4 cách kiểm tra pháp lý nhà chung cư chuẩn xác, đầy đủ trước khi quyết định mua

Để giảm thiểu rủi ro, tranh chấp trong quá trình mua bán chung cư, người mua cần kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý của căn hộ đó. Dưới đây là 4 cách kiểm tra pháp lý nhà chung cư hữu ích, hy vọng sẽ giúp các gia chủ có thêm cơ sở để mua bán nhà chung cư thuận lợi.

1. 1. Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án chung cư 

Bằng chứng thể hiện rõ ràng nhất tính pháp lý của dự án chung cư là các giấy tờ, tài liệu trong hồ sơ dự án. Dựa vào các giấy tờ, tài liệu pháp lý cụ thể, bạn có thể nắm được dự án chung cư có hợp pháp không, hay tình trạng pháp lý của dự án này ra sao.

Một dự án chung cư có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh sẽ phải có đầy đủ các loại giấy tờ sau:

- Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư: Là căn cứ đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Quyết định cấp đất, cho thuê đất của chủ dự án: Là căn cứ nhằm tránh những tranh chấp pháp lý về sau.

- Giấy phép xây dựng (trừ những dự án thuộc đối tượng được miễn giấy phép xây dựng). 

- Văn bản chấp thuận đầu tư theo Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP: Là căn cứ đảm bảo sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc đầu tư xây dựng dự án căn hộ của chủ đầu tư đó.

- Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án: Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì điều kiện mở bán là phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án.

Một căn hộ chung cư được mua bán hợp pháp phải có đầy đủ giấy tờ trong hồ sơ pháp lý (Ảnh minh họa: Căn hộ 86m2)

Ngoài ra, người mua chung cư có thể yêu cầu kiểm tra thêm một số giấy tờ pháp lý sau:

- Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (trên giấy tờ này có thể hiện rõ thiết kế dự án, mặt bằng, bố trí tiện ích,…).

- Giấy chứng nhận bảo lãnh của ngân hàng giúp đảm bảo việc chủ đầu tư sẽ thực hiện các nghĩa vụ tài chính với dự án trong tương lai. Nếu xảy ra rủi ro với chủ đầu tư, ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm này với khách mua.

>>> Xem thêm: Mua chung cư mới hay mua chung cư cũ rồi cải tạo? Phương án nào tối ưu hơn?

2. 2. Kiểm tra giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà chung cư

Trong nhiều trường hợp, dù đã dọn vào ở chung cư một thời gian nhưng người mua vẫn chưa được sở giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất hợp pháp. Nguyên nhân có thể do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hay giấy tờ đang được thế chấp tại ngân hàng… Điều này gây ảnh hưởng không nhỏ tới quá trình sử dụng chung cư hay khi thực hiện các thủ tục mua bán, tặng cho, sửa chữa chung cư…

Tại Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu nhà chung cư vô cùng quan trọng, vì vậy bạn cần rà soát, chắc chắn mình đã nhận đủ giấy tờ trước khi nhận nhà chung cư

3. 3. Kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư

Khi xây dựng và mở bán dự án chung cư, chủ đầu tư có nghĩa vụ phải nộp một số khoản thuế, phí, lệ phí như thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất…

Bởi vậy, khi có nhu cầu làm thủ tục xin Sổ hồng, cơ quan nhà nước sẽ kiểm tra tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với dự án đó. Trường hợp chủ đầu tư còn nợ tiền thuế đất, cơ quan nhà nước có thể từ chối cấp Sổ hồng. Do vậy, bạn cần kiểm tra kỹ thông tin này trước khi “xuống tiền” mua căn hộ chung cư.

Nhiều người bán chung cư không thực hiện nghĩa vụ tài chính, vì vậy bạn cần xác thực chủ cũ của căn hộ chung cư đã đóng đầy đủ các khoản lệ phí, thuế theo quy định

>>> Xem thêm: Mua phải căn hộ chung cư có hiện trạng bất hợp lý, chủ nhà phải tìm đến đơn vị chuyên cải tạo

4. 4. Kiểm tra hợp đồng mua bán chung cư

Mẫu hợp đồng mua bán dự án bất động sản đã được nêu rõ tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP:

“Việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định dưới đây: 

1. Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.”

Theo đó, các bên đều phải thực hiện thống nhất mẫu hợp đồng mua bán dự án chung ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Bạn có thể tham khảo mẫu hợp đồng mua nhà chung cư dưới đây:

Mẫu hợp đồng mua nhà chung cư với các điều khoản cơ bản

>>> Xem thêm: Vợ chồng tôi bán tháo lên chung cư vì quá mệt mỏi khi sống trong ngõ nhỏ

Bên cạnh đó, trước khi quyết định ký hợp đồng mua bán chung cư, bạn cần kiểm tra thật kỹ những thông tin sau trong hợp đồng:

• Thông tin các bên và căn hộ

Kiểm tra pháp lý của căn hộ bằng cách kiểm tra căn hộ: Đang ở dạng dự án đang đang hoàn thiện hay đã hoàn thiện và có đúng với thông tin về dự án đã thoả thuận trước đó không? Đã được cấp Sổ hồng chung cư chưa, nếu đã được cấp Sổ hồng chung cư thì kiểm tra thông tin trên Sổ hồng và trên hợp đồng có trùng khớp với nhau không…

Người ký hợp đồng phải là người có thẩm quyền phía chủ đầu tư, hoặc có giấy ủy quyền của chủ đầu tư…

• Thời hạn bàn giao

Theo khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở, thời điểm bàn giao chung cư cũng là căn cứ để tính thời điểm chủ đầu tư đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng chung cư cho người mua. Thời hạn này là trong 50 ngày kể từ ngày bàn giao.

• Tiến độ thanh toán

Quy định về tiến độ thanh toán được đặt ra trong trường hợp mua chung cư theo diện trả chậm, trả dần và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán theo quy định tại Điều 125 Luật Nhà ở. 

Đồng thời, kèm theo tiến độ thanh toán là quyền và nghĩa vụ của các bên khi không thực hiện theo đúng thỏa thuận.

• Phí dịch vụ

Thường trong các khu chung cư đều kèm theo các khoản chi phí như phí bảo trì chung cư, phí mua chỗ để xe, phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư… Do đó, khi ký hợp đồng, người mua cần xem xét cẩn thận các khoản phí này để trong quá trình ở sẽ đóng theo đúng hợp đồng đã thoả thuận…

Tóm lại, trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua nhà chung cư, bạn cần kiểm tra pháp lý nhà chung cư để hạn chế tối đa những rủi ro, tranh chấp phát sinh về sau.

Nguồn: luatvietnam.vn