Ủy quyền mua bán chung cư: Có phải nộp thuế 2 lần không?

    22/11/2022 17:0079 lượt xem

    Bởi nhiều lý do khác nhau, có những người không thể trực tiếp giao dịch mua bán chung cư mà phải nhờ người khác ký hợp đồng mua bán thông qua hình thức ủy quyền. Vậy ủy quyền mua bán chung cư có phải nộp thuế 2 lần không?

    Trải nghiệm bài viết và hình ảnh mượt mà hơn với ứng dụng Happynest tại đây.

    1. Hợp đồng ủy quyền mua bán chung cư là gì?
     

    Trong trường hợp không thể tự mình thực hiện thủ tục mua, bán nhà chung cư, pháp luật cho phép các bên có thể ủy quyền mua bán chung cư cho người khác thực hiện thay thông qua Hợp đồng ủy quyền. Theo đó, việc ủy quyền mua bán nhà chung cư thường được thực hiện ở giai đoạn đặt cọc, mua bán và sang tên nhà.

    Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa về hợp đồng ủy quyền như sau:

    “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

    Căn cứ theo quy định trên, có thể hiểu hợp đồng ủy quyền mua bán chung cư là hợp đồng thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên được ủy quyền sẽ nhân danh bên ủy quyền thực hiện thủ tục liên quan đến việc mua, bán chung cư. Bên ủy quyền sẽ chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

    >>> Xem thêm: Những lưu ý khi mua lại căn hộ chung cư chưa có sổ hồng 

    Pháp luật cho phép ủy quyền mua bán chung cư (Ảnh minh họa)

    2. Các điều khoản cần có trong hợp đồng ủy quyền mua bán chung cư
     

    Thông thường, một Hợp đồng ủy quyền mua bán chung cư đầy đủ nội dung sẽ gồm các điều khoản dưới đây:

    - Thông tin của các bên gồm: Tên, địa chỉ, số Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân….;

    - Căn cứ ủy quyền;

    - Phạm vi ủy quyền;

    - Thời hạn ủy quyền;

    - Thù lao ủy quyền và thời hạn thanh toán;

    - Quyền và nghĩa vụ của các bên;

    - Hiệu lực và chấm dứt hợp đồng

    - Giải quyết tranh chấp hợp đồng (nếu có);

    - Các thỏa thuận khác phù hợp với quy định pháp luật.

    >>> Xem thêm: Nhà chung cư có thời hạn sử dụng không? Cư dân có mất trắng khi chung cư hết thời hạn sử dụng? 

    Có 9 điều khoản cần chú ý trong hợp đồng ủy quyền mua bán chung cư (Ảnh minh họa)

    3. Ủy quyền mua bán chung cư có phải đóng thuế không?
     

    Theo định nghĩa về hợp đồng ủy quyền như đã nói trên, hợp đồng ủy quyền có thể có thù lao hoặc không có thù lao tùy vào sự thỏa thuận của các bên. Ủy quyền nói chung, và ủy quyền mua bán chung cư nói riêng được hiểu là một bên “nhờ” người thứ ba thực hiện việc mua bán chung cư thay cho mình khi người đó không có điều kiện tự mình thực hiện.

    Theo quy định này, có thể thấy, hợp đồng ủy quyền mua bán chung cư không hề làm phát sinh việc chuyển dịch tài sản là căn hộ chung cư từ người bán sang người được ủy quyền. Về bản chất, việc mua bán vẫn là giao dịch giữa người mua và người bán.

    Người được ủy quyền chỉ là một đối tượng “thực hiện việc mua hoặc bán nhân danh bên mua hoặc bên bán”, hay chỉ là thực hiện thay bên mua hoặc bên bán chứ không xác lập quyền sở hữu căn hộ chung cư cho mình.

    Đồng thời, theo Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn, quy định chi tiết, cá nhân sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân nếu có phát sinh thu nhập từ hoạt động mua bán căn hộ chung cư.

    Mức thuế suất trong trường hợp mua bán căn hộ chung cư là 2% giá trị chuyển nhượng, mua bán ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hoặc theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

    Như vậy, có thể khẳng định, ủy quyền không làm phát sinh thu nhập do đó nếu các bên ủy quyền mua bán chung cư thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

    >>> Xem thêm: Quy định mới về cấp phép xây dựng tại Hà Nội áp dụng từ năm 2022  

    Ủy quyền mua bán chung cư không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (Ảnh minh họa)

    4. Có phải nộp thuế 2 lần nếu ủy quyền mua bán chung cư không?
     

    Mặc dù theo đúng quy định của pháp luật, ủy quyền không làm phát sinh thu nhập từ việc mua bán căn hộ chung cư nên không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Nhưng trên thực tế, vì nhiều nguyên nhân mà có không ít trường hợp các bên “lách luật” lập hợp đồng ủy quyền thay cho hợp đồng mua bán.

    Khi đó, hợp đồng ủy quyền vô hình chung về bản chất là hợp đồng mua bán. Các bên đã chuyển giao quyền sở hữu căn hộ chung cư qua hợp đồng ủy quyền với phạm vi ủy quyền là toàn quyền sử dụng, định đoạt căn hộ chung cư như mua bán, tặng cho bên thứ ba.

    Thực tế có nhiều trường hợp lập hợp đồng ủy quyền thay vì hợp đồng mua bán (Ảnh minh họa)

    Để hướng dẫn cụ thể vấn đề này, Tổng cục Thuế đã ban hành Công văn số 1133/TCT-TNCN để giải đáp về thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản như sau:

    “Căn cứ vào các quy định trên đây, ủy quyền giao dịch bất động sản là một hoạt động giao dịch dân sự được luật pháp cho phép. Tuy nhiên, việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật Thuế TNCN, được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp và không phải hoàn trả lại bất động sản cho Bên ủy quyền và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền; đồng thời Bên được ủy quyền không nhận thù lao thì thực chất đây là hoạt động mua, bán bất động sản. Do đó người ủy quyền phải có nghĩa vụ phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật Thuế TNCN.”

    Theo đó, trong trường hợp ủy quyền sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân nếu đáp ứng các điều kiện:

    - Ủy quyền nhưng bản chất là mua bán với nội dung ủy quyền được toàn quyền chiếm hữu, quản lý, sử dụng, định đoạt căn hộ chung cư gồm cả cho thuê, mượn, chuyển nhượng, đổi, tặng cho, thuế chấp, không phải hoàn trả chung cư.

    - Không thuộc đối tượng được miễn thuế: Mua bán giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

    - Bên ủy quyền không nhận thù lao.

    Trong trường hợp này, việc ủy quyền được xác định là hợp đồng mua, bán chung cư. Do đó, người ủy quyền phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

    Nếu người được ủy quyền sử dụng hợp đồng ủy quyền này để bán chung cư cho người khác thì đây được xem là mua, bán. Do đó, nếu mua bán chung cư qua hợp đồng ủy quyền trong trường hợp hợp đồng ủy quyền về bản chất là hợp đồng mua bán thì sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân 02 lần.

    Ngược lại, nếu chứng minh được ủy quyền mua bán chung cư không phải là hợp đồng mua bán thì khi các bên sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân hai lần.

    >>> Xem thêm: 5 loại thuế bán nhà mà gia chủ Việt cần quan tâm. Trường hợp nào được miễn thuế bán nhà? 

    Theo Luật Việt Nam

    Thân mời bạn tham gia chuỗi sự kiện offline đầu tiên của group Happynest (Cộng đồng yêu nhà đẹp) sau gần 4 năm hoạt động.

    4 năm - một hành trình chưa quá dài nhưng đầy kỷ niệm và ý nghĩa. Trong suốt thời gian này, Happynest may mắn nhận được sự yêu mến, đồng hành và sự trợ giúp của những người bạn trên khắp mọi miền tổ quốc. Đó cũng là động lực to lớn để admin Cao Tuyết Minh quyết định thực hiện chuỗi sự kiện offline đầu tiên dành cho những người bạn yêu nhà. 

    Sự kiện sẽ diễn ra tại một số tỉnh thành trên toàn quốc, là cơ hội để các thành viên gặp gỡ và giao lưu cùng các chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực nhà ở. Cùng với đó là cơ hội được tư vấn miễn phí, “gỡ rối” chuyện xây, sửa, hoàn thiện nhà… 

    Đặc biệt, khi tham gia sự kiện, các thành viên có cơ hội nhận được rất nhiều ưu đãi và những phần quà hấp dẫn với tổng giá trị giải thưởng lên tới 100 triệu đồng. Kèm theo cơ hội mua sắm online với các gói combo giá tốt nhất thị trường.

    Tìm hiểu toàn bộ thông tin về sự kiện tại đây, và đăng ký tham gia ngay tại đây để không bỏ lỡ chuỗi hoạt động cực kỳ ý nghĩa của Happynest bạn nhé! 

     

     

    Bình luận

    Hãy đăng nhập và trở thành người đầu tiên bình luận về bài viết này!

    Bài đăng liên quan

    Chuyện nhà

    Xem tất cả

    Kho kiến thức

    Xem tất cả

    Sự kiện

    Xem tất cả

    HappynestTV

    Xem tất cả

    Thảo luận

    Xem tất cả

    Ăn - Chơi

    Xem tất cả

    Chợ đồ cũ

    Xem tất cả
    • 0
    • 0
    • 0
    • 0