Mục lục

Sau khi phần khung, tường và mái đã hoàn thành, ngôi nhà vẫn chưa thể đưa vào sử dụng ngay. Gia chủ còn phải trải qua hàng loạt công việc như cán nền, ốp lát, sơn tường, lắp cửa, thiết bị điện nước, thiết bị vệ sinh và hoàn thiện nội thất. Đây cũng là giai đoạn rất dễ phát sinh chi phí nếu thay đổi vật liệu hoặc bổ sung hạng mục giữa chừng. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu hoàn thiện nhà gồm những hạng mục nào, nên thực hiện theo trình tự ra sao và cần kiểm tra những gì trước khi nghiệm thu, bàn giao.

Hoàn thiện nhà là gì và gồm những nhóm công việc nào?

Hoàn thiện nhà là giai đoạn được thực hiện sau khi các phần kết cấu và xây dựng cơ bản đã hình thành. Mục tiêu của giai đoạn này là hoàn chỉnh các bề mặt, hệ thống kỹ thuật và thiết bị để công trình có thể sử dụng an toàn, thuận tiện và đạt yêu cầu thẩm mỹ.

Nếu phần thô tạo nên “bộ khung” của ngôi nhà thì phần hoàn thiện quyết định phần lớn những gì gia chủ nhìn thấy và tiếp xúc hằng ngày như sàn, tường, trần, cửa, đèn, thiết bị vệ sinh và nhiều chi tiết khác.

Thông thường, các hạng mục hoàn thiện nhà có thể chia thành những nhóm chính:

hoàn thiện tường và trần;
cán nền, lát sàn và ốp tường;
chống thấm tại các khu vực cần thiết;
lắp đặt cửa, lan can, tay vịn;
hoàn thiện hệ thống điện;
hoàn thiện hệ thống cấp thoát nước;
lắp đặt thiết bị vệ sinh;
lắp đặt thiết bị chiếu sáng và một số hệ thống kỹ thuật;
thi công đồ gỗ và nội thất cố định nếu nằm trong phạm vi hợp đồng;
vệ sinh, kiểm tra và nghiệm thu trước khi bàn giao.

Phạm vi cụ thể giữa các nhà thầu có thể khác nhau. Vì vậy, khi nhận báo giá, gia chủ không nên chỉ hỏi “giá hoàn thiện bao nhiêu một mét vuông” mà cần kiểm tra chính xác từng hạng mục đã bao gồm vật tư hay chỉ có nhân công.

Nếu chưa phân biệt rõ giữa hai giai đoạn, bạn có thể xem thêm bài những khác biệt giữa thi công thô và thi công hoàn thiện để xác định phần việc của từng bên trước khi ký hợp đồng.

Phần hoàn thiện bắt đầu khi hình dáng cơ bản của ngôi nhà đã được hình thành và chuyển sang xử lý các bề mặt, thiết bị.

Hoàn thiện nhà và hoàn thiện nội thất có giống nhau không?

Hai khái niệm có liên quan nhưng không hoàn toàn giống nhau.

Hoàn thiện nhà thường bao gồm các công việc gắn với công trình như tường, trần, sàn, cửa, sơn, thiết bị điện nước và thiết bị vệ sinh.

Hoàn thiện nội thất đi sâu hơn vào các không gian sử dụng, có thể bao gồm tủ bếp, tủ quần áo, giường, kệ TV, bàn ghế, rèm, đồ trang trí và các món nội thất rời hoặc cố định.

Tùy hợp đồng, một đơn vị có thể phụ trách cả hai phần hoặc chỉ thực hiện một phần. Gia chủ nên thống nhất ngay từ đầu đâu là hoàn thiện cơ bản, đâu là nội thất cố định và đâu là đồ rời để tránh tình trạng đến cuối công trình mới phát hiện một số hạng mục chưa nằm trong báo giá.

Bạn có thể tham khảo thêm bài hoàn thiện nội thất là gì và các bước cần biết nếu cần lập riêng kế hoạch cho phần nội thất sau khi xây dựng cơ bản hoàn thành.

Hoàn thiện nhà gồm những hạng mục nào?

Không phải mọi ngôi nhà đều có danh mục hoàn thiện giống nhau. Nhà phố, biệt thự, nhà có sân vườn hay nhà sử dụng nhiều vật liệu đặc biệt sẽ có khối lượng khác nhau. Tuy nhiên, với nhà ở thông thường, gia chủ có thể kiểm tra lần lượt các nhóm sau.

Cán nền và hoàn thiện sàn

Trước khi lát vật liệu hoàn thiện, mặt nền cần được kiểm tra độ phẳng, cao độ và độ dốc ở những khu vực có thoát nước. Nếu nền không phẳng, gạch có thể bị kênh hoặc phát ra tiếng bộp sau khi sử dụng. Tại phòng tắm, ban công và sân, độ dốc không đúng còn có thể gây đọng nước.

Vật liệu hoàn thiện sàn hiện khá đa dạng:

gạch ceramic hoặc porcelain;
đá tự nhiên;
gỗ tự nhiên;
sàn gỗ công nghiệp;
sàn vinyl;
bê tông mài;
một số vật liệu bề mặt khác.

Không nên lựa chọn chỉ dựa vào màu sắc. Cần xét thêm độ trơn, khả năng chịu nước, chống xước, cách vệ sinh và điều kiện sử dụng thực tế.

Ví dụ, khu vực thường xuyên có nước nên ưu tiên độ ma sát phù hợp, trong khi phòng ngủ có thể quan tâm nhiều hơn đến cảm giác bề mặt và độ ấm khi sử dụng.

Độ phẳng của nền và kỹ thuật lát ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sử dụng lâu dài.

Ốp tường và xử lý các khu vực thường xuyên tiếp xúc nước

Gạch hoặc đá ốp thường xuất hiện ở phòng tắm, bếp, ban công và một số mảng trang trí. Trước khi ốp, cần kiểm tra:

bề mặt tường;
cao độ;
vị trí đường ống âm;
kích thước thiết bị sẽ lắp sau này;
cách chia viên;
vị trí ron.

Đặc biệt với phòng tắm, nên hoàn thiện chống thấm và kiểm tra trước khi che phủ bằng lớp gạch cuối cùng. Nếu xử lý không tốt, việc khắc phục sau khi đã lắp thiết bị sẽ phức tạp hơn nhiều.

Các vị trí như chân tường, cổ ống, sàn khu tắm và ban công cần được kiểm tra kỹ vì đây thường là nơi dễ xuất hiện thấm.

Sơn tường và trần

Sơn là một trong những hạng mục ảnh hưởng rõ nhất đến diện mạo ngôi nhà nhưng chất lượng cuối cùng không chỉ phụ thuộc vào loại sơn.

Bề mặt cần được xử lý đủ phẳng, khô và sạch trước khi hoàn thiện. Các bước có thể gồm xử lý bề mặt, bả, xả nhám, sơn lót và sơn phủ tùy theo giải pháp thiết kế.

Nếu tường còn ẩm hoặc các vết nứt chưa được xử lý trước khi sơn, bề mặt có thể nhanh xuống cấp.

Gia chủ nên kiểm tra dưới cả ánh sáng ban ngày và ánh sáng đèn. Một bức tường nhìn khá phẳng khi thiếu sáng có thể lộ rõ vết gợn khi bật đèn hắt.

Thi công trần

Trần có thể được hoàn thiện bằng bê tông sơn trực tiếp, thạch cao hoặc các hệ vật liệu khác tùy thiết kế. Nếu sử dụng trần thạch cao, cần phối hợp trước vị trí:

đèn âm;
điều hòa;
miệng gió;
cảm biến;
đầu báo;
rèm;
các cửa thăm kỹ thuật.

Không nên đóng kín trần rồi mới xác định vị trí thiết bị bởi việc cắt sửa sau đó dễ làm hỏng bề mặt và phát sinh chi phí.

Lắp đặt cửa đi và cửa sổ

Cửa không chỉ ảnh hưởng thẩm mỹ mà còn liên quan đến an ninh, cách âm, kín nước và khả năng vận hành lâu dài.

Các loại phổ biến gồm cửa gỗ, nhôm kính, thép, kính và những hệ cửa chuyên dụng khác. Khi nghiệm thu cần kiểm tra:

cửa đóng mở có nhẹ không;
cánh có bị xệ không;
khe hở quanh cửa có đều không;
khóa hoạt động tốt không;
kính có xước không;
vị trí ngoài trời có bị nước hắt qua không.

Với cửa lắp trước khi sơn hoặc thi công các hạng mục bụi bẩn, nên có biện pháp che chắn để tránh xước bề mặt.

Hoàn thiện hệ thống điện

Phần ống và đường dây chính thường đã được chuẩn bị từ giai đoạn trước. Đến giai đoạn hoàn thiện, công việc tập trung nhiều hơn vào:

công tắc;
ổ cắm;
tủ điện;
thiết bị bảo vệ;
đèn chiếu sáng;
quạt;
thiết bị điều khiển;
các đầu chờ thiết bị.

Trước khi đóng điện toàn bộ, cần kiểm tra hoạt động của từng mạch, thiết bị bảo vệ và vị trí ổ cắm so với đồ nội thất.

Đây là bước rất dễ gặp sai sót nếu kiến trúc, nội thất và điện không được phối hợp từ đầu. Một ổ cắm đặt đúng theo bản vẽ xây dựng nhưng bị tủ che sau khi lắp nội thất vẫn được xem là một phương án chưa hoàn chỉnh.

Hoàn thiện hệ thống cấp thoát nước

Các đường ống chính thường đã nằm trong tường hoặc sàn, nhưng đến giai đoạn hoàn thiện cần lắp các thiết bị sử dụng và kiểm tra vận hành thực tế. Nên thử:

áp lực nước;
nước nóng và nước lạnh;
khả năng thoát nước;
độ kín của các mối nối;
mùi tại các phễu thoát;
độ dốc sàn;
hiện tượng rò rỉ.

Không nên chờ đến lúc gia đình chuyển vào ở mới thử đồng thời toàn bộ thiết bị.

Các hệ thống điện nước nên được kiểm tra vận hành trước khi công trình được bàn giao.

Lắp đặt thiết bị vệ sinh

Thiết bị vệ sinh thường gồm:

bồn cầu;
lavabo;
vòi rửa;
sen tắm;
gương;
phụ kiện;
vách kính;
bồn tắm nếu có.

Việc lựa chọn thiết bị cần được thực hiện tương đối sớm bởi kích thước và vị trí cấp thoát nước có liên quan trực tiếp đến phần xây dựng.

Nếu gia chủ thay mẫu lavabo, bồn cầu hoặc sen âm tường khi công trình đã gần hoàn thiện, việc điều chỉnh có thể yêu cầu đục sửa lại các vị trí đã thi công.

Lắp đặt thiết bị vệ sinh là một phần trong khâu lắp đặt nội thất để hoàn thiện nhà

Lắp lan can, tay vịn và các chi tiết kim loại

Lan can ban công, tay vịn cầu thang và các chi tiết kim loại cần được kiểm tra cả về thẩm mỹ lẫn độ chắc chắn.

Đặc biệt với nhà có trẻ nhỏ, khoảng cách và cấu tạo lan can nên được tính từ giai đoạn thiết kế thay vì chỉ chọn mẫu vào cuối công trình.

Mối hàn, lớp sơn, điểm liên kết và vị trí tiếp xúc ngoài trời cũng cần được xử lý tốt để hạn chế xuống cấp.

Hệ thống tay vịn cầu thang và khung cửa được thiết kế đồng bộ tạo nên hơi thở cổ điển cho ngôi nhà

Thi công đồ gỗ và nội thất cố định

Sau khi những hạng mục bụi và ướt đã cơ bản hoàn thành, công trình mới nên chuyển sang lắp các phần nội thất dễ bị xước hoặc ảnh hưởng bởi độ ẩm. Các hạng mục thường gồm:

tủ bếp;
tủ quần áo;
kệ TV;
tủ giày;
bàn làm việc cố định;
bàn trang điểm;
hệ tủ trang trí.

Đo kích thước thực tế trước khi sản xuất đồ gỗ là bước quan trọng. Không nên chỉ sử dụng kích thước trên bản vẽ nếu phần xây dựng có sai số thực tế.

Nếu muốn kiểm soát kỹ hơn giai đoạn này, xem thêm các hạng mục cần lưu ý khi hoàn thiện nội thất.

Hãy để lại nhu cầu và thông tin của bạn tại box cuối bài. Happynest sẽ kết nối bạn với các chuyên gia và đơn vị phù hợp để hỗ trợ giải quyết nhu cầu thực tế, đồng thời cân đối theo mong muốn và ngân sách của bạn.

Hoàn thiện nhà theo trình tự nào để hạn chế phát sinh?

Một trong những nguyên nhân khiến giai đoạn hoàn thiện kéo dài là các đội thợ cùng vào công trường nhưng thiếu trình tự phối hợp.

Thực tế có thể thay đổi tùy công trình, nhưng nguyên tắc chung là hoàn thành các công việc nhiều bụi, nước và khả năng gây hư hỏng trước; thiết bị, đồ gỗ và vật liệu dễ xước được đưa vào sau.

Một trình tự tham khảo có thể là:

Bước 1: Kiểm tra phần thô

Rà soát kích thước, tường, sàn, cao độ, đường điện nước âm và các vị trí cần xử lý trước khi che phủ.

Bước 2: Chống thấm và thử nước

Thực hiện tại WC, ban công, mái hoặc các vị trí theo thiết kế. Nên kiểm tra trước khi ốp lát hoàn chỉnh.

Bước 3: Cán nền, ốp lát

Hoàn thiện các bề mặt gạch, đá và xử lý cao độ.

Bước 4: Thi công trần, sơn bả

Phối hợp trước vị trí thiết bị điện, điều hòa và rèm.

Bước 5: Lắp cửa và các chi tiết kiến trúc

Che chắn những bề mặt đã hoàn thành để tránh va đập.

Lắp đặt cửa ra vào và cửa sổ. Việc lựa chọn vật liệu cửa như: gỗ, nhôm kính, sắt,... cần phù hợp với phong cách kiến trúc nhất quán của căn nhà

Bước 6: Lắp thiết bị điện nước và thiết bị vệ sinh

Thử vận hành từng hệ thống trước khi bàn giao.

Bước 7: Lắp đồ gỗ và nội thất cố định

Đưa các hạng mục dễ xước vào khi phần xây dựng đã tương đối sạch.

Bước 8: Vệ sinh và nghiệm thu

Kiểm tra tổng thể trước khi nhận công trình. Việc phối hợp đúng trình tự đặc biệt quan trọng bởi nhiều lỗi hoàn thiện chỉ xuất hiện khi các hạng mục bắt đầu giao nhau. Ví dụ, tường không phẳng có thể khiến tủ bị hở, nền không đều khiến đồ gỗ khó cân chỉnh hoặc cửa bị xệ sẽ ảnh hưởng đến khe hoàn thiện.

Trước khi nhận nhà, gia chủ có thể tham khảo 7 lỗi hoàn thiện và thẩm mỹ dễ phát hiện ngay khi nghiệm thu để kiểm tra tường, sơn, gạch, cửa và kính kỹ hơn.

Vì sao phần hoàn thiện dễ phát sinh chi phí?

Phần hoàn thiện có số lượng lựa chọn vật liệu và thiết bị rất lớn. Cùng một ngôi nhà, gia chủ có thể chọn:

gạch phổ thông hoặc dòng cao cấp;
sơn cơ bản hoặc sơn có tính năng đặc biệt;
cửa ở nhiều mức vật liệu;
thiết bị vệ sinh ở nhiều phân khúc;
đèn cơ bản hoặc hệ chiếu sáng trang trí;
đá, gỗ và phụ kiện ở các mức hoàn thiện khác nhau.

Mỗi hạng mục tăng một chút nhưng khi cộng toàn bộ công trình có thể tạo ra mức chênh lệch đáng kể. Do đó, trước khi thi công nên chia ngân sách thành các nhóm:

Nhóm khó thay đổi: sàn, tường, cửa, thiết bị âm, chống thấm.

Nhóm có thể nâng cấp sau: đèn trang trí, rèm, một số đồ rời.

Nhóm sử dụng hằng ngày: thiết bị vệ sinh, phụ kiện bếp, tay nắm, bản lề.

Nếu ngân sách có giới hạn, nên ưu tiên chất lượng cho những phần khó sửa hoặc sử dụng thường xuyên thay vì dàn đều vào mọi món đồ.

Thuê riêng từng đội thợ hay một đơn vị hoàn thiện?

Cả hai cách đều có ưu và nhược điểm.

Thuê riêng từng đội có thể giúp gia chủ chủ động lựa chọn và thương lượng từng hạng mục, nhưng đòi hỏi khả năng điều phối khá lớn. Nếu đội trần, sơn, điện, cửa và nội thất không phối hợp tốt, công việc dễ chồng chéo.

Thuê một đầu mối thi công giúp việc điều phối và xác định trách nhiệm thuận lợi hơn, nhưng cần làm rõ phạm vi hợp đồng và cách tính phát sinh.

Lựa chọn nào phù hợp phụ thuộc vào kinh nghiệm, thời gian quản lý của gia chủ và mức độ phức tạp của công trình.

Nghiệm thu nhà hoàn thiện cần kiểm tra gì?

Không nên chỉ đi quanh nhà để xem màu sắc có đẹp hay không.

Gia chủ nên kiểm tra lần lượt:

tường, trần có phẳng và nứt không;
sơn có lem hoặc khác màu không;
gạch có kênh, bộp hoặc ron lệch không;
sàn khu ướt có thoát nước hết không;
cửa có đóng mở nhẹ và kín không;
kính có trầy xước không;
ổ cắm và công tắc có hoạt động không;
nước có rò rỉ không;
thiết bị vệ sinh có chắc chắn không;
tủ, bản lề và ray có vận hành ổn định không;
những vị trí đã sửa lỗi có được hoàn thiện lại đồng bộ không.

Các lỗi nhỏ nên được ghi nhận ngay khi nghiệm thu thay vì chờ sau khi gia đình chuyển đồ vào nhà.

Sau khi công trình hoàn thành, gia chủ cũng cần lưu ý phần hồ sơ và thủ tục liên quan. Nếu cần tìm hiểu thêm, có thể xem nhà hoàn công là gì và cách kiểm tra nhà đã hoàn công hay chưa.

Câu hỏi thường gặp về hoàn thiện nhà

Hoàn thiện nhà gồm những gì?

Thường gồm cán nền, ốp lát, sơn, trần, cửa, thiết bị điện nước, thiết bị vệ sinh, lan can và các hạng mục nội thất theo phạm vi hợp đồng.

Hoàn thiện nhà có bao gồm nội thất không?

Tùy hợp đồng. Một số gói chỉ hoàn thiện xây dựng cơ bản, còn tủ, giường, sofa và đồ nội thất được tính riêng.

Điện nước thuộc phần thô hay phần hoàn thiện?

Phần ống và đường dây âm thường được triển khai từ giai đoạn trước, trong khi công tắc, ổ cắm, đèn, vòi và thiết bị được lắp trong giai đoạn hoàn thiện.

Sơn trước hay lát sàn trước?

Trình tự phụ thuộc giải pháp thi công và loại vật liệu. Quan trọng là các đội phải phối hợp và che chắn tốt để tránh làm hỏng phần đã hoàn thành.

Hoàn thiện nhà có dễ phát sinh chi phí không?

Có thể phát sinh đáng kể nếu thay đổi vật liệu, thiết bị hoặc bổ sung hạng mục giữa quá trình thi công.

Có nên mua vật liệu hoàn thiện từ sớm không?

Nên chốt chủng loại sớm nhưng cần tính thời điểm giao phù hợp để tránh lưu kho quá lâu hoặc chiếm diện tích công trường.

Khi nào nên lắp đồ gỗ?

Nên lắp khi các công việc nhiều bụi, nước và phần lớn sơn, ốp lát đã hoàn thành để hạn chế xước và ẩm.

Nghiệm thu hoàn thiện cần chú ý điều gì?

Nên kiểm tra bề mặt, cửa, gạch, sơn, điện nước, thoát nước, thiết bị và toàn bộ vị trí dễ phát sinh lỗi trước khi ký bàn giao.

Hoàn thiện nhà không chỉ là bước “trang trí” sau khi phần thô kết thúc. Đây là giai đoạn liên quan trực tiếp đến thẩm mỹ, khả năng vận hành và trải nghiệm sử dụng của gia đình trong nhiều năm.

Nắm rõ hoàn thiện nhà gồm những hạng mục nào, xác định phạm vi hợp đồng, chốt vật liệu từ sớm và nghiệm thu từng giai đoạn sẽ giúp gia chủ hạn chế phát sinh và tránh phải sửa lại những phần vừa hoàn thành.

Thay vì dành toàn bộ ngân sách cho những chi tiết dễ nhìn thấy, nên ưu tiên trước cho các phần khó thay đổi như chống thấm, sàn, hệ cửa, điện nước và những thiết bị được sử dụng hằng ngày. Một ngôi nhà hoàn thiện tốt không chỉ đẹp vào ngày bàn giao mà còn phải thuận tiện và ổn định trong quá trình sử dụng lâu dài. Xem thêm nhiều bài viết hữu ích tại hub Kho kiến thức.

Nếu bạn đang chuẩn bị xây hoặc hoàn thiện nhà nhưng chưa biết nên phân chia hạng mục, ngân sách và lựa chọn đơn vị thi công thế nào, hãy để lại thông tin tại box tư vấn của Happynest. Happynest sẽ hỗ trợ kết nối bạn với kiến trúc sư hoặc đơn vị thiết kế - thi công phù hợp với nhu cầu và ngân sách của gia đình.

Hoàn thiện nhà gồm những hạng mục nào? Trình tự thi công và lưu ý cần biết