Lịch sử biến động giá và những đặc thù của thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản luôn thay đổi theo thời gian và có sự khác nhau theo không gian. Bởi vậy, việc hiểu rõ lịch sử biến động giá và những đặc thù của thị trường bất động sản vô cùng quan trọng, giúp chủ sở hữu và nhà đầu tư đưa ra những quyết định đầu tư đúng đắn, phù hợp, giảm thiểu các rủi ro không đáng có.

Sự biến động và đặc thù của thị trường bất động sản là một trong những yếu tố mà các chủ sở hữu, nhà đầu tư cần hiểu rõ và liên tục cập nhật

1. 1. Đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam

• Hình thành và phát triển qua 4 cấp độ

Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam được hình thành và phát triển qua 4 cấp độ:

• - Cấp độ 1 - sơ khởi 

Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất và xây dựng được một căn nhà. Lúc này các chính sách về đất đai, các chủ đất và cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.

• - Cấp độ 2 - tập trung hóa 

Các doanh nghiệp bắt tay vào xây dựng nhưng không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một bất động sản lớn hay một dự án bất động sản. Ở cấp độ này, các chính sách về xây dựng, doanh nghiệp và cơ quan quản lý đóng vai trò quyết định.

• - Cấp độ 3 - tiền tệ hóa

Giai đoạn bùng nổ các doanh nghiệp phát triển bất động sản nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền đề để phát triển. Lúc này, các chính sách của ngân hàng, các ngân hàng và cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.

• - Cấp độ 4 - tài chính hóa 

Khi quy mô thị trường bất động sản tăng cao và phát triển mạnh, do hạn chế về nguồn vốn dài hạn nên các ngân hàng không thể cho vay hoặc sẽ phải đối mặt với rủi ro lớn. Bởi vậy, ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, thế chấp cũng như tài trợ để huy động đa dạng hóa các nguồn vốn. Lúc này, các thể chế tài chính, chính sách tài chính và cơ quan quản lý tài chính là chủ thể quyết định.

Cũng cần lưu ý, không phải mọi thị trường bất động sản đều trải qua 4 cấp độ nói trên và không phải mọi cấp độ đều giống nhau về thời gian, hoặc các cấp độ có thể khác nhau về trình tự diễn ra cấp độ.

• Có tính chu kỳ

Trong mỗi cấp độ phát triển, quá trình vận động của thị trường bất động sản đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. Chẳng hạn như thị trường bất động sản của Mỹ, trong giai đoạn 1870 - 1973 đã trải qua 6 chu kỳ, mỗi chu kỳ kéo dài khoảng 18 năm. Hay như thị trường bất động của Nhật từ 1956 đến nay đã có 4 chu kỳ diễn ra, mỗi chu kỳ kéo dài khoảng 10 năm. Đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, trong giai đoạn từ 1993 đến nay đã trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ kéo dài từ 7 - 10 năm.

Sơ đồ chu kỳ tăng trưởng bất động sản từ năm 1993 đến nay

Thế nhưng nhìn chung, chu kỳ bất động sản đều trải qua 4 giai đoạn: Phục hồi - Mở rộng - Siêu cung - Suy thoái (hoặc Phồn vinh - Suy thoái - Tiêu điều (đóng băng) - Phục hồi).

• Mang tính vùng, khu vực

Bất động sản là loại hàng hóa mang tính cố định, không thể di dời về mặt vị trí. Trong khi đó mỗi vùng, mỗi khu vực lại có dân số, phong tục tập quán, vị trí, kinh tế, xã hội khác nhau. Vì vậy, thị trường bất động sản trên toàn thế giới là không giống nhau. Ví dụ ở Việt Nam, thị trường bất động sản miền Bắc không giống với thị trường bất động sản ở miền Trung và miền Nam. Hoặc tính trong khu vực miền Nam ở Việt Nam, thị trường bất động sản TP.HCM cũng khác với thị trường bất động sản Bình Dương hay thị trường bất động sản Long An.

Thị trường bất động sản cũng tỷ lệ thuận với sự phát triển của khu vực, vùng miền. Ở những khu vực, vùng miền có kinh tế, xã hội phát triển, tỷ lệ đô thị hóa cao thì thị trường bất động sản sẽ sôi động và phát triển. Ngược lại, vùng nào có kinh tế, xã hội chậm phát triển như nông thôn, miền núi thì ở đó thị trường bất động sản khá ảm đạm.

Tùy vào vị trí, kinh tế, xã hội mà thị trường bất động sản ở mỗi vùng, mỗi khu vực lại có những đặc điểm khác nhau

Thế nhưng, thị trường bất động sản giữa các khu vực lại không thể hỗ trợ, bù trừ cho nhau. Ví dụ không thể chia sẻ sự sôi động của thị trường bất động sản tại TP.HCM cho thị trường bất động sản ở Tây Ninh, Bình Phước, Long An,... vốn kém nhộn nhịp hơn. Cũng không thể đem đất ở những nơi dồi dào về cho thị trường bất động sản TP.HCM vốn đang đắt đỏ và khan hiếm.

• Chịu sự chi phối của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, đất đai nói riêng và bất động sản nói chung đều chịu sự quản lý của Nhà nước.

Vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai được thể hiện thông qua:

- Các văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Các bộ luật liên quan đến việc quản lý đất đai của Nhà nước có thể kể đến như Bộ luật dân sự 2015, Luật đất đai 2013, Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật xây dựng 2014, Luật nhà ở 2014, Luật đầu tư 2014…

- Xây dựng chiến lược nhà ở, xây dựng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất để tạo một lượng bất động sản đất đai hàng hóa đáp ứng nhu cầu xã hội.

- Thành lập cơ chế kiểm soát hoạt động của thị trường thông qua việc quy định điều kiện, năng lực tài chính, giấy phép kinh doanh của các chủ thể tham gia thị trường; quy định điều kiện chuyển nhượng dự án; quy định điều kiện để bất động sản được tham gia thị trường;...

- Xây dựng, củng cố và hoàn thiện hệ thống bộ máy cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản.

- Thực hiện các chính sách vĩ mô nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản.

• Có mối liên quan chặt chẽ với các ngành khác

Trên thực tế, khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản, các giá trị cũng như các quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh… giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Chứng tỏ thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. 

Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Ngoài ra, thị trường bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng, bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động… từ đó ảnh hưởng tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.

Vì vậy, có thể nói giữa thị trường bất động sản và các thị trường khác như thị trường hàng hóa và dịch vụ, thị trường tài chính, thị trường vốn, thị trường chứng khoán có sự tác động qua lại lẫn nhau. Sự phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự phát triển của các thị trường nói trên, và ngược lại thị trường bất động sản phát triển quá mức sẽ gây tổn hại cho các thị trường còn lại.

1. 2. Lịch sử ra đời và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

Từ tháng 8/1945 đến năm 1980, Việt Nam tồn tại chế độ đa sở hữu về đất đai, bao gồm sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu của các tổ chức và sở hữu Nhà nước. Các hoạt động như mua bán, cho thuê, cầm cố đã xuất hiện nhưng chưa phổ biến, cũng chưa có văn bản pháp luật quy định mà sẽ do các bên tham gia giao dịch tự thỏa thuận với nhau. Tuy vậy, Nhà nước vẫn thừa nhận và làm thủ tục xác nhận cho các giao dịch này khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất.

Cũng trong giai đoạn này, thị trường “ngầm” về đất đai và bất động sản đã được hình thành nhưng chưa đủ điều kiện và yếu tố để gọi là thị trường bất động sản như khái niệm hiện nay.

Cụ thể, đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam từ khi hình thành cho đến nay như sau:

• Giai đoạn trước năm 1993: Thị trường bất động sản chưa hình thành

Thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, quá trình đô thị hóa diễn ra còn chậm, do đó nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưa cao. Trong giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường bất động sản. Các giao dịch bất động sản trong thời gian này chỉ là các giao dịch ngầm, phi thị trường.

• Giai đoạn 1993 - 1994: Thị trường bất động sản chính thức hình thành

Luật Đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Thị trường bất động sản chính thức được hình thành. Đây được xem là thời hoàng kim của tăng trưởng kinh tế khi GDP năm 1993 đạt 8,1%, năm 1994 đạt 8,8%. Trong giai đoạn này, nhu cầu đất ở và sản xuất tăng, giao dịch bùng nổ.

• Giai đoạn 1995 - 1999: Thị trường bất động sản lao dốc

Nhà nước ban hành Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, điều tiết thị trường. Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần (tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất). Hai nghị định trên đã dẫn đến làn sóng xả hàng ồ ạt, làm cho thị trường bất động sản ở trạng thái cung vượt cầu và lao dốc. 

Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế châu Á khởi nguồn từ Thái Lan đã làm cho một số dự án bất động sản của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thoái.

• Giai đoạn 2001 - 2003: Thị trường bất động sản sôi động “ảo”

Luật Doanh nghiệp năm 2000, Luật đầu tư nước ngoài năm 2001 ra đời. Chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới khiến giá nhà đất tăng mạnh và đạt đỉnh vào Quý 2/2001. Tuy nhiên, đây được xem là cơn sốt “ảo” vì tập trung chủ yếu vào nhà mặt tiền và đất dự án. Giao dịch diễn ra sôi động nhưng không có công trình hay nhà ở nào được xây dựng.

• Giai đoạn 2003 - 2006: Thị trường bất động sản suy yếu

Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181 với quy định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” đã chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền”. Thị trường đất nền gần như tê liệt, cơn lốc đầu cơ lắng xuống.

Năm 2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế, chi phí đền bù giải tỏa lên cao khiến các dự án tiếp tục gặp khó khăn. Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh khiến dòng vốn chuyển sang thị trường chứng khoán.

• Giai đoạn 2007 - 2008: Thị trường bất động sản sôi động trở lại

Năm 2007, Việt Nam chính thức gia nhập WTO, đón nhận làn sóng đầu tư mới. Thị trường chứng khoán phát triển mạnh, nguồn vốn thặng dư chuyển dịch từ chứng khoán sang thị trường bất động sản. 

Giá nhà đất tăng cao từ 50 - 70%, thậm chí lên tới 100%. Nhu cầu thị trường có sự chuyển đổi từ nhà mặt tiền, nhà phố sang căn hộ cao cấp và biệt thự.

Cũng trong năm 2007, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, kết hợp với sự ra đời của Luật Đăng ký bất động sản, Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở giúp nhà đầu tư an tâm hơn khi tham gia vào thị trường.

• Giai đoạn 2009 - 2013: Thị trường bất động sản suy thoái nặng nề

Ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008 khiến kinh tế Việt Nam suy thoái, lạm phát và nợ xấu tăng nhanh, lãi suất vay ngân hàng rất cao. Chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm kiểm soát “bong bóng” bất động sản và kiềm chế lạm phát khiến thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề. Giá bất động sản giảm mạnh trung bình từ 40 - 50%.

Từ giữa 2009 - 2010, thị trường bất động sản có dấu hiệu “ấm” lại khi gói kích cầu của Chính phủ ra đời, đồng thời nhờ tác động của phương thức mua bán nhà trên giấy và dự án quy hoạch thủ đô mở rộng.

Nửa cuối năm 2011, “bong bóng” bất động sản vỡ, gây ra sự thiệt hại nặng nề cho các cá nhân, doanh nghiệp tham gia vào thị trường.

• Giai đoạn 2014 - 2018: Thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ

Năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản ra đời mở rộng cơ hội cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Giai đoạn này thị trường xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới gia nhập như: Officetel, condotel, shophouse, bất động sản công nghiệp.

Đến năm 2018, các đợt sốt đất diễn ra tại nhiều khu vực trên cả nước như sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc. Giá đất tăng mạnh ở các quận vùng ven TP.HCM rồi lan rộng ra các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Long An và các tỉnh, thành miền Trung như Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng, Nghệ An, Thanh Hóa…

• Giai đoạn 2019: Thị trường bất động sản chững lại

Đầu năm 2019, các cơn sốt chóng vánh xuất hiện tại Đà Nẵng (huyện Hòa Vang), Quảng Nam, TP.HCM (Cần Giờ, Quận 9), Hà Nội (Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh) sau đó rơi vào trầm lắng.

Nguồn cung và số lượng giao dịch sụt giảm, nguyên nhân được cho là quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, thủ tục pháp lý bị trì hoãn, chính quyền rà soát và dừng lại toàn bộ các dự án bị sai phạm.

• Giai đoạn 2020 - 2021: Thị trường bất động sản đi xuống

Từ năm 2020, sự xuất hiện của đại dịch Covid-19 không chỉ khiến thị trường bất động sản chao đảo mà còn ảnh hưởng nặng nề đến toàn bộ nền kinh tế thế giới. Trong giai đoạn này, nguồn cung sụt giảm và gần như khan hiếm, giao dịch lẻ tẻ và giá đất đi ngang. Hai phân khúc chịu sự tác động mạnh mẽ nhất của cơn đại dịch là bất động sản cho thuê và bất động sản nghỉ dưỡng.

Cho đến đầu năm 2022, thị trường bất động sản chưa có nhiều chuyển biến mạnh mẽ. Song cuối năm 2022, dự báo thị trường bất động sản có thể sẽ sôi động hơn với nguồn cung mới và giá đất mới tập trung vào những dự án có hạ tầng tốt, pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi…

Hy vọng lịch sử biến động giá và những đặc thù của thị trường bất động sản Việt Nam được đề cập trong bài viết đã mang đến một cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản ở Việt Nam, từ đó tiếp thêm “hành trang” để các chủ sở hữu và nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản một cách thuận lợi.