Xây nhà lấn chiếm lối đi chung: Quy định pháp luật, cách xử lý và mức phạt mới nhất

Tranh chấp lối đi chung là vấn đề pháp lý thường gặp trong xây dựng và sinh hoạt hàng ngày, đặc biệt tại khu dân cư đông đúc. Việc xây nhà lấn chiếm không chỉ gây xung đột với hàng xóm mà còn vi phạm pháp luật và có thể bị xử phạt. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ quy định pháp lý, cách xử lý và mức phạt mới nhất năm 2025 liên quan đến vấn đề này.

Vậy, lối đi chung là gì? Pháp luật quy định thế nào về quyền sử dụng lối đi chung và xử phạt thế nào khi xây nhà lấn chiếm lối đi chung? Bài viết dưới đây sẽ mang đến cho bạn những thông tin chi tiết và mới nhất về vấn đề này, đồng thời hướng dẫn bạn cách giải quyết hiệu quả khi gặp phải tình huống tương tự. Hãy cùng theo dõi để nắm bắt đầy đủ các quy định và hướng dẫn cụ thể nhé!

>>> Xem thêm: Tôi không bán được nhà vì hẻm vào bị hàng xóm lấn chiếm 

I. Lối đi chung là gì? Quy định về quyền sử dụng lối đi chung

1. Lối đi chung là gì?

Pháp luật hiện hành của Việt Nam không đưa ra khái niệm cụ thể và duy nhất về lối đi chung. Tuy nhiên, trong thực tế và theo cách hiểu phổ biến, lối đi chung thường được hiểu là:

• Phần diện tích đất được dành ra làm lối đi cho nhiều hộ gia đình hoặc nhiều chủ sử dụng các thửa đất khác nhau.
• Mục đích chính của lối đi chung là giúp các chủ sử dụng đất tiếp cận được với đường giao thông công cộng (đường làng, ngõ xóm, đường quốc lộ, tỉnh lộ...).

Về nguồn gốc, lối đi chung có thể hình thành từ hai trường hợp chính:

• Lối đi tự nhiên hoặc đất công: Lối đi chung có thể là các lối đi tự nhiên đã tồn tại lâu đời, hình thành theo thói quen sử dụng của cộng đồng hoặc do Nhà nước mở để phục vụ nhu cầu đi lại của người dân. Trong trường hợp này, lối đi chung thường là đất công, thuộc quyền quản lý của Nhà nước.
• Thỏa thuận khi phân chia đất: Lối đi chung cũng có thể hình thành trong quá trình phân chia, tách thửa đất. Khi đó, các chủ sử dụng đất thỏa thuận để dành ra một phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của họ làm lối đi chung cho các thửa đất sau khi tách thửa. Phần đất này vẫn duy trì quyền sử dụng hợp pháp của các đồng chủ sử dụng và có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó ghi rõ là phần đất thuộc quyền sử dụng chung của các đồng chủ sử dụng.

Lối đi chung là phần đất dành cho nhiều hộ sử dụng để tiếp cận đường công cộng, hình thành từ đất công hoặc theo thỏa thuận khi tách thửa.

Nói một cách đơn giản, lối đi chung là phần diện tích đất được dành ra để các chủ sử dụng đất có thể cùng đi ra đường giao thông công cộng một cách thuận tiện.

2. Quy định về quyền sử dụng lối đi chung

Quyền sử dụng lối đi chung được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai, nhằm đảm bảo quyền lợi cho các chủ sở hữu bất động sản.

a. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 (Điều 254):

• Quyền yêu cầu mở lối đi: Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác, không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu các bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
• Vị trí và thiệt hại: Lối đi này nên được mở trên bất động sản liền kề nào được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có xét đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
• Nghĩa vụ đền bù: Chủ sở hữu bất động sản được hưởng quyền lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu ảnh hưởng, trừ khi có thỏa thuận khác.
• Thỏa thuận hoặc Tòa án: Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng và chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên. Nếu có tranh chấp về lối đi, các bên có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
• Trường hợp chia tách thửa: Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu khác nhau, việc chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không cần đền bù (trừ trường hợp có thỏa thuận khác).

b. Theo Luật Đất đai 2013 (Điều 171 và Điều 95):

• Hạn chế quyền sử dụng: Điều 171 Luật Đất đai 2013 quy định về việc hạn chế quyền sử dụng đối với lối đi chung (quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề). Để đảm bảo quyền lợi tốt nhất, chủ sở hữu bất động sản nên thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề về việc đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề này trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đăng ký biến động: Khi sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề đã được đăng ký quyền sử dụng hạn chế, người sử dụng lối đi này phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động nếu đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau khi xác lập, thay đổi, hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề theo quy định tại Điểm i, khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013.

Quyền sử dụng lối đi chung, theo Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai, được quy định nhằm đảm bảo lợi ích cho chủ sở hữu bất động sản.

3. Lối đi chung được mở tối đa bao nhiêu mét?

Pháp luật hiện hành không quy định kích thước tối thiểu hay tối đa cụ thể của lối đi chung. Lý do là các trường hợp cần mở lối đi chung rất đa dạng (từ lối đi bộ nhỏ đến lối đi cho xe), và việc đặt ra một kích thước cứng nhắc có thể gây khó khăn trong thực tế, không đảm bảo đầy đủ quyền lợi cho các bên liên quan.

Theo Khoản 2, Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, và chiều cao của lối đi sẽ do các bên thỏa thuận, đảm bảo thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên.

• Tự thỏa thuận: Các bên có thể tự thỏa thuận để quyết định kích thước của lối đi chung sao cho phù hợp với nhu cầu thực tế và không gian hiện có.
• Giải quyết tranh chấp: Nếu các bên không thể thống nhất, các bên có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Cơ quan này sẽ xem xét các yếu tố cụ thể để đưa ra phán quyết về kích thước hợp lý.
• Quy định địa phương: Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng khác nhau, cần dành lối đi cần thiết cho người phía trong. Lối đi này phải đảm bảo có mặt cắt ngang tối thiểu theo quy định của từng địa phương (ví dụ: một số địa phương có quy định về bề rộng tối thiểu của lối đi để đảm bảo PCCC hoặc xe cộ có thể đi lại).

II. Cách giải quyết khi hàng xóm xây nhà lấn chiếm lối đi chung

Khi hàng xóm xây nhà lấn chiếm lối đi chung, người sử dụng chung lối đi đó cần bình tĩnh và thực hiện các bước giải quyết theo quy định pháp luật. Mục tiêu là tìm kiếm một giải pháp hợp tình, hợp lý, tránh đẩy mâu thuẫn lên cao.

Khi hàng xóm lấn chiếm lối đi chung, người sử dụng cần bình tĩnh giải quyết theo pháp luật để tìm giải pháp hợp lý, tránh leo thang mâu thuẫn.

1. Tự thương lượng, hòa giải (Khuyến khích)

Đây là bước đầu tiên và quan trọng nhất. Người bị ảnh hưởng nên chủ động gặp gỡ, trao đổi trực tiếp với hàng xóm để trình bày vấn đề, đưa ra các chứng cứ về lối đi chung (nếu có) và cùng tìm kiếm giải pháp hòa giải.

• Ưu điểm: Nhanh chóng, giữ gìn tình làng nghĩa xóm, ít tốn kém.
• Hạn chế: Phụ thuộc vào thiện chí của bên lấn chiếm.

>>> Xem thêm: Hàng xóm lấn đất xây nhà và còn được cấp sổ đỏ, nên xử lý thế nào? 

2. Yêu cầu UBND cấp xã/phường giải quyết tranh chấp, hòa giải

Nếu việc tự thương lượng không thành công, các bên có thể nhờ đến sự can thiệp của chính quyền địa phương.

• Nộp đơn yêu cầu hòa giải: Theo Điều 202 Luật Đất đai 2013, Nhà nước khuyến khích các bên hòa giải khi có tranh chấp về đất đai. Khi xảy ra tranh chấp liên quan đến lối đi chung, các bên có thể nộp đơn yêu cầu UBND cấp xã/phường nơi có đất tranh chấp tiến hành hòa giải.
• Thời hạn hòa giải: Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, UBND xã/phường phải tiến hành hòa giải và lập biên bản kết quả hòa giải (Điều 201 Luật Đất đai 2013).

3. Tố cáo hành vi lấn chiếm (Nếu là đất công)

Nếu lối đi chung thuộc đất công cộng và bị lấn chiếm, bạn có quyền tố cáo.

• Quyền tố cáo: Theo Khoản 7 Điều 166 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có quyền khiếu nại, tố cáo và khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khác.
• Thủ tục tố cáo: Khi phát hiện hành vi lấn chiếm đất thuộc lối đi chung (đất công), người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục tố cáo tại UBND cấp xã hoặc các cơ quan quản lý đất đai cấp trên để yêu cầu giải quyết.
• Hậu quả: Hành vi lấn chiếm lối đi chung vi phạm các quy định về quản lý hành chính đất đai và có thể bị xử phạt hành chính theo quy định.

4. Khởi kiện tại Tòa án

Nếu hòa giải tại UBND cấp xã/phường không thành, các bên có thể lựa chọn khởi kiện tại Tòa án.

• Điều kiện khởi kiện: Theo Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao, khi tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc lấn chiếm lối đi chung xảy ra, các bên phải tiến hành thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã/phường trước khi đủ điều kiện khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp. Biên bản hòa giải không thành tại xã/phường là một trong những giấy tờ bắt buộc khi nộp đơn khởi kiện.
• Thẩm quyền giải quyết: Đối với tranh chấp liên quan đến lấn chiếm lối đi chung, Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp là cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại: Nếu việc lấn chiếm gây ra thiệt hại cụ thể (ví dụ: gây cản trở kinh doanh, ảnh hưởng đến giá trị bất động sản...) và có thể chứng minh được thiệt hại đó, người bị ảnh hưởng có thể yêu cầu Tòa án giải quyết việc bồi thường thiệt hại do hành vi trái pháp luật gây ra.
• Trình tự thủ tục khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:
  • Nộp đơn khởi kiện: Nộp đơn khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ kèm theo tại Tòa án có thẩm quyền.
  • Tòa án thụ lý giải quyết: Tòa án xem xét đơn và thông báo về việc thụ lý vụ án.
  • Tòa án xét xử sơ thẩm: Tiến hành các phiên hòa giải (nếu chưa hòa giải thành công hoặc có tình tiết mới) và phiên tòa xét xử sơ thẩm.
  • Tòa án xét xử phúc thẩm (nếu có kháng cáo, kháng nghị): Nếu một trong các bên không đồng ý với bản án sơ thẩm, có quyền kháng cáo lên Tòa án cấp trên để xét xử phúc thẩm.

III. Hành vi xây nhà lấn chiếm lối đi chung có bị xử phạt không?

Các tranh chấp hoặc khiếu kiện liên quan đến lối đi chung rất phong phú và đa dạng. Chúng có thể bao gồm tranh chấp dân sự về quyền sử dụng đất, khiếu kiện, tố cáo việc lấn chiếm hoặc xây dựng trái phép trên lối đi chung, hoặc các hành vi khác cản trở việc sử dụng lối đi chung. Tùy thuộc vào nội dung cụ thể của từng vụ việc và tính chất của lối đi chung, cơ quan có thẩm quyền giải quyết và mức xử phạt sẽ khác nhau.

Tranh chấp lối đi chung đa dạng, từ dân sự đến xây dựng trái phép. Cơ quan giải quyết và mức phạt tùy thuộc nội dung, tính chất lối đi.

>>> Xem thêm: Giải quyết như thế nào khi hàng xóm xây nhà… “nhầm” trên đất của mình? 

1. Phân loại lối đi chung và quyền mở cổng

• Nếu lối đi chung thuộc đất công cộng và thuộc quyền quản lý của Nhà nước: Người dân có quyền mở cổng và sử dụng lối đi chung này một cách hợp pháp.
• Nếu lối đi chung được hình thành do các gia đình hoặc chủ sử dụng đất tự nguyện sử dụng một phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình làm lối đi chung, không phải là đất giao thông công cộng: Lối đi này vẫn thuộc quyền sử dụng chung hợp pháp của các đồng chủ sử dụng đất. Trong trường hợp này, nếu không có sự đồng ý của các đồng chủ sử dụng đất còn lại, người dân không có quyền tự ý mở cổng để sử dụng lối đi này một cách độc lập hoặc làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các đồng chủ sử dụng khác.

2. Mức xử phạt hành chính cho hành vi lấn chiếm lối đi chung

Tùy thuộc vào hành vi lấn chiếm và đối tượng bị lấn chiếm, các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức vi phạm sẽ bị xử phạt theo các mức phạt khác nhau.

• Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:
  • Khoản 6 Điều 14: Quy định trường hợp lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình (như đường bộ, đường sắt, thủy lợi...) và đất công trình có hành lang bảo vệ, đất trụ sở làm việc... thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong các lĩnh vực chuyên ngành liên quan (xây dựng, giao thông, thủy lợi, v.v.).
  • Khoản 7 Điều 14 (Biện pháp khắc phục hậu quả):
    • Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm và buộc trả lại đất đã lấn, chiếm.
    • Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
• Ví dụ cụ thể về mức phạt trong lĩnh vực giao thông đường bộ (áp dụng khi lấn chiếm đất đường bộ, hành lang an toàn đường bộ):
  • Theo Điểm a Khoản 9 Điều 12 Nghị định 100/2019/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 123/2021/NĐ-CP), hành vi chiếm dụng đất của đường bộ hoặc đất hành lang an toàn đường bộ để xây dựng nhà ở bị phạt từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với cá nhân.
• Xây tường rào lấn chiếm lối đi chung hoặc gây cản trở sử dụng đất của người khác (Điều 16 Nghị định 91/2019/NĐ-CP):
  • Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu đưa vật liệu xây dựng hoặc các vật khác lên thửa đất của người khác hoặc thửa đất của mình mà gây cản trở hoặc thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác.
  • Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu đào bới, xây tường, hoặc làm hàng rào gây cản trở hoặc thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác.
  • Biện pháp khắc phục hậu quả: Ngoài việc phải trả tiền phạt, người vi phạm còn bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.

Nói chung, việc lấn chiếm đất, đặc biệt là lối đi chung, không chỉ mang lại mức phạt tiền mà còn kèm theo các biện pháp khắc phục hậu quả nghiêm khắc để tái thiết, bảo vệ tài sản công cộng và quyền lợi hợp pháp của người khác.

IV. Có được phép tách thửa đất khi có lối đi chung không?

Việc tách thửa đất khi có lối đi chung là hoàn toàn có thể, miễn là đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật và quy định cụ thể của từng địa phương.

Theo Khoản 2 Điều 43, Khoản 4 Điều 144 và Điều 188 Luật Đất đai 2013, thửa đất ở đề nghị tách thửa để chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện cơ bản sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Sở hữu Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) và quyền sử dụng đất/tài sản gắn liền trên đất đã được xác định hợp pháp.
• Không có tranh chấp: Thửa đất không có tranh chấp về quyền sử dụng đất.
• Không bị kê biên: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc các biện pháp cưỡng chế khác.
• Đáp ứng điều kiện của địa phương: Đáp ứng các yêu cầu về diện tích tối thiểu, kích thước tối thiểu và các điều kiện khác về tách thửa của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Có thể tách thửa đất khi có lối đi chung, nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp luật và quy định địa phương.

Khi đạt đủ các điều kiện này, việc tách thửa với lối đi chung hoàn toàn pháp lý. Các địa phương sẽ quy định rõ các tiêu chí cho việc tách thửa bao gồm:

• Diện tích và kích thước tối thiểu: Quy định về diện tích tối thiểu, kích thước (chiều rộng, chiều dài) tối thiểu sau khi tách thửa.
• Các trường hợp không được phép tách thửa: Quy định cụ thể các trường hợp không được phép tách thửa (ví dụ: đất nằm trong quy hoạch, đất không có lối đi ra đường công cộng...).
• Yêu cầu thiết lập lối đi: Đặc biệt quan trọng là yêu cầu thiết lập lối đi cần thiết và hợp lý nếu tách thửa mà thửa đất mới hình thành chưa có lối đi riêng ra đường công cộng. Lối đi này phải được thể hiện rõ trên bản vẽ tách thửa và có thể là lối đi chung cho các thửa đất mới.
• Quy định cho khu vực quy hoạch: Các quy định riêng cho việc tách thửa ở khu vực đã được quy hoạch trước đó.

Do đó, việc tách thửa với lối đi chung chỉ được thực hiện khi đảm bảo đủ các điều kiện nêu trên và tuân thủ các quy định chi tiết của địa phương về tách thửa.

Lối đi chung là quyền lợi thiết yếu, góp phần xây dựng môi trường sống văn minh. Việc nắm rõ quy định và ứng xử phù hợp khi xảy ra tranh chấp không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi cá nhân mà còn giữ gìn mối quan hệ cộng đồng. Nếu bạn đang gặp tình huống tương tự, đừng ngần ngại liên hệ luật sư hoặc đơn vị chuyên trách để được hỗ trợ kịp thời.

Tổng hợp

*Để lại thông tin trong box dưới đây, Happynest sẽ giúp bạn kết nối đơn vị thiết kế - thi công phù hợp và nhanh chóng nhất.