Diện tích đất bao nhiêu mới được xây nhà ở?

Nhiều người nghĩ rằng, cứ có đất là sẽ được xây nhà ở. Nhưng thực chất không phải vậy. Diện tích tối thiểu xây dựng nhà ở được quy định chi tiết trong các văn bản pháp luật. Đây không chỉ là căn cứ để gia chủ lên kế hoạch xây nhà, mà còn là điều kiện cần để cấp phép xây dựng và quản lý quy hoạch chung của từng vùng. 

1. 1. Diện tích tối thiểu để được cấp phép xây dựng là bao nhiêu?

Theo Quyết định 04/2008/QĐ-BXD quy định về Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở như sau:

- Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở được xác định cụ thể theo nhu cầu và đối tượng sử dụng, phù hợp với các giải pháp tổ chức không gian và được quản lý theo quy định về quản lý xây dựng của khu vực lập quy hoạch.

>>> Xem thêm: Tại sao không nên xây nhà hết diện tích đất? Tư vấn chi tiết từ 3 kiến trúc sư

- Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:

+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥45m2;

+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m;

+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m.

- Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới <20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:

+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥36m2;

+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m;

+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m.

- Chiều dài tối đa của một dãy nhà liên kế hoặc riêng lẻ có cả hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường cấp đường chính khu vực trở xuống là 60m. Giữa các dãy nhà phải bố trí đường giao thông phù hợp với các quy định về quy hoạch mạng lưới đường giao thông (bảng 4.4), hoặc phải bố trí đường đi bộ với bề rộng tối thiểu là 4m.

Ở các khu quy hoạch mới diện tích lô đất tối thiểu để xây nhà là 36m2, ở các khu đô thị cũ diện tích tối thiểu là 25m2

Ngoài ra, theo quy định 04/2008/QĐ-BXD cũng đề cập đến những lô đất có vị trí trong hẻm với các mức diện tích như sau:

• Lô đất trong hẻm có diện tích dưới 15m2:

- Chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn 3m chỉ được cải tạo, sửa sang hiện trạng, không được phép xây dựng mới;

- Chiều rộng mặt tiền từ 3m trở lên được cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới với quy mô một tầng có chiều cao không quá 8,8m.

• Lô đất có diện tích từ 15m2 đến dưới 36m2:

- Chiều rộng hoặc chiều sâu nhỏ hơn 2m: nếu đã tồn tại thì được phép sửa chữa, cải tạo theo hiện trạng;

- Có chiều rộng từ 2m đến 3m: được phép cải tạo, sửa chữa, xây dựng tối đa 2 tầng, chiều cao không quá 12,2m;

- Có chiều rộng từ 3m trở lên được phép cải tạo, sửa chữa, xây dựng tối đa 3 tầng và chiều cao không quá 15,6m.

2. 2. Đất xây dựng nhà ở tại khu vực cũ trong đô thị

Nếu như lô đất của gia chủ là bộ phận cấu tạo của cả dãy phố (nhà liền kề), vậy diện tích xây dựng nhà ở liền kề tối thiểu trên khu đất là 25m2/căn. Trong đó chiều sâu và bề rộng của lô đất không nhỏ hơn 2,5m. Quy định về số tầng của ngôi nhà được thực hiện theo quy định chung của dãy phố.

Nếu lô đất đứng riêng lẻ, vây diện tích xây dựng tối thiểu là 50m2/căn. Trong đó chiều sâu và bề rộng của mảnh đất không nhỏ hơn 5m.

>>> Xem thêm: Cách tính chi phí xây nhà 2022 và các ví dụ cụ thể

Đối với công trình nhà ở xây dựng đơn lẻ nhưng kích thước bề rộng hoặc bề sâu từ 10m trở xuống; tỉ lệ chiều cao với độ rộng của ngôi nhà và tỉ lệ giữa bề sâu so với mặt tiền không lớn quá 3 lần kích thước cạnh nhỏ hơn.

Không phải diện tích nào cũng đủ điều kiện xây nhà ở

3. 3. Các yêu cầu về địa điểm xây dựng nhà ở

Ngoài diện tích tối thiểu, địa điểm xây dựng nhà ở cần phải đáp ứng các tiêu chí:

- Đất không nằm trong khu vực bị cấm xây dựng. Ví dụ: trong các khu di tích, thắng cảnh, công trình kỹ thuật hạ tầng…

- Lô đất phải phù hợp với quy hoạch chung của địa phương

- Lô đất cần được phân khu rõ ràng, đảm bảo phù hợp với diện tích và khoảng cách giữa các khu vực

- Ở trong khu thương mại, chỉ xây nhà liền kề; không xây biệt thự, nhà vườn

- Ở trong khu biệt thự, không xây nhà liền kề, chung cư, công trình sản xuất

- Trong khu chung cư hiện hữu, không xây biệt thự, nhà liền kề

- Đường đi vào nhà phải thông với ngõ, phố, đảm bảo điều kiện cứu thương, cứu hỏa

- Lô đất xây nhà phải đáp bảo an toàn vệ sinh cho người sử dụng.

>>> Xem thêm: Làm thế nào để biết chi phí xây nhà theo dự tính đã rẻ nhất hay chưa?

Tóm lại, với những quy định nêu trên, bạn có thể lưu ý để đo đạc và xem xét diện tích lô đất hiện tại của mình có phù hợp với quy định của pháp luật hay không trước khi tiến hành xây dựng.

Ngoài diện tích tối thiểu, khi tiến hành xây nhà, gia chủ cần đảm bảo những yêu cầu về địa điểm xây dựng

Như vậy:

- Lô đất có lộ giới <20m, diện tích xây nhà tối thiểu là 36m2

- Lô đất có lộ giới ≥20m, diện tích xây nhà tối thiểu là 45m2

- Lô đất có diện tích 15 – 36m2, mặt tiền rộng từ 2 – 3m được cấp phép xây nhà mới. Tuy nhiên, không quá 2 tầng và không cao quá 12,2m

- Lô đất có diện tích 15 – 36m2, mặt tiền rộng 3m trở lên được cấp phép xây nhà mới. Tuy nhiên, không vượt quá 3 tầng, không cao quá 15,6m

- Lô đất có diện tích nhỏ hơn 15m2, mặt tiền rộng từ 3m trở lên được cấp phép xây nhà mới. Tuy nhiên, không vượt quá 1 tầng và không cao quá 8,8m.

Nguồn: Tổng hợp