62.815 lượt xem
Mục lục Trong nhiều mẫu nhà phố, phần trên cùng không được xây kín như một tầng hoàn chỉnh mà chỉ bố trí một khối nhỏ kết hợp với khoảng sân mái còn lại. Khối này thường được gia chủ gọi là tầng tum và có thể gắn với cầu thang lên mái, giếng thang máy hoặc hệ thống kỹ thuật. Vậy tại sao nhiều ngôi nhà lại chọn phương án làm tum thay vì xây thêm toàn bộ một tầng?
Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu tầng tum là gì, tầng tum có được tính là một tầng không, vì sao phương án này thường được lựa chọn và những vấn đề pháp lý, công năng cần kiểm tra trước khi thiết kế.
Tầng tum là gì và tầng tum có được tính là một tầng không?
Tầng tum hoặc tầng mái tum là tầng trên cùng của tòa nhà được sử dụng để bao che lồng cầu thang, giếng thang máy, các thiết bị công trình nếu có, đồng thời phục vụ mục đích lên sàn mái và cứu nạn cứu hộ. Trong cách gọi thông thường, nhiều gia chủ cũng dùng “tầng tum” để chỉ khối xây dựng nhỏ nằm trên tầng cao nhất và kết hợp với phần sân thượng còn lại. (Theo Thông tư 34/2026/TT-BXD)
Tum và sân thượng không phải là một khái niệm. Tum là phần khối xây dựng trên cùng, còn sân thượng thường được hiểu là khoảng không gian ngoài trời trên mái. Trong thực tế thiết kế nhà phố, hai phần này thường xuất hiện cạnh nhau nên dễ được gọi chung.
Về số tầng cao, tầng tum không tính vào số tầng cao của công trình khi sàn mái tum có diện tích không vượt quá 30% diện tích của sàn mái, theo cách xác định tại Thông tư 34/2026/TT-BXD. Nếu sàn mái có diện tích 100 m² thì mốc 30% tương ứng 30 m² khi xét riêng điều kiện này.
Tuy nhiên, mốc 30% không có nghĩa gia chủ mặc nhiên được phép xây tum với diện tích tương ứng. Phương án thực tế vẫn phải phù hợp với quy hoạch, giới hạn chiều cao, yêu cầu quản lý kiến trúc và hồ sơ xây dựng áp dụng cho công trình.
Tum là khối xây dựng nhỏ trên tầng cao nhất, thường đi cùng khoảng sân thượng còn lại.
Một dạng bố trí thường gặp là khối tum nằm trên tầng cao nhất và kết hợp với phần sân thượng còn lại
Tầng tum có tính vào diện tích sàn không?
Tầng tum vẫn được tính khi xác định tổng diện tích sàn của nhà hoặc công trình theo Thông tư 34/2026/TT-BXD. Quy định tum có diện tích sàn mái không vượt quá 30% diện tích sàn mái chỉ liên quan đến trường hợp tầng tum không được tính vào số tầng cao, không có nghĩa phần tum bị loại khỏi tổng diện tích sàn.
Vì vậy, gia chủ cần phân biệt rõ hai khái niệm này khi đọc hồ sơ thiết kế hoặc các quy định liên quan: một tầng tum có thể đáp ứng điều kiện không tính vào số tầng cao nhưng diện tích của tầng tum vẫn được xem xét trong tổng diện tích sàn của công trình.
Tầng tum cao bao nhiêu?
Không có một mức chiều cao tầng tum cố định có thể áp dụng giống nhau cho mọi công trình trên toàn quốc. Chiều cao cụ thể cần được xác định cùng chiều cao toàn công trình và đối chiếu với quy hoạch, yêu cầu quản lý kiến trúc, hồ sơ thiết kế và các quy định áp dụng tại khu đất.
Vì vậy, các con số như tum cao 2,7 m hay 3 m chỉ nên được xem xét trong từng phương án cụ thể, không nên mặc định là kích thước tiêu chuẩn. Trước khi chốt chiều cao, gia chủ cần kiểm tra hồ sơ xây dựng và phối hợp với đơn vị thiết kế để đảm bảo cả công năng lẫn yêu cầu quản lý tại địa phương.
Sân thượng có được tính là một tầng không?
Khoảng sân thượng mở trên mái không phải là một tầng nhà chỉ vì gia chủ sử dụng khu vực này để phơi đồ, trồng cây hoặc sinh hoạt ngoài trời. Tuy nhiên, nếu xây thêm tường, mái, phòng hoặc các khối kiến trúc cố định trên sân thượng, phần xây dựng phát sinh cần được xem xét theo hồ sơ thiết kế và các quy định áp dụng cho công trình.
Vì vậy, không nên hiểu rằng sân thượng là phần diện tích có thể tự do cơi nới sau khi nhà đã hoàn thiện. Nếu muốn bổ sung không gian có mái hoặc phòng sử dụng trên sân thượng, gia chủ cần kiểm tra hồ sơ xây dựng trước khi thi công.
“Chuồng cu” là gì và có phải tầng tum không?
“Chuồng cu” là cách gọi dân gian ở một số nơi dành cho khối xây nhỏ trên sân thượng hoặc mái nhà, nhưng đây không phải thuật ngữ pháp lý trong xây dựng. Vì cách gọi này không xác định chính xác cấu tạo và chức năng, không thể mặc định mọi “chuồng cu” đều là tầng tum theo quy định.
Khi thiết kế hoặc làm thủ tục xây dựng, gia chủ nên căn cứ vào công năng, cấu tạo và cách thể hiện trên hồ sơ thay vì sử dụng tên gọi dân gian để xác định loại tầng.
>>> Xem thêm: Tầng tum là gì và quy định về tầng tum mới nhất năm 2026 khi làm nhà phố
Vì sao nhiều nhà chỉ xây tum thay vì xây thêm một tầng?
Nhiều gia đình chọn xây tum thay vì thêm một tầng hoàn chỉnh vì nhu cầu sử dụng chỉ cần một phần diện tích trên mái, trong khi phần còn lại có thể giữ làm sân thượng. Phương án này cũng thường giảm khối lượng xây dựng và giúp phần trên cùng của ngôi nhà nhẹ hơn, nhưng chỉ phù hợp khi đáp ứng nhu cầu công năng và các yêu cầu xây dựng áp dụng cho công trình.
một gia đình chỉ cần thêm khoảng 20–25m2 cho phòng thờ và giặt phơiTầng tum đáp ứng vừa đủ phần công năng còn thiếu
Một căn nhà đã có đủ phòng khách, bếp và phòng ngủ ở các tầng dưới có thể chỉ thiếu chỗ đặt cầu thang lên mái, phòng giặt, kho hoặc phòng thờ. Khi đó, xây thêm một tầng đầy đủ sẽ tạo ra diện tích lớn hơn nhu cầu thực tế. Tầng tum giải quyết đúng phần công năng còn thiếu mà vẫn giữ lại nhiều diện tích sân thượng.
Tum có thể gom cầu thang, khu giặt hoặc không gian phụ trợ vào một khối nhỏ thay vì xây kín toàn bộ mái.
Chẳng hạn, nếu gia đình chỉ cần một phần diện tích trên mái để phục vụ cầu thang, khu kỹ thuật và một số nhu cầu phụ trợ, việc xây kín toàn bộ mặt sàn có thể tạo ra nhiều diện tích hơn mức cần thiết. Phần mái còn lại khi được thiết kế phù hợp có thể tiếp tục sử dụng làm sân phơi, khoảng xanh hoặc không gian ngoài trời.
Giữ được khoảng sân thượng sử dụng ngoài trời
Đây là một trong những khác biệt lớn nhất giữa tum và một tầng xây kín. Khi chỉ xây một phần, diện tích mái còn lại có thể trở thành sân thượng. Gia chủ có thể bố trí bàn ghế, cây xanh, vườn rau, khu giặt phơi hoặc khoảng nghỉ ngoài trời.
Tum nhỏ kết hợp sân thượng tạo thêm một khoảng sinh hoạt ngoài trời cho nhà phố.
Với nhà ống nằm trong khu dân cư dày đặc, sân thượng đôi khi là khoảng ngoài trời riêng tư nhất của gia đình. Đây cũng là nơi có thể bổ sung cây xanh và tạo thêm một khoảng đệm trước khi nắng tác động trực tiếp xuống tầng dưới.
Nếu định làm vườn trên sân thượng, cần tính từ đầu tải trọng, vị trí chậu cây, thoát nước và chống thấm.
>>> Xem thêm: Các bước chuẩn bị làm vườn sân thượng
Chi phí thường thấp hơn xây thêm một tầng hoàn chỉnh
Tum có diện tích xây dựng nhỏ hơn nên tổng khối lượng kết cấu, tường, cửa, điện nước và hoàn thiện thường ít hơn một tầng xây kín. Vì vậy, nếu nhu cầu chỉ là một vài công năng phụ trợ, làm tum thường giúp giảm phần chi phí phát sinh so với xây thêm toàn bộ tầng.
Tuy nhiên, không có một mức chi phí xây tầng tum cố định áp dụng cho mọi nhà. Chi phí còn phụ thuộc vào diện tích, kết cấu, loại mái, vật liệu hoàn thiện, cầu thang, hệ thống kỹ thuật và việc có thang máy hay không.
Nếu gia chủ làm tum thành một không gian ở hoàn thiện đầy đủ, sử dụng nhiều cửa kính, điều hòa, nội thất và thiết bị, mức đầu tư trên mỗi mét vuông cũng có thể tăng đáng kể.
Vì vậy, nếu cần dự toán chi phí xây tầng tum, gia chủ nên tính theo diện tích và cấu tạo thực tế của phương án thiết kế thay vì áp một đơn giá chung cho mọi công trình.
Tạo thêm lớp đệm cho tầng ngay bên dưới
Tum và khoảng sân mái có thể giúp giảm phần diện tích mái của tầng bên dưới tiếp xúc trực tiếp với nắng nếu được tổ chức hợp lý. Tuy nhiên, hiệu quả chống nóng không chỉ phụ thuộc vào việc có tum hay không. Chất lượng sử dụng còn liên quan đến cấu tạo mái, vật liệu cách nhiệt, thông gió, hướng nắng và giải pháp che chắn.
Tum kết hợp khoảng xanh và mái che có thể tạo thêm lớp đệm cho tầng dưới.
Nếu mục tiêu chính là chống nóng, gia chủ vẫn nên xử lý đồng bộ mái cách nhiệt, thông gió và vật liệu hoàn thiện thay vì chỉ xây thêm tum.
Hỗ trợ lấy sáng và thông gió cho nhà ống
Trong nhiều nhà phố, cầu thang hoặc giếng trời có thể được kéo lên khu vực tum và mở về phía mái. Khi được thiết kế với kích thước, cửa mở và đường thông khí phù hợp, cách tổ chức này có thể đưa thêm ánh sáng tự nhiên xuống các tầng bên dưới và hỗ trợ thoát khí nóng lên cao.
Tầng tum có thể kết hợp giếng trời để đưa ánh sáng xuống sâu hơn trong nhà.
Hiệu quả sẽ tốt hơn khi khu vực phía trên giếng trời có cửa mở, khe thông gió hoặc giải pháp che mưa phù hợp. Nếu tum bị xây kín và thiếu đường thoát khí, lợi thế này cũng giảm đi.
Giữ tỷ lệ công trình nhẹ hơn một tầng xây kín
Về hình thức, một khối tum có diện tích nhỏ thường được lùi vào so với mặt đứng chính. Nhờ vậy, phần trên cùng của ngôi nhà có thể nhẹ hơn về thị giác, đồng thời tạo khoảng cho sân thượng, ban công hoặc cây xanh trên cao.
Khối tum lùi vào trong giúp phần trên cùng của nhà có cảm giác nhẹ và thoáng hơn.
Việc lựa chọn tum không cần gắn với quan niệm số tầng chẵn hay lẻ. Hình thức và số tầng nên được quyết định dựa trên nhu cầu sinh hoạt, quy hoạch, kết cấu, ngân sách và tỷ lệ kiến trúc của công trình.
Thiết kế tầng tum thế nào để sử dụng hiệu quả?
Trước khi bố trí công năng cho khu vực tum, gia chủ cần phân biệt giữa cách gọi “tum” trong sinh hoạt và tầng tum theo hồ sơ, quy định áp dụng cho công trình. Không nên chỉ dựa vào điều kiện diện tích không vượt quá 30% sàn mái rồi mặc định phần này có thể được sử dụng như một tầng ở thu nhỏ.
Ưu tiên công năng phù hợp với hồ sơ thiết kế
Khu vực trên cùng của nhà trước hết cần được bố trí đúng chức năng thể hiện trong phương án thiết kế và hồ sơ xây dựng. Với tầng tum theo cách xác định hiện hành, các chức năng gắn với cầu thang lên mái, giếng thang máy và thiết bị kỹ thuật là những nội dung cần được xác định rõ ngay từ đầu.
Nếu gia đình muốn bố trí thêm phòng thờ, phòng giặt, kho, phòng làm việc hoặc đặc biệt là phòng ngủ trên khu vực này, cần để kiến trúc sư kiểm tra phương án cụ thể về công năng, diện tích, chiều cao, thông gió, chống nóng và các yêu cầu xây dựng áp dụng cho công trình. Không nên mặc định một không gian nằm trên cùng và có diện tích nhỏ thì đều có thể gọi là tum để bố trí như phòng ở thông thường.
Chú ý chống nóng ngay từ mái tum
Tum nằm ở vị trí cao nhất và thường chịu nắng trực tiếp trong thời gian dài. Vì thế, phần mái cần được xử lý cách nhiệt và chống thấm phù hợp.
Mái tum nằm ở vị trí tiếp xúc trực tiếp với nắng nên cần được tính toán giải pháp chống nóng và che nắng ngay từ thiết kế
Có thể cân nhắc mái có lớp cách nhiệt, khoảng thông khí, trần phụ hoặc giải pháp che nắng tùy theo kiến trúc công trình. Cửa kính lớn hướng nắng mạnh cũng nên có mái đua, lam hoặc rèm che phù hợp.
Chống thấm và thoát nước sân thượng phải làm kỹ
Phần sân còn lại quanh tum tiếp xúc trực tiếp với mưa nên chống thấm và thoát nước là hạng mục rất quan trọng.
Sàn cần có độ dốc về vị trí thu nước. Các chân tường, chân cửa, cổ ống và vị trí tiếp giáp giữa tum với sân mái phải được xử lý kỹ để hạn chế nước thấm xuống tầng dưới.
>>> Xem thêm: Nguyên nhân và giải pháp chống thấm ban công, sân thượng hiệu quả bền lâu
Không cơi nới tum tùy ý sau khi đã hoàn thiện
Một tình huống khá phổ biến là ban đầu gia chủ làm tum nhỏ và sân thượng, sau đó vì thiếu phòng lại xây thêm tường, mái hoặc kính để biến phần sân thành không gian ở.
Việc cơi nới có thể làm thay đổi diện tích sàn, chiều cao, công năng và hình thức công trình so với hồ sơ đã được chấp thuận, đồng thời làm phát sinh tải trọng lên hệ kết cấu hiện hữu. Vì vậy, không nên tự xây thêm tường, mái hoặc phòng trên sân thượng khi chưa kiểm tra cả điều kiện pháp lý lẫn khả năng đáp ứng của kết cấu.
Nếu ngay từ đầu đã dự kiến sau này cần thêm phòng ngủ hoặc không gian sinh hoạt, nên trao đổi với kiến trúc sư để tính phương án dài hạn thay vì coi sân thượng là phần “để dành” cho việc cơi nới.
Tum nên được thiết kế đồng bộ với toàn bộ ngôi nhà thay vì cơi nới từng phần sau khi sử dụng.
Kiểm tra quy định trước khi quyết định xây tum
Mốc 30% trong Thông tư 34/2026/TT-BXD là điều kiện liên quan đến việc tầng tum không được tính vào số tầng cao của công trình, chứ không phải căn cứ duy nhất để xác định gia chủ được phép xây tum với kích thước nào.
Khi chuẩn bị xây nhà, cần kiểm tra đồng thời quy hoạch và yêu cầu quản lý kiến trúc tại khu đất, chiều cao công trình, hồ sơ thiết kế, giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải cấp phép và các yêu cầu riêng tại khu vực. Điều này đặc biệt quan trọng với nhà phố nằm trong khu đô thị, khu có thiết kế đồng bộ hoặc tuyến đường có yêu cầu quản lý kiến trúc riêng.
Do đó, không nên tự tính “30% diện tích mái” rồi thi công tum hoặc cơi nới phần mái nếu kích thước đó chưa được đối chiếu với hồ sơ và điều kiện áp dụng cho công trình.
Câu hỏi thường gặp về tầng tum
Tầng tum là gì?
Theo Thông tư 34/2026/TT-BXD, tầng tum hoặc tầng mái tum là tầng trên cùng của tòa nhà dùng để bao che lồng cầu thang, giếng thang máy, thiết bị công trình nếu có, đồng thời phục vụ việc lên sàn mái và cứu nạn cứu hộ. Trong cách gọi thông thường, “tum” cũng thường được dùng để chỉ khối xây nhỏ trên tầng cao nhất kết hợp với sân thượng.
Tầng tum có được tính là một tầng không?
Theo Thông tư 34/2026/TT-BXD, tầng tum không tính vào số tầng cao của công trình khi sàn mái tum có diện tích không vượt quá 30% diện tích của sàn mái. Cần lưu ý đây là quy định về cách xác định số tầng cao, không đồng nghĩa diện tích tầng tum bị loại khỏi tổng diện tích sàn.
Tầng tum được xây bao nhiêu phần trăm?
Mốc 30% không nên hiểu đơn giản là “tầng tum được phép xây tối đa 30%”. Theo Thông tư 34/2026/TT-BXD, đây là điều kiện về diện tích sàn mái tum để tầng tum không tính vào số tầng cao của công trình.
Ví dụ, nếu diện tích sàn mái là 80 m² thì 30% tương ứng 24 m² khi xét riêng tiêu chí này. Diện tích tum thực tế vẫn cần được xác định theo hồ sơ thiết kế và các yêu cầu xây dựng áp dụng tại khu đất.
Tầng tum có tính vào diện tích sàn không?
Có. Theo cách xác định tại Thông tư 34/2026/TT-BXD, tổng diện tích sàn của nhà hoặc công trình bao gồm cả diện tích tầng tum. Việc tum đáp ứng điều kiện không tính vào số tầng cao không có nghĩa diện tích của tầng này không được tính vào tổng diện tích sàn.
Tầng tum cao bao nhiêu?
Không có một con số chiều cao duy nhất áp dụng cho mọi công trình. Chiều cao tum cần căn cứ vào quy hoạch, chiều cao toàn nhà, giấy phép và phương án thiết kế cụ thể.
Tầng tum có được làm phòng ngủ không?
Không nên mặc định tầng tum có thể được sử dụng như một phòng ngủ chỉ vì diện tích phần xây dựng nhỏ hơn tầng dưới. Chức năng của khu vực này cần phù hợp với hồ sơ thiết kế và các yêu cầu xây dựng áp dụng cho công trình.
Nếu gia đình có nhu cầu bố trí phòng ngủ ở tầng trên cùng, nên xác định công năng này ngay từ giai đoạn thiết kế để kiến trúc sư kiểm tra diện tích, chiều cao, thông gió, chống nóng, thoát nạn, kết cấu và điều kiện pháp lý thay vì xây tum rồi tự chuyển đổi thành phòng ở sau khi hoàn thiện.
Sân thượng có tính là một tầng không?
Sân thượng mở không tự trở thành một tầng nhà chỉ vì được sử dụng để phơi đồ, trồng cây hoặc sinh hoạt ngoài trời. Nếu xây thêm phòng, tường hoặc mái cố định trên sân thượng, phần xây dựng phát sinh cần được xem xét theo hồ sơ thiết kế và quy định áp dụng cho công trình.
Tum và sân thượng khác nhau thế nào?
Tum là phần khối nhà có mái, còn sân thượng là khoảng không gian ngoài trời trên mái. Hai phần thường nằm cạnh nhau nên dễ bị gọi chung trong sinh hoạt hằng ngày.
Nhà 3 tầng 1 tum nghĩa là gì?
“Nhà 3 tầng 1 tum” là cách gọi thông dụng để mô tả ngôi nhà có ba tầng phía dưới và thêm một khối tum ở trên cùng. Khi cần xác định số tầng cao của công trình cho mục đích quản lý xây dựng, phải căn cứ vào đặc điểm thực tế của tầng tum và quy định áp dụng thay vì chỉ dựa vào tên gọi “3 tầng 1 tum”.
Xây tầng tum có cần xin phép không?
Việc xây tầng tum cần được xem xét cùng thủ tục xây dựng áp dụng cho toàn bộ công trình. Nếu nhà thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng, phần tum dự kiến xây cần được thể hiện phù hợp trong hồ sơ được chấp thuận; với nhà hiện hữu muốn xây thêm hoặc cơi nới trên mái, gia chủ cần kiểm tra xem việc thay đổi có phải thực hiện thủ tục cấp mới hoặc điều chỉnh giấy phép hay không trước khi thi công.
Có nên xây tum thay vì thêm một tầng?
Tầng tum phù hợp hơn khi gia đình chỉ cần một phần diện tích trên mái và vẫn muốn giữ khoảng sân thượng; một tầng hoàn chỉnh phù hợp hơn khi nhu cầu thực tế là bổ sung nhiều diện tích sử dụng. Tuy nhiên, lựa chọn cuối cùng còn phụ thuộc vào quy hoạch, hồ sơ xây dựng, kết cấu, ngân sách và cách gia đình dự kiến sử dụng ngôi nhà lâu dài.
Kết luận nên xây tầng tum hay xây thêm một tầng?
Xây tum thay vì thêm một tầng hoàn chỉnh có thể là lựa chọn hợp lý khi gia đình chỉ cần một phần diện tích trên mái và muốn giữ lại sân thượng. Ngược lại, nếu nhu cầu thực tế là bổ sung nhiều phòng hoặc diện tích sử dụng lâu dài, gia chủ nên cân nhắc phương án tầng hoàn chỉnh nếu quy hoạch, kết cấu và hồ sơ xây dựng cho phép.
Trước khi quyết định, nên trả lời ba câu hỏi: Gia đình thực sự cần thêm bao nhiêu diện tích? Phần sân thượng còn lại sẽ được sử dụng như thế nào? Phương án được phép xây trên khu đất cụ thể ra sao? Ba yếu tố này giúp lựa chọn giữa tum và một tầng hoàn chỉnh dựa trên nhu cầu thực tế thay vì chỉ dựa vào mong muốn tăng thêm diện tích.
Đặc biệt, không nên xây gần kín mặt sàn rồi mặc định gọi phần đó là “tum” để tránh cách tính số tầng. Điều kiện diện tích, chức năng và hồ sơ của phần xây dựng trên cùng cần được xác định đúng ngay từ giai đoạn thiết kế. Bạn có thể xem thêm các hướng dẫn về quy định xây dựng, thiết kế nhà phố, sân thượng và các giải pháp kỹ thuật nhà ở tại hub Kho kiến thức của Happynest.
Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà và chưa biết nên làm tầng tum, sân thượng hay thêm một tầng hoàn chỉnh, hãy để lại thông tin trong box tư vấn. Happynest sẽ hỗ trợ kết nối bạn với kiến trúc sư hoặc đơn vị thiết kế - thi công phù hợp để đánh giá nhu cầu công năng và phương án xây dựng.
