4 cách xử lý khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh để làm Sổ đỏ

Trong quá trình làm Sổ đỏ, bước ký giáp ranh giữa các hộ gia đình xung quanh về việc không lấn chiếm đất, sử dụng đúng ranh giới đất đai có thể gặp nhiều khó khăn bởi một số lý do (mâu thuẫn cá nhân, đang tranh chấp đất đai,..). Vậy cần xử lý tình huống này như thế nào cho phù hợp?

Cách 1: Vẫn tiến hành nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)

Khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh, chủ nhà vẫn có thể nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận), bởi theo luật, Cơ quan quản lý nhà nước không được phép từ chối tiếp nhận hồ sơ trong trường hợp này.

>>> Xem thêm: Tư vấn: Cách lấy lại quyền sử dụng đất khi nhờ người thân đứng tên trên sổ đỏ

Ký giáp ranh là bước quan trọng trong quá trình làm Sổ đỏ (Ảnh minh họa)

Theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, cụ thể Khoản 11 Điều 7 nêu rõ những trường hợp cơ quan nhà nước từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận như sau:

“… Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;”.

Đối chiếu với quy định trên, trong trường hợp hàng xóm không chịu ký giáp ranh nếu không có tranh chấp đất đai, thì hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận vẫn được tiếp nhận, cơ quan nhà nước không được từ chối.

Mặt khác, khi có tranh chấp đất đai xảy ra trên thực tế, cơ quan tiếp nhận không được từ chối hồ sơ nếu chưa nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai.

Như vậy, nếu ở trong trường hợp hàng xóm không chịu ký giáp ranh thì người sử dụng đất vẫn có quyền nộp hồ sơ theo quy định.

Cách 2: Đề nghị cơ quan nhà nước trả lời bằng văn bản

Theo luật định, không có quy định nào từ chối cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất chỉ vì lý do hàng xóm không chịu ký giáp ranh. Cụ thể căn cứ vào các văn bản sau:

- Căn cứ theo Điều 70 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi cấp Giấy chứng nhận thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất sẽ niêm yết công khai hiện trạng thửa đất, tình trạng tranh chấp,… tại trụ sở Ủy ban và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày và xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh (nếu có).

- Căn cứ Điều 11 và khoản 3 Điều 12 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về xác định và đo vẽ ranh giới thửa đất cho thấy các thửa đất đã được địa chính xác định, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới và lưu tại hồ sơ địa chính để quản lý ngay cả khi chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Khi xác định ranh giới thửa đất để đo vẽ chi tiết đã có mặt của những người sử dụng đất liền kề, trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt thì phải niêm yết công khai trong vòng 15 ngày.

>>> Xem thêm: Làm gì khi sổ đỏ bị nhầm lẫn vị trí thửa đất?

Dựa trên các quy định như trên, tựu chung lại: thời hạn giải quyết công khai hiện trạng của đất đai là 15 ngày; mặt khác ranh giới đất trong hồ sơ địa chính đã đo vẽ trước đó đã ghi nhận sự đồng ý của người sử dụng đất liền kề về ranh giới thửa đất. Chính vì vậy nếu hàng xóm không chịu ký giáp ranh và cũng không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, người sử dụng đất có hồ sơ đúng quy định thì vẫn có quyền đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Nếu cơ quan nhà nước từ chối hoặc chưa cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất có quyền đề nghị cơ quan đó trả lời bằng văn bản. 

Người dân có quyền đề nghị cơ quan nhà nước trả lời bằng văn bản nếu không cấp Giấy chứng nhận khi hồ sơ hợp pháp 

Cách 3: Đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai

Để giải quyết tranh chấp đất đai, có 2 cách hòa giải: 

1. Tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải viên (không bắt buộc).

2. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận gửi đơn đề nghị Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hòa giải (bắt buộc).

• Nếu hòa giải thành thì kết thúc tranh chấp.
• Nếu không thành thì có quyền gửi đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi đơn đề nghị Uỷ ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh giải quyết theo quy định.

Quá trình thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận sẽ bị tạm dừng nếu có đơn tranh chấp. Sau khi kết thúc tranh chấp, thủ tục cấp Giấy chứng nhận sẽ được tiến hành theo đúng quy định. 

Như vậy nếu hàng xóm không ký giáp ranh với lý do là đang có tranh chấp đất đai nhưng không có đơn đề nghị tổ chức hòa giải thì tranh chấp đó được xác định là tranh chấp thực tế, yếu tố này không phải là căn cứ để dừng việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật.

>>> Xem thêm: Luật sư tư vấn về việc tranh chấp đất giữa những người thân trong gia đình và cách giải quyết

Hòa giải để kết thúc tranh chấp đất đai là cách nhanh nhất để tiến trình cấp Giấy chứng nhận diễn ra nhanh chóng 

Cách 4: Khởi kiện hành vi cố ý ngăn cản quyền được cấp Sổ đỏ

Trường hợp hàng xóm nhất quyết không chịu ký giáp ranh và còn có hành vi cố ý ngăn cản việc cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất hợp pháp có quyền khởi kiện nếu có căn cứ. Đây là cách xử lý không phổ biến và trên thực tế ít ai muốn điều này xảy ra nhưng vẫn được pháp luật quy định để đảm bảo trách nhiệm và quyền lợi cho các bên tranh chấp. Thẩm quyền giải quyết vụ việc này dựa theo khoản 14 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015: “Hành vi cố ý ngăn cản việc cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất hợp pháp là tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết theo loại việc của Tòa án nên khi người sử dụng đất nộp đơn và giấy tờ, tài liệu chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đó thì Tòa án sẽ tiếp nhận và thụ lý theo quy định”. 

Trên đây là 4 cách xử lý khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh mà người sử dụng đất có thể tham khảo. Việc không ký giáp ranh xảy ra ngoài lý do là tranh chấp đất đai thì cũng có thể đến từ nhiều nguyên nhân khác. Bởi vậy người sử dụng đất cần nắm bắt được các quy định pháp luật để có thể yêu cầu quyền lợi hợp pháp cho mình. 

Nguồn: luatvietnam.vn