KTS Lê Tuấn Anh chia sẻ 3 hạng mục quan trọng gia chủ cần biết trước khi xây nhà

Nhận thấy nhiều gia chủ gặp khó khăn trong khi xây một ngôi nhà mới hoặc sửa chữa nhà cửa, nên KTS Lê Tuấn Anh (giám đốc Công ty TNHH Tư Vấn thiết kế và xây dựng M7) với kiến thức và kinh nghiệm trong nghề xin được chia sẻ một số vấn đề dưới đây.

1. Tư vấn thiết kế (TVTK)

- Bạn phải định hình được phong cách mình yêu thích (Ví dụ như: Hiện đại, cố điển, tân cổ điển, Vintage...). Hoặc nếu không, bạn có thể nói ra sở thích của bản thân, gam màu yêu thích...(hoặc tất cả những gì trong đầu của bạn liên quan đến ngôi nhà với KTS).

- Mức giá trung bình cho thiết kế: 120 -140.000/m2 cho thiết kế kiến trúc, 90 - 110.000/m2 cho thiết kế nội thất. Nếu trọn gói sẽ là: 170 - 200.000/m2.

- Bạn nên lựa chọn 2 công ty TVTK phù hợp với phong cách của bạn, tránh lựa chọn nhiều làm rối và phân vân.

- Nếu bạn muốn thiết kế cả nội thất, nên lựa chọn 1 đơn vị cho cả phần kiến trúc và nội thất. Vừa đồng bộ cả ngôi nhà, vừa giảm chi phí cho phần bản vẽ.

- Khi lựa chọn được công ty TVTK, bạn nên chia giai đoạn thanh toán làm 3 lần. (Lần 1 - Concept Mặt Bằng, Lần 2- Phối cảnh 3D bên trong, bên ngoài, mặt cắt, Lần 3- Nội thất, điện nước, điện nhẹ) để khi đó, mình dễ sửa đổi theo ý mình, và kiểm soát được bản vẽ hơn.

- Lợi ích khi làm bản vẽ thiết kế thì rất nhiều, nên các bạn đừng tiếc khoản tiền này - đồng tiền đi trước là đồng tiền khôn.

2. Đơn vị thi công (ĐVTC)

- Ai cũng sẽ muốn chọn 1 nhà thầu có tâm, uy tín và chất lượng nhưng bạn không biết lựa chọn kiểu gì? Nên cách tốt nhất, bạn hãy cứ lựa chọn 2 ĐVTC mà bạn " cảm thấy" tin tưởng, và giao cho bên TVTK lựa chọn, vì TVTK sẽ có kinh nghiệm hơn ở trong nghề.

- Về phần giá cả, nếu ĐVTC nhận cả vật tư, thì bắt buộc phải có 1 bảng bốc khối lượng chi tiết (như ảnh 1) chứ không phải tầng 1 bao nhiêu m2, tầng 2 bao nhiêu m2... xong nhân với đơn giá ra số tiền.

- Bình thường 1 ngôi nhà, cần phải bốc chi tiết ra từng hạng mục nhỏ, rồi ráp với đơn giá, -> ra 1 số tổng (A). Rồi mới lấy A chia cho số m2 thì mới ra giá tiền 1m2. Các bạn hay nghe 3,5 - 3,6 triệu/m2 phần thô, hay 5,5 - 6 triệu/m2 hoàn thiện là những con số bốc nhanh theo những người có kinh nghiệm.

- Khi bốc chi tiết ra, bạn sẽ nắm được quy trình làm của từng hạng mục (Ảnh 2) , bạn dễ kiểm soát được khối lượng, giá tiền của từng hạng mục đó => "Chia để trị".

- Về nguyên tắc khi mình quy ước ra m2, các bạn cần phải nhớ là: 1m2 sẽ bao gồm: 1. Bê tông cốt thép, 2. Tường xây, 3. Tô trát tường, 4. Cán nền, 5. Ốp lát (tường WC sẽ là 2,4m). Khi và chỉ khi có đủ 5 cái trên, thì mới tính là 1m2 ( trừ khi nền PN bạn không muốn dùng gạch mà dùng sàn gỗ, thì thiếu yếu tố 5 nhưng vẫn tính đủ cho bên ĐVTC). Còn thiếu hạng mục nào, bạn có quyền yêu cầu ĐVTC bốc chi tiết khối lượng phần đó ra.

- Trong hợp đồng khi ký, cần có 1 bản cam kết vật tư (như ảnh 3). Các bạn có quyền chỉ định vật tư theo ý mình và khi ĐVTC nhập vật tư về, bạn có thể trực tiếp check hoặc yêu cầu ĐVTC chụp lưu lại bằng hình ảnh.

- Bạn nên tạo 1 nhóm Zalo, yêu cầu ĐVTC cập nhập hình ảnh, báo cáo tiến độ công việc, dự trù công việc để các bạn tiện nắm khi các bạn bận và chuẩn bị nguồn tiền. (Ảnh 4)

- Các bạn nên giao cả vật tư phần thô cho bên ĐVTC.

- Nếu các bạn dư giả về kinh tế và không có bạn bè, hay người thân làm trong XD, thì nên thuê thêm 1 giám sát thi công ( 7-10 triệu/tháng) hoặc để tối ưu chi phí, bạn có thể "nhờ" bên ĐVTK nhà cho bạn.

3. Vật liệu hoàn thiện

Hạng mục sơn:

- Đối với kinh nghiệm của KTS Tuấn Anh, nên lựa chọn Dulux hoặc vừa tầm tiền sẽ là Jotun hoặc xuống 1 chút là Maxilite (khu vực Đà Nẵng)

- Sơn bên ngoài sẽ có 2 sự lựa chọn: 1. Sơn chống thấm tường ngoài (3 lớp); 2. Sơn ngoại thất (2 lớp bả, xả, 1 lớp kiềm, 2 lớp hoàn thiện).

- Sơn chống thấm sẽ rẻ hơn nhưng bù lại ít màu lựa chọn hơn, ngược lại sơn ngoại thất tốn kém hơn nhưng bù lại nhiều màu để lựa chọn và tường khi được bả sẽ đẹp hơn.

- Sơn trong nhà sẽ chia làm 2 loại, sơn mờ và sơn dễ lau chùi (bóng) các bạn nên sử dụng dòng sơn mờ, sẽ tối ưu chi phí hơn và không lộ khuyết điểm của tường, dễ sửa chữa hơn (sơn bóng khi sửa 1 vùng nhỏ, cần sơn cả bức tường, ngược lại sơn mờ sẽ chỉ sơn 1 vùng rộng hơn vùng sửa là được).

- Nên xả sơn khi lắp xong bóng điện, vì khi đó bật đủ đèn ánh sáng vàng, sẽ dễ thấy được khuyết điểm lộ ra của tường để mình nói thợ xoa kĩ hơn phần đó.

Hạng mục trần thạch cao:

- Dòng trần thạch cao của Vĩnh Tường được ưa chuộng nhất, nhưng phân ra làm rất nhiều loại (Tika, Basi, alpha..)

- Nên lựa chọn hệ Tika để tối ưu chi phí, nếu muốn đẹp hơn thì dùng thanh shadowline kèm theo.

- Tấm WC nên dùng tấm chống ẩm (lõi xanh) và có nắp thăm trần để tiện sửa chữa.

Hạng mục điện (MEP):

- Không nên thả dây trực tiếp trên trần.

- Nên đi bằng ống cứng thương hiệu SP, dây Cadivi hoặc Trần Phú

- Chụp ảnh phần thô và sau này yêu cầu ĐVTC vẽ bản hồ sơ hoàn công để tiện sửa chữa, theo dõi sau này.

- Nên bảo thợ phối hợp đọc với bản vẽ nội thất để tránh sửa chữa sau khi lắp nội thất.

- Nên có hệ CB chống giật, và cọc tiếp địa.

- Đối với các nguyên tắc khi đi dây, mình sẽ chia sẻ ở bài sau, các lưu ý khi thi công công trình.

Hạng mục chống thấm: (không tính hồ bơi)

Gồm 2 loại chính:

- Vật liệu chống thấm 2 thành phần (gốc XM, gốc epoxy, gốc Poly) và Màng khò (màng

- Giá thành (cả nhân công): Vật liệu 1 gốc xi măng sẽ rơi trung bình: 100.000 -150.000/m2. Vật liệu 2 sẽ rơi vào 300.000 - 360.000/m2.

- Ưu nhược điểm: Loại 1 rẻ hơn nhưng dễ rách lớp màng và loại 2 sẽ ngược lại.

- Sử dụng loại 2 thành phần gốc xi măng là đủ rồi, không cần phải màng khò (Sika, Top seal 107, Smart Flex..).

- Yêu cầu ĐVTC đưa ra quy trình, định mức trên 1 m2 của nhà sản xuất. Các bạn lưu ý, không phải cứ nhiều là tốt, nhiều quá gây nứt lớp chống thấm, chỉ nên đúng định mức/1m2 là được rồi.

- Ở trên tầng mái, nên kèm theo lưới thuỷ tinh để chống nứt, ở các đoạn góc cạnh của mái và WC thì phải có lưới poly.

- Hay bị thấm nhất khi thi công là ở các đoạn cổ ống, nên làm kỹ (đổ Sika Grout -> dán lưới Poly -> quét 3 lớp HT).

- 1 lớp lót -> phủ lưới -> 2 lớp hoàn thiện ( WC thì không cần lưới thuỷ tinh). Làm xong xuôi test nước tối thiểu 48h hoặc tốt nhất là 72 tiếng.

Thiết bị vệ sinh, gạch:

- Phần gạch này các bạn nên bảo bên thiết kế lựa chọn cho mình, thêm vào trong phối cảnh, để các bạn được ngắm nhìn trước cho dễ lựa chọn. (tầm tiền như nào hãy nói với bên thiết kế).

- Phần thiết bị VS nên chọn Inax là vừa tầm tiền và đẹp.

Thiết bị điện:

- Vừa tầm tiền nhất và đẹp thì nên sử dụng mặt nạ, công tắc, CB của Panasonic (trong dòng này phân ra làm rất nhiều loại, các bạn có thể xin catalog của hãng về để tham khảo thêm).

- Cao cấp hơn có thể dùng Schneider. Cũng phân ra rất nhiều loại, tuỳ vào túi tiền của mình để lựa chọn.

Hạng mục cửa nhôm:

- Phân ra làm nhôm nhập và nhôm trong nước.

- Tuỳ theo độ dày, độ rộng của hệ nhôm mà giá thành sẽ khác nhau.

- Đối với hệ cửa đi, nên dùng loại nhập dày 1.8mm trở lên, cửa sổ loại nhập 1.4mm trở lên để tối ưu chi phí. Kính cường lực 10mm.

- Giá thành của cửa đi: 1,8 - 2,4 triệu đồng/m2, cửa sổ: 1,6-1,8 triệu đồng/m2 tuỳ độ dày

- Phụ kiện KinLong hoặc Huy Hoàng.

Ngoài bài viết tổng quát này, KTS Lê Tuấn Anh đã chia sẻ rất chi tiết nhiều kinh nghiệm hữu ích khác trong group Happynest.

>>> Xem thêm: KTS Lê Tuấn Anh chia sẻ cách tính m2 để gia chủ nắm bắt giá khi xây nhà

KTS Lê Tuấn Anh

Nguồn: Group Happynest