Các hình thức đầu tư bất động sản cá nhân và những vấn đề cần lưu ý

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, bất động sản (BĐS) là kênh đầu tư có thể tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, không phải tất cả các loại sản phẩm đều phù hợp để đầu tư BĐS cá nhân. Dưới đây là 5 hình thức đầu tư BĐS cá nhân và những điểm mà các nhà đầu tư cần lưu ý.1. 

1. 1. Các hình thức đầu tư BĐS cá nhân

• Đầu tư BĐS cá nhân: Đầu tư vào căn hộ cho thuê

Quỹ đất tại các thành phố lớn ngày càng thu hẹp, căn hộ chung cư đang trở thành xu hướng đầu tư BĐS cá nhân tiềm năng. 

Tính thanh khoản tốt và bền vững, căn hộ cho thuê đang là kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn

Ưu điểm của hình thức đầu tư căn hộ cho thuê

- Với phương thức thanh toán linh hoạt, nhà đầu tư có thể trả góp nhiều đợt khi mua căn hộ chung cư. Hiện nay, các dự án căn hộ chung cư (đầu tư căn hộ dạng sơ cấp) thường được ngân hàng hỗ trợ cho vay với lãi suất hấp dẫn

- Bạn có thể đầu tư ngắn hạn bằng cách mua nhà bán ngay, đầu tư dài hạn bằng cách mua căn hộ để cho thuê

- Nhu cầu thuê căn hộ đang lớn, nhất là ở các thành phố lớn

- Tính thanh khoản tốt: Nếu cho thuê đối với đầu tư căn hộ dạng thứ cấp, khả năng sinh lợi sẽ đều đặn và ổn định hàng tháng.

Nhược điểm của hình thức đầu tư căn hộ cho thuê

- Nhà đầu tư sẽ mất nhiều thời gian để tìm hiểu thị trường trước khi quyết định có đầu tư vào loại hình căn hộ cho thuê hay không

- Nhiều dự án căn hộ chung cư bị "thổi phồng" giá trị quá mức so với thực tế

- Các căn hộ chung cư thường có chu kỳ giá tăng nhẹ, ít có biến động tăng vọt.

• Đầu tư BĐS cá nhân: Đầu tư vào nhà phố

Một trong những hình thức đầu tư BĐS cá nhân tuy không mới nhưng nguồn cầu luôn tốt đó là đầu tư vào nhà phố.

Nhà phố là một trong những loại hình sản phẩm chưa bao giờ giảm sức hút đối với đầu tư BĐS cá nhân

Ưu điểm của hình thức đầu tư nhà phố

- Giá trị sử dụng của loại hình đầu tư nhà phố khá cao khi vừa có thể để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh

- Ở những khu vực có vị trí đẹp, đắc địa hay trung tâm thì nhu cầu nhà phố luôn cao

- Thu nhập ổn định hàng tháng tốt hơn so với những loại hình đầu tư khác vì nhu cầu tìm thuê nhà phố để mua bán kinh doanh rất nhiều

- Tính pháp lý được đảm bảo rõ ràng và đầy đủ hơn so với loại hình đầu tư đất nền.

Nhược điểm của hình thức đầu tư nhà phố

- Giá nhà phố cao hơn nhiều so với nhà trong hẻm hoặc căn hộ chung cư. Vì thế, đầu tư nhà phố cần số vốn đầu tư cao

- Lợi nhuận và thanh khoản của hình thức đầu tư BĐS cá nhân này chịu ảnh hưởng từ sự biến động của thị trường bất động sản, khó tự điều chỉnh giá theo mong muốn

- Nếu diện tích nhà phố nhỏ sẽ gây khó khăn trong việc tách sổ để đứng tên riêng.

• Đầu tư BĐS cá nhân: Đầu tư vào đất nền

Đầu tư bất động sản cá nhân vào đất nền khá hợp lý. Nhất là với những nhà đầu tư ít vốn có thể tìm đến các vùng ven để đầu tư đất nền. 

Đất nền kênh đầu tư BĐS cá nhân được nhiều nhà đầu tư dùng để “ăn xổi”, thu lời nhanh, thanh khoản nhanh

Ưu điểm của hình thức đầu tư đất nền

- Loại hình đầu tư vào đất nền là một trong những hình thức đầu tư BĐS cá nhân không đòi hỏi nhà đầu tư có nhiều vốn

- Lợi nhuận kỳ vọng khi đầu tư vào đất nền thường gấp 2 - 3 lần lãi suất ngân hàng

- Khả năng sinh lời, thanh khoản tốt hơn nhà phố, đặc biệt là những khu vực đang có cơ sở hạ tầng hoàn thiện. Lợi nhuận của đất nền trong 1 năm thường không thấp hơn 15%

- Khả năng rớt giá của hình thức đầu tư đất nền khá thấp do ít chịu tác động xấu theo chu kỳ tăng trưởng của thị trường

- Ngân hàng sẽ thẩm định giá cho vay từ 50 - 60%, thậm chí ở mức cao nhất đạt tới 70% nếu đất nền có sổ đỏ

- Là loại hình đầu tư ít bị chi phối bởi giá trị ảo do quảng cáo

- Quỹ đất đô thị ngày càng hạn hẹp, tạo điều kiện cho đầu tư đất nền phát triển mạnh trong tương lai.

Nhược điểm của hình thức đầu tư đất nền

- Tính pháp lý của một số khu vực đất nền chưa rõ ràng, thiếu sự minh bạch, có thể khiến nhà đầu tư gặp rủi ro

- Đất nền có vị trí càng đẹp, khả năng thanh khoản cao thì giá càng đắt. Nếu không có vị trí đẹp thì thường khó bán và bị đóng vốn lâu

- Đất nền chỉ thật sự tăng trưởng nếu nằm trong khu vực phát triển đô thị, hạ tầng giao thông đồng bộ, kinh tế vùng phát triển, quy hoạch bài bản.

• Đầu tư BĐS cá nhân: Đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng

Với sự phát triển của ngành du lịch Việt Nam và nhu cầu nghỉ dưỡng tăng cao của khách hàng trong và ngoài nước khi đại dịch Covid - 19 được kiểm soát, bất động sản nghỉ dưỡng đã trở thành kênh đầu tư BĐS cá nhân hấp dẫn.

Bất động sản nghỉ dưỡng được coi là sản phẩm nghỉ dưỡng tích hợp kinh doanh, vừa là ngôi nhà thứ hai, vừa là doanh nghiệp tự động hóa của nhà đầu tư

Ưu điểm của hình thức đầu tư BĐS nghỉ dưỡng

- BĐS nghỉ dưỡng vừa có thể dùng để ở, vừa có thể dùng để kinh doanh sinh lời theo hình thức tự kinh doanh hoặc cho bên thứ 3 thuê

- Mức lợi nhuận cam kết của loại hình đầu tư BĐS cá nhân này được dự đoán từ 8 - 14%, kéo dài trong khoảng 8 - 10 năm

- Lượng khách du lịch trong và ngoài nước tăng cao sau đại dịch giúp hình thức đầu tư BĐS nghỉ dưỡng càng phát triển.

Nhược điểm của hình thức đầu tư BĐS nghỉ dưỡng

- Vốn đầu tư cao đến rất cao, tuỳ thuộc vào vị trí địa điểm du lịch, đặc biệt là những BĐS có view biển hoặc ven biển

- Lợi nhuận phụ thuộc nhiều vào biến động của thị trường du lịch

- Nhiều BĐS nghỉ dưỡng còn nhiều bất cập do tính pháp lý về sổ đỏ chưa hoàn thiện. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến công tác quản lý, vận hành dự án, gây khó khăn trong quá trình làm thủ tục tại địa phương. 

• Đầu tư BĐS cá nhân: Đầu tư vào phòng trọ cho thuê

Tại các thành phố lớn hoặc nơi tập trung nhiều khu công nghiệp, nhu cầu thuê phòng trọ rất lớn. Chính bởi vậy, đầu tư BĐS cá nhân vào phòng trọ cho thuê đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Nhu cầu thuê phòng thường cao ở các thành phố lớn như TP HCM, Hà Nội, nhất là khi tốc độ tăng dân số nhanh và tốc độ đô thị hóa mạnh

Ưu điểm của hình thức đầu tư phòng trọ cho thuê

- Nguồn cầu của hình thức đầu tư BĐS cá nhân vào phòng trọ cho thuê tại các thành phố lớn hoặc nơi tập trung khu công nghiệp luôn cao

- Doanh thu ổn định hàng tháng, không chịu biến động của thị trường BĐS

- Có tiềm năng gia tăng giá trị BĐS.

Nhược điểm của hình thức đầu tư phòng trọ cho thuê

- An ninh phức tạp, khó kiểm soát khách thuê, có thể gây nên những tệ nạn, nguy hiểm ảnh hưởng đến số lượng người thuê

- Hình thức đầu tư BĐS cá nhân này phải đóng thuế chiếm 10% doanh thu, bao gồm 5% thuế thu nhập cá nhân và 5% doanh thu

- Khả năng sinh lời không cao

- Tốn chi phí bảo trì phòng trọ, có thể mất thời gian để thu tiền. Nhiều trường hợp bị quỵt tiền gây thất thu.

2. 2. Những vấn đề cần lưu ý khi đầu tư BĐS cá nhân

Chọn BĐS có tính thanh khoản cao

Tính thanh khoản được hiểu là khả năng chuyển nhượng, bán BĐS để chuyển thành tiền mặt. Nhà đầu tư có thể đặt câu hỏi: nếu mình mua và bán ngay thì có người mua không? Nếu câu trả lời là có 1 hoặc nhiều người mua, BĐS đó có tính thanh khoản cao. Ngược lại nếu không có, thậm chí bạn đã giảm giá bán mà vẫn không có người mua thì BĐS không có tính thanh khoản.

• Vị trí quy hoạch, chất lượng và tiện ích

- Đầu tư BĐS cá nhân nên chọn những BĐS gần trung tâm, sầm uất khoảng từ 3-10km hoặc đất mặt đường nơi các hoạt động kinh doanh, mua bán diễn ra sôi động Tránh những vị trí dự án hoặc đất nền xa xôi, heo hút hoặc tính pháp lý không rõ ràng.

- Chọn BĐS có vị trí, tiện ích, liên kết vùng luôn là yếu tố quan trọng giúp BĐS tăng giá trong tương lai. 

- Ví dụ: Nhà đầu tư mua mảnh đất diện tích 5mx20m với giá cực rẻ, tuy đường xá rộng rãi nhưng vị trí miếng đất xa chợ, xa trường học, xa bệnh viện, xa các hoạt động kinh doanh, dịch vụ khác thì khi bán BĐS sẽ rất khó.

• Vấn đề pháp lý

- Nhà đầu tư cần mua BĐS có đầy đủ pháp lý, có sổ hồng rõ ràng giúp hạn chế được những rủi ro, hạn chế xảy ra tranh chấp, kiện tụng làm mất thời gian và tiền bạc. 

- Nhà đầu tư cần lên phường, xã hỏi về tình trạng của BĐS xem có bị tranh chấp, quy hoạch, hay giới hạn chiều cao xây dựng gì hay không trước khi mua bán.

• Kiếm tiền ngay từ khi đầu tư

Bí quyết kiếm tiền ngay khi đầu tư là bạn mua BĐS với giá thấp hơn thị trường. Ngay cả khi thị trường có đi xuống thì khả năng lỗ cũng thấp hơn. Vì thế, nhà đầu tư nên tìm kiếm một BĐS có giá trị thấp hơn thị trường sẽ đem lại lợi nhuận.

Ví dụ: BĐS khi mua có giá 1 tỷ đồng nhưng thực tế giá trị thị trường là 1,2 tỷ. Khi đó, người mua có thể kiếm được tiền ngay cả khi giá cả thị trường không tăng. Nhiều nhà đầu tư mua BĐS và hy vọng chúng sẽ tăng trong tương lai, tuy nhiên nếu thị trường đi xuống thì người mua sẽ bị lỗ.

• Tính toán mức lợi ích giữa dòng tiền và lãi vốn

- Cần xem xét các yếu tố liên quan như BĐS đó gần trường học, gần khu công nghiệp hay không trước khi đầu tư vào BĐS để sinh ra dòng tiền.

- Đối với những tài sản có giá trị cao ở trong các khu vực đã phát triển thì mức giá tăng tương đối ít. Còn riêng các khu vực thành phố mới hoặc các vùng mới nổi thì mức giá hiện tại chỉ khoảng 20 15 -25 triệu/m2. Thế nhưng sau khoảng 3 năm, BĐS có thể tăng tới 30-40 triệu đồng, mức chênh lệch này chính là lãi vốn.

- Với lợi ích giữa dòng tiền hàng tháng và mức sinh lời của đất trong tương lai, nhà đầu tư cần cân nhắc để mang về lợi nhuận cao nhất.

Trên đây là 5 hình thức đầu tư bất động sản cá nhân và những vấn đề cần lưu ý. Hy vọng những thông tin trên có thể giúp ích các nhà đầu tư trong việc lựa chọn loại hình phù hợp với khả năng để đạt lợi nhuận cao nhất.