6 lượt xemNhiều người có nhu cầu vay vốn chỉ muốn thế chấp căn nhà mình sở hữu mà không muốn thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, liệu điều này có được pháp luật công nhận? Cách xử lý tài sản thế chấp ra sao?
Có được thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất không?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không cần giao tài sản cho bên nhận thế chấp.
Tại Điều 326 Bộ luật Dân sự 2015, pháp luật cho phép thế chấp tài sản gắn liền với đất (như nhà ở) mà không bắt buộc phải thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc này dẫn tới hai trường hợp pháp lý khác nhau:
- Trường hợp 1: Người thế chấp vừa là chủ sở hữu nhà ở, vừa là người sử dụng đất – khi xử lý tài sản, quyền sử dụng đất vẫn bị đem xử lý cùng căn nhà, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.
- Trường hợp 2: Người thế chấp chỉ sở hữu căn nhà nhưng không phải người sử dụng đất – khi xử lý tài sản, người nhận chuyển quyền sở hữu căn nhà được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ đã được chuyển giao.
Pháp luật cho phép thế chấp nhà mà không thế chấp đất, nhưng việc xử lý tài sản sẽ phụ thuộc vào quyền sử dụng đất có thuộc cùng một chủ hay không.
Xử lý tài sản khi thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất như thế nào?
Dựa trên Điều 326 Bộ luật Dân sự 2015, phương thức xử lý tài sản thế chấp trong hai trường hợp cụ thể được phân tích như sau:
- Nếu người thế chấp vừa là chủ nhà, vừa sở hữu đất: Trường hợp không có thỏa thuận khác, khi đến hạn mà không thực hiện nghĩa vụ, ngân hàng hoặc bên nhận thế chấp có thể yêu cầu xử lý cả nhà lẫn đất. Đây là cách xử lý phổ biến nhất, vì đất và nhà thường đi liền nhau trong giao dịch dân sự.
- Nếu người thế chấp chỉ sở hữu căn nhà nhưng đất thuộc quyền của người khác: Khi phát mãi nhà, người mua lại nhà được tiếp tục sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quyền sử dụng kế thừa, nhưng không đồng nghĩa với việc được cấp sổ đỏ. Quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người sở hữu đất ban đầu.
Ngoài ra, nếu các bên không có thỏa thuận khác rõ ràng, bên nhận thế chấp có thể yêu cầu xử lý cả nhà và đất để thu hồi nợ – đặc biệt trong trường hợp người thế chấp sở hữu đồng thời cả hai tài sản.
Khi không có thỏa thuận khác, nhà và đất có thể bị xử lý chung để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
Điều kiện để nhà ở được mang ra thế chấp
Theo khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, nhà ở được thế chấp nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (trừ trường hợp là nhà ở hình thành trong tương lai, nhà tình nghĩa, nhà tái định cư chưa cấp sổ…).
- Không có tranh chấp về quyền sở hữu, không nằm trong diện khiếu kiện, khiếu nại hoặc đang bị kê biên để thi hành án.
- Không thuộc diện thu hồi đất, giải tỏa, phá dỡ theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Thời hạn sở hữu nhà ở còn hiệu lực trong trường hợp nhà ở có thời hạn.
Ngoài ra, người tham gia giao dịch (người thế chấp) cũng phải đủ năng lực hành vi dân sự, có quyền định đoạt đối với tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Chỉ khi đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý thì căn nhà mới có thể được mang ra thế chấp hợp pháp tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng.
Vậy, có được thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất không? Câu trả lời là có, nhưng đi kèm với đó là nhiều vấn đề pháp lý cần lưu ý. Việc thế chấp chỉ căn nhà mà không kèm quyền sử dụng đất hoàn toàn hợp pháp nếu các bên đồng thuận và thực hiện đúng trình tự thủ tục. Tuy nhiên, để tránh rủi ro về sau, chủ nhà nên có thỏa thuận rõ ràng với ngân hàng hoặc bên nhận thế chấp, đặc biệt trong cách xử lý tài sản khi không trả được nợ đúng hạn.
Nguồn: Luật Việt Nam
*Để lại thông tin trong box dưới đây, Happynest sẽ giúp bạn kết nối đơn vị thiết kế - thi công phù hợp và nhanh chóng nhất.
