14.009 lượt xem
Mục lục Ở đô thị, đặc biệt với nhà phố, nhà ống hoặc những lô đất nhỏ, nhiều gia chủ thường muốn xây kín toàn bộ diện tích đất để “không phí mét vuông nào”. Tuy nhiên, việc xây nhà hết đất không phải lúc nào cũng là phương án tối ưu. Ngôi nhà có thể rộng hơn trên bản vẽ, nhưng khi ở thực tế lại dễ bí, thiếu sáng, nóng, ẩm, khó thoát hiểm và khó sửa chữa về sau.
Vậy có nên xây nhà hết đất không, xây nhà có được xây hết đất không, nên chừa sân trước, sân sau hay giếng trời bao nhiêu là hợp lý? Dưới đây là tư vấn từ các kiến trúc sư và những lưu ý quan trọng gia chủ nên biết trước khi chốt phương án xây nhà.
Tại sao không nên xây nhà hết diện tích đất? (Ảnh từ công trình Huong’s House)
Có nên xây nhà hết đất không?
Câu trả lời ngắn gọn là không nên xây nhà hết đất nếu lô đất vẫn có điều kiện để chừa lại khoảng thoáng. Với nhà ở, diện tích sử dụng không chỉ được đo bằng số mét vuông sàn, mà còn nằm ở khả năng lấy sáng, thông gió, thoát hiểm, giảm nóng, giảm ồn và tạo cảm giác dễ chịu khi sinh hoạt lâu dài.
Chừa khoảng thoáng hợp lý giúp nhà phố sáng, mát và dễ ở hơn
Trong một số trường hợp đặc biệt, ví dụ lô đất quá nhỏ, nhà trong khu quy hoạch cho phép mật độ xây dựng cao hoặc nhà liền kề có chỉ giới xây dựng sát ranh, gia chủ có thể được xây gần như toàn bộ diện tích đất. Tuy nhiên, “được phép xây” không đồng nghĩa với “nên xây kín”. Nếu có thể, gia chủ vẫn nên bố trí giếng trời, sân sau, khe thoáng, khoảng lùi hoặc khoảng đệm để ngôi nhà không bị bí bách.
Với nhà phố, nhà ống, lô đất càng hẹp càng cần tính toán khoảng thở. Chỉ cần chừa một khoảng nhỏ đúng vị trí, ngôi nhà có thể sáng hơn, mát hơn và dễ ở hơn rất nhiều so với phương án xây kín từ trước ra sau.
>>> Xem thêm: Quy định về số tầng được phép xây dựng tại Hà Nội 2026
Vì sao KTS khuyên không nên xây kín toàn bộ diện tích đất?
Dưới đây là nhận định cụ thể của 3 kiến trúc sư về vấn đề xây nhà hết diện tích đất như sau:
KTS Trần Công Danh chia sẻ
“Tùy theo mỗi khu đất và diện tích tương ứng cũng như nhu cầu sinh sống của chủ nhà mà KTS sẽ đưa ra thông số mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất) một cách hợp lý nhất. Trong xu hướng thiết kế bền vững ngày nay các KTS thường đưa ra giải pháp nhằm tiết kiệm diện tích chiếm đất vì các lý do sau:
- Xây dựng mật độ thấp giúp tiết kiệm phần chi phí thi công xây dựng thô và hoàn thiện do diện tích nhà giảm;
- Chừa lại các khoảng trống như: sân trước, sân sau, sân trong (giếng trời) tích hợp cây xanh giúp ngôi nhà có được sự thông thoáng, chiếu sáng tự nhiên và không gian xanh mát, mang đến cảm giác thoải mái cho người sử dụng;
- Có thêm các không gian sinh hoạt, vui chơi, thể thao ngoài nhà.
- Các không gian trống cũng là khoảng đệm giúp ngôi nhà có được sự riêng tư, hạn chế được tiếng ồn, bụi bặm từ môi trường xung quanh.”
Khoảng thở trong nhà giúp cân bằng công năng, ánh sáng và chất lượng sống
KTS Đào Xuân Quang nhận định
Tùy vào những trường hợp diện tích đất quá nhỏ phải khai thác tối đa diện tích thì những trường hợp còn lại, khách hàng nên cân nhắc không nên dùng hết diện tích đất để xây nhà với các lý do sau:
- Đảm bảo quy định về mật độ xây dựng theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.
- Các khoảng lùi (hay diện tích còn lại xung quanh nhà) chính là cơ sở để hình thành nên các giải pháp thiết kế về lấy sáng, thông gió tự nhiên, kết nối cảnh quan trong và ngoài nhà.
- Đảm bảo an toàn lưới điện (một số khu vực công trình gần sát với trụ điện, mạng lưới điện cũ).
- Đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, thoát hiểm khi có sự cố.
KTS Võ Đức Phong chia sẻ
“Việc dùng mật độ xây dựng bao nhiêu phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như quy hoạch, công năng sử dụng, tính chất công trình nhưng nếu để xây nhà ở thì không nên dùng hết diện tích để xây vì:
- Không gian sống rất cần các yếu tố thiên nhiên đan xen vào công năng sử dụng, làm tăng chất lượng cuộc sống
- Công trình kiến trúc cũng cần khoảng không để thở như con người.
- Công trình kiến trúc cần khoảng lùi, khoảng đệm để có những góc nhìn đẹp, để chiêm nghiệm không gian.”
Xây nhà có được xây hết đất không?
Xây nhà có được xây hết đất không phụ thuộc vào quy hoạch, giấy phép xây dựng, mật độ xây dựng cho phép, chỉ giới xây dựng, khoảng lùi, chiều cao công trình và quy định tại từng địa phương. Gia chủ không nên tự mặc định rằng đất thuộc quyền sử dụng của mình thì được phép xây kín 100%.
Theo quy chuẩn về quy hoạch xây dựng, mật độ xây dựng thuần của nhà ở riêng lẻ được xác định theo diện tích lô đất và các điều kiện quy hoạch liên quan. Một số lô đất nhỏ có thể được phép xây với mật độ cao, thậm chí có trường hợp được phép xây đến 100%, nhưng vẫn phải đảm bảo các yêu cầu về khoảng lùi, khoảng cách giữa công trình, an toàn và quy hoạch được phê duyệt.
Trước khi xây kín đất, gia chủ cần kiểm tra mật độ xây dựng, chỉ giới và giấy phép
Vì vậy, trước khi chốt bản vẽ, gia chủ nên kiểm tra các thông tin sau:
- Diện tích lô đất được công nhận trên giấy tờ.
- Chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
- Mật độ xây dựng tối đa được phép.
- Số tầng, chiều cao, ban công, tum, tầng hầm nếu có.
- Quy định riêng của khu dân cư, khu đô thị hoặc địa phương.
- Yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, thoát hiểm và hạ tầng kỹ thuật.
Nếu chưa chắc chắn, nên hỏi cơ quan cấp phép xây dựng tại địa phương hoặc nhờ kiến trúc sư, đơn vị thiết kế kiểm tra thông tin quy hoạch trước khi triển khai hồ sơ.
>>> Xem thêm: Cách phân biệt giấy phép xây dựng không thời hạn và có thời hạn
Nên chừa sân trước sân sau hay giếng trời bao nhiêu?
Không có một con số cố định áp dụng cho mọi ngôi nhà. Việc chừa bao nhiêu diện tích phụ thuộc vào kích thước lô đất, hướng nắng, hướng gió, nhu cầu sử dụng, số tầng, vị trí cầu thang, bếp, phòng ngủ và quy định cấp phép.
Với nhà phố có chiều sâu lớn, gia chủ nên ưu tiên ít nhất một khoảng thoáng ở giữa hoặc cuối nhà. Khoảng này có thể là giếng trời, sân sau, sân trong, khoảng thông tầng hoặc khe thoáng kỹ thuật. Nếu nhà có mặt tiền hướng Tây hoặc nằm sát đường ồn bụi, khoảng lùi phía trước cũng rất quan trọng để giảm nóng, giảm ồn và tạo lớp đệm riêng tư.
Sân trước, sân sau hoặc giếng trời đều có thể trở thành điểm lấy sáng, lấy gió hiệu quả
Với lô đất nhỏ, không nhất thiết phải chừa một khoảng sân thật lớn. Đôi khi chỉ cần một giếng trời đủ rộng, kết hợp cầu thang hở, cửa thông gió, lam chắn nắng và cây xanh là đã cải thiện đáng kể chất lượng không gian. Điều quan trọng là khoảng thoáng phải được đặt đúng vị trí, có nhiệm vụ rõ ràng và kết nối tốt với các không gian chính trong nhà.
Gia chủ nên tránh tình trạng chừa khoảng trống hình thức nhưng không hiệu quả, ví dụ giếng trời quá nhỏ, bị che kín phía trên, không có đường thoát khí, đặt lệch khỏi khu vực cần lấy sáng hoặc biến thành khu chứa đồ.
Làm nhà nên tiến hay lùi?
Nếu nhà nằm ở mặt đường lớn, hướng Tây, khu vực nhiều bụi, nhiều tiếng ồn hoặc cần chỗ để xe, phương án lùi nhà vào trong thường hợp lý hơn. Khoảng sân trước giúp giảm nắng nóng, hạn chế bụi, tạo khoảng cách với đường và giúp mặt tiền có chiều sâu hơn.
Nếu nhà nằm trong ngõ nhỏ, mặt tiền hẹp, chiều sâu không quá lớn, gia chủ có thể ưu tiên tối ưu công năng bên trong nhưng vẫn nên giữ một khoảng thoáng ở giữa hoặc phía sau nhà. Với nhà ống dài, chỉ xây tiến sát mặt tiền và kín hết chiều sâu thường khiến khu vực giữa nhà bị tối, bí và phụ thuộc nhiều vào đèn điện, điều hòa.
Nếu lô đất có phía sau thoáng, tiếp giáp khoảng trống hoặc có thể mở cửa hậu hợp pháp, chừa sân sau là phương án rất đáng cân nhắc. Sân sau giúp thông gió xuyên phòng, đưa ánh sáng vào bếp, phòng ăn, khu giặt phơi và giảm cảm giác ẩm thấp ở cuối nhà.
Phương án tiến hay lùi cần dựa trên hướng nắng, mặt đường và nhu cầu sinh hoạt thực tế
Nói cách khác, làm nhà tiến hay lùi không nên quyết định theo cảm tính. Gia chủ cần xem hướng nắng, hướng gió, vị trí đường, chiều sâu đất, nhu cầu để xe, thói quen sinh hoạt và quy định khoảng lùi trước khi chốt phương án.
Đất nhỏ có nên xây hết để tăng diện tích sử dụng không?
Với đất nhỏ, tâm lý muốn xây hết là dễ hiểu. Tuy nhiên, nhà nhỏ càng cần khoảng thoáng thông minh. Nếu toàn bộ diện tích đều biến thành phòng kín, ngôi nhà dễ rơi vào tình trạng thiếu sáng, bí mùi, nóng, ẩm, khó bố trí cây xanh và phải phụ thuộc nhiều vào thiết bị làm mát.
Thay vì xây kín, gia chủ có thể áp dụng các giải pháp sau:
- Bố trí giếng trời ở giữa hoặc cuối nhà để lấy sáng theo chiều đứng.
- Dùng cầu thang hở kết hợp khoảng thông tầng để dẫn sáng xuống các tầng dưới.
- Tạo sân sau nhỏ liên thông với bếp hoặc phòng ăn.
- Dùng cửa trượt, vách kính, lam thoáng để không gian nhẹ hơn.
- Gộp các công năng phụ trợ để giảm diện tích hành lang chết.
- Tăng không gian lưu trữ âm tường để không phải cơi nới thêm.
- Thiết kế lệch tầng hoặc thông tầng cục bộ nếu chiều cao và kết cấu cho phép.
- Với nhà nhỏ, mục tiêu không phải là chừa thật nhiều diện tích trống, mà là chừa đúng vị trí để toàn bộ ngôi nhà được hưởng lợi.
Những rủi ro khi xây nhà hết diện tích đất
Xây nhà hết diện tích đất có thể tạo cảm giác “lời diện tích” ở giai đoạn bản vẽ, nhưng lại phát sinh nhiều vấn đề khi sử dụng thực tế.
Đầu tiên là thiếu sáng và thiếu gió. Khi nhà không có sân trong, sân sau hoặc giếng trời, các phòng giữa nhà thường tối, bí và phải dùng đèn cả ngày. Không khí khó lưu thông khiến mùi bếp, mùi nhà vệ sinh, hơi ẩm và khí nóng bị giữ lại trong nhà.
Thứ hai là tăng chi phí vận hành. Nhà bí, nóng và thiếu thông gió thường phải dùng điều hòa, quạt hút, máy hút ẩm nhiều hơn. Về lâu dài, chi phí điện và chi phí bảo trì thiết bị có thể cao hơn so với một ngôi nhà được thiết kế thông thoáng ngay từ đầu.
Xây kín đất dễ khiến nhà nóng, tối, ẩm và khó xử lý khi cần sửa chữa
Thứ ba là khó sửa chữa và bảo trì. Khi xây sát ranh và không có khoảng hở kỹ thuật, việc xử lý thấm tường, sửa đường ống, kiểm tra thoát nước, bảo trì điều hòa hoặc chống nóng về sau sẽ phức tạp hơn.
Thứ tư là giảm an toàn khi có sự cố. Nhà không có khoảng đệm, không có lối thoát phụ, không có sân sau hoặc ban công phù hợp sẽ bất lợi hơn trong các tình huống cháy nổ, ngập nước, sự cố điện hoặc cần cứu hộ.
Cuối cùng là giảm chất lượng sống. Một ngôi nhà chỉ rộng về diện tích nhưng thiếu ánh sáng, thiếu cây xanh, thiếu góc nghỉ và thiếu sự kết nối với thiên nhiên thường khó tạo cảm giác thư giãn lâu dài.
Khi nào có thể cân nhắc xây gần hết diện tích đất?
Không phải trường hợp nào xây gần hết đất cũng sai. Với một số lô đất rất nhỏ, khu vực quy hoạch cho phép mật độ cao hoặc gia đình có nhu cầu công năng lớn, phương án xây gần hết diện tích có thể được cân nhắc. Tuy nhiên, khi đó bản thiết kế càng cần được xử lý kỹ hơn.
Gia chủ nên đảm bảo ít nhất một trong các giải pháp lấy sáng và thông gió như giếng trời, khoảng thông tầng, sân sau nhỏ, khe thoáng kỹ thuật, cửa lấy sáng trên cao hoặc hệ thông gió cơ khí phù hợp. Các không gian ẩm như bếp, nhà vệ sinh, khu giặt phơi cũng cần được ưu tiên thoát khí tốt, tránh đưa mùi và hơi ẩm ngược vào phòng ngủ, phòng khách.
Nếu buộc phải xây gần hết đất, gia chủ nên bù lại bằng giếng trời hoặc thông tầng
Nếu bắt buộc phải xây kín do điều kiện đất quá hạn chế, gia chủ nên làm việc với kiến trúc sư từ sớm để tối ưu mặt bằng, tránh tình trạng chia phòng quá dày, hành lang tối, cầu thang bí và thiếu khoảng thở cho cả ngôi nhà.
Câu hỏi thường gặp về việc xây nhà hết đất
Có nên xây nhà hết đất không?
Không nên xây nhà hết đất nếu lô đất vẫn có điều kiện chừa khoảng thoáng. Việc chừa sân trước, sân sau, giếng trời hoặc khoảng thông tầng giúp nhà sáng hơn, mát hơn, an toàn hơn và dễ sửa chữa hơn về sau.
Xây nhà có được xây hết đất không?
Có được xây hết đất hay không phụ thuộc vào quy hoạch, giấy phép xây dựng, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, khoảng lùi và quy định tại địa phương. Một số lô đất nhỏ có thể được phép xây mật độ cao, nhưng vẫn phải đảm bảo các yêu cầu về an toàn, khoảng cách và quy hoạch.
Quy định chừa sân sau khi xây nhà thế nào?
Quy định chừa sân sau không áp dụng giống nhau cho mọi công trình. Gia chủ cần kiểm tra chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng, khoảng lùi và hồ sơ cấp phép tại địa phương. Dù không bắt buộc trong một số trường hợp, sân sau vẫn là giải pháp tốt để lấy sáng, thông gió, thoát mùi và tạo khoảng thở cho nhà phố.
Nhà ống nhỏ có cần giếng trời không?
Nhà ống nhỏ rất nên có giếng trời hoặc khoảng thông tầng nếu chiều sâu nhà lớn và hai bên bị che kín. Giếng trời giúp đưa ánh sáng, gió và cây xanh vào nhà, đặc biệt hiệu quả với khu vực cầu thang, bếp, phòng ăn và các phòng ở giữa nhà.
Làm nhà nên tiến hay lùi?
Nếu nhà nằm sát đường lớn, hướng nắng gắt hoặc cần chỗ để xe, nên cân nhắc lùi nhà để tạo sân trước. Nếu chiều sâu đất hạn chế, có thể tối ưu mặt bằng phía trước nhưng nên giữ khoảng thoáng ở giữa hoặc cuối nhà. Phương án tiến hay lùi cần dựa trên hướng nắng, hướng gió, quy hoạch và nhu cầu sinh hoạt thực tế.
Đất nhỏ có nên chừa sân không?
Đất nhỏ vẫn nên chừa khoảng thoáng, nhưng không nhất thiết phải là sân lớn. Gia chủ có thể dùng giếng trời, sân sau nhỏ, khe thoáng, khoảng thông tầng hoặc cầu thang hở để giúp nhà sáng và thoáng hơn.
Xây kín đất có tiết kiệm chi phí không?
Không hẳn. Xây kín đất có thể tăng diện tích sử dụng, nhưng cũng có thể làm tăng chi phí chống nóng, chiếu sáng, thông gió, hút ẩm và sửa chữa về sau. Một phương án có khoảng thoáng hợp lý đôi khi tiết kiệm hơn về lâu dài.
>>> Xem thêm: 8 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng (sửa đổi)
Xây nhà hết diện tích đất không phải lúc nào cũng là lựa chọn tốt, kể cả khi gia chủ muốn tối ưu diện tích sử dụng. Với nhà ở, đặc biệt là nhà phố và nhà ống, khoảng thoáng có vai trò rất quan trọng trong việc lấy sáng, thông gió, giảm nóng, giảm ồn, đảm bảo an toàn và nâng cao chất lượng sống. Trước khi quyết định xây kín hay chừa lại một phần đất, gia chủ nên kiểm tra quy hoạch, mật độ xây dựng, giấy phép, chỉ giới, khoảng lùi và trao đổi kỹ với kiến trúc sư. Một ngôi nhà đáng sống không chỉ là ngôi nhà có nhiều mét vuông sàn, mà là ngôi nhà đủ sáng, đủ gió, an toàn và phù hợp với nếp sinh hoạt của gia đình.
Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà, cải tạo nhà phố hoặc chưa biết nên chừa sân trước, sân sau, giếng trời thế nào cho hợp lý, hãy để lại thông tin trong box tư vấn của Happynest. Happynest sẽ hỗ trợ kết nối bạn với đơn vị thiết kế, thi công phù hợp để rà soát phương án mặt bằng, mật độ xây dựng, chi phí và giải pháp lấy sáng thông gió trước khi triển khai.
