Xây nhà 7 tầng hết bao nhiêu tiền? Báo giá dự toán xây nhà năm 2025 - 2026

Nhà 7 tầng là loại hình công trình cao tầng phổ biến cho kinh doanh, văn phòng cho thuê, khách sạn mini hoặc gia đình nhiều thế hệ. Đây là dạng công trình phức tạp, yêu cầu kỹ thuật cao, chi phí lớn và cần dự toán rõ ràng ngay từ đầu để tránh đội vốn. Vậy xây nhà 7 tầng hết bao nhiêu tiền năm 2025 - 2026? Cùng phân tích chi tiết.

Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà 7 tầng - phân tích chi tiết

Khi tính toán chi phí xây nhà 7 tầng, gia chủ không thể chỉ nhìn vào diện tích và đơn giá xây dựng. Thực tế, ngân sách tổng thể chịu tác động bởi nhiều yếu tố, từ quy mô thiết kế đến thời điểm thi công. Hiểu rõ từng yếu tố giúp bạn dự toán chính xác hơn, hạn chế rủi ro phát sinh và có kế hoạch tài chính bền vững.

1. Diện tích và quy mô xây dựng

• Diện tích càng lớn, chi phí càng cao: Đây là nguyên tắc cơ bản, vì phần thô (móng, khung, sàn) và phần hoàn thiện (ốp lát, sơn, cửa) đều tính theo m².
• Nhà 7 tầng thường có thêm tầng hầm, thang máy, hệ thống PCCC: đây là các hạng mục bắt buộc nếu công trình phục vụ mục đích kinh doanh hoặc cho thuê. Những hạng mục này làm tăng chi phí từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng so với một ngôi nhà thấp tầng thông thường.
• Ví dụ thực tế: Một ngôi nhà 7 tầng diện tích 80 m²/sàn, có thêm tầng hầm và thang máy, chi phí có thể cao hơn 20-30% so với cùng diện tích nhưng chỉ xây 5 tầng không có thang máy.

Diện tích và quy mô càng lớn, chi phí xây nhà 7 tầng càng cao, đặc biệt khi có thêm tầng hầm, thang máy hay hệ thống PCCC, có thể làm tăng 20–30% chi phí so với nhà thấp tầng cùng diện tích. (Ảnh minh họa: Nhà phố 7 tầng nổi bật với sân thượng lộ thiên)

>>> Xem thêm: Cùng Admin Cao Tuyết Minh trải nghiệm nhà phố 7 tầng siêu công nghệ tại Hà Nội 

2. Vị trí xây dựng

• Thành phố lớn (Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng...): chi phí nhân công cao hơn, vật liệu khó vận chuyển, bãi tập kết vật liệu hạn chế. Ngoài ra, các quy định về an toàn và môi trường đô thị nghiêm ngặt hơn, phát sinh thêm chi phí che chắn, xử lý rác thải.
• Khu vực nông thôn hoặc tỉnh lẻ: giá nhân công rẻ, vật liệu dễ nhập kho bãi, nhưng có thể gặp khó khăn về thợ lành nghề hoặc nguồn cung vật liệu cao cấp.
• Kinh nghiệm thực tế: Nếu xây nhà tại trung tâm thành phố, gia chủ nên dự trù ngân sách cao hơn 10-15% so với mức dự toán ở vùng ven.

3. Phong cách kiến trúc

• Hiện đại: Thiết kế gọn gàng, ít chi tiết phào chỉ, thi công nhanh, chi phí trung bình. Đây là phong cách phù hợp với văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ.
• Tân cổ điển hoặc cổ điển: Đòi hỏi nhiều chi tiết trang trí, vật liệu cao cấp (đá, gỗ, phào chỉ, đèn chùm…), chi phí có thể cao hơn 15-30% so với phong cách hiện đại. Thời gian thi công cũng kéo dài hơn.
• Kinh nghiệm lựa chọn: Gia chủ cần cân đối giữa gu thẩm mỹ và mục đích sử dụng. Nếu ưu tiên khai thác thương mại, nên chọn phong cách hiện đại để tiết kiệm và tối ưu công năng.

Phong cách kiến trúc ảnh hưởng lớn đến chi phí xây nhà 7 tầng: hiện đại thi công nhanh, chi phí vừa phải; tân cổ điển/cổ điển đắt hơn 15–30% và thi công lâu hơn. (Ảnh minh họa: MH House: Ngôi nhà 46,77m² tại Ba Đình)

4. Chất lượng vật liệu

• Vật liệu xây thô: Xi măng, cát, thép, gạch - nếu chọn loại chất lượng cao, chi phí ban đầu tăng nhưng công trình bền vững, ít hư hỏng về sau.
• Vật liệu hoàn thiện: Gạch lát, sơn, cửa, trần, thiết bị vệ sinh, lan can… là những hạng mục thể hiện rõ nhất chất lượng và đẳng cấp công trình.
• Thiết bị đặc thù: Thang máy, hệ thống điện lạnh trung tâm, camera an ninh, PCCC là những khoản chi lớn, thường chiếm 15-20% tổng ngân sách.
• Kinh nghiệm thực tế: Chỉ nên chọn vật liệu trung - cao cấp ở các hạng mục quan trọng (sàn, cửa chính, thang máy). Với hạng mục dễ thay thế như sơn tường, đèn trang trí, có thể chọn loại vừa túi tiền để tiết kiệm chi phí ban đầu.

5. Yêu cầu công năng và trang thiết bị

• Nhà ở gia đình: tập trung vào không gian sinh hoạt, tiện ích cơ bản, chi phí nội thất ở mức vừa phải.
• Khách sạn mini hoặc văn phòng: cần đầu tư thêm vào nội thất chuyên dụng (bàn ghế, tủ, giường, thang máy, PCCC, thẻ từ, máy lạnh trung tâm, hệ thống chiếu sáng). Đây là những hạng mục có thể làm tăng chi phí 30-40% so với nhà ở thông thường.
• Ví dụ thực tế: Một khách sạn mini 7 tầng diện tích 80 m²/sàn, chi phí hoàn thiện nội thất có thể chiếm từ 1,5 - 2 tỷ đồng, trong khi nhà ở cùng diện tích chỉ cần 600-800 triệu đồng.

Tóm lại: Chi phí xây nhà 7 tầng không chỉ phụ thuộc vào diện tích và đơn giá thi công mà còn chịu tác động mạnh từ phong cách kiến trúc, vị trí, chất lượng vật liệu và công năng sử dụng. Nắm rõ những yếu tố này giúp gia chủ dự toán sát thực tế, tránh tình trạng “vỡ kế hoạch” trong quá trình thi công.

Công thức tính chi phí xây nhà 7 tầng - giải thích chi tiết

Một trong những băn khoăn lớn nhất của gia chủ khi bắt đầu dự án xây nhà 7 tầng chính là chi phí. Để tính toán ngân sách sát thực tế, phương pháp phổ biến được các nhà thầu sử dụng hiện nay là:

Chi phí xây dựng = Tổng diện tích sàn × Đơn giá xây dựng

Trong đó:

• Tổng diện tích sàn: Là toàn bộ diện tích các tầng (bao gồm cả tầng hầm, tum, sân thượng nếu có).
• Đơn giá xây dựng: Tùy thuộc vào hình thức thi công (chỉ phần thô hoặc trọn gói hoàn thiện), cũng như chất lượng vật liệu, vị trí và phong cách kiến trúc.

Tham khảo ví dụ cụ thể sau đây: Một công trình 7 tầng, diện tích 80 m² mỗi sàn, có thêm tầng hầm:

• Tổng diện tích = (80 × 7) + 80 (hầm) = 720 m².
• Đơn giá thi công phần thô 3,8 - 4,2 triệu/m² → 2,74 - 3,02 tỷ đồng.
• Đơn giá thi công trọn gói 6 - 8,5 triệu/m² → 4,32 - 6,12 tỷ đồng.

Sự chênh lệch này cho thấy việc lựa chọn gói thầu (phần thô hay trọn gói) ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí, đồng thời quyết định mức độ chủ động của gia chủ trong việc hoàn thiện nội thất.

Chi phí xây nhà 7 tầng = diện tích sàn × đơn giá, dao động 2,74–6,12 tỷ đồng tùy gói thầu và vật liệu. (Ảnh minh họa: Nhà Bạch Tuộc) 

>>> Xem thêm: Sài Gòn đa văn hóa thu nhỏ trong tòa nhà song sinh 7 tầng 

Dự toán chi phí xây nhà 7 tầng - phân bổ từng hạng mục

Để người đọc dễ hình dung, dưới đây là các khoản chi phí chính thường gặp khi xây nhà 7 tầng:

1. Chi phí phần thô (móng, khung, sàn, tường, mái): khoảng 3,8 - 4,5 triệu/m². Đây là hạng mục quan trọng nhất, quyết định độ bền, khả năng chịu lực và an toàn công trình.
2. Chi phí hoàn thiện (ốp lát, sơn, cửa, lan can, trần…): khoảng 2,8 - 3,5 triệu/m². Mức chi phí này thay đổi nhiều tùy phong cách thiết kế (hiện đại, tân cổ điển, cao cấp...).
3. Chi phí nội thất: từ 2 - 5 triệu/m². Đây là hạng mục dễ dao động mạnh, phụ thuộc vào mức đầu tư của gia chủ, từ nội thất cơ bản cho đến cao cấp.
4. Chi phí thiết kế: thường chiếm 0,5 - 2% giá trị công trình, hoặc tính theo đơn giá m². Các đơn vị chuyên nghiệp có thể cung cấp cả bản vẽ 2D, 3D và phối cảnh nội thất.
5. Chi phí phát sinh: tối thiểu 5 - 10% tổng ngân sách để dự phòng thay đổi thiết kế, điều chỉnh vật liệu hoặc chi phí tăng trong quá trình thi công.

Dự toán xây nhà 7 tầng gồm phần thô 3,8–4,5 triệu/m², hoàn thiện 2,8–3,5 triệu/m², nội thất 2–5 triệu/m², thiết kế 0,5–2% giá trị công trình và phát sinh 5–10% ngân sách. (Ảnh minh họa: LYM SPACE)

Một công trình 7 tầng 80 m²/sàn, chọn gói trọn gói 6 triệu/m², chi phí dự toán khoảng 4,32 tỷ đồng, nhưng gia chủ nên chuẩn bị thêm 5-10% (khoảng 200 - 400 triệu đồng) để tránh bị động.

Lời khuyên khi lập kế hoạch tài chính xây nhà 7 tầng

• So sánh nhiều nhà thầu: Mỗi đơn vị có chính sách giá, cam kết và chất lượng khác nhau. Nên lấy ít nhất 3 báo giá để có sự đối chiếu.
• Đọc kỹ hợp đồng thi công: Cần rõ ràng hạng mục nào đã bao gồm trong báo giá, hạng mục nào tính riêng, tránh phát sinh sau này.
• Ưu tiên vật liệu bền, tiết kiệm lâu dài: Vật liệu tốt có chi phí cao hơn ban đầu, nhưng giảm chi phí sửa chữa, bảo trì sau này.
• Chuẩn bị dự phòng tài chính: Luôn để dành ít nhất 5-10% tổng ngân sách để ứng phó các tình huống phát sinh.
• Nhờ kiến trúc sư đồng hành: Kiến trúc sư giúp tối ưu công năng, giảm chi phí lãng phí do thiết kế không hợp lý.

Như vậy, chi phí xây nhà 7 tầng dao động từ 2,7 - 6 tỷ đồng trở lên tùy gói thầu, phong cách và vật liệu. Gia chủ cần tính toán chi tiết, chuẩn bị ngân sách dư địa và lựa chọn nhà thầu uy tín để công trình được đảm bảo cả về tiến độ lẫn chất lượng.

Ảnh hưởng của mùa mưa - mùa khô đến tiến độ và chi phí xây nhà 7 tầng

Trong xây dựng nhà cao tầng, đặc biệt là nhà 7 tầng, yếu tố thời điểm thi công có thể quyết định đến cả tiến độ lẫn chi phí tổng thể. Ở Việt Nam, khí hậu phân chia rõ rệt thành mùa mưa và mùa khô, mỗi giai đoạn đều mang lại những thuận lợi và thách thức riêng cho công trình.

Mùa mưa (tháng 5 - tháng 10)

Đây là giai đoạn thường gặp nhiều khó khăn trong thi công phần móng và kết cấu thô. Nước mưa dễ gây sạt lở hố móng, làm bê tông khó đạt chất lượng tiêu chuẩn nếu không được che chắn kỹ. Các nhà thầu phải bổ sung biện pháp chống thấm, bơm thoát nước, dựng bạt che, làm đường tạm cho xe ra vào… Tất cả những công việc này đều kéo theo chi phí phát sinh thêm 10-15% so với ngân sách dự tính ban đầu. Ngoài ra, tiến độ có thể kéo dài thêm 1-2 tháng, khiến kế hoạch bàn giao chậm hơn dự kiến.

Mùa khô (tháng 11 - tháng 4)

Ngược lại, đây là giai đoạn thuận lợi nhất cho thi công vì thời tiết khô ráo, mặt bằng ổn định, bê tông dễ đạt cường độ và ít phải lo ngại về thấm dột. Công trình thường chạy nhanh và ít gián đoạn. Tuy nhiên, vì mùa khô cũng trùng với cao điểm xây dựng, giá nhân công và vật liệu thường tăng 5-10% do nhu cầu thị trường cao. Nếu không đặt cọc và chốt vật liệu sớm, gia chủ có thể phải trả chi phí cao hơn so với dự toán ban đầu.

Kinh nghiệm thực tế

• Nếu buộc phải xây vào mùa mưa, hãy lập ngân sách dự phòng ít nhất 10-15% để xử lý phát sinh. Đồng thời, yêu cầu nhà thầu chuẩn bị biện pháp che chắn, chống thấm và thoát nước ngay từ đầu.
• Nếu xây vào mùa khô, nên chốt hợp đồng vật liệu và nhân công sớm, tránh tình trạng tăng giá do cạnh tranh cao điểm. Gia chủ cũng nên giám sát sát sao tiến độ để tận dụng lợi thế thời tiết khô ráo.

Việc chọn thời điểm thi công phù hợp theo mùa không chỉ giúp tiết kiệm chi phí mà còn rút ngắn tiến độ, hạn chế rủi ro và đảm bảo chất lượng công trình lâu dài. Đây là một trong những yếu tố quan trọng cần tính toán khi lập kế hoạch xây dựng nhà 7 tầng.

Kinh nghiệm xây nhà 7 tầng cho thấy chọn đúng mùa thi công giúp tiết kiệm chi phí, rút ngắn tiến độ và đảm bảo chất lượng công trình lâu dài. (Ảnh minh họa: NHT House - Nhà ở kết hợp với văn phòng cho thuê) 

>>> Xem thêm: Thủ tục xin giấy phép xây nhà 7 tầng tại Hà Nội 2026: Quy trình, hồ sơ, lệ phí mới nhất 

Xây nhà 7 tầng là một khoản đầu tư lớn, đòi hỏi gia chủ phải tính toán kỹ lưỡng cả về chi phí, tiến độ và giải pháp thi công ngay từ giai đoạn chuẩn bị. Tổng ngân sách có thể dao động từ vài tỷ đồng cho đến hơn 6 tỷ đồng tùy diện tích, phong cách thiết kế, vật liệu lựa chọn và mức độ hoàn thiện nội thất. Bên cạnh đó, các yếu tố như vị trí xây dựng, điều kiện thi công, thời tiết (mùa mưa - mùa khô) và năng lực của đơn vị thi công cũng ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả sử dụng vốn.

Năm 2026, mặt bằng giá vật liệu và nhân công có thể còn biến động, do đó việc chuẩn bị tài chính sớm, chốt hợp đồng đúng thời điểm và theo dõi sát sao trong suốt quá trình xây dựng là chìa khóa để sở hữu một ngôi nhà 7 tầng bền vững, tối ưu chi phí và đáp ứng đầy đủ nhu cầu sử dụng.

Tổng hợp

*Để lại thông tin trong box dưới đây, Happynest sẽ giúp bạn kết nối đơn vị thiết kế - thi công phù hợp và nhanh chóng nhất.