Phá tường ngăn phòng có ảnh hưởng đến kết cấu căn hộ không?

Nhiều gia chủ căn hộ chung cư muốn điều chỉnh cấu trúc tường để phù hợp với nhu cầu sử dụng cá nhân. Tuy nhiên, chung cư có những quy định đặc biệt khác biệt so với nhà riêng, và việc phá tường ngăn cần được xem xét cẩn thận để tuân thủ các quy định liên quan. Cùng mình tìm hiểu việc phá tường ngăn phòng có ảnh hưởng đến kết cấu căn hộ không? Có được phép thực hiện không?

*Theo dõi Happynest thường xuyên để cập nhật những thông tin hữu ích về nhà ở nhé.

1. 1. Cải tạo chung cư có được đập tường không?

Dựa trên quy định tại Điều 87 Luật Nhà ở năm 2014, chủ sở hữu có quyền cải tạo lại nhà ở thuộc sở hữu riêng. Tuy nhiên, phần sở hữu chung trong chung cư không được phép tự ý thay đổi và việc thay đổi phần chung phải được quyết định bởi ban quản lý chung cư.

Phần sở hữu riêng có thể được điều chỉnh, và chủ sở hữu có quyền đập tường trong chung cư. Tuy nhiên, việc này vẫn cần sự đồng ý từ ban quản lý chung cư, do việc đục phá tường có thể ảnh hưởng đến cơ sở hạ tầng và khả năng chịu lực của tòa chung cư đã được thiết kế ban đầu.

Gia chủ có thể phá tường sở hữu riêng, nhưng cần có sự cho phép của ban quản lý chung cư (Ảnh: Căn hộ 53m2)

2. 2. Sự khác biệt giữa sở hữu chung và sở hữu riêng của chung cư

Sở hữu chung của chung cư bao gồm các thành phần sau:

- Phần diện tích chung: Bao gồm diện tích còn lại của tòa chung cư ngoài phần sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, cũng như các khu vực như nhà sinh hoạt chung cộng đồng.

- Kết cấu và trang thiết bị chung: Bao gồm các yếu tố kỹ thuật như khung, cột, tường chịu lực, tường bao quan chung cư, tường phân chia giữa các căn hộ, cầu thang bộ, thoát nước, bể phốt, cũng như các hệ thống kỹ thuật khác liên quan đến cả toàn bộ tòa nhà.

- Hệ thống kỹ thuật ngoại vi: Bao gồm các hệ thống kỹ thuật liên kết trực tiếp với tòa chung cư, loại trừ các hệ thống sử dụng cho mục đích công cộng hoặc đã được chuyển giao cho Nhà nước theo nội dung dự án.

- Công trình công cộng: Bao gồm các công trình công cộng như vườn hoa, công viên, và các công trình khác tương tự trong khu vực tòa nhà chung cư, không thuộc mục đầu tư xây dựng để kinh doanh.

Cần phân biệt rõ sở hữu chung và sở hữu riêng của chung cư (Ảnh: Căn hộ 95m2)

Phần sở hữu riêng của chung cư bao gồm các mục chính sau:

- Diện tích bên trong căn hộ: Bao gồm diện tích của căn hộ chung cư, kể cả ban công và lô gia.

- Diện tích khác trong tòa nhà: Những diện tích khác trong tòa nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của một chủ sở hữu, nằm ngoài diện tích bên trong căn hộ.

- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật riêng: Bao gồm các hệ thống trang thiết bị kỹ thuật được sử dụng riêng cho căn hộ và liên kết trực tiếp với nó hoặc gắn với các không gian khác thuộc phần sở hữu riêng.

>>> Xem thêm: 10 ngôi nhà thay đổi hoàn toàn diện mạo nhờ bỏ đi 1 bức tường  

3. 3. Một số lưu ý trước khi phá tường ngăn chung cư

• Hãy suy nghĩ kỹ về vấn đề đập tường chung cư

Trước khi đưa ra quyết định về việc đập tường trong chung cư, chủ sở hữu cần suy nghĩ kỹ về sự cần thiết của hành động này. Thực tế cho thấy, thay đổi kết cấu tường trong khu chung cư mang lại nhiều thách thức hơn so với nhà ở tại mặt đất.

Khó khăn nằm ở việc tòa nhà chung cư là nơi có mật độ dân cư cao, sử dụng thang máy để di chuyển giữa các tầng. Việc thực hiện công việc sửa chữa sẽ đòi hỏi nhiều thời gian và công sức hơn, do phải chuyển nguyên vật liệu xây dựng lên cao. Chi phí cũng sẽ tăng lên đáng kể, làm cho quá trình này trở nên đắt đỏ hơn nhiều so với việc thực hiện tương tự tại nhà đất.

Gia chủ nên cân nhắc về sự cần thiết của việc đập bỏ tường ngăn căn hộ chung cư (Ảnh: Phơri Haus)

• Xin ý kiến của ban quản lý chung cư 

Việc đập tường trong căn chung cư cũng đòi hỏi sự đồng thuận từ phía ban quản lý tòa nhà. Những công trình như vậy có thể tác động đến cả hệ thống kết cấu hạ tầng của nhiều căn hộ xung quanh do tính đồng bộ của tòa nhà chung cư.

Không chỉ làm giảm khả năng chịu lực của toàn bộ công trình phía trên, mà còn có thể gây ra những sự cố không mong muốn nếu chủ sở hữu thực hiện việc sửa chữa mà không có sự phê duyệt từ ban quản lý chung cư. Do đó, ý kiến và sự hỗ trợ của ban quản lý là quan trọng để đảm bảo tính an toàn và ổn định của toàn bộ tòa nhà.

Đừng quên trao đổi với ban quản lý chung cư trước khi tiến hành cải tạo (Ảnh: Nhà của Bon)

• Đảm bảo hệ thống phòng cháy chữa cháy

Việc đập tường trong chung cư đồng nghĩa với việc phải đảm bảo rằng các công trình liên quan như hệ thống phòng cháy chữa cháy cũng được bảo tồn và duy trì. Hệ thống này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn của gia đình chủ sở hữu mà còn của những người sống xung quanh.

Nói tóm lại, để thực hiện việc thay đổi kết cấu trong phần sở hữu riêng của chung cư, chủ sở hữu cần phải xin phép giấy phép xây dựng để đảm bảo tính an toàn và tuân thủ đúng các quy định pháp luật.

Hãy đảm bảo hệ thống phòng cháy chữa cháy vẫn hoạt động ổn định (Ảnh: Căn hộ 140m2)

Với câu hỏi “Phá tường ngăn phòng có ảnh hưởng đến kết cấu căn hộ?”, KTS Lưu Tiến Bình (Lavia Concept VN) chia sẻ như sau:

Trong căn hộ chung cư, tường được chia thành hai loại chính: tường chịu lực, nhiệm vụ chịu trách nhiệm về khả năng nâng đỡ và tường không chịu lực, chỉ có tác dụng ngăn chia không gian. Thông thường, vị trí của tường chịu lực tập trung quanh tường bao, thường được xây dựng từ vật liệu bê tông cốt thép. Các tường ngăn chia khác, thường được làm từ gạch nung hoặc không nung, có nhiệm vụ phân chia không gian.

Việc xác định đúng vị trí của tường chịu lực là vô cùng quan trọng. Bản vẽ kỹ thuật được cung cấp bởi chủ đầu tư khi mua căn hộ sẽ chi tiết ký hiệu và chú giải để giúp nhận biết các loại tường. Sự thay đổi không đúng đắn ở những vị trí này có thể ảnh hưởng lớn đến kết cấu chung của cả tòa nhà, gây ra hậu quả nghiêm trọng. Do đó, chủ nhà cần tuân thủ nguyên tắc và không thay đổi các vị trí này để đảm bảo an toàn toàn diện cho cộng đồng cư dân

Phá bỏ tường ngăn căn hộ chung cư cần xem xét và cân nhắc ở nhiều phương diện (Ảnh: Căn hộ Admin Happynest)

Với tường không chịu lực, bạn có thể xem xét việc phá dỡ để thay thế bằng vách kính, tạo không gian mở và cảm giác thông thoáng. Tuy nhiên, quá trình này đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng do có những yếu tố cần phải xem xét, như hệ thống điện - nước ngầm trong tường, ảnh hưởng đến phần trần thạch cao phía trên, và cần phải gia cố trần để lắp đặt vách kính. Ngoài ra, cũng phải đảm bảo an toàn lao động khi thi công.

Tốt nhất, bạn nên tham khảo ý kiến của một đơn vị tư vấn uy tín để được khảo sát và đưa ra phương án cụ thể. Quyết định thay đổi cấu trúc nhà chung cư cần được đưa ra sau khi đã xem xét kỹ lưỡng, vì thực tế cho thấy quá trình này thường phức tạp và đòi hỏi nhiều công sức, chi phí hơn so với nhà đất.

Theo quy định, chủ nhà cần lên bản vẽ thiết kế và gửi văn bản xin phép cho ban quản lý chung cư trước khi thực hiện bất kỳ cải tạo nào trong căn hộ. Sau khi văn bản được phê duyệt, quá trình thi công mới có thể bắt đầu.

>>> Xem thêm: Học cách cải tạo căn hộ của vợ chồng Singapore, không cần phá tường ngăn mà nhà vẫn thoáng 

Tổng hợp

*Để lại thông tin trong box dưới đây nếu bạn có nhu cầu tìm kiếm đơn vị thiết kế - thi công nhà ở nhé.