Nhà 20m2 ở Hà Nội được xây tối đa bao nhiêu tầng? Cập nhật quy định 2025 mới nhất

Với diện tích đất hạn chế, đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội, việc xây dựng nhà ở trở thành một bài toán khó khăn, đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng để tối ưu không gian sống. Nhiều gia đình lựa chọn giải pháp xây dựng nhà nhiều tầng trên diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu sử dụng.

Vậy, nhà 20m2 được xây mấy tầng ở Hà Nội? Chiều cao được phép xây nhà 20m2 là bao nhiêu? Tất cả sẽ được giải đáp chi tiết trong bài viết dưới đây, cùng với những quy định pháp luật và giải pháp thiết kế hữu ích, hãy cùng theo dõi nhé!

>>> Xem thêm: 4 nhà Việt dưới 20m2 sau là minh chứng "nhà nhỏ mà có võ siêu to" 

I. Cách xác định số tầng nhà theo quy định pháp luật

Việc xác định số tầng của một công trình xây dựng là yếu tố quan trọng trong việc tối ưu hóa diện tích đất và tạo ra không gian sử dụng hữu ích. Tuy nhiên, quy định về số tầng không đơn giản và phải tuân thủ các điều luật cụ thể để đảm bảo an toàn, mỹ quan đô thị và quy hoạch.

Xác định số tầng công trình là quan trọng để tối ưu hóa diện tích và không gian, nhưng cần tuân thủ luật pháp để đảm bảo an toàn, mỹ quan, quy hoạch. (Ảnh minh họa: Chủ nhà từng bị KTS... từ chối nhận công trình chỉ ra kinh nghiệm đắt giá khi làm việc với đơn vị thiết kế) 

Theo căn cứ tại Thông tư 06/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng, quy định về cách xác định số tầng như sau:

• Số tầng của tòa nhà bao gồm toàn bộ các tầng trên mặt đất (kể cả tầng kỹ thuật, tầng tum) và tầng bán/nửa hầm. Không bao gồm tầng áp mái.
• Về tầng tum:
  • Tầng tum chỉ được tính là tầng kỹ thuật (không tính vào số tầng cao của công trình) nếu có chức năng sử dụng để bao che lồng cầu thang bộ/giếng thang máy và che chắn các thiết bị kỹ thuật của công trình (nếu có).
  • Diện tích mái tum không được vượt quá 30% diện tích sàn mái của tầng bên dưới.
• Về cao độ mặt đất: Đối với công trình có các cao độ mặt đất khác nhau (ví dụ: đất dốc), số tầng nhà sẽ được tính theo cao độ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được duyệt.
• Các trường hợp tầng lửng không tính vào số tầng cao của công trình:
  • Nhà ở riêng lẻ, nhà ở riêng lẻ kết hợp các mục đích dân dụng khác: Tầng lửng có diện tích sàn không vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng của tầng có công năng sử dụng chính ngay bên dưới. Chỉ cho phép một tầng lửng duy nhất không tính vào số tầng cao của tòa nhà.
  • Đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp: Khi tầng lửng chỉ bố trí sử dụng làm khu kỹ thuật thì duy nhất 01 tầng lửng không tính vào số tầng cao của công trình. Diện tích sàn xây dựng của tầng lửng này không vượt quá 10% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới và không vượt quá 300m2.
  • Đối với các công trình khác: Tầng lửng với mục đích chỉ bố trí sử dụng làm khu kỹ thuật, có diện tích sàn không vượt quá 10% diện tích sàn xây dựng của tầng có công năng sử dụng chính ngay bên dưới.
• Chiều cao tối đa của công trình được tính từ cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt tới điểm cao nhất của công trình, bao gồm cả mái tum hoặc mái dốc. Trường hợp đối với công trình có các cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao công trình tính từ cao độ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được duyệt.

II. Quy chuẩn về chiều cao xây dựng công trình

Quy chuẩn về chiều cao xây dựng công trình là tập hợp các quy định cụ thể về các chỉ tiêu kỹ thuật và yêu cầu quản lý phải tuân thủ trong quá trình lập kế hoạch, thẩm định, phê duyệt, và điều chỉnh dự án. Nó được xây dựng dựa trên quy hoạch đã được phê duyệt và đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển quốc gia cũng như thiết lập các tiêu chuẩn địa phương trong lĩnh vực thiết kế xây dựng, đặc biệt là quy hoạch kiến trúc cảnh quan và bố cục các công trình trong đô thị.

Chỉ tiêu đất đơn vị ở bình quân theo loại đô thị (m2/người) cũng được quy định để đảm bảo mật độ dân số hợp lý:

III. Nhà 20m2 được xây mấy tầng ở Hà Nội?

Ở vùng nông thôn với đất đai rộng lớn, việc xây nhà thường không gặp nhiều khó khăn về diện tích. Tuy nhiên, ở các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội, với diện tích hạn chế và mật độ dân cư đông đúc, việc tạo ra không gian sống đủ rộng rãi trở nên thách thức. Do đó, việc xây nhiều tầng trở thành biện pháp không thể tránh khỏi để sử dụng diện tích một cách hiệu quả.

Ở Hà Nội, đất đai hạn chế và dân cư đông đúc khiến xây nhà khó khăn. Xây nhiều tầng là giải pháp tối ưu không gian sống. (Ảnh minh họa: Cải tạo nhà 17m2 đầy thông minh và hợp lý, trở thành không gian sống tiện nghi, bình yên cho gia chủ) 

Quy định về số tầng được phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại Hà Nội (theo các quy định hiện hành và áp dụng cho nhà ở liền kề) phụ thuộc vào diện tích mảnh đất và chiều rộng mặt tiền, cụ thể như sau:

• Đối với mảnh đất có diện tích từ 15m2 đến dưới 30m2:
  • Với chiều rộng mặt tiền từ 3m trở lên.
  • Và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên.
  • Được phép xây cao tối đa 4 tầng cùng 1 tum, tổng chiều cao không vượt quá 12m.
  • Như vậy, nhà 20m2 ở Hà Nội, nếu đáp ứng các điều kiện về mặt tiền và chiều sâu, có thể được xây tối đa 4 tầng + 1 tum.
• Đối với diện tích từ 30m2 đến dưới 40m2:
  • Với chiều rộng mặt tiền từ 3m trở lên.
  • Và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 5m trở lên.
  • Quy định cho phép xây dựng không quá 4 tầng cùng 1 tum, với tổng chiều cao tối đa là 16m.
• Nếu diện tích đất là từ 40m2 đến dưới 50m2:
  • Với chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m và dưới 8m.
  • Và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 5m trở lên.
  • Quy định cho phép xây dựng tối đa 5 tầng cùng 1 tum hoặc mái chống nóng, tổng chiều cao công trình không vượt quá 20m.
• Riêng đối với các mảnh đất có diện tích lớn hơn 50m2:
  • Và chiều rộng mặt tiền lớn hơn 8m.
  • Hoặc công trình xây dựng hai bên tuyến đường trong khu vực quy hoạch hạn chế phát triển (tính từ đường vành đai 2 trở vào trung tâm TP).
  • Chỉ được phép xây tối đa 6 tầng, với tổng chiều cao không vượt quá 24m.

Lưu ý: Các quy định này chủ yếu áp dụng cho các công trình nhà ở liền kề. Tiêu chuẩn thiết kế về chiều cao tại Hà Nội được đề xuất dựa trên quy định tại mục 5, tiểu mục 5.5 của tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 (Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở liên kế).

>>> Xem thêm: Tư vấn thiết kế nhà ống diện tích 20m2 

Ngoài ra, các công trình trên các tuyến đường chính, trục đường phố trong đô thị, có chức năng Dịch vụ, văn phòng, và nhà ở kết hợp được phép xây dựng vượt quá 6 tầng, tuỳ thuộc vào quy hoạch chung của khu vực và phải có giấy phép xây dựng từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (hoặc cấp sở), cùng với việc phải được thẩm duyệt phương án thiết kế phòng cháy chữa cháy cho công trình. Cụ thể:

• Chiều rộng lộ giới 12m ≤ L < 20m: Chỉ được phép tối đa 7 tầng, tầng 6 và 7 có khoảng lùi. Áp dụng cho các lô đất lớn, nằm ở trung tâm thành phố hoặc trung tâm cấp quận, trên trục đường thương mại - dịch vụ chính của đô thị.
• Chiều rộng lộ giới 20m ≤ L < 25m: Chỉ được phép tối đa 8 tầng, tầng 7 và 8 có khoảng lùi. Áp dụng cho các lô đất lớn, nằm ở trung tâm thành phố hoặc trung tâm cấp quận, trên trục đường thương mại - dịch vụ chính của đô thị.
• Chiều rộng lộ giới L ≥ 25m: Chỉ được phép tối đa 8 tầng, tầng 7 và 8 có khoảng lùi. Áp dụng cho các lô đất lớn, nằm ở trung tâm thành phố hoặc trung tâm cấp quận, trên trục đường thương mại - dịch vụ chính của đô thị.

IV. Xây dựng nhà vượt quá số tầng cho phép có bị phạt không?

Chắc chắn có! Việc xây dựng công trình không tuân thủ giấy phép xây dựng là hành vi vi phạm pháp luật và sẽ bị xử phạt nghiêm khắc.

Xây dựng sai phép sẽ bị xử phạt nghiêm khắc. (Ảnh minh họa)

Theo Điều 12 của Luật Xây dựng năm 2014, việc xây dựng công trình không tuân thủ giấy phép xây dựng là hành vi vi phạm. Nếu xây dựng nhà vượt quá số tầng được phép theo giấy phép xây dựng đã cấp, chủ đầu tư sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Khoản 4 và Khoản 6 của Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP (thay thế Nghị định 139/2017/NĐ-CP và Nghị định 16/2019/NĐ-CP, là văn bản quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng tại thời điểm hiện tại).

Cụ thể, mức phạt tiền đối với hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (bao gồm cả việc xây vượt số tầng) như sau:

• Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ:
  • Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng.
• Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác (không phải nhà ở riêng lẻ, nhưng không phải công trình yêu cầu lập báo cáo nghiên cứu khả thi):
  • Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng.
• Đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng (công trình cấp II trở lên) hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng (công trình cấp III, IV):
  • Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng.

Ngoài ra, hành vi xây dựng vượt quá số tầng cho phép còn áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm. Điều này có nghĩa là, nếu bạn xây thêm tầng so với giấy phép, bạn có thể bị buộc phải tháo dỡ phần tầng xây dựng trái phép đó.

>>> Xem thêm: Căn nhà 20m2 với quá nhiều góc tự tay làm của một “cựu designer” đam mê cá 

Việc nắm rõ các quy định về số tầng và chiều cao xây dựng là vô cùng quan trọng khi bạn có ý định xây nhà trên diện tích nhỏ, đặc biệt là ở các đô thị có quy hoạch chặt chẽ như Hà Nội. Hãy luôn tham khảo ý kiến của kiến trúc sư, đơn vị tư vấn thiết kế và cơ quan quản lý xây dựng địa phương để đảm bảo công trình của bạn tuân thủ đúng pháp luật và đạt được hiệu quả sử dụng tốt nhất.

Tổng hợp

*Để lại thông tin trong box dưới đây, Happynest sẽ giúp bạn kết nối đơn vị thiết kế - thi công phù hợp và nhanh chóng nhất.