Xây nhà 2 tầng 1 tum hết bao nhiêu tiền?

Link: Xây nhà 2 tầng 1 tum hết bao nhiêu tiền?

Xây nhà 2 tầng 1 tum hết bao nhiêu tiền?

Xây nhà 2 tầng 1 tum hết bao nhiêu tiền là câu hỏi của nhiều gia đình khi muốn có thêm phòng thờ, phòng giặt hoặc khoảng sân thượng mà không cần xây kín một tầng thứ ba. Tuy nhiên, cùng một mẫu nhà 2 tầng 1 tum, chi phí có thể chênh lệch hàng trăm triệu đồng tùy diện tích đất, phần tum xây dựng, loại móng, vật liệu và điều kiện thi công. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu cách tính chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum, tham khảo đơn giá xây thô và trọn gói, đồng thời dự toán cụ thể cho nhà 60m2, 80m2, 100m2 để chủ động ngân sách trước khi khởi công.

Xây nhà 2 tầng 1 tum hết bao nhiêu tiền?

Chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum có thể vào khoảng 1–2,2 tỷ đồng đối với các phương án nhà có diện tích 60–100m2 mỗi tầng, sử dụng vật tư hoàn thiện mức khá và kết cấu tương đối phổ biến.

Các mức đơn giá này được sử dụng làm căn cứ lập ngân sách ban đầu. Khi chuẩn bị ký hợp đồng, gia chủ cần lấy báo giá tại thời điểm thực tế và kiểm tra kỹ phạm vi vật tư, nhân công, điều kiện vận chuyển cũng như những hạng mục không bao gồm.

Nếu giả định nhà có hai tầng xây đủ diện tích, tum chiếm 30% mặt bằng, móng được quy đổi 50%, phần sân thượng còn lại quy đổi 50% và mái tum quy đổi 50%, chi phí khái toán như sau:

Bảng trên được lập theo cùng một hệ giả định nhằm giúp gia chủ so sánh quy mô công trình. Hệ số quy đổi là cách tính giá tham khảo trong hợp đồng, không phải tiêu chuẩn bắt buộc. Phần sân thượng và mái tum có thể được nhà thầu tính theo phương pháp khác tùy cấu tạo thực tế.

Đặc biệt, chi phí trọn gói không mặc nhiên bao gồm nội thất rời, ép cọc phát sinh, thang máy, chi phí thiết kế, thủ tục pháp lý và toàn bộ hạng mục ngoài nhà. Đây là những khoản cần kiểm tra riêng khi chuẩn bị ngân sách.

Nhà 2 tầng 1 tum có chi phí thay đổi theo diện tích tum, mức hoàn thiện và cấu tạo mái.

Nhà 2 tầng 1 tum có ưu điểm gì so với nhà 2 tầng thông thường?

Nhà 2 tầng 1 tum có thể tăng diện tích sử dụng, tạo thêm không gian sân thượng và giúp gia đình bố trí những công năng phụ trợ mà không cần xây kín toàn bộ tầng trên cùng. Tuy nhiên, phương án này chỉ thực sự hiệu quả khi diện tích tum, kết cấu và công năng phù hợp với nhu cầu thực tế.

Tăng diện tích sử dụng mà không cần xây kín tầng ba

Một trong những ưu điểm của nhà 2 tầng 1 tum là tận dụng một phần diện tích mái để bố trí không gian chức năng.

Với nhà phố có diện tích khoảng 60–100m2, hai tầng chính thường được ưu tiên cho phòng khách, bếp, phòng ngủ và các khu vực sinh hoạt chung. Khi cần bổ sung phòng thờ, phòng giặt hoặc không gian kỹ thuật, gia đình có thể cân nhắc xây tum nếu phương án đáp ứng điều kiện xây dựng.

So với việc xây thêm một tầng hoàn chỉnh, tum có diện tích nhỏ hơn sẽ làm giảm khối lượng tường, cột, mái và những hạng mục hoàn thiện tương ứng. Nhờ đó, tổng chi phí xây dựng có thể thấp hơn nếu cùng mức vật liệu và điều kiện thi công.

Tuy nhiên, phần diện tích được giảm không đồng nghĩa chi phí sẽ giảm theo tỷ lệ tương ứng. Công trình vẫn cần cầu thang lên mái, hệ thống chống thấm, thoát nước và các hạng mục kết cấu liên quan.

Phần tum giúp bổ sung không gian sử dụng trong khi vẫn giữ lại diện tích sân thượng.

Tạo sân thượng thoáng và linh hoạt

Khi không xây kín tầng trên cùng, phần diện tích còn lại có thể được tổ chức thành sân thượng phục vụ nhiều nhu cầu của gia đình.

Đây có thể là nơi phơi đồ, bố trí cây xanh, thư giãn hoặc tạo một khoảng không gian ngoài trời riêng tư cho nhà phố. Với những công trình nằm giữa khu dân cư đông đúc, sân thượng còn là vị trí thuận lợi để lấy sáng và thông gió nếu được thiết kế phù hợp.

Tuy nhiên, sân thượng không phải phần diện tích hoàn toàn không phát sinh chi phí. Hạng mục này vẫn cần kết cấu chịu lực, chống thấm, tạo dốc thoát nước, lát sàn, lan can và những chi tiết an toàn khác.

Nếu sử dụng sân thượng làm vườn hoặc bố trí nhiều chậu cây lớn, cần tính thêm tải trọng, vị trí bồn trồng, hệ thống thoát nước và khả năng bảo trì.

Sân thượng kết hợp tum có thể trở thành khoảng sinh hoạt ngoài trời cho gia đình.

Linh hoạt về phong cách kiến trúc

Nhà 2 tầng 1 tum có thể thiết kế theo phong cách hiện đại, tối giản, tân cổ điển hoặc kết hợp những chi tiết kiến trúc truyền thống.

Với nhà phố hiện đại, phần tum thường được bố trí lùi vào so với mặt tiền để tạo cảm giác nhẹ nhàng, đồng thời giảm sự xuất hiện của một khối xây quá lớn phía trên.

Gia chủ có thể kết hợp cửa kính, lam che nắng hoặc các khoảng thoáng tùy hướng nhà và điều kiện sử dụng. Tuy nhiên, việc bổ sung nhiều hệ cửa kính lớn, mái trang trí phức tạp hoặc vật liệu cao cấp có thể khiến chi phí tăng đáng kể.

Vì vậy, nếu ưu tiên tiết kiệm, nên lựa chọn hình khối đơn giản, cấu tạo hợp lý và thống nhất vật liệu từ giai đoạn thiết kế.

Hình khối tum lùi vào trong giúp nhà phố 2 tầng có tỷ lệ kiến trúc gọn gàng.

Có thể tiết kiệm chi phí hơn xây thêm một tầng hoàn chỉnh

Xây tum có thể tiết kiệm chi phí hơn xây thêm một tầng hoàn chỉnh khi diện tích tum nhỏ hơn đáng kể và gia đình không có nhu cầu sử dụng toàn bộ tầng trên cùng.

Lợi thế này đến từ việc giảm một phần khối lượng kết cấu, tường bao, cửa và hoàn thiện của không gian xây kín. Dù vậy, chi phí sân thượng, chống thấm, lan can và mái tum vẫn cần được tính đầy đủ.

Nếu gia chủ muốn sử dụng tum như một phòng ở hoàn thiện cao cấp, có điều hòa, hệ cửa lớn và nhiều thiết bị, mức đầu tư trên mỗi mét vuông có thể không thấp.

Ngoài ra, một công trình chỉ xây tum không đồng nghĩa sẽ có tiến độ ngắn hơn trong mọi trường hợp. Tiến độ còn phụ thuộc vào điều kiện thi công, loại móng, vật liệu và mức độ phức tạp của thiết kế.

Gia chủ có thể tham khảo thêm vì sao nhiều gia đình chọn xây tum thay vì xây thêm một tầng hoàn chỉnh để cân nhắc phương án phù hợp với nhu cầu sử dụng và ngân sách.

Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum

Chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum phụ thuộc chủ yếu vào diện tích xây dựng, quy mô phần tum, phong cách thiết kế, kết cấu móng, loại mái, vật liệu hoàn thiện và điều kiện thi công. Việc xác định rõ từng yếu tố ngay từ đầu sẽ giúp gia chủ lập dự toán sát hơn và hạn chế phát sinh.

Diện tích đất và diện tích tum

Diện tích là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum, nhưng cần phân biệt diện tích đất với diện tích xây dựng thực tế.

Ví dụ, một gia đình có lô đất 100m2 nhưng chỉ xây 80m2 mỗi tầng và dành 20m2 làm sân trước. Khi đó, phần diện tích tính chi phí không giống phương án xây đủ 100m2 mỗi tầng.

Tương tự, hai ngôi nhà đều có diện tích tầng trệt 80m2 nhưng một nhà làm tum 15m2, nhà còn lại làm phần xây kín trên mái 30m2 sẽ có khối lượng kết cấu, tường, cửa và hoàn thiện khác nhau.

Phần tum càng lớn không phải lúc nào cũng càng hiệu quả về sử dụng. Nếu nhu cầu chỉ là bố trí cầu thang lên mái hoặc thiết bị kỹ thuật, xây tum quá rộng có thể làm tăng chi phí mà không mang lại nhiều giá trị thực tế.

Ngoài ra, diện tích tum còn liên quan đến quy định về số tầng và hồ sơ xây dựng. Gia chủ cần kiểm tra điều kiện áp dụng trước khi quyết định quy mô.

Phong cách thiết kế hiện đại, cổ điển hoặc tân cổ điển

Phong cách thiết kế có thể làm thay đổi đáng kể chi phí hoàn thiện nhà 2 tầng 1 tum.

Nhà hiện đại với hình khối đơn giản, ít chi tiết trang trí thường thuận lợi trong việc kiểm soát vật liệu và nhân công. Trong khi đó, những thiết kế có nhiều phào chỉ, hệ cột trang trí, mái phức tạp hoặc vật liệu đặc biệt có thể đòi hỏi thêm thời gian và công tác thi công.

Tuy nhiên, không nên mặc định nhà hiện đại luôn rẻ hơn nhà tân cổ điển. Nếu một ngôi nhà hiện đại sử dụng kính khổ lớn, hệ nhôm cao cấp, lam kim loại hoặc đá ốp đắt tiền, chi phí vẫn có thể vượt phương án kiến trúc khác.

Với phần tum, việc thiết kế đồng bộ với hai tầng dưới giúp hạn chế những chi tiết kết cấu và hoàn thiện không cần thiết. Nếu gia chủ muốn có sân thượng nhiều cây xanh, cần tính thêm các giải pháp chống thấm, thoát nước và tải trọng trồng cây.

Phong cách mặt tiền và cấu tạo tum ảnh hưởng đến khối lượng thi công.

Cấu tạo mái bằng và mái dốc

Loại mái ảnh hưởng đến chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum vì mỗi phương án có kết cấu, vật liệu và yêu cầu thi công khác nhau.

Mái bê tông cốt thép thường được lựa chọn cho nhà phố hiện đại có sân thượng. Ưu điểm là có thể tổ chức mặt bằng mái và các khu vực kỹ thuật tương đối linh hoạt nếu thiết kế phù hợp.

Tuy nhiên, mái bê tông không mặc nhiên có khả năng chống thấm kém hơn mái dốc. Khả năng chống thấm phụ thuộc vào cấu tạo, vật liệu, độ dốc thoát nước, chất lượng thi công và bảo trì.

Trong khi đó, mái dốc lợp ngói có thể tạo hình thức kiến trúc mềm mại, phù hợp với một số thiết kế mái Thái hoặc mái Nhật. Chi phí phụ thuộc vào hệ kết cấu đỡ mái, loại ngói, phụ kiện và mức độ phức tạp của các giao tuyến mái.

Đối với nhà có tum, gia chủ cần tính riêng mái che phần tum và bề mặt sân thượng còn lại. Không nên cộng trùng toàn bộ mái bê tông của tầng hai với một phần mái khác nếu các hạng mục đã được tính trong diện tích quy đổi.

Loại mái và cấu tạo sân thượng quyết định phần chi phí phía trên nhà 2 tầng 1 tum.

Vật liệu xây dựng và mức hoàn thiện

Vật liệu xây dựng là yếu tố khiến hai công trình cùng diện tích có thể chênh lệch chi phí đáng kể.

Ở phần thô, cần chú trọng bê tông, cốt thép, gạch xây và các vật liệu đáp ứng thiết kế. Không nên cắt giảm tùy tiện những hạng mục ảnh hưởng đến khả năng chịu lực và tuổi thọ công trình.

Ở phần hoàn thiện, gia chủ có nhiều lựa chọn linh hoạt hơn về gạch lát, sơn, cửa, trần, lan can, thiết bị vệ sinh và chiếu sáng. Sự khác biệt về thương hiệu, chủng loại và quy cách sản phẩm có thể làm thay đổi tổng dự toán.

Với nhà 2 tầng 1 tum, phần sân thượng và tum cần được chú trọng ở các vị trí chịu nắng mưa trực tiếp như nền sân, chân tường, cửa ra sân thượng và khu vực thu nước.

Gia chủ nên lựa chọn vật liệu phù hợp với môi trường sử dụng thay vì chỉ quan tâm đến hình thức. Một vật liệu đắt tiền nhưng không phù hợp với vị trí thi công có thể vẫn phát sinh chi phí sửa chữa về sau.

Điều kiện nền đất và phương án móng

Điều kiện nền đất có thể khiến chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum tăng đáng kể nếu công trình cần xử lý nền hoặc sử dụng hệ móng phức tạp.

Trên nền đất có khả năng chịu tải phù hợp, kỹ sư có thể xem xét móng nông theo đặc điểm kết cấu. Ngược lại, với đất yếu hoặc công trình xây chen có yêu cầu đặc biệt, móng cọc và các biện pháp xử lý nền có thể cần được nghiên cứu.

Phần tum dù có diện tích nhỏ hơn một tầng hoàn chỉnh vẫn tạo thêm tải trọng cho công trình. Vì vậy, gia chủ phải đưa phần tum vào phương án thiết kế kết cấu ngay từ đầu, thay vì hoàn thành nhà 2 tầng rồi mới tự ý xây thêm.

Nếu nhà nằm sát công trình lân cận, chi phí thi công còn có thể liên quan đến khảo sát, bảo vệ công trình bên cạnh và những biện pháp chống đỡ khi đào móng.

Phương án móng cần được tính toán theo tải trọng nhà 2 tầng và phần tum dự kiến.

Vị trí xây dựng và lựa chọn nhà thầu

Vị trí đất và điều kiện tiếp cận công trình cũng ảnh hưởng đến chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum.

Một ngôi nhà nằm trong ngõ nhỏ có thể cần vận chuyển vật liệu bằng phương tiện nhỏ, khó sử dụng máy móc lớn hoặc phải tổ chức thi công trong không gian hạn chế. Những điều kiện này thường làm tăng chi phí nhân công và thời gian thực hiện.

Ngược lại, khu đất có đường vận chuyển thuận tiện và không gian tập kết vật tư phù hợp sẽ giúp nhà thầu chủ động hơn.

Ngoài ra, mỗi nhà thầu có thể sử dụng cách tính diện tích và phạm vi công việc khác nhau. Vì vậy, không nên chỉ so sánh mức giá trên một mét vuông mà cần kiểm tra bảng vật liệu, điều kiện hợp đồng, trách nhiệm bảo hành và những khoản ngoài đơn giá.

Cách tính diện tích xây dựng nhà 2 tầng 1 tum chính xác

Để khái toán chi phí nhà 2 tầng 1 tum, cần cộng diện tích quy đổi của móng, hai sàn chính, phần tum, sân thượng và mái tum theo phương pháp báo giá đã thống nhất. Diện tích sàn pháp lý và diện tích quy đổi để tính tiền thi công không phải lúc nào cũng giống nhau.

Công thức tính chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum

Công thức khái toán thường được sử dụng là:

Chi phí thi công dự kiến = Tổng diện tích xây dựng quy đổi × Đơn giá thi công/m2.

Trong đó, tổng diện tích xây dựng quy đổi có thể được tính theo công thức:

Diện tích quy đổi = Diện tích móng quy đổi + Diện tích tầng 1 + Diện tích tầng 2 + Diện tích tum xây kín + Diện tích sân thượng quy đổi + Diện tích mái tum quy đổi.

Cần lưu ý rằng hệ số quy đổi không phải tiêu chuẩn kỹ thuật chung cho tất cả công trình. Nhà thầu có thể quy định mức tính khác nhau theo loại móng, mái và mức độ hoàn thiện.

Với nhà có sân thượng được lát gạch, chống thấm, làm lan can hoặc bố trí bồn cây, phần chi phí này phải được tính phù hợp. Không nên mặc định sân thượng không có mái che thì không tốn kinh phí xây dựng.

Cách tính diện tích móng nhà 2 tầng 1 tum

Diện tích móng trong bảng khái toán thường được quy đổi theo tỷ lệ của diện tích tầng trệt, nhưng tỷ lệ thực tế phụ thuộc vào phương án kết cấu và cách báo giá của nhà thầu.

Ví dụ, nếu nhà có diện tích tầng trệt 80m2 và phương án báo giá sử dụng hệ số móng 50%:

Diện tích móng quy đổi = 80 × 50% = 40m2.

Tuy nhiên, đây chỉ là diện tích tính tiền theo quy ước báo giá, không phải diện tích bản móng thực tế. Nếu công trình cần ép cọc, gia cố nền hoặc thi công kết cấu móng đặc biệt, những chi phí đó có thể được bóc tách riêng.

Gia chủ cần kiểm tra xem đơn giá xây thô hoặc trọn gói đã tính phần móng theo hệ số hay đã có bảng khối lượng riêng, tránh cộng trùng.

Cách tính diện tích tum và sân thượng

Diện tích tum và sân thượng cần được tính riêng vì phần xây kín có đặc điểm thi công khác với không gian ngoài trời.

Ví dụ, nhà có diện tích sàn tầng hai là 80m2, trong đó tum xây kín 24m2 và sân thượng còn lại 56m2. Giả sử nhà thầu tính diện tích tum xây kín 100%, còn sân thượng hoàn thiện theo hệ số 50%:

Diện tích tum quy đổi = 24m2.

Diện tích sân thượng quy đổi = 56 × 50% = 28m2.

Nếu mái bê tông che phần tum có diện tích 24m2 và được tính theo hệ số 50%:

Diện tích mái tum quy đổi = 24 × 50% = 12m2.

Như vậy, tổng diện tích quy đổi riêng của khu vực trên cùng trong ví dụ này là 24 + 28 + 12 = 64m2.

Cách tính chỉ mang tính minh họa. Nếu sân thượng không hoàn thiện toàn bộ, có mái che khác hoặc nhà thầu tính riêng từng hạng mục, kết quả sẽ thay đổi.

Diện tích tum, sân thượng và mái tum cần được tách rõ khi lập dự toán.

Ví dụ tính chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum theo diện tích phổ biến

Để so sánh chi phí, các ví dụ dưới đây cùng sử dụng hệ số móng 50%, tum xây kín bằng 30% diện tích tầng dưới, sân thượng còn lại tính 50% và mái tum tính 50%.

Đơn giá xây thô tham khảo là 3,5–4,5 triệu đồng/m2; đơn giá trọn gói vật tư khá là 5,2–6,5 triệu đồng/m2. Đây là mốc tham khảo từ năm 2026 để lập ngân sách cho năm 2027, không phải giá chào thầu đã xác nhận cho từng địa phương.

Chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum 60m2

Nhà 2 tầng 1 tum 60m2 có thể được thiết kế trên mặt bằng 4x15m hoặc những kích thước khác có tổng diện tích tương đương. Đây là quy mô thường được cân nhắc với nhà phố diện tích vừa phải.

Giả sử hai tầng đều xây đủ 60m2, tum rộng 18m2 và sân thượng còn lại 42m2, diện tích quy đổi được tính như sau:

Với đơn giá xây thô 3,5–4,5 triệu đồng/m2, chi phí khái toán khoảng 693–891 triệu đồng.

Nếu sử dụng gói trọn gói vật tư khá 5,2–6,5 triệu đồng/m2, chi phí dự kiến khoảng 1,030–1,287 tỷ đồng.

Trong trường hợp gia đình dự kiến ngân sách khoảng 1 tỷ đồng, cần kiểm tra xem có thể điều chỉnh diện tích, cấu tạo mái, mức hoàn thiện hoặc phạm vi công việc hay không. Không nên mặc định 1 tỷ đồng đủ để hoàn thiện toàn bộ nhà, sân thượng và nội thất.

Nhà 2 tầng 1 tum 60m2 phù hợp với phương án mặt bằng gọn và tum có diện tích vừa phải.

Chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum 80m2

Nhà 2 tầng 1 tum 80m2 có thể phù hợp với những gia đình cần không gian sinh hoạt rộng hơn nhưng vẫn muốn dành một phần mái làm sân thượng.

Giả sử hai tầng xây đủ 80m2, phần tum 24m2 và sân thượng 56m2:

Nếu xây thô theo đơn giá 3,5–4,5 triệu đồng/m2, ngân sách khái toán khoảng 924 triệu – 1,188 tỷ đồng.

Nếu lựa chọn gói trọn gói vật tư khá 5,2–6,5 triệu đồng/m2, mức chi phí dự kiến khoảng 1,373–1,716 tỷ đồng.

Ví dụ, nếu gia chủ lựa chọn mức đơn giá trọn gói 6 triệu đồng/m2: 264 × 6.000.000 = 1.584.000.000 đồng.

Như vậy, khoảng 1,584 tỷ đồng là chi phí khái toán theo phạm vi xây dựng và hoàn thiện giả định. Nội thất rời, chi phí ngoài hợp đồng và khoản dự phòng cần được tính thêm nếu chưa bao gồm.

Nhà 2 tầng 1 tum 80m2 có thể bố trí tum nhỏ kết hợp sân thượng rộng.

Chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum 100m2

Nhà 2 tầng 1 tum 100m2 có thể được xây dựng trên mặt bằng 5×20m hoặc những khu đất có kích thước khác tương đương, tùy mật độ xây dựng và điều kiện pháp lý.

Giả sử hai tầng xây đủ 100m2, tum rộng 30m2 và sân thượng còn lại 70m2:

Với đơn giá xây thô 3,5–4,5 triệu đồng/m2, chi phí dự kiến khoảng 1,155–1,485 tỷ đồng.

Nếu xây trọn gói vật tư khá 5,2–6,5 triệu đồng/m2, chi phí khái toán khoảng 1,716–2,145 tỷ đồng.

Trường hợp sử dụng đơn giá 6 triệu đồng/m2, tổng kinh phí theo phép tính là:

330 × 6.000.000 = 1.980.000.000 đồng.

Như vậy, gia chủ cần khoảng 1,98 tỷ đồng cho phần xây dựng và hoàn thiện theo giả định. Nếu dự phòng thêm 10% của khoản này, số tiền dự phòng là 198 triệu đồng, nâng tổng ngân sách tương ứng lên khoảng 2,178 tỷ đồng trước khi tính những hạng mục khác chưa bao gồm.

Với nhà 5×20m, cần đặc biệt lưu ý điều kiện thông gió, lấy sáng và phương án bố trí cầu thang, giếng trời. Một số công trình có thể cần chừa sân trước hoặc sân sau, vì vậy diện tích xây dựng thực tế sẽ nhỏ hơn 100m2 mỗi tầng.

Nhà 2 tầng 1 tum 100m2 có mức chi phí phụ thuộc vào diện tích tum và vật liệu hoàn thiện.

Xây nhà 2 tầng 1 tum phần thô hay trọn gói tiết kiệm hơn?

Không có hình thức xây phần thô hay trọn gói nào luôn tiết kiệm hơn cho mọi nhà 2 tầng 1 tum. Xây phần thô có thể phù hợp với gia chủ muốn chủ động lựa chọn vật liệu, trong khi xây trọn gói thuận lợi hơn khi cần kiểm soát tiến độ và trách nhiệm thi công thông qua một đơn vị chính.

Xây nhà 2 tầng 1 tum phần thô

Với hình thức xây phần thô, nhà thầu thường thực hiện các công tác kết cấu và những hạng mục thuộc phạm vi hợp đồng đã thống nhất.

Ưu điểm là gia chủ có thể chủ động lựa chọn vật liệu hoàn thiện, thiết bị vệ sinh, cửa, gạch lát hoặc những chi tiết trang trí theo nhu cầu.

Tuy nhiên, xây phần thô đòi hỏi chủ nhà dành thời gian phối hợp vật tư, giám sát tiến độ và tổ chức những công việc hoàn thiện còn lại. Nếu thiếu kinh nghiệm, việc mua vật liệu lẻ hoặc phối hợp nhiều đội thi công có thể phát sinh chi phí.

Đặc biệt, với nhà có sân thượng, cần phân định rõ trách nhiệm thi công chống thấm, thoát nước, lan can và các chi tiết tiếp giáp giữa tum với sân mái.

Không nên chỉ nhìn đơn giá xây thô rồi kết luận tổng ngân sách sẽ thấp, bởi công trình còn cần chi phí hoàn thiện và các khoản ngoài hợp đồng.

Xây nhà 2 tầng 1 tum trọn gói

Xây trọn gói thường phù hợp với gia chủ muốn một nhà thầu thực hiện xuyên suốt phần thô và hoàn thiện cơ bản theo danh mục vật liệu được thống nhất.

Ưu điểm là có thể lập kế hoạch ngân sách rõ hơn từ đầu, hạn chế việc phải tự tổ chức nhiều đội thi công và dễ xác định trách nhiệm khi phát sinh vấn đề.

Tuy nhiên, cụm từ xây trọn gói hoặc chìa khóa trao tay không đồng nghĩa tất cả nội thất đều đã được bao gồm. Tùy hợp đồng, đơn giá có thể chưa tính tủ bếp, tủ quần áo, sofa, điều hòa, thang máy hoặc những hạng mục cảnh quan riêng.

Trước khi ký kết, cần kiểm tra bảng vật liệu, phạm vi chống thấm sân thượng, cầu thang, cửa tum, lan can và điều kiện bảo hành.

Gia chủ nên tham khảo thêm chi phí xây nhà 2 tầng năm 2026 chi tiết kèm ví dụ thực tế để hiểu sự khác biệt giữa đơn giá xây thô và trọn gói trước khi so sánh báo giá của các nhà thầu.

Những khoản dễ bị bỏ sót khi dự toán nhà 2 tầng 1 tum

Khi tính chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum, gia chủ cần kiểm tra riêng các khoản thiết kế, thủ tục xây dựng, xử lý móng, chống thấm sân thượng, nội thất và dự phòng. Những hạng mục này có thể không nằm trong đơn giá theo mét vuông ban đầu.

Trong đó, chống thấm sân thượng là hạng mục cần được chú trọng ngay từ giai đoạn thiết kế. Nếu xử lý không phù hợp, nước có thể thấm xuống tầng hai hoặc xuất hiện tại vị trí tiếp giáp giữa tường tum và sàn mái.

Bên cạnh đó, cần kiểm tra cách bố trí miệng thu nước, độ dốc bề mặt và phương án xử lý khi có mưa lớn. Không nên chỉ tập trung vào lớp gạch lát đẹp mà bỏ qua hệ thống chống thấm và thoát nước phía dưới.

Đối với công trình có sân thượng trồng cây, cần tính thêm tải trọng, cấu tạo bồn trồng và biện pháp hạn chế nước xâm nhập vào kết cấu.

Về ngân sách, gia chủ có thể cân nhắc khoản dự phòng khoảng 5–10% chi phí xây dựng dự kiến hoặc cao hơn khi công trình có nhiều yếu tố chưa được xác định. Đây là mức tham khảo để quản lý tài chính, không phải tỷ lệ bắt buộc.

Dự toán nhà 2 tầng 1 tum cần tính riêng sân thượng, chống thấm và các khoản ngoài hợp đồng.

Quy định xây nhà 2 tầng 1 tum cần lưu ý

Khi xây nhà 2 tầng 1 tum trong năm 2027, gia chủ cần kiểm tra quy hoạch, số tầng được phép xây, chiều cao công trình và thủ tục xây dựng áp dụng cho khu đất. Không nên mặc định cứ gọi phần trên cùng là tầng tum thì sẽ không bị tính vào số tầng cao.

Tầng tum có được tính là một tầng không?

Theo cách xác định số tầng cao tại Thông tư 34/2026/TT-BXD, tầng tum không tính vào số tầng cao của công trình khi đáp ứng điều kiện về diện tích sàn mái tum không vượt quá 30% diện tích sàn mái theo quy định.

Tuy nhiên, mốc 30% không nên được hiểu là mọi chủ nhà đều được phép xây một khối tum có diện tích bằng 30% mái với bất kỳ công năng nào.

Tầng tum theo định nghĩa kỹ thuật liên quan đến việc bao che lồng cầu thang, giếng thang máy, thiết bị công trình và phục vụ tiếp cận sàn mái. Nếu phần xây dựng phía trên được bố trí thành không gian ở có công năng khác, cần kiểm tra cách xác định số tầng và phương án được chấp thuận.

Ngoài ra, việc không tính tum vào số tầng cao không có nghĩa phần diện tích này được loại khỏi tổng diện tích sàn. Đây là hai khái niệm cần phân biệt khi lập hồ sơ và dự toán.

Vì vậy, gia chủ không nên tự ý xây gần kín mặt sàn rồi đặt tên là tum để tránh các giới hạn về số tầng.

Thiết kế tầng tum cần phù hợp với quy hoạch, diện tích và kết cấu công trình.

Nhà 2 tầng 1 tum có cần giấy phép xây dựng không?

Nhà 2 tầng 1 tum có thể thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng hoặc được miễn giấy phép tùy vị trí, quy mô và những điều kiện pháp luật áp dụng. Gia chủ cần kiểm tra cụ thể trước khi khởi công.

Theo Luật Xây dựng 135/2025/QH15 và các văn bản hướng dẫn có hiệu lực trong năm 2026, việc miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ được xác định theo nhiều tiêu chí, trong đó có số tầng, tổng diện tích sàn và đặc điểm quy hoạch của khu vực.

Vì vậy, không nên khẳng định mọi nhà ở đô thị đều bắt buộc xin phép hoặc nhà dưới một diện tích nhất định chắc chắn được miễn giấy phép.

Nếu xây mới, phần tum cần được thể hiện trong phương án thiết kế theo đúng điều kiện áp dụng. Nếu muốn bổ sung tum trên nhà hiện hữu, gia chủ còn phải đánh giá kết cấu chịu lực và kiểm tra thủ tục liên quan đến việc thay đổi công trình.

Trước khi thi công, nên đối chiếu hồ sơ đất, quy hoạch, yêu cầu quản lý kiến trúc và quy định của cơ quan có thẩm quyền tại địa phương.

Có nên xây tum thành phòng ngủ hoặc phòng thờ không?

Gia chủ có thể cân nhắc sử dụng phần xây dựng trên mái làm phòng ngủ hoặc phòng thờ khi phương án này phù hợp với quy hoạch, hồ sơ xây dựng và yêu cầu kỹ thuật của công trình. Tuy nhiên, không nên mặc định những không gian đó đều được xác định là tầng tum theo quy định về số tầng cao.

Nếu dự định sử dụng làm phòng ở, cần quan tâm đến chiều cao thông thủy, thông gió, chiếu sáng, chống nóng, cách âm và điều kiện thoát hiểm. Đây là những yêu cầu quan trọng đối với không gian sử dụng thường xuyên.

Với phòng thờ, ngoài nhu cầu văn hóa của gia đình, cần chú ý vị trí tiếp cận, hệ thống điện, phòng cháy và khả năng sử dụng an toàn.

Công năng nên được thống nhất ngay từ khi lập thiết kế để kỹ sư tính toán tải trọng, hệ thống kỹ thuật và hoàn thiện phù hợp.

Gia chủ có thể tìm hiểu thêm tầng tum là gì và quy định về tầng tum khi xây dựng nhà phố để phân biệt cách gọi thông thường với các điều kiện kỹ thuật, pháp lý cần kiểm tra.

Cách tiết kiệm chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum mà vẫn đảm bảo chất lượng

Để tiết kiệm chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum, gia chủ nên tối ưu diện tích phần tum, lựa chọn thiết kế đơn giản, chốt vật liệu trước thi công và kiểm soát rõ các hạng mục sân thượng. Không nên giảm chất lượng kết cấu hoặc chống thấm chỉ để hạ đơn giá.

Thiết kế tum đúng nhu cầu sử dụng

Nếu phần tum chỉ phục vụ cầu thang lên mái và bố trí thiết bị kỹ thuật, gia chủ không nên xây thêm diện tích quá lớn khi chưa có nhu cầu thực tế.

Phần sân thượng còn lại có thể sử dụng linh hoạt, nhưng cần dự toán các hạng mục như chống thấm, thoát nước và lan can.

Nếu gia đình thực sự cần thêm nhiều phòng ngủ hoặc không gian sinh hoạt, nên trao đổi với kiến trúc sư để đánh giá phương án tổng thể. Không nên cố bố trí nhiều công năng vào một tum nhỏ dẫn đến sử dụng bất tiện.

Ưu tiên thiết kế kết cấu hợp lý

Việc bố trí vị trí cột, dầm, cầu thang và tum cần được nghiên cứu đồng bộ từ đầu.

Không nên tự ý thay đổi hệ kết cấu hoặc giảm lượng thép, bê tông khi chưa có tính toán. Với nhà xây trên nền đất yếu, giải pháp móng cũng cần được lựa chọn theo khảo sát địa chất và tải trọng công trình.

Tiết kiệm hợp lý là giảm những khối lượng không cần thiết thông qua thiết kế, không phải sử dụng vật liệu hoặc biện pháp thi công thấp hơn yêu cầu kỹ thuật.

Bảng dự toán rõ ràng giúp kiểm soát chi phí xây dựng và hoàn thiện nhà 2 tầng 1 tum.

Lựa chọn vật liệu hoàn thiện theo ngân sách

Gia chủ có thể tiết kiệm bằng cách lựa chọn vật liệu phù hợp với công năng, tránh đầu tư quá nhiều cho những chi tiết trang trí ít sử dụng.

Các hạng mục khó thay thế như chống thấm sân thượng, đường ống âm và những liên kết kết cấu cần được ưu tiên chất lượng.

Trong khi đó, đồ nội thất rời, đèn trang trí hoặc một số phụ kiện có thể được đầu tư theo giai đoạn, tùy khả năng tài chính.

Kiểm soát phát sinh bằng hợp đồng và bảng khối lượng

Trước khi ký hợp đồng, gia chủ nên yêu cầu nhà thầu giải thích rõ tổng diện tích quy đổi, hệ số tính tum, sân thượng, mái và phần móng.

Các hạng mục ngoài đơn giá phải được liệt kê cụ thể. Đặc biệt, cần làm rõ chi phí chống thấm, lát sân thượng, lan can, cửa ra sân và hệ thống điện nước trên tum.

Trong quá trình thi công, mọi điều chỉnh vật liệu hoặc công năng nên được báo giá và phê duyệt trước khi thực hiện.

Câu hỏi thường gặp về chi phí xây nhà 2 tầng 1 tum

Xây nhà 2 tầng 1 tum 60m2 hết bao nhiêu tiền?

Với giả định mỗi tầng rộng 60m2, tum 18m2, móng quy đổi 50%, sân thượng và mái tum quy đổi 50%, tổng diện tích tính giá khoảng 198m2. Nếu áp dụng đơn giá trọn gói vật tư khá 5,2–6,5 triệu đồng/m2 từ mặt bằng tham khảo năm 2026, chi phí khái toán cho năm 2027 khoảng 1,030–1,287 tỷ đồng, chưa bao gồm toàn bộ các khoản ngoài hợp đồng.

Xây nhà 2 tầng 1 tum 80m2 hết bao nhiêu tiền?

Nhà 2 tầng 1 tum 80m2 mỗi tầng có thể được khái toán khoảng 1,373–1,716 tỷ đồng với gói vật tư khá, nếu tổng diện tích quy đổi là 264m2 theo giả định đã nêu. Chi phí thực tế phụ thuộc vào kích thước tum, cấu tạo mái, nền móng, danh mục vật liệu và thời điểm thi công.

Xây nhà 2 tầng 1 tum 100m2 hết bao nhiêu tiền?

Nhà 2 tầng 1 tum 100m2 mỗi tầng, với tum 30m2 và các hệ số quy đổi minh họa, có tổng diện tích tính giá khoảng 330m2. Áp dụng đơn giá vật tư khá 5,2–6,5 triệu đồng/m2, chi phí dự kiến khoảng 1,716–2,145 tỷ đồng. Gia chủ cần cộng thêm nội thất rời, dự phòng và những hạng mục chưa nằm trong báo giá.

Xây nhà 2 tầng 1 tum có đắt hơn nhà 2 tầng không?

Nhà 2 tầng 1 tum thường có tổng chi phí cao hơn nhà 2 tầng cùng diện tích và mức hoàn thiện khi phần tum làm phát sinh thêm kết cấu, tường, mái và các hạng mục liên quan. Tuy nhiên, phần chênh lệch phụ thuộc vào thiết kế, diện tích tum và cách hoàn thiện sân thượng. Không thể áp dụng một tỷ lệ tăng cố định cho mọi công trình.

Tầng tum có được tính vào diện tích xây dựng không?

Tầng tum có diện tích xây dựng thực tế và cần được đưa vào dự toán thi công theo phương pháp tính giá đã thống nhất. Về quản lý xây dựng, diện tích tum cũng cần được xem xét khi xác định tổng diện tích sàn theo quy định. Việc một tầng tum đáp ứng điều kiện không tính vào số tầng cao không có nghĩa phần diện tích đó không được tính.

Tầng tum được xây tối đa bao nhiêu phần trăm diện tích mái?

Không thể khẳng định tầng tum luôn được phép xây tối đa 30% diện tích mái trong mọi trường hợp. Mốc 30% liên quan đến điều kiện xác định số tầng cao theo quy định kỹ thuật. Diện tích được phép xây thực tế còn phụ thuộc vào quy hoạch, giới hạn chiều cao, chức năng của phần tum, hồ sơ thiết kế và yêu cầu quản lý kiến trúc tại khu đất.

Xây nhà 2 tầng 1 tum có cần xin phép không?

Nhà 2 tầng 1 tum có thể phải xin giấy phép xây dựng hoặc được miễn giấy phép nếu đáp ứng những điều kiện cụ thể theo pháp luật hiện hành. Gia chủ cần kiểm tra vị trí khu đất, quy hoạch, diện tích và quy mô công trình. Nếu đang có nhà 2 tầng và muốn xây thêm tum, phải kiểm tra hiện trạng kết cấu cùng thủ tục xây dựng trước khi thực hiện.

Có 1 tỷ đồng xây được nhà 2 tầng 1 tum không?

Ngân sách 1 tỷ đồng có thể phù hợp với một số phương án nhà 2 tầng 1 tum diện tích nhỏ, thiết kế đơn giản và mức hoàn thiện được kiểm soát. Tuy nhiên, với nhà 60m2 mỗi tầng theo bảng khái toán vật tư khá, chi phí đã vào khoảng 1,03–1,29 tỷ đồng. Gia chủ nên xác định lại diện tích, phương án móng và các hạng mục bắt buộc thay vì chỉ cố giảm đơn giá.

Nhà 2 tầng 1 tum nên làm mái bằng hay mái Thái?

Nhà 2 tầng 1 tum thường thuận lợi hơn khi sử dụng mái bằng nếu muốn kết hợp sân thượng, nhưng mái Thái hoặc mái dốc vẫn có thể phù hợp với một số phương án kiến trúc. Lựa chọn cần dựa vào cấu tạo thực tế, khả năng thoát nước, chống thấm, chi phí và mục đích sử dụng phần mái. Không nên chỉ so sánh theo hình thức mà bỏ qua các hạng mục kết cấu.

Xây nhà 2 tầng 1 tum mất bao lâu?

Thời gian xây nhà 2 tầng 1 tum phụ thuộc vào diện tích, kết cấu móng, điều kiện thời tiết, tổ chức thi công và mức độ hoàn thiện. Nhà diện tích nhỏ với thiết kế đơn giản thường thuận lợi hơn trong việc triển khai, nhưng không có một thời hạn cố định phù hợp với tất cả công trình. Gia chủ nên yêu cầu nhà thầu lập tiến độ theo từng giai đoạn và thể hiện rõ trong hợp đồng.

Xây nhà 2 tầng 1 tum hết bao nhiêu tiền phụ thuộc vào diện tích hai tầng chính, quy mô tum, kết cấu móng, mái và mức hoàn thiện. Muốn dự toán sát, gia chủ cần tính đầy đủ phần tum, sân thượng và các khoản ngoài đơn giá, đồng thời đối chiếu quy hoạch trước khi chốt thiết kế. Một phương án vừa đủ công năng, có bảng dự toán rõ ràng sẽ giúp kiểm soát ngân sách hiệu quả hơn. Xem thêm nhiều bài viết chuyên sâu khác tại hub Kho kiến thức.

Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà 2 tầng 1 tum nhưng chưa xác định được diện tích tum, cách bố trí sân thượng và mức đầu tư phù hợp, hãy để lại thông tin trong box bên dưới. Happynest sẽ giúp bạn kết nối với kiến trúc sư hoặc đơn vị thiết kế – thi công phù hợp để trao đổi phương án công năng, kết cấu và dự toán chi phí theo điều kiện thực tế của công trình.