Xây nhà 5 tầng mất bao lâu và những kinh nghiệm thực tế để rút ngắn thời gian thi công

Đối với nhiều gia chủ, việc xây nhà 5 tầng là một trong những quyết định lớn, gắn liền với cả kế hoạch tài chính lẫn nhu cầu an cư lâu dài. Câu hỏi thường trực là xây nhà 5 tầng mất bao lâu, bởi thời gian thi công không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng công trình mà còn chi phối tiến độ bàn giao, kế hoạch dọn về ở hay cho thuê.

Việc hiểu rõ các giai đoạn xây dựng, yếu tố tác động đến thời gian thi công và cách quản lý hiệu quả sẽ giúp bạn chủ động hơn trong quá trình triển khai.

>>> Xem thêm: TOP 10 nhà 5 tầng đẹp: Thiết kế nhiều năm không sợ lỗi thời 

Những yếu tố quyết định đến thời gian xây nhà 5 tầng

Khi chuẩn bị xây nhà 5 tầng, nhiều gia chủ thường băn khoăn: “Vì sao cùng diện tích, cùng số tầng nhưng có nhà xây nhanh, có nhà lại chậm?”. Thực tế, tiến độ thi công chịu tác động bởi nhiều yếu tố khác nhau. Nếu nắm rõ từ đầu, bạn có thể chủ động tính toán và hạn chế tối đa rủi ro phát sinh.

1) Mức độ phức tạp của thiết kế

• Ảnh hưởng thế nào? Một ngôi nhà có thiết kế đơn giản, mặt tiền gọn gàng, ít chi tiết trang trí sẽ hoàn thành nhanh hơn nhiều so với công trình có nhiều phào chỉ, lam trang trí, ốp đá hoặc cầu thang, giếng trời phức tạp. Với nhà 5 tầng, nếu bổ sung thêm thang máy, tầng lửng hay tầng kỹ thuật thì tiến độ càng kéo dài.
• Cách nhận biết sớm: Nếu bản vẽ kiến trúc có nhiều chi tiết thủ công, bản vẽ kết cấu có nhiều dầm giật cấp, sàn thay đổi cao độ, hay bản vẽ điện – nước yêu cầu hệ thống phức tạp thì chắc chắn thi công sẽ lâu hơn.
• Mẹo rút ngắn: Khóa bộ bản vẽ thi công ngay từ đầu để tránh sửa đổi giữa chừng, chuẩn hóa kích thước cửa – lan can để dễ gia công, đồng thời đặt sớm những vật liệu cần thời gian chờ hàng dài như thang máy, cửa nhôm kính hoặc đá tự nhiên.

Thiết kế càng phức tạp với nhiều chi tiết và hệ thống kỹ thuật thì tiến độ xây nhà 5 tầng càng kéo dài, nên cần chốt bản vẽ sớm và chuẩn hóa vật liệu để rút ngắn thời gian. (Ảnh: Minaka House - Nhà ống 5 tầng của gia đình 6 thành viên) 

2) Điều kiện thi công và mặt bằng

• Ảnh hưởng thế nào? Nếu mặt bằng rộng rãi, xe tải và máy móc có thể ra vào dễ dàng thì việc xây dựng sẽ thuận lợi hơn rất nhiều. Ngược lại, đất nằm trong hẻm nhỏ, bị hạn chế giờ xe tải, hoặc thiếu chỗ tập kết vật tư sẽ khiến thời gian thi công kéo dài.
• Mẹo rút ngắn: Tổ chức thi công theo ca, tranh thủ vận chuyển vật liệu đúng khung giờ cho phép. Với những con hẻm nhỏ, nên dùng vận thăng mini, xe đẩy nhỏ, hoặc chia nhỏ lô hàng, nhập theo nhu cầu 3–5 ngày để tránh tồn kho chiếm diện tích.

3) Thời tiết trong thời gian thi công

• Ảnh hưởng thế nào? Mùa mưa thường gây khó khăn khi làm móng, đổ bê tông hay chống thấm. Ngược lại, nắng nóng kéo dài trên 35°C cũng buộc đội thi công thay đổi cách đổ và dưỡng hộ bê tông.
• Mẹo rút ngắn: Chủ động lập kế hoạch theo mùa – tốt nhất là hoàn thành móng trước mùa mưa. Chuẩn bị mái che tạm, bơm thoát nước, dùng phụ gia chống thấm khi cần. Khi sơn hoàn thiện, nên chờ đến khi tường đủ khô và độ ẩm đạt chuẩn.

>>> Xem thêm: Nhà 5 tầng cuối ngõ, thiết kế vườn bên hông để gia đình 3 thế hệ có không gian xanh thoáng đãng 

4) Nguồn nhân công và tay nghề

• Ảnh hưởng thế nào? Đội thợ có kinh nghiệm, làm việc chuyên nghiệp sẽ giúp công trình đúng tiến độ và ít sai sót. Ngược lại, nếu tay nghề yếu, làm sai phải sửa đi sửa lại thì tiến độ chắc chắn sẽ bị kéo dài, thậm chí tốn kém hơn.
• Mẹo rút ngắn: Trước khi ký hợp đồng, hãy yêu cầu nhà thầu đưa ra kế hoạch nhân sự rõ ràng, có người giám sát công trình. Trong quá trình thi công, nên duy trì họp điều độ hàng tuần để kiểm soát khối lượng và chất lượng.

5) Nguồn cung vật liệu

• Ảnh hưởng thế nào? Nhiều hạng mục như thang máy, cửa nhôm kính, kính cường lực hay thiết bị vệ sinh nhập khẩu cần thời gian đặt hàng từ 15–45 ngày. Chỉ cần một khâu chậm trễ là cả công trình có thể bị ngưng lại.
• Mẹo rút ngắn: Lập kế hoạch mua sắm ngay từ khi thi công tầng 1–2, duyệt mẫu sớm để nhà cung cấp có thời gian sản xuất. Với các vật liệu phải đo đạc tại công trình (như cửa, kính), cần lên kế hoạch đo sớm khi tường đã trát xong để vừa kịp gia công vừa song song với các hạng mục khác.

6) Thủ tục pháp lý và giấy phép xây dựng

• Ảnh hưởng thế nào? Nếu chưa có giấy phép xây dựng, giấy tờ đất không rõ ràng, hoặc thủ tục đấu nối điện – nước bị vướng, công trình sẽ không thể khởi công hoặc có nguy cơ bị dừng giữa chừng.
• Mẹo rút ngắn: Hoàn thiện toàn bộ hồ sơ trước khi đào móng, bao gồm xin phép xây dựng và thông báo khởi công. Đồng thời, rà soát các yêu cầu riêng của địa phương về giờ cấm thi công, che chắn, vệ sinh môi trường để không bị xử phạt.

Thủ tục pháp lý và giấy phép xây dựng ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thi công nhà 5 tầng. (Ảnh: Nhà Xanh Lơ - Giải pháp kiến trúc cho nhà phố hướng Tây) 

Thời gian xây nhà 5 tầng trung bình bao lâu

Theo kinh nghiệm thi công thực tế, xây nhà 5 tầng thường mất từ 6 đến 10 tháng, tùy thuộc vào quy mô thiết kế, điều kiện thi công và năng lực của đơn vị xây dựng. Thời gian này không chỉ là con số ước lượng, mà được rút ra từ hàng loạt công trình nhà phố, biệt thự đã hoàn thành trong những năm gần đây.

• Thi công móng và phần thô: thường kéo dài 3–4 tháng. Đây là giai đoạn quan trọng nhất, quyết định đến độ bền, khả năng chịu lực và tuổi thọ của ngôi nhà. Nếu nền đất yếu, cần xử lý bằng cọc ép hoặc khoan nhồi, thời gian có thể kéo dài thêm.
• Hoàn thiện công trình: mất 3–5 tháng, bao gồm các công việc như xây trát, lát sàn, sơn nước, lắp đặt cửa, hệ thống điện nước, thiết bị vệ sinh. Đây là giai đoạn tạo nên diện mạo và tiện ích sử dụng thực tế.
• Nghiệm thu và lắp đặt nội thất cơ bản: khoảng 1 tháng. Đây là bước kiểm tra, xử lý lỗi nhỏ trước khi bàn giao, đồng thời hoàn thiện một số chi tiết nội thất tối thiểu để gia chủ có thể dọn về ở.

Thời gian xây nhà 5 tầng trung bình kéo dài 6–10 tháng, gồm 3–4 tháng làm móng và phần thô, 3–5 tháng hoàn thiện, 1 tháng nghiệm thu – lắp nội thất, tùy điều kiện và năng lực thi công. (Ảnh: Nhà Bạch Tuộc - Bản giao hưởng giữa kiến trúc và thiên nhiên) 

Thời gian có thể ngắn hơn nếu gia chủ chuẩn bị kỹ từ đầu và chọn được nhà thầu có quy trình tổ chức thi công khoa học. Ngược lại, nếu thay đổi thiết kế trong quá trình xây dựng hoặc gặp sự cố cung ứng vật tư, tiến độ có thể kéo dài thêm vài tháng.

Dự toán chi phí xây nhà 5 tầng – hướng dẫn dễ hiểu cho gia chủ Việt

Phần này sẽ giúp bạn tự ước tính chi phí xây nhà 5 tầng một cách nhanh chóng và dễ áp dụng. Thay vì những con số khô khan, nội dung dưới đây được diễn giải theo cách gần gũi hơn để gia chủ dễ hình dung, đồng thời vẫn đảm bảo tính chính xác và có cơ sở tham khảo theo đơn giá năm 2025.

1) Công thức cơ bản để tính chi phí

Bạn chỉ cần nhớ 3 bước đơn giản:

• Tính tổng diện tích: diện tích một sàn × 5 tầng.
• Tính chi phí xây dựng: tổng diện tích × đơn giá (chỉ chọn phần thô hoặc trọn gói, không cộng chồng).
• Cộng dự phòng phát sinh: thêm 5–10% tổng chi phí. Nếu công trình thuận lợi (mặt bằng rộng, thời tiết tốt) thì dự trù 5% là đủ. Nếu xây trong hẻm nhỏ, mùa mưa hoặc nhiều hạng mục đặt hàng, bạn nên để 10%.

2) Đơn giá tham khảo năm 2025

• Xây phần thô: từ 3,2 – 4,5 triệu đồng/m².
• Xây trọn gói: từ 4,8 – 7,5 triệu đồng/m² (gói phổ thông đến khá); với gói cao cấp có thể từ 10 triệu đồng/m² trở lên.
• Phí thiết kế: khoảng 130.000 – 210.000 đồng/m², tùy có hay không phối cảnh 3D nội thất.
• Lệ phí xin phép xây dựng: chỉ vài chục nghìn đồng/giấy phép, nhưng chi phí hoàn thiện hồ sơ, thẩm định có thể cao hơn tùy địa phương.

Lưu ý: nếu bạn chọn gói trọn gói, chi phí đã bao gồm cả phần thô và hoàn thiện, vì vậy không cần cộng thêm phần thô vào nữa.

Đơn giá xây nhà 5 tầng 2025 tham khảo: phần thô 3,2–4,5 triệu/m², trọn gói 4,8–7,5 triệu/m² (cao cấp từ 10 triệu/m²), thiết kế 130.000–210.000đ/m². (Ảnh: Ngôi nhà 5 tầng cho hai thế hệ: Giữ trọn ký ức, thêm tiện nghi hiện đại) 

3) Ví dụ tính toán cho nhà 5 tầng diện tích 80 m²/sàn

Tổng diện tích = 80 × 5 = 400 m².

Trường hợp A – Chỉ xây phần thô:

• Đơn giá 3,2 triệu × 400 = 1,28 tỷ đồng.
• Đơn giá 4,5 triệu × 400 = 1,8 tỷ đồng.

Trường hợp B – Xây trọn gói:

• Đơn giá 4,8 triệu × 400 = 1,92 tỷ đồng.
• Đơn giá 6 triệu × 400 = 2,4 tỷ đồng (gói khá).
• Đơn giá 7,5 triệu × 400 = 3 tỷ đồng.

Tính thêm dự phòng:

Ví dụ chọn gói khá (2,4 tỷ đồng):

• Nếu cộng thêm 5% dự phòng: 2,52 tỷ đồng.
• Nếu cộng thêm 10% dự phòng: 2,64 tỷ đồng.

Phí thiết kế (400 m²):

• Đơn giá 130.000/m² → 52 triệu đồng.
• Đơn giá 210.000/m² → 84 triệu đồng.

4) Các khoản dễ bị bỏ sót làm tăng chi phí

Nhiều gia chủ chỉ tính phần thô và hoàn thiện, nhưng thực tế còn nhiều hạng mục dễ bị quên, dẫn đến phát sinh:

• Khảo sát địa chất hoặc làm móng đặc biệt (ép cọc, khoan nhồi) nếu đất yếu.
• Chi phí phụ công trường: điện, nước, che chắn, dọn rác xây dựng.
• Hạng mục đặt hàng riêng: thang máy, cửa nhôm kính, kính cường lực, đá tự nhiên.
• Chống thấm chi tiết: sân thượng, WC, ban công.
• Thiết bị vệ sinh, điện nước nếu vượt tiêu chuẩn gói.
• Nội thất rời (tủ, bàn ghế, giường, sofa…) thường không nằm trong chi phí xây dựng cơ bản.

Để tránh tranh cãi, nên đính kèm bảng vật tư và tiêu chuẩn hoàn thiện ngay trong hợp đồng.

Các khoản dễ bị bỏ sót khi xây nhà gồm khảo sát móng, phụ phí công trường, đặt hàng riêng (thang máy, kính, đá), chống thấm, thiết bị vượt gói và nội thất rời. (Ảnh: Nhà 5 tầng nằm trong hẻm nhưng “ôm” cả nắng, gió và ký ức Hà Nội) 

5) Cách phân bổ chi phí theo giai đoạn

• Phần thô: chiếm khoảng 40–60% tổng chi phí.
• Hoàn thiện: khoảng 30–45%.
• Dự phòng phát sinh: ít nhất 5–10%, thậm chí nên để 10–20% nếu điều kiện khó khăn.

Ví dụ tiến độ thanh toán thường được chia:

1. Đổ móng: 10–15%.
2. Hoàn thành sàn tầng 1 đến tầng 3: 15–20%.
3. Hoàn thành sàn tầng 4 đến mái: 15–20%.
4. Tô trát, xây tường, đi đường điện nước: 15–20%.
5. Hoàn thiện (sơn, lát gạch, cửa, thiết bị): 20–25%.
6. Nghiệm thu, bàn giao: 5–10%.

6) Ba bí quyết giúp giữ ngân sách không bị đội lên

1. Khóa bản vẽ và vật liệu từ đầu: thay đổi giữa chừng luôn kéo theo chi phí và thời gian.
2. Luôn có dòng dự phòng trong dự toán: ít nhất 5–10% để xử lý những tình huống bất ngờ.
3. So sánh gói thầu tương đồng: chỉ so sánh khi tiêu chuẩn vật liệu tương đương, tránh chọn gói rẻ mà chất lượng thấp để rồi phải sửa sau này.

>>> Xem thêm: Nhà trong ngõ ở Gò Vấp thiết kế hệ lam gỗ đóng mở linh hoạt ở mặt tiền, vừa chắn nắng hướng Tây vừa đón gió khi cần 

Các giai đoạn thi công quan trọng trong xây nhà 5 tầng

Phần móng và kết cấu thô – “xương sống” của công trình

Giai đoạn này bao gồm đào móng, xử lý nền đất, đổ bê tông cốt thép cho sàn, cột, dầm, cầu thang và mái. Đây là phần việc nặng nhất, chiếm nhiều thời gian nhất, bởi mỗi khâu đều phải tuân thủ chặt chẽ tiêu chuẩn kỹ thuật và quy chuẩn an toàn xây dựng.

• Nếu móng yếu mà thi công vội vàng, công trình dễ bị lún nứt về sau.
• Với nhà 5 tầng, phần khung kết cấu phải chịu lực lớn, do đó các bước đổ bê tông, lắp cốt thép, tháo dỡ ván khuôn đều cần được giám sát kỹ lưỡng.

Hoàn thiện công trình – quyết định đến thẩm mỹ và tiện nghi

Khi khung nhà đã hoàn thành, đội thi công chuyển sang giai đoạn hoàn thiện. Công việc bao gồm:

• Trát tường, lát gạch, ốp lát phòng vệ sinh, cầu thang.
• Sơn nước, lắp cửa, lan can, kính.
• Đi dây điện, đường ống nước, lắp điều hòa, thiết bị vệ sinh.

Đây là giai đoạn người sử dụng dễ quan sát nhất, bởi nó quyết định trực tiếp đến tính thẩm mỹ và sự tiện nghi của ngôi nhà. Chậm trễ ở giai đoạn này thường đến từ việc chờ vật liệu hoặc thay đổi thiết kế nội thất.

Nghiệm thu và bàn giao – bước cuối cùng để đảm bảo chất lượng

Trước khi bàn giao, đơn vị thi công phải nghiệm thu từng hạng mục, từ chống thấm sân thượng, kiểm tra hệ thống điện – nước, đến thử tải cầu thang, lan can. Nếu có lỗi nhỏ, sẽ được xử lý ngay tại chỗ để công trình đạt tiêu chuẩn an toàn và thẩm mỹ.

Các giai đoạn thi công nhà 5 tầng gồm 3 bước chính: làm móng và kết cấu thô (3–4 tháng), hoàn thiện thẩm mỹ và tiện ích (3–5 tháng), cuối cùng nghiệm thu – bàn giao để đảm bảo an toàn và chất lượng. (Ảnh: ​​Happy House kích thước 7x13m, thiết kế 5 tầng ngập tràn cây xanh của cặp vợ chồng thích sáng tạo) 

Như vậy, thời gian xây nhà 5 tầng trung bình kéo dài từ 6 đến 10 tháng, phụ thuộc vào thiết kế, điều kiện thi công, năng lực nhà thầu và cách tổ chức công trình. Bằng việc chuẩn bị hồ sơ kỹ lưỡng, chọn đơn vị thi công uy tín và quản lý tiến độ chặt chẽ, gia chủ hoàn toàn có thể rút ngắn thời gian mà vẫn đảm bảo chất lượng. Đây là bước chuẩn bị quan trọng để một ngôi nhà 5 tầng không chỉ hoàn thành đúng kế hoạch mà còn bền vững, an toàn và đáp ứng nhu cầu sinh hoạt lâu dài.

Tổng hợp

*Để lại thông tin trong box dưới đây, Happynest sẽ giúp bạn kết nối đơn vị thiết kế - thi công phù hợp và nhanh chóng nhất.