy chứng nhận cho đúng thì bạn tiếp tục thực hiện thủ tục đề nghị tách thửa đất tặng cho con như bình thường.

Ngoài ra, nếu việc sai sót là sai sót vị trí của các điểm giới hạn cạnh thửa của thửa đất dẫn đến kích thước các cạnh thửa của thửa đất có sự sai khác so với sổ đỏ gốc thì giải quyết theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 như sau:

Nếu ranh giới thửa đất giữ nguyên

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

=> Lúc này, bạn cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động để thay đổi, cập nhật thông tin về diện tích, kích thước của các cạnh thửa theo số liệu thực tế. Điều này cũng có nghĩa là, khi vị trí các điểm của cạnh thửa có sự sai khác so với thửa đất gốc nhưng ranh giới không đổi thì bạn cần tiến hành thực hiện thủ tục đăng ký biến động thửa đất trước khi tiếp tục đề nghị tách thửa tặng cho con.

Nếu ranh giới thửa đất có sự biến động/thay đổi

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

=> Nếu thửa đất của bạn có sự sai khác về vị trí các điểm giới hạn cạnh thửa mà dẫn đến ranh giới thửa đất bị sai khác so với thửa đất gốc đã được cấp sổ, diện tích thửa đất cũng vì thế mà có sự biến động thì bạn sẽ được Nhà nước công nhận phần diện tích theo ranh giới đã được cấp theo sổ đỏ cũ (cấp cho thửa đất gốc), phần diện tích tăng thêm sẽ được Nhà nước xem xét, công nhận.

Lúc này, bạn chỉ được tiếp tục tách thửa sau khi đã giải quyết xong việc đăng ký biến động/đề nghị, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích có sự thay đổi so với thửa đất gốc.

Kết luận: Để giải quyết vấn đề của bạn thì trước hết bạn cần tìm hiểu kỹ, rõ ràng nguyên nhân dẫn đến sai sót về vị trí, cụ thể sai sót về vị trí thửa đất là sai sót như thế nào. Sau khi đã xác định được nguyên nhân bị sai sót, bạn tiến hành sửa đổi lại các thông tin theo quy định pháp luật trước khi tách thửa tặng cho theo cách thức chúng tôi đã hướng dẫn ở trên.

Nguồn: hieuluat.vn