Tổng hợp các phương pháp định giá bất động sản cơ bản

Định giá bất động sản (BĐS) là phương pháp rất cần thiết cho cả chủ sở hữu và các nhà đầu tư trong giao dịch mua bán. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa thực sự quan tâm đến khâu thẩm định giá trước khi tiến hành giao dịch, dẫn đến việc mua bán có thể bị gặp bất lợi. 5 phương pháp định giá bất động sản cơ bản dưới đây sẽ giúp người mua và người bán ước định được mức giá phù hợp nhất cho bất động sản, từ đó đưa ra quyết định sáng suốt và đúng đắn.

Có 5 phương pháp định giá bất động sản được sử dụng phổ biến trên thị trường 

1. Phương pháp so sánh trực tiếp để định giá bất động sản
 

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp đánh giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS tương tự (về loại hình, diện tích, hạng đất, hình dạng, loại đường phố, loại công trình và vị trí địa lí) với giá giao dịch thành công hoặc đang mua - bán trên thị trường vào thời điểm định giá. 

Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng tốt nhất khi định giá các BĐS để ở hoặc đất trống trong các khu vực dân cư, các BĐS thương mại - dịch vụ có tính đồng nhất (các căn hộ, chung cư để ở, các dãy nhà xây cùng một kiểu, các phân xưởng và nhà kho xây trên cùng một mặt bằng để cho thuê). Phương pháp này dựa trên phân tích của việc mua, cho thuê BĐS được so sánh trên thị trường và hàng hóa có thể được giả định thay thế.

Ưu điểm 
 

Phương pháp so sánh chủ yếu áp dụng trong định giá BĐS là giao dịch mua - bán phổ biến trên thị trường. Đây là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì không cần xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để thừa nhận các dấu hiệu về giá trị.

Phương pháp so sánh thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường, vì vậy có cơ sở vững chắc để khách hàng, cũng như các cơ quan pháp lý công nhận.

Nhược điểm
 

Cần thiết phải có thông tin thị trường rõ ràng về những giao dịch BĐS tương tự nếu không sẽ không áp dụng được phương pháp so sánh.

Các thông tin thường phải mang tính chất lịch sử, ở thời điểm khác nhau, việc đưa về cùng một mặt bằng đánh giá là khó khăn, đặc biệt các BĐS ở nước ngoài.

Phương pháp so sánh sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc đang phát triển. Vì thế, việc sử dụng phương pháp này tại những thị trường kém phát triển,  không những rất khó khăn mà kết quả thu được không có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục.

2. Phương pháp thặng dư để định giá BĐS

Phương pháp thặng dư được áp dụng để tính toán giá trị của những bất động sản không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai. 

Phương pháp thặng dư sẽ rất hiệu quả nếu BĐS có giá trị tiềm tàng và giá trị này sẽ gia tăng rất lớn khi BĐS đó được phát triển. BĐS này có thể là đất trống, hoặc đất có các kết cấu xây dựng đang tồn tại nhưng cần phải thay thế, cải tạo, và phát triển lại với những kết cấu xây dựng hoàn toàn mới. Xác định giá của BĐS (giá trị chưa được phát triển) theo phương pháp thặng dư chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó, nó được thể hiện qua công thức sau: 

Giá trị của bất động sản hay giá trị còn lại = Giá trị của sự phát triển – Chi phí phát triển (gồm cả lãi của nhà đầu tư…)

Ưu điểm
 

Phương pháp thặng dư phù hợp với các BĐS có tiềm năng phát triển, các dự án đầu tư.

Phương pháp thặng dư định giá BĐS khá đơn giản, dựa trên các dữ liệu về thị trường nên dễ thuyết phục khách hàng.

Phương pháp này được thực hiện thông qua việc mô tả một quá trình đầu tư, vì vậy có giá trị trong việc tư vấn đầu tư.

Nhược điểm
 

Khó khăn trong việc xác định giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất.

Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.

Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi trong ước tính các chi phí và giá bán.

Phương pháp thặng dư không tính đến giá trị theo thời gian của đồng tiền tức là chưa đưa về cùng mặt bằng để đánh giá.

3. Phương pháp lợi nhuận để định giá BĐS
 

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp xác định giá BĐS dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng BĐS cần định giá. Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các BĐS đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những BĐS khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó. Phương pháp lợi nhuận cũng thường được sử dụng để làm cơ sở tính mức thuế. 

Ưu điểm
 

Phương pháp lợi nhuận phù hợp với những BĐS hoạt động tạo ra lợi nhuận.

Phương pháp lợi nhuận không đòi hỏi ước tính giá trị cụ thể của BĐS, mà thích hợp với việc xác định giá trị BĐS không có giao dịch trên thị trường với một loại hình kinh doanh cụ thể, trong đó có sự đóng góp từ BĐS này.

Nhược điểm
 

Việc chỉ ước tính lợi nhuận sẽ không phản ánh đúng mức độ thu nhập thực tế của tài sản.

Do BĐS góp phần vào hoạt động kinh doanh nào đó, nên việc xác định tỷ lệ đóng góp vào lợi nhuận chung của BĐS là rất khó khăn, đòi hỏi người định giá phải có hiểu biết về hoạt động kinh doanh đó.

4. Phương pháp chi phí để định giá BĐS
 

Phương pháp chi phí thực chất là phương pháp chi phí giảm giá (hay còn gọi là phương pháp thầu khoán), là phương pháp ước tính của các bộ phận cấu thành của BĐS (thửa đất và nhà cửa, bất động sản trên đất). Giá trị của các bộ phận cấu thành của BĐS được đo bằng chi phí để mua sắm, xây dựng ra nó. Đây là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một BĐS xác định được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất sau khi đã được khấu hao. Qua đó ta sẽ xác định được giá của BĐS qua phương pháp chi phí đó:

Giá thị trường = Giá thị trường của lô đất + Chi phí tái tạo thay thế công trình trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy

Phương pháp chi phí thường được ứng dụng để định giá BĐS dành cho mục đích sử dụng riêng biệt, như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu…là những BĐS ít có số liệu so sánh thị trường; định giá cho mục đích bảo hiểm…

Ưu điểm
 

Phương pháp chi phí được dùng để định giá BĐS khi thiếu những chứng cứ thị trường để so sánh, hay thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai mà BĐS tạo ra.

Phương pháp chi phí tương đối đơn giản về mặt toán học, thích hợp cho định giá các BĐS dùng cho mục đích riêng biệt, cho mục đích bảo hiểm, cho đấu thầu…

Nhược điểm
 

Phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường nên cũng có những hạn chế về thu thập dữ liệu cần thiết.

Các chi phí của BĐS không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị của BĐS. Do đó, định giá dựa trên chi phí nhiều khi không phản ánh đúng giá trị thị trường.

Việc ước tính hao mòn tài sản phụ thuộc nhiều vào người định giá BĐS.

5. Phương pháp thu nhập để định giá BĐS
 

Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường của một BĐS, dựa trên các thu nhập mà BĐS đó sẽ đem lại hoặc có khả năng đem lại trong tương lai. Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hằng năm trong tương lai từ một bất động sản, tương ứng với tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của tài sản. Phương pháp thu nhập rất phù hợp áp dụng cho định giá những BĐS có khả năng mang lại một khoản thu nhập đều đặn qua từng thời gian hoặc với những BĐS thương mại – dịch vụ, công nghệ, nông nghiệp, nhà đất là hàng hóa hoặc những BĐS có khả năng sẽ cho thu nhập như đất. 

Giá trị BĐS định giá = Thu nhập ròng hàng năm do BĐS mang lại / Tỷ suất vốn hóa

(Thu nhập ròng hàng năm do BĐS mang lại bằng doanh thu hàng năm trừ đi chi phí phát sinh hàng năm

Tỷ suất vốn hóa: là tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm trên tổng giá trị tài sản)

Ưu điểm
 

Phương pháp thu nhập đơn giản trong áp dụng, công thức tính toán rõ ràng, dễ hiểu.

Phương pháp thu nhập có độ chính xác tương đối cao khi có những thông tin về các giao dịch chính xác và có thể so sánh được.

Nhược điểm
 

Trong phân tích các giao dịch cần phải điều chỉnh nhiều mặt: Tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…dẫn đến khó thuyết phục được khách hàng.

Nhiều dữ liệu ước tính, điều chỉnh, vì vậy, đòi hỏi trình độ và kinh nghiệm điều chỉnh phải cao và phải đầy đủ thông tin.

Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai

Phương pháp thu nhập đòi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhập từ BĐS trong từng năm và phải dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian tính toán còn lại của BĐS.

Định giá BĐS là công việc quan trọng, là ưu tiên hàng đầu cho mỗi quyết định mua bán giao dịch bất động sản

Trên đây là 5 phương pháp định giá bất động sản cơ bản. Tùy thuộc vào loại bất động sản mà có những phương pháp định giá khác nhau, được thực hiện bởi một đơn vị có chức năng chuyên môn căn cứ theo quy định, hướng dẫn của pháp luật. Hy vọng với những kiến thức trên, chủ sở hữu và nhà đầu tư có thể tự mình tham gia vào quá trình này, đưa ra đánh giá và quyết định chính xác trước kết quả định giá của các đơn vị chuyên nghiệp.