Hồ sơ hoàn công là gì? Sửa nhà có cần hồ sơ hoàn công không?

Sau khi công trình xây dựng hoàn thành, chủ đầu tư và nhà thầu sẽ phải lập hồ sơ hoàn công để nghiệm thu công trình và nộp cho cơ quan chức năng. Vậy việc chuẩn bị hồ sơ hoàn công có phức tạp không? Và sửa nhà thì có cần hồ sơ hoàn công không? Cùng tìm hiểu trong bài viết dưới đây nhé.

1. 1. Hồ sơ hoàn công là gì?

Hiểu một cách đơn giản hơn, hồ sơ hoàn công là tập hợp tất cả những tài liệu, lý lịch của công trình xây dựng được lưu lại bao gồm: phê duyệt dự án, phê duyệt đầu tư, thiết kế công trình, khảo sát xây dựng, dự toán chi phí, thi công công trình và các tài liệu liên quan đến dự án (nếu có).

Tất cả những tài liệu liên quan đến quá trình xây dựng công trình, nhà ở chính là hồ sơ hoàn công

Hồ sơ hoàn công thể hiện đầy đủ những sửa đổi, thay đổi về thực trạng công trình, đất sau khi tiến hành thi công. Không chỉ vậy, hồ sơ hoàn công còn là căn cứ pháp lý để cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở, tài sản gắn với đất.

2. 2. Vì sao cần có hồ sơ hoàn công?

Theo quy định của pháp luật, nhà ở, công trình xây dựng thuộc nhóm tài sản phải đăng ký sở hữu. Và thực hiện thủ tục hoàn công là một trong những căn cứ giúp hợp thức hóa công trình nhà ở về mặt pháp lý. Một ngôi nhà nếu thiếu hồ sơ hoàn công sẽ chưa được pháp luật thừa nhận, dễ bị thu hồi hoặc gặp khó khăn trong quá trình mua bán.

Môt ngôi nhà được thừa nhận về mặt pháp lý cần có hồ sơ hoàn công. (Ảnh minh họa: Nhà cấp 4 bao quanh bởi cây xanh)

Hồ sơ hoàn công là cơ sở pháp lý để cơ quan chức năng tiến hành xét duyệt giấy phép hoàn công. Nếu bộ hồ sơ hoàn công đầy đủ, thủ tục sẽ được xúc tiến nhanh chóng và chủ đầu tư sẽ nhận được giấy phép hoàn công trong thời gian sớm nhất.

Ngoài ra, hồ sơ hoàn công còn đóng vai trò như sau:

- Là cơ sở cho việc nghiệm thu giai đoạn, nghiệm thu hạng mục công trình và công trình hoàn thành đưa vào sử dụng.

- Là cơ sở để thanh toán, quyết toán và phục vụ công tác kiểm toán, thanh tra công trình.

- Là cơ sở để thiết kế phương án bảo vệ công trình.

- Là bản hướng dẫn sử dụng cho người khai thác sử dụng.

- Là hồ sơ hiện trạng phục vụ cho việc thiết kế, cải tạo, mở rộng và nâng cấp công trình.

- Giúp cơ quan quản lý có thẩm quyền nắm được đầy đủ cấu tạo, thực trạng công trình nhằm khai thác, sử dụng hiệu quả và có các biện pháp tu sửa, cải tạo để duy trì tuổi thọ sử dụng công trình.

- Giúp các cơ quan nghiên cứu, thanh tra dễ dàng tìm lại các tài liệu liên quan đến công trình.

Dựa vào hồ sơ hoàn công có thể nắm được đặc điểm cấu tạo, hiện trạng công trình để lên phương án sửa chữa, cải tạo phù hợp

3. 3. Hồ sơ hoàn công gồm những giấy tờ gì?

Một bộ hồ sơ hoàn công đầy đủ thường bao gồm hồ sơ pháp lý và hồ sơ quản lý chất lượng. Trong đó, hồ sơ pháp lý là những giấy tờ liên quan đến pháp luật của dự án, công trình và sẽ do chủ đầu tư tập hợp lại. Còn hồ sơ quản lý chất lượng là hồ sơ khảo sát xây dựng, thiết kế công trình do nhà thầu thi công xây dựng chuẩn bị.

Cụ thể, theo Thông tư số 05/2015/TT-BXD quy định về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ thì giấy tờ hoàn công sẽ bao gồm: 

- Giấy phép xây dựng.

- Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.

- Hồ sơ thiết kế, bản vẽ thi công xây dựng.

- Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

Bản vẽ thi công xây dựng là một trong những phần không thể thiếu trong hồ sơ hoàn công

Ngoài ra, căn cứ vào tình hình thực tế của từng loại công trình xây dựng mà sẽ có thêm các loại giấy tờ như: 

- Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng. 

- Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có thay đổi so với bản vẽ gốc).

- Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định. 

- Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về an toàn phòng cháy chữa cháy, vận hành thang máy.

4. 4. Quy trình chuẩn bị hồ sơ hoàn công như thế nào?

Thông thường, quy trình chuẩn bị hồ sơ hoàn công và nộp hồ sơ hoàn công sẽ gồm 4 bước cơ bản sau đây:

• Bước 1: Xác định điều kiện hoàn công

Bước đầu tiên là bạn cần xác định xem công trình nhà ở của mình có thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng không. Trường hợp xây dựng, sửa chữa, cải tạo nhà không bắt buộc phải xin cấp phép xây dựng trước khi tiến hành thi công thì không nhất thiết phải làm hồ sơ hoàn công.

• Bước 2: Xác định hiện trạng công trình để hoàn công

Sau khi quá trình thi công xây dựng hoàn thành, đơn vị thi công có trách nhiệm dọn dẹp công trình, chuẩn bị tài liệu nghiệm thu và lập bản vẽ hoàn công.

• Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ hoàn công

Bạn cần chuẩn bị đầy đủ và rà soát lại các loại giấy tờ được quy định trong Thông tư số 05/2015/TT-BXD đã nêu ở trên.

• Bước 4: Nộp hồ sơ hoàn công

Hồ sơ hoàn công sau khi được tập hợp đủ thì cần nộp cho cơ quan chức năng có thẩm quyền sau:

- Nộp cho Sở Xây dựng: Nếu công trình hoàn thiện là công trình cấp đặc biệt, cấp 1 như: di tích lịch sử, công trình tôn giáo, công trình du lịch, tượng đài,... 

- Nộp cho UBND quận/huyện/xã: Nếu công trình hoàn thiện là nhà ở riêng lẻ hoặc tư nhân. 

- Nộp cho Ban quản lý Đầu tư và Xây dựng khu đô thị mới: Nếu công trình hoàn thiện là công trình xây mới, công trình cải tạo hoặc khu công nghiệp cần phải xin giấy phép trong phạm vi ranh giới của khu vực đó.

Sau khi nhận hồ sơ hoàn công, cơ quan chức năng sẽ đi kiểm tra, xác minh xem việc xây dựng có phù hợp không, nếu phù hợp thì sẽ hoàn tất thủ tục giấy tờ và cấp giấy chứng nhận. Thời gian trung bình từ lúc nộp hồ sơ hoàn công đến khi được cấp giấy chứng nhận là khoảng 2 tháng.

Sau khi hoàn tất thủ tục nộp hồ sơ hoàn công và được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, thông qua thì ngôi nhà chính thức được công nhận về mặt pháp lý và có thể vào ở. (Ảnh minh họa: Gibbon Street)

5. 5. Chi phí hoàn công là bao nhiêu?

Tùy từng khu vực, quy mô xây dựng và diện tích nhà ở, công trình mà chi phí hoàn công sẽ khác nhau. Nhìn chung, chi phí hoàn công trung bình từ 15 - 35 triệu đồng. Mức giá sẽ cao hơn với công trình có quy mô xây dựng lớn hoặc xây dựng sai giấy phép (bao gồm cả lệ phí lập bản vẽ và lệ phí trước bạ).

Lệ phí lập bản vẽ phụ thuộc vào từng đơn vị thực hiện, thường dao động khoảng 10.000 - 15.000 đồng/m2 sàn xây dựng, còn lệ phí trước bạ là 1% tổng giá trị căn nhà.

Đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ thì không phải chịu lệ phí trước bạ mà chỉ phát sinh thuế xây dựng cơ bản căn cứ theo Nghị định 45/2011/NĐ-CP.

Trường hợp là xây dựng nhà ở riêng lẻ, khi hoàn công không phải chịu lệ phí trước bạ mà chỉ phát sinh thuế xây dựng cơ bản. (Ảnh minh họa: KG House)

6. 6. Sửa nhà có cần hồ sơ hoàn công không?

Hồ sơ hoàn công là căn cứ bắt buộc đối với tất cả các công trình nhà ở phải xin phép xây dựng. Tuy nhiên, những công trình nhà ở không cần giấy phép xây dựng thì không nhất thiết phải thực hiện các thủ tục hoàn công xây dựng và làm hồ sơ hoàn công.

Tại Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 đã quy định chi tiết các trường hợp sửa chữa, cải tạo được miễn giấy phép xây dựng như sau:

“g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình; 

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;”

Như vậy, nếu gia chủ sửa chữa, cải tạo nhà mà không làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng, không ảnh hưởng tới môi trường, làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc thì không cần giấy phép xây dựng và hồ sơ hoàn công.

Với những trường hợp sửa chữa, cải tạo nhà không cần giấy phép xây dựng thì không bắt buộc phải có hồ sơ hoàn công. (Ảnh minh họa: Cải tạo nhà tập thể 36m2)

Trên đây là những thông tin cơ bản về hồ sơ hoàn công và các quy trình, thủ tục nộp hồ sơ hoàn công. Hy vọng qua bài viết, bạn đã hiểu thêm về hồ sơ hoàn công và tự tin hơn trong quá trình xây dựng, sửa chữa, cải tạo nhà.

Nguồn: Tổng hợp