Doanh nhân phân tích bài toán mua nhà hay ở thuê khi giá nhà tăng nhanh gấp 6 lần lương

Bài viết sau chia sẻ quan điểm của tác giả Lê Quốc Kiên, hiện đang sinh sống tại TP.HCM sau nhiều năm làm việc trong lĩnh vực đầu tư bất động sản.

Một người có lương 15 triệu đồng năm 2017 có thể nhận 18-20 triệu vào hiện tại, nhưng giá nhà đã vọt tăng từ 5-6 lần.

Sở hữu một nơi an cư lâu dài luôn là nhu cầu, là ước muốn của đa số mọi người. Kinh tế xã hội càng phát triển, các bạn trẻ ngày càng tài giỏi, khả năng sở hữu được nhà từ trước 35 tuổi ngày càng nhiều, thậm chí gần đây có nhiều bạn trẻ đã có thể sở hữu nhà khi chưa tròn 30 tuổi.

Bên cạnh đó, cũng có không ít bạn có quan điểm "chấp nhận ở thuê cả đời" vì muốn "ưu tiên cuộc sống thoải mái hơn tạo dựng một nơi an cư vững bền", không muốn "cày mấy chục năm chỉ để nuôi căn nhà". Theo tôi, không có sự đúng sai giữa hai quan điểm, tất cả là sự lựa chọn.

Đầu tiên, nói qua về thị trường phòng cho thuê dài ngày (hợp đồng trên 6 tháng) phổ biến có thể chia làm ba nhóm chính:

- Phòng trọ nhà cấp bốn giá dưới hai triệu đồng dành cho công nhân và các sinh viên nghèo.

- Phòng trọ nhà kiên cố giá 2,5-4,5 triệu đồng dành cho dân văn phòng và sinh viên trung bình - khá.

- Phòng cao cấp giá 5-7 triệu đồng dành cho người đi làm thu nhập cao và sinh viên nhà giàu.

Bên cạnh đó, còn có phân khúc chung cư cho thuê 8-20 triệu đồng dành cho các cặp gia đình 30-45 tuổi có thu nhập khá. Nhóm này đi thuê do chưa đủ điều kiện mua nhà như mong muốn (tiêu chuẩn/ tiện ích, gần trung tâm, gần chỗ làm, gần nơi con học,...).

Họ cũng có thể đã sở hữu nhà nhưng tài chính chưa đủ mua ở nơi đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt, nên cho thuê nhà của mình rồi bản thân đi thuê lại chung cư đáp ứng nhu cầu cuộc sống. Cũng có thể họ đã thực hiện kế hoạch mua nhà và đang chờ chủ đầu tư xây dựng bàn giao.

Ngoài ra, còn có phân khúc thị trường ngách là căn hộ dịch vụ cho thuê dài ngày 8-12 triệu đồng một tháng. Phân khúc này không phổ biến, chỉ tập trung ở một số khu vực trung tâm, khu chuyên biệt có nhiều người nước ngoài sinh sống làm việc lâu dài tại Việt Nam. Phân khúc này thường phải pha trộn giữa cho thuê dài ngày với cho thuê ngắn ngày, kết hợp với phòng ốc to (trên 35m2), tiện nghi nội thất đầy đủ, và giá cho thuê đã bao gồm dịch vụ buồng phòng như khách sạn.

>>> Xem thêm: Thu nhập 50 - 100 triệu / tháng cũng không dám mua nhà đất Sài Gòn 

Sở hữu một nơi an cư lâu dài" luôn là nhu cầu, là ước muốn của đa số mọi người. Chỉ một số ít có quan điểm sống "ưu tiên hưởng thụ cuộc sống thoải mái hơn tạo dựng một nơi an cư vững bền". Không có sự đúng sai giữa hai quan điểm, tất cả là sự lựa chọn: Bạn có thể chọn hưởng thụ sống thoải mái khi người khác tập trung cho việc an cư. Và khi người khác đã an cư bạn vẫn ở thuê (hoặc về quê) và chê trách "sao giá nhà cao quá".

Do đó, không phải đa số mọi người chọn thuê nhà để an cư, mà do khả năng tài chính chưa đủ, hoặc chưa tính được kế hoạch tài chính đủ bài bản rõ ràng để tự tin thực hiện.

Hoặc cũng có thể họ đã sở hữu nhà, nhưng tài chính chưa đủ mua ở nơi đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt, nên cho thuê nhà của mình rồi bản thân đi thuê lại nhà ở nơi đáp ứng nhu cầu cuộc sống. Cũng có thể họ đã thực hiện kế hoạch mua nhà và đang chờ chủ đầu tư xây dựng bàn giao.

Thị trường cho thuê thật ra chỉ tập trung phát triển mạnh ở Sài Gòn, Hà Nội - hai nơi có đông dân lao động nhập cư, sinh viên vì có nhiều đơn vị sản xuất kinh doanh và trường học. Ở các tỉnh đa số chỉ là phân khúc phòng cho công nhân tập trung chính quanh các khu công nghiệp.

>>> Xem thêm: Vợ chồng Hà Nội mua nhà đất 7 năm vẫn lỗ. Chuyên gia nói gì? 

Trong 5 năm qua, giá nhà ở tăng trung bình 100% - 150% (Ví dụ: chung cư 25 triệu đồng một m2 và 40 triệu đồng một m2 thời điểm năm 2017, bây giờ chất lượng vị trí tương đương phải mở bán 50-60 triệu đồng một m2. Nhà mặt đất hai tỷ 60m2 ở quận cách trung tâm 8km bây giờ tăng lên không dưới bốn tỷ đồng).

Trong khi đó, thu nhập của đại đa số người dân là từ lương, nếu không có thăng tiến lên chức hay thay đổi công việc, chỉ tăng 3%-5%/năm, 15% - 25% sau 5 năm (Ví dụ: lương 15 triệu đồng thời 2017 tăng trượt giá thành 18-20 triệu đồng cho vị trí công việc tương đương).

Định lượng nhanh thì rõ ràng trong 5 năm qua, giá nhà ở tăng nhanh gấp 5-6 lần mức tăng lương. Do đó, việc sở hữu nhà ngày càng rời xa tầm tay người có nhu cầu mua nhà, làm tăng lượng người thuê nhà.

Để tăng cơ hội sở hữu nhà, chúng ta cần chủ động hơn trong việc lập kế hoạch tài chính sớm cho việc mua nhà, và nỗ lực tăng thêm thu nhập, hạn chế chi tiêu tiêu sản. Quan trọng nhất, thay vì chờ "đủ tiền mới mua nhà", thì hãy "chốt giá hiện tại, trả góp tương lai".

>>> Xem thêm: Vợ chồng tôi bỏ căn hộ 6,4 tỷ Hà Nội để về quê sống "thực dụng" trong căn nhà 150 triệu đồng 

"Thuê nhà" thì có lợi thế gì so với "mua nhà"?

Giảm áp lực tài chính phục vụ cho việc mua căn nhà. Trong 10-20 năm người mua nhà phải chắt bóp tiết kiệm, mình sẽ có cuộc sống thoải mái hưởng thụ hơn.

Dễ dàng chọn được nơi nơi đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt: tiêu chuẩn nhà, diện tích nhà, hạ tầng tốt, nhiều tiện ích, gần trung tâm, gần chỗ làm, gần nơi con học.

Dễ dàng thay đổi chỗ ở khi cần thay đổi môi trường sống, thay đổi theo nơi học tập làm việc.

Ngược lại, "thuê nhà" có những hạn chế gì so với "mua nhà"? Đó là không "tích lũy" được tài sản, không có "của để dành", do có sẵn tiền rủng rỉnh trong người nên dễ mua sắm, đi chơi, hưởng thụ. Không tận dụng được lợi nhuận từ việc tăng giá nhà, hoặc chí ít là giữ tiền tránh mất giá, và càng ngày càng khó đủ tài chính mua được nhà.

Không có được "tổ ấm" đúng nghĩa, do không thể thay đổi thiết kế, bố trí công năng nhà, hay mua sắm vật dụng thoải mái theo ý thích của mình.

Tâm lý bản thân, gia đình, con cái không tự tin thoải mái khi những người đồng lứa đã sở hữu nhà, trong khi mình vẫn ở thuê. Không ổn định lâu dài chỗ ở, phải đổi chỗ khi người chủ cho thuê không có nhu cầu cho thuê tiếp.

Thu nhập sẽ quyết định việc chọn nơi ở, thường họ sẽ chi 15% - 20% thu nhập cho chỗ ở của mình. Cặp vợ chồng trẻ U30 nếu làm công nhân hoặc lao động phổ thông có tổng thu nhập khoảng 14-20 triệu đồng một tháng (7-10 triệu đồng một người), chi cho việc thuê trọ 2-3 triệu đồng (đã bao gồm chi phí điện nước). Cũng U30 đó nếu làm nhân viên văn phòng thì tổng thu nhập hai vợ chồng phổ biến khoảng 20-30 triệu đồng một tháng, chi cho chỗ ở 3,5-6 triệu đồng một tháng bao gồm điện nước.

>>> Xem thêm: Xây nhà tỷ đồng, giờ chôn vốn vì bán không ai mua 

Nhiều người hỏi rằng nếu chỉ tích lũy có 30-50% giá trị nhà thì có nên mua nhà trả góp không?

Điều này phụ thuộc vào hai yếu tố: "thu nhập đều" hàng tháng - khoản thu nhập ít bị thay đổi biến động, và "tiền bỏ heo" hàng tháng - số tiền còn lại sau khi trừ chi phí sinh hoạt.

Mọi người thường chỉ lấy thu nhập một người để tính bài toán tài chính khi mua nhà, mà quên mất thực tế phải dùng tổng thu nhập và tiền tích lũy của cả hai vợ chồng. Vì căn nhà thường là tổ ấm của một gia đình, chứ ít khi dành riêng để một người ở một mình suốt đời.

Ví dụ hai vợ chồng có tổng thu nhập 35 triệu đồng từ lương cố định, thêm 10 triệu đồng từ thưởng hay làm thêm job khác, hoặc cuối năm người được thưởng thêm 30 triệu đồng tháng 13, thì thu nhập đều chỉ là 35 triệu đồng một tháng, khoản 10 triệu đồng làm thêm hay tiền thưởng cuối năm kia xem như tiền để dành, xài tết hay dự phòng các chi phí phát sinh khác.

Với hai vợ chồng chưa có con thì chi phí sinh hoạt nếu tiết kiệm khoảng 15 triệu đồng một tháng (tiền ở bốn triệu, ăn uống sáu triệu đồng, chi phí sinh hoạt khác năm triệu đồng). Trích quỹ dự phòng ba triệu đồng thì mỗi tháng "tiền bỏ heo" dư ra 17 triệu đồng.

Nếu mua nhà có thể ở ngay thì "tiền bỏ heo" thêm được số tiền thuê trọ ba triệu đồng, thành 20 triệu đồng một tháng. Số tiền 20 triệu này sẽ gánh được cho khoản vay khoảng 1,4 tỷ với kỳ hạn 20-25 năm. Vậy nếu xác định mua nhà, với căn nhà hai tỷ thì khoản vay 1,4 tỷ chiếm 70%, với căn nhà 2,8 tỷ thì khoản vay này chiếm 50%.

>>> Xem thêm: Tôi mua nhà Sài Gòn khi chỉ có 30 triệu khởi điểm 

Trường hợp gia đình có thêm em bé, thì chi phí cho con khoảng năm triệu đồng một cháu phù hợp với vợ chồng thu nhập 35 triệu đồng một tháng. Khi đó, "tiền bỏ heo" bị giảm xuống, bài toán mua nhà sẽ khó hơn, nên nhiều vợ chồng trẻ muốn chậm có con để tập trung cho nhà cửa, hoặc phải "cày" thêm việc để tăng thu nhập bù vào cho phần của đứa con.

Tìm được căn nhà vừa túi tiền vừa có đủ tiện nghi là không thể. Vì "nhu cầu" của con người luôn cao hơn "năng lực tạo ra thu nhập", nên không sản phẩm nào có thể đáp ứng được tiêu chí "làm theo năng lực, hưởng theo nhu cầu", nghĩa là túi tiền tôi chỉ có 10 đồng nhưng nhu cầu của tôi là phải được hưởng các sản phẩm trị giá 15 đồng, rồi luôn kêu gào thảm thiết "các sản phẩm đó phải giảm giá cho vừa với túi tiền của tôi".

Dù là mua nhà hay mua bất cứ gì, cũng cần phải cân đối giá trị phù hợp với thu nhập của mình. Đừng đòi hỏi những căn nhà ở vị trí gần trung tâm, gần chỗ làm chỗ học, diện tích phải rộng "như nhà người ta", hay những dự án mới đẹp xịn xò trong khi thu nhập của mình không đủ đáp ứng.

Ví dụ, có thu nhập 65 triệu thì mua nhà 3,5 tỷ; nếu thu nhập 45 triệu thì mua nhà 2 tỷ (chung cư cũ, hay nhà nhỏ 20m2-30m2 ở quận xa); nếu thu nhập chỉ 35 triệu thì mua chung cư cũ ở quận ven 1,4 tỷ. Trường hợp thu nhập dưới nữa thì gần như khó có khả năng mua nhà, hoặc phải đánh đổi sống tiết kiệm hy sinh nhiều thú vui khác trong vài năm đến khi có thu nhập tốt hơn.

Vậy không lẽ "việc mua nhà không dành cho tất cả mọi người? Làm sao người nghèo có thể mua được nhà?". Đáng tiếc, điều này là hoàn toàn chính xác. Cái điện thoại 30 triệu, chiếc xe máy 100 triệu, quần áo giày dép hiệu tiền triệu... dù là những mặt hàng ít giá trị hơn căn nhà, cũng đã không phải dành cho tất cả mọi người.

>>> Xem thêm: Thu nhập 50 - 100 triệu / tháng cũng không dám mua nhà đất Sài Gòn 

Do đó, căn nhà thành phố - một tài sản của đời người - cũng chỉ dành cho những người nỗ lực và xứng đáng. Trong bình diện chung xã hội, người khá (thu nhập trên 20 triệu đồng) còn chưa có nhà, thì người trung bình (thu nhập 10-15 triệu) và người nghèo (thu nhập dưới 8 triệu) sao mua nhà nổi?

Với các nước tiên tiến khác mà chúng ta vẫn thường hay so sánh, trừ khi có sẵn nhà của cha mẹ và được làm việc gần nhà, những người thu nhập dưới mức khá cũng phải ở thuê cả đời khi lên thành phố làm việc. Vậy thay vì nằm than thở chờ giá nhà giảm về phù hợp với thu nhập của mình, hãy nỗ lực giúp mình (hoặc đời con mình) thoát nghèo, thoát trung bình để có cuộc sống tốt hơn.

Lê Quốc Kiên (Theo VNE)