Không ít hộ gia đình rơi vào tình huống tréo ngoe: có đất, có sổ đỏ, nhưng không được tách thửa hay xây dựng nhà hợp pháp vì phần nhà đã xây dựng vượt quá diện tích đất ở được công nhận. Đây không phải là chuyện hiếm, nhất là ở khu vực nông thôn – nơi đất vườn, đất trồng cây lâu năm thường chiếm phần lớn trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Nhưng khi có nhu cầu “hợp thức hóa” hiện trạng hay chia tách đất cho con cái, hàng loạt vướng mắc pháp lý mới bắt đầu lộ diện.
Tình huống “dở khóc dở cười” khi xây nhà trên phần đất không phải đất ở
Một gia đình ông sở hữu thửa đất hơn 2.000m2, do người bố chuyển nhượng từ ông nội, đã được cấp sổ đỏ từ năm 2006. Tuy nhiên, trong đó chỉ 40m2 là đất ở, còn lại là đất trồng cây lâu năm. Căn nhà kiên cố diện tích khoảng 100m2 đã được xây dựng từ thời điểm đó.
Khi người bố muốn tách thửa để cho con xây nhà riêng vào năm 2020, văn phòng đăng ký đất đai từ chối vì lý do: phần nhà ở đã xây vượt quá 60m2 so với diện tích đất ở được công nhận. Theo quy định, không thể tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cấp sổ mới cho phần diện tích vi phạm.
Gia đình đã làm việc với địa phương nhiều lần nhưng không được hướng dẫn cụ thể, dẫn đến tình trạng nhà xây đã lâu nhưng không thể hợp thức hóa, con cháu cũng không được xây nhà trên phần đất của ông bà để lại – dù không có tranh chấp.
Xây nhà trên đất không phải đất ở dẫn đến nhiều tình huống éo le
>>> Xem thêm: Cập nhật quy định xây nhà trong ngõ Hà Nội mới nhất 2025
Góc nhìn pháp lý: Vi phạm nguyên tắc sử dụng đất sẽ bị xử phạt
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đây là hành vi vi phạm nguyên tắc sử dụng đất theo Khoản 1 Điều 5 và Khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024. Cụ thể, người sử dụng đất phải:
- Sử dụng đúng mục đích đã được nhà nước công nhận.
Không tự ý thay đổi hiện trạng hoặc mục đích sử dụng nếu chưa được cấp phép. - Tuân thủ ranh giới, quy định về độ sâu, chiều cao và hạ tầng công cộng.
Khi người dân tự ý xây nhà trên đất trồng cây lâu năm – nghĩa là tự ý chuyển mục đích sử dụng đất – sẽ bị xử phạt hành chính theo Nghị định 123/2024.
Tuy nhiên, vẫn có hướng xử lý nếu người dân thực hiện đúng thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo luật định
Vậy người dân cần làm gì?
1. Xin chuyển mục đích sử dụng đất
Theo Điều 121 Luật Đất đai 2024, để hợp thức hóa phần xây dựng vượt quá, người sử dụng đất cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Điều kiện cần:
- Phần đất xin chuyển phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc phân khu đã được duyệt.
- Đáp ứng điều kiện hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân theo Điều 195, 196 Luật Đất đai 2024.
- Có ý kiến đồng thuận của cơ quan có thẩm quyền (thường là UBND cấp huyện hoặc Sở TN&MT).
Trình tự, thủ tục được quy định rõ tại Điều 44 Nghị định 102/2024, người dân cần:
- Nộp đơn xin chuyển mục đích tại Phòng TN&MT hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
- Kèm hồ sơ GCNQSDĐ, bản vẽ hiện trạng, giấy tờ liên quan.
- Chờ thẩm định thực tế, nếu phù hợp sẽ được chấp thuận bằng văn bản và thực hiện nghĩa vụ tài chính tương ứng.
2. Có thể xin cấp sổ đỏ không?
Câu trả lời là: Có, nếu vi phạm diễn ra trước 1/7/2014, theo Điều 139 Luật Đất đai 2024. Trường hợp này được xét cấp GCNQSDĐ nếu:
- Phù hợp với quy hoạch.
- Không có tranh chấp.
- Không vi phạm hành lang an toàn, đất công.
Khoản 3 và 6 Điều 25 Nghị định 101/2024 là căn cứ pháp lý cụ thể để thực hiện cấp GCNQSDĐ theo hiện trạng sử dụng. Tuy nhiên, vẫn cần ý kiến xác nhận từ cơ quan chuyên môn tại địa phương.
3. Trường hợp nào được tách thửa?
Điều kiện để tách thửa đất tại địa phương còn phụ thuộc vào quy định cụ thể của tỉnh/thành phố, song nhìn chung, yêu cầu:
- Phần diện tích tách thửa phải là đất ở hợp pháp.
- Diện tích tối thiểu đảm bảo theo quy định.
- Không nằm trong khu quy hoạch, hành lang bảo vệ công trình.
Nếu phần diện tích đang là đất nông nghiệp (dù đã có nhà xây từ lâu), vẫn phải chuyển đổi sang đất ở trước khi được xem xét tách thửa.
Nắm vững các điều luật về đất đai giúp người dân tránh rơi vào tình huống “dở khóc dở cười”
>>> Xem thêm: Thủ tục xin giấy phép xây nhà 7 tầng tại Hà Nội 2026: Quy trình, hồ sơ, lệ phí mới nhất
Một vài lưu ý quan trọng từ chuyên gia
- Không nên tự ý xây dựng trên đất nông nghiệp, kể cả là đất của gia đình và không tranh chấp. Hành vi này không chỉ vi phạm pháp luật mà còn gây khó khăn khi làm thủ tục sau này.
- Hãy kiểm tra quy hoạch trước khi xin chuyển mục đích sử dụng đất – vì nếu phần đất nằm trong quy hoạch nông nghiệp ổn định, khả năng được chuyển đổi là rất thấp.
- Nếu công trình đã xây dựng lâu năm, hãy chuẩn bị hồ sơ đầy đủ (ảnh, bản vẽ, giấy xác nhận thời điểm xây nhà...) để cơ quan chức năng xem xét trong quá trình hợp thức hóa.
Không ít gia đình tại nông thôn rơi vào tình huống “có đất nhưng không được xây nhà” – vì phần đất không thuộc loại đất ở. Tuy nhiên, đây là vướng mắc có thể tháo gỡ được nếu người dân chủ động làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất và liên hệ đúng cơ quan có thẩm quyền.
Câu chuyện trên không chỉ là một ví dụ điển hình cho ranh giới giữa “tự ý” và “hợp pháp”, mà còn là lời nhắc nhở rằng: hiểu đúng về quyền sử dụng đất là bước đầu tiên để bảo vệ tài sản của gia đình một cách lâu dài và bền vững.
Nguồn: Dân Trí
*Để lại thông tin trong box dưới đây, Happynest sẽ giúp bạn kết nối đơn vị thiết kế - thi công phù hợp và nhanh chóng nhất.