Tầng tum là gì và quy định về tầng tum mới nhất năm 2026 khi làm nhà phố

Tầng tum là giải pháp nhiều gia đình lựa chọn để tăng diện tích sử dụng, tận dụng sân thượng hoặc bố trí phòng kỹ thuật trong nhà phố. Tuy nhiên, không ít gia chủ vẫn nhầm lẫn giữa tầng tum và một tầng nhà thông thường, dẫn đến sai sót khi xin giấy phép xây dựng hoặc thi công vượt diện tích cho phép.

Bài viết này của Happynest sẽ giúp bạn hiểu rõ tầng tum là gì, quy định về tầng tum mới nhất năm 2026, khi nào tầng tum được tính là một tầng, đồng thời gợi ý những lưu ý quan trọng để tránh phát sinh chi phí và rủi ro pháp lý khi xây dựng nhà ở.

Tầng tum là gì?

Tầng tum là phần kết cấu nằm trên cùng của công trình, thường được thiết kế với diện tích nhỏ hơn các tầng phía dưới. Trong nhà ở dân dụng, tầng tum thường dùng để:

• Che chắn khu vực cầu thang.

• Đặt phòng kỹ thuật, bồn nước, thang máy.

• Làm phòng giặt phơi.

• Bố trí kho nhỏ hoặc phòng đa năng.

• Tạo khoảng đệm chống nóng cho tầng dưới.

Hiểu đơn giản, tầng tum không phải là một tầng ở hoàn chỉnh như phòng ngủ hay tầng sinh hoạt chính. Đây là phần không gian phụ trợ giúp tối ưu công năng và kỹ thuật cho ngôi nhà.

Trong thực tế, nhiều mẫu nhà phố hiện đại hiện nay tận dụng tầng tum để mở rộng sân thượng, tạo khu vườn nhỏ, góc thư giãn hoặc không gian làm việc riêng.

Theo quy định về tầng tum, đây là tầng cuối cùng của ngôi nhà, có diện tích nhỏ hơn các tầng còn lại (Hình ảnh: TB House)

Vì sao nhiều gia đình lựa chọn xây tầng tum?

Trong bối cảnh quỹ đất đô thị ngày càng hạn chế, tầng tum giúp tăng thêm diện tích sử dụng mà không làm công trình trở nên quá nặng nề như việc nâng thêm một tầng hoàn chỉnh.

Một số lợi ích phổ biến của tầng tum gồm:

Với những căn nhà phố có diện tích nhỏ tại Hà Nội hoặc TP. Hồ Chí Minh, tầng tum còn giúp tối ưu công năng mà vẫn giữ được chiều cao công trình hợp lý.

Tầng tum giúp tăng công năng sử dụng mà vẫn giữ chiều cao công trình hợp lý (Hình ảnh: Nhà phố 2 tầng 1 tum ở Indonesia)

Quy định diện tích tầng tum mới nhất năm 2026

Đây là nội dung được nhiều gia chủ quan tâm nhất khi chuẩn bị xây nhà.

Theo quy chuẩn xây dựng nhà ở hiện hành, tầng tum thường không bị tính là một tầng nếu đáp ứng đúng mục đích sử dụng và giới hạn diện tích theo quy định địa phương.

Thông thường, diện tích tầng tum không được vượt quá khoảng 30% diện tích sàn mái. Tuy nhiên, con số cụ thể có thể thay đổi tùy:

• Quy hoạch từng khu vực.

• Chỉ giới xây dựng.

• Quy định quản lý kiến trúc đô thị của địa phương.

• Nội dung giấy phép xây dựng được cấp.

Ví dụ: Nhà phố diện tích sàn 100m2, tầng tum thường chỉ nên khoảng 30m2. Nếu xây vượt diện tích cho phép, phần tum có thể bị tính thành một tầng riêng.

Ngoài diện tích, tầng tum cũng cần đảm bảo:

• Không sử dụng như tầng ở chính.

• Không chia thành nhiều phòng khép kín.

• Không xây kín toàn bộ sân thượng.

• Đúng chiều cao cho phép theo giấy phép xây dựng.

Theo quy định về tầng tum, diện tích tầng này không được vượt quá 30% diện tích sàn mái

Khi nào tầng tum bị tính là một tầng?

Đây là lỗi khá phổ biến trong thực tế xây dựng nhà phố hiện nay.

Tầng tum có thể bị tính thành một tầng nếu:

Nhiều gia chủ ban đầu chỉ xin phép xây tum kỹ thuật nhưng sau đó cải tạo thành phòng ngủ hoặc căn hộ nhỏ cho thuê. Điều này dễ dẫn đến vi phạm trật tự xây dựng và phát sinh chi phí điều chỉnh hồ sơ. Vì vậy, trước khi thi công, gia chủ nên làm việc kỹ với đơn vị thiết kế để tính toán diện tích tum phù hợp với quy hoạch thực tế.

Cần tuân thủ quy định về tầng tum để tránh sai phạm và hạn chế sửa chữa về sau (Hình ảnh: H - House)

>>> Xem thêm: Xây nhà 2 tầng 1 tum hết bao nhiêu tiền?

Có nên xây tầng tum cho nhà phố không?

Trong nhiều trường hợp, tầng tum là giải pháp rất đáng cân nhắc, đặc biệt với nhà phố diện tích nhỏ hoặc nhà đông người.

Bạn có thể cân nhắc xây tầng tum nếu:

• Nhà thiếu không gian kỹ thuật.

• Muốn có thêm khu giặt phơi riêng.

• Cần sân thượng xanh để giảm nóng.

• Muốn tăng không gian thư giãn ngoài trời.

• Nhà có chiều sâu lớn và cần thoát nhiệt tốt hơn.

Ngược lại, nếu khu đất bị khống chế chiều cao nghiêm ngặt hoặc mật độ xây dựng quá cao, gia chủ nên tham khảo kỹ quy định trước khi triển khai.

Tầng tum là giải pháp tối ưu cho nhà phố diện tích nhỏ và nhà có đông thành viên (Hình ảnh: AT House)

Những lưu ý quan trọng trước khi xây tầng tum

Tầng tum có thể giúp tăng công năng sử dụng và cải thiện khả năng chống nóng cho nhà phố. Tuy nhiên, nếu thiết kế hoặc thi công không đúng quy định, phần tum rất dễ trở thành hạng mục phát sinh vi phạm xây dựng hoặc gây bất tiện trong quá trình sử dụng lâu dài.

Trước khi triển khai, gia chủ nên lưu ý một số vấn đề quan trọng dưới đây để tránh sửa chữa tốn kém về sau.

Kiểm tra kỹ giấy phép xây dựng

Không phải khu vực nào cũng có quy định giống nhau về diện tích và chiều cao tầng tum. Một số nơi cho phép mở rộng tum nếu phục vụ mục đích kỹ thuật, trong khi nhiều khu đô thị lại kiểm soát rất chặt phần mái và hình thức kiến trúc. Gia chủ nên đối chiếu kỹ hồ sơ cấp phép trước khi thi công để tránh phát sinh sai phạm.

Không nên tận dụng tum thành tầng ở hoàn chỉnh

Đây là lỗi khá phổ biến ở nhà phố hiện nay. Nhiều công trình ban đầu chỉ xin phép tum kỹ thuật nhưng sau đó lại cơi nới thành phòng ngủ hoặc không gian cho thuê. Điều này có thể khiến phần tum bị tính thành một tầng riêng và dẫn đến nguy cơ bị xử phạt hoặc buộc tháo dỡ.

Tính toán chống nóng và thoát nước sân thượng

Tầng tum là khu vực tiếp xúc trực tiếp với nắng mưa nên cần được xử lý kỹ về chống thấm, chống nóng và thoát nước. Gia chủ nên chú ý đến độ dốc sân thượng, hệ thống thu nước mưa, vật liệu chống nóng mái và các lớp chống thấm để hạn chế tình trạng thấm dột sau nhiều năm sử dụng.

Ưu tiên thiết kế đồng bộ với mặt tiền

Tầng tum được xử lý hợp lý sẽ giúp tổng thể công trình cân đối và hiện đại hơn. Ngược lại, nếu cơi nới tùy tiện hoặc thay đổi hình khối sau khi hoàn thiện, phần tum rất dễ khiến mặt tiền trở nên nặng nề, mất tỷ lệ và ảnh hưởng đến thẩm mỹ chung của ngôi nhà.

Gia chủ nên ưu tiên thiết kế tầng tum với kiểu dáng đơn giản để tối ưu chi phí xây dựng (Hình ảnh: Nostal House)

FAQ - Câu hỏi thường gặp về tầng tum

1. Tầng tum có được tính diện tích xây dựng không?

Có. Tầng tum vẫn được tính vào diện tích xây dựng tùy theo mức độ che phủ và quy định cụ thể của từng địa phương.

2. Tầng tum có được làm phòng ngủ không?

Về kỹ thuật có thể bố trí phòng ngủ, nhưng nếu tum vượt diện tích hoặc sử dụng như tầng ở chính thì có thể bị tính thêm tầng và vi phạm giấy phép xây dựng.

3. Diện tích tầng tum bao nhiêu là hợp lý?

Thông thường tầng tum nên khoảng 20-30% diện tích sàn mái để đảm bảo đúng tính chất không gian phụ trợ.

4. Nhà phố nhỏ có nên làm tầng tum không?

Có. Đây là giải pháp giúp tăng công năng hiệu quả cho nhà phố diện tích hạn chế mà không cần nâng thêm tầng hoàn chỉnh.

5. Xây tầng tum có cần xin phép không?

Có. Phần tum cần thể hiện rõ trong hồ sơ thiết kế và giấy phép xây dựng trước khi thi công.

Xây tầng tum cần xin giấy phép xây dựng theo quy định (Hình ảnh: Nhà 2 tầng 1 tum ở Barcelona)

>>> Xem thêm: Tại sao không xây luôn thêm một tầng mà lại chỉ xây tum?

Tầng tum là giải pháp giúp tối ưu công năng và cải thiện chất lượng sống cho nhà phố hiện đại nếu được thiết kế đúng quy định và phù hợp nhu cầu sử dụng. Tuy nhiên, gia chủ cần hiểu rõ quy định về tầng tum, giới hạn diện tích, chiều cao và công năng của tầng tum để tránh các rủi ro pháp lý khi xây dựng.

Xem thêm nhiều bài viết hữu ích về thiết kế nhà phố, quy định xây dựng và kinh nghiệm tối ưu công năng tại chuyên mục Kho kiến thức của Happynest.

Tổng hợp

Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà và chưa biết có nên làm tầng tum hay bố trí diện tích tum như thế nào để vừa đúng quy định vừa tối ưu công năng sử dụng, hãy để lại thông tin trong box dưới đây. Happynest sẽ hỗ trợ kết nối bạn với kiến trúc sư hoặc đơn vị thiết kế - thi công phù hợp để tư vấn giải pháp hợp lý theo nhu cầu, hiện trạng khu đất và ngân sách thực tế.