Cải tạo chung cư cũ và những vấn đề cần lưu ý để tránh "tiền mất tật mang"

Trước tình trạng khan hiếm về nguồn cung phân khúc căn hộ chung cư mới, hẳn vấn đề mua và cải tạo chung cư cũ đang được quan tâm hơn bao giờ hết. Bên cạnh đó cũng xuất hiện thêm nhiều mối lo ngại đối với các gia chủ khi có dự định sửa sang và hoàn thiện căn hộ của mình. Sự lo ngại chủ yếu xoay quanh hai mối lo lớn: Chi phí cải tạo và Sự phức tạp của các vấn đề cần xử lí.

Chi phí cải tạo một căn chung cư cũ phụ thuộc vào 2 yếu tố:

Tình trạng xuống cấp và mức độ cải tạo phần thô mong muốn;

Mức độ đầu tư cho phần nội thất và trang thiết bị đồ gia dụng;

Do tình trạng của mỗi căn hộ là khác nhau, mong muốn của mỗi gia đình cũng khác nhau, nên để đơn giản và cụ thể hóa vấn đề, dưới đây chúng mình sẽ đưa ra một dự án vừa qua đã thực hiện  vào tháng 09.2023 để minh họa, giúp mọi người phần nào định lượng được chi phí cho một căn hộ cải tạo:

Căn hộ cải tạo chúng mình xử lí lần này có diện tích 135m2 căn góc 2 mặt thoáng, 3 phòng ngủ, thuộc chung cư Skycity 88 Láng Hạ, Hà Nội với giá trị căn hộ khi mua khoảng 50tr/m2 với chi phí cải tạo trung bình 5tr/m2, trong đó phần cải tạo thô là 2tr/m2, phần nội thất và trang thiết bị là 3tr/m2.

Đối với chi phí phần cải tạo thô phụ thuộc vào 2 yếu tố:

Tình trạng xuống cấp:

Thấm dột: căn hộ bên mình tiếp nhận xử lí bị thấm dột, ngấm mốc từ bên ngoài vào (do ngấm sàn ban công, bong tróc sơn mặt ngoài) và ngấm bên trong từ WC ra các phòng khác, từ trên xuống (từ trần căn hộ phía trên ngấm xuống) rất may phía CĐT đã cam kết sẽ sơn lại mặt tiền bên ngoài, nếu không vấn đề ngấm mốc sẽ không thể khắc phục hoàn toàn được nếu chỉ cải tạo từ phía bên trong;

Tường: phần sơn tường và giấy dán tường đã bong tróc và ẩm mốc do bị thấm;

Trang thiết bị điện – nước: nhiều thiết bị công tắc ổ cắm… đã xuống cấp, lỗi thời, không phù hợp với một số thiết bị chịu tải lớn như bếp từ…, nếu tiếp tục sử dụng dễ xảy ra các sự cố nguy hiểm như gây ảnh hưởng sức khỏe, tính mạng và trang thiết bị đắt tiền khác;

Sàn gỗ: do ngấm nước nên đã hư hại toàn bộ, vừa kém thẩm mỹ vừa có mùi ẩm mốc khó chịu;

Trần thạch cao: xuống cấp, bị võng yếu cho thi công chất lượng kém, mất thẩm mỹ và kém an toàn;

Do đó trước khi đặt bút kí vào hợp đồng mua nhà, công tác khảo sát hiện trạng cũng rất quan trọng, quyết định tới giá mua, để có thể khắc phục sử dụng, thậm chí nhiều trường hợp không thể khắc phục được, gây ra sự bất tiện và mất an toàn trong quá trình sử dụng sau này;

Mức độ cải tạo mong muốn:

Xử lí chống thấm dột khu vực ban công, khu vực nhà vệ sinh, do đó phát sinh thêm chi phí cho việc ốp lát lại vệ sinh và ban công;

Sơn lại toàn bộ nhà;

Thay thế các thiết bị điện thiết yếu đã xuống cấp không đảm bảo cho quá trình sử dụng;

Lát sàn gỗ và sàn gạch mới theo thiết kế;

Làm trần thạch cao mới theo thiết kế;

Với ngân sách 2tr/m2, gia chủ đã lựa chọn phương án tối ưu về chi phí, chỉ khắc phục những vấn đề xuống cấp cốt lõi của căn hộ, cần thi công từ đầu, các vị trí khác không ảnh hưởng đến công năng và tiện nghi sử dụng và dễ dàng thay thế về sau (cửa cũ, điều hòa cũ, bình nóng lạnh…) có thể chấp nhận bảo dưỡng và sử dụng tiếp.

Đối với phần nội thất và trang thiết bị sẽ được định lượng bởi 3 yếu tố chính:

Công năng sử dụng: yếu tố quan trọng nhất và mang tính cá nhân hóa cao, ở đây căn hộ 3 phòng ngủ được cải tạo thành 2 phòng ngủ + 1 phòng làm việc có giường gấp để tiếp khách và ông bà nội ngoại đến chơi, phòng làm việc liên thông với phòng khách bếp ăn bằng hệ cửa sổ kính thoáng lớn giúp không gian trở nên thoáng đãng và rộng rãi, có rèm đóng lại khi cần;

Thẩm mỹ: phụ thuộc vào phong cách thiết kế mong muốn và chất lượng hoàn thiện sản phẩm. Căn hộ ở đây lựa chọn phong cách hiện đại tối giản, tone màu sáng, giản lược những yếu tố cầu kì, với ý đồ thiết kế làm nổi bật bố cục, hình khối và vật liệu, với mức độ hoàn thiện cao, chi tiết sắc nét tạo ra sự tinh gọn cho không gian;

Giá thành và độ bền sản phẩm: Vật liệu được lựa chọn là gỗ công nghiệp MDF An Cường chống ẩm, bề mặt phủ Melamine, kết hợp các vật liệu tối ưu cho không gian bếp như thùng gỗ nhựa chịu nước, mặt cánh tủ bếp Acrylic bóng gương, vách ốp TV Laminate vân đá tạo sự sang trọng, vật liệu đá bếp chọn loại đá chống thấm tốt tránh ố màu, giá cả phải chăng. Tất cả được cân nhắc kĩ lưỡng để vừa tối ưu về chi phí, vừa đảm bảo độ bền sản phẩm trong quá trình sử dụng, và đạt độ thẩm mỹ tối đa, phần trang thiết bị chủ yếu ưu tiên không gian bếp với đầy đủ máy rửa bát, lò nướng, và thiết bị cơ bản khác.

Với đơn giá hoàn thiện nội thất 3tr/m2, là một mức ngân sách đáp ứng tương đối đầy đủ với không gian căn hộ này. Tuy nhiên để có được sự phù hợp đó, chúng ta cũng rất cần lưu ý ở việc xác định đúng nhu cầu sử dụng, thận trọng với sự tham lam về công năng ngoài nhu cầu, cũng như sự lược giản quá mức dẫn đến thiếu không gian sử dụng gây bất tiện và bừa bộn sau này. Việc lựa chọn nguyên vật liệu cũng phải cân nhắc kĩ lưỡng để lựa chọn đầu tư đúng chỗ, tránh lãng phí và kém bền bỉ trong quá trình sử dụng.

Các yếu tố phân tích trên cũng đã trả lời luôn cho câu hỏi cải tạo chung cư cũ phức tạp ra sao? Sự phức tạp của cải tạo chung cư cũ chắc chắn sẽ nhiều hơn nhiều so với hoàn thiện nội thất chung cư mới. Tuy nhiên sẽ không khó nếu chủ nhà nghiên cứu và tìm hiểu kĩ trước khi quyết định mua nhà và sửa nhà, hoặc tìm đến những đơn vị tư vấn uy tín để có được sự hỗ trợ đáng tin cậy.

Căn hộ mà các bạn đã hoặc đang có dự định cải tạo có gặp phải những vấn đề tương tự? Hay còn những vấn đề khác và kinh nghiệm xử lí khác, cùng nhau thảo luận để cộng đồng cùng có được những thông tin hữu ích cho tổ ấm sắp tới nhé!