Cập nhật mới nhất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thổ canh sang đất thổ cư và chi phí phải nộp 

Điều kiện chuyển đổi đất thổ canh sang đất thổ cư là gì? Thủ tục chuyển đổi đất thổ canh sang đất thổ cư ra sao? Phí chuyển đổi đất thổ canh sang đất thổ cư là bao nhiêu? Mời bạn theo dõi bài viết thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thổ canh sang đất thổ cư cập nhật mới nhất như sau.

1. Khái niệm đất thổ canh, đất thổ cư

Pháp luật đất đai hiện nay không quy định hay giải thích thế nào đất thổ canh, đất thổ cư. Mặc dù vậy, thực tế đều có cách hiểu thống nhất về đất thổ canh, đất thổ cư.

Khái niệm đất thổ canh là gì: Đất thổ canh là đất trồng trọt, đây là cách gọi phổ biến của người dân từ những năm 90 trở về trước. Hiện nay, cách gọi đất thổ canh dần được thay thế bằng cách gọi theo pháp luật đất đai là đất nông nghiệp.

Khái niệm đất thổ cư là gì: Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT).

>>> Xem thêm: Đất thổ cư và những điều cần biết 

Pháp luật VN không quy định khái niệm đất thổ canh, đất thổ cư

2. Có được tự ý chuyển đất thổ canh lên đất thổ cư không?

Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải xin phép UBND cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

Như vậy, người dân phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và chỉ khi nào có quyết định cho phép của UBND cấp huyện nơi có thửa đất mới được chuyển. Nếu tự ý chuyển đất thổ canh lên đất thổ cư, người dân sẽ bị phạt tiền và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.

3. Phải xin phép ai nếu muốn chuyển đất thổ canh lên đất thổ cư?

Khi làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, người dân phải nắm rõ thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nếu không sẽ ghi sai thẩm quyền và bị trả lại đơn hoặc yêu cầu viết lại đơn.

Căn cứ Điều 59 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định rõ như sau:

- Đối với tổ chức: UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) quyết định.

- Đối với hộ gia đình, cá nhân: UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định.

- Trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thì trong đơn xin chuyển phải ghi rõ là: Kính gửi Ủy ban nhân dân + tên huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất.

Cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi chuyển đất thổ canh lên đất thổ cư

>>> Xem thêm: 3 cách kiểm tra đất lên thổ cư và thủ tục chuyển đổi bạn cần biết 

4. Hồ sơ, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thổ canh lên đất thổ cư

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

Thành phần hồ sơ gồm:

- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT..

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).

- Trình tự, thủ tục thực hiện

*Bước 1: Nộp hồ sơ

Nơi nộp hồ sơ (áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân):

Cách 1: Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp huyện để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Cách 2: Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa sẽ nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

*Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Nếu hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp.

Nếu hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.

*Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Khi nhận được thông báo nộp tiền của cơ quan thuế người sử dụng đất phải nộp theo đúng số tiền và đúng thời hạn trên thông báo.

*Bước 4: Trả kết quả

Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Cũng tương tự như việc chuyển đổi mục đích ở một số loại đất khác, việc chuyển đổi đất canh tác sang đất thổ cư cũng được tiến hành qua trình tự, thủ tục cụ thể

5. Chi phí chuyển đất thổ canh lên đất thổ cư

*Lưu ý: Cách tính tiền sử dụng đất dưới đây chỉ áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân

Tùy vào từng loại đất nông nghiệp mà cách tính và mức tiền sử dụng đất phải nộp là khác nhau, cụ thể:

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở

Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”.

Theo đó, 02 trường hợp sau đây sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích:

- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.

- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

- Như vậy, nếu thuộc trường hợp trên thì tiền sử dụng đất tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Như vậy, khi chuyển đổi từ đất thổ canh sang đất thổ cư thì sẽ nộp 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở 

Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Theo đó, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Để tính được số tiền sử dụng đất phải nộp cần theo 03 bước sau:

Bước 1: Xác định tiền sử dụng đất theo giá đất ở

Để xác định cần biết vị trí thửa đất: Tên đường, vị trí thửa đất gồm vị trí 1, 2, 3, 4 hay vị trí còn lại (vị trí 1, 2, 3,… xác định theo chiều sâu của thửa đất so với mặt tiền - càng lùi sâu giá càng thấp).

Xác định giá đất trong bảng giá đất (xem tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành).

Bước 2: Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (xác định như bước 1).

Bước 3: Lấy tiền sử dụng đất theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

>>> Xem thêm: Làm thế nào để kiểm tra pháp lý nhà đất trước khi “xuống tiền”? 

Mặc dù có công thức như vậy nhưng để tính tiền sử dụng đất cho 01 thửa đất cụ thể khá phức tạp, để dễ hiểu hơn bạn đọc hãy xem qua ví dụ sau:

Ông A có 01 thửa đất trồng cây hàng năm khác với diện tích là 1000m2, vì con ông A lập gia đình và có nhu cầu ở riêng nhưng không có đất ở nên ông A muốn chuyển 100m2 đất trồng cây hàng năm khác sang đất ở. Tiền sử dụng đất được tính như sau:

Bước 1: Xác định tiền sử dụng đất theo giá đất ở

Thửa đất của ông A thuộc vị trí 1 (vị trí tiếp giáp đường) có giá đất ở trong bảng giá đất là: 01 triệu đồng/m2.

Bước 2: Xác định tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp

Cũng vị trí đó giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất là 250.000 đồng/m2.

Bước 3: Tiền sử dụng đất phải nộp của 01m2 là 750.000 đồng (01 triệu đồng - 250.000 đồng).

Tổng tiền sử dụng đất mà ông A phải nộp khi xin chuyển 100m2 sang đất ở là 75 triệu đồng.

Đất thổ cư là loại đất thường có giá cao nhất

Lưu ý: Riêng đối với đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hợp pháp thì căn cứ vào nguồn gốc đất đó để thu tiền sử dụng đất, cụ thể:

Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Trên đây là thủ tục chuyển đất thổ canh sang đất thổ cư và cách tính phí phải nộp. Nếu không nắm rõ các kiến thức pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bạn có thể liên hệ với các văn phòng luật hoặc luật sư để được tư vấn chi tiết và chính xác nhất.

Tổng hợp