Những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 

Hiểu rõ về thị trường bất động sản (BĐS) là bước đầu tiên để giúp các nhà đầu tư thành công trong lĩnh vực này. Bài viết dưới đây sẽ thông tin đến bạn đọc khái niệm về thị trường BĐS, và hệ thống lại những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS để bạn tham khảo và dễ ghi nhớ.

Cần phải hiểu rõ thị trường BĐS trước khi quyết định đầu tư BĐS

• Thị trường bất động sản là gì?

Theo định nghĩa của Bộ Luật dân sự năm 2005:

"Điều 107. Bất động sản và động sản

1. Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản."

Như vậy, bất động sản chính là đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng.

Khác với thị trường thông thường chỉ diễn ra hoạt động mua và bán giữa người bán và người mua, thị trường BĐS ngoài mua bán ra còn có các giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Đối tượng tham gia vào thị trường BĐS ngoài người bán còn có trung gian, người ủy quyền, người được ủy quyền. 

Vì vậy, có thể hiểu thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. 

• Phân loại các thị trường bất động sản

Thị trường BĐS được phân loại dựa trên 6 tiêu chí:

1. 1. Dựa vào loại hàng hóa bất động sản, gồm:

- Thị trường đất đai, thị trường nhà ở

- Thị trường BĐS dùng trong dịch vụ

- Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở

- Thị trường BĐS công nghiệp

2. 2. Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, gồm:

- Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản

- Thị trường thuê và cho thuê

- Thị trường thế chấp và bảo hiểm

- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

- Thị trường dịch vụ bất động sản (môi giới, tư vấn, định giá,...)

3. 3. Dựa vào trình tự tham gia, gồm:

- Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (gọi chung là thị trường đất đai)

- Thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán, cho thuê (gọi chung là thị trường sơ cấp)

- Thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (gọi là thị trường thứ cấp)

4. 4. Dựa vào mức độ kiểm soát, gồm:

- Thị trường chính thức, thị trường có thể kiểm soát

- Thị trường phi chính thức, thị trường không được kiểm soát

5. 5. Dựa vào khu vực có bất động sản, gồm:

- Thị trường bất động sản đô thị

- Thị trường bất động sản nông thôn

- Thị trường bất động sản vùng ven

-  Thị trường bất động sản giáp ranh

6. 6. Dựa vào công dụng của bất động sản, gồm:

- Thị trường công trình thương nghiệp và công cộng

- Thị trường công trình công nghiệp

- Thị trường nhà ở

- Thị trường căn hộ chung cư

- Thị trường cao ốc văn phòng

- Thị trường công trình đặc biệt (di sản văn hóa, di tích lịch sử)

Có tổng cộng 6 tiêu chí để phân loại thị trường BĐS

• Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Một thị trường BĐS chỉ được hình thành khi có sự tham gia của các chủ thể và hàng hóa khác nhau. Cụ thể:

1. 1. Chủ thể

Bao gồm:

Cá nhân: Người sở hữu bất động sản có nhu cầu bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn,... Hoặc người có nhu cầu sử dụng bất động sản tham gia vào thị trường với tư cách là người mua, người thuê,...

Doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động sản: Là đối tượng tạo ra hàng hóa bất động sản cho thị trường, có vai trò kinh doanh, phát triển nhà; kinh doanh, phát triển hạ tầng; phát triển đất,...

Nhà nước: Tham gia với vai trò xây dựng hệ thống pháp luật, tạo khuôn khổ pháp lý, quản lý vĩ mô đối với các hoạt động của thị trường bất động sản. Đồng thời, Nhà nước quản lý và giám sát thị trường, sử dụng đòn bẩy kinh tế khác nhau để thay đổi quan hệ cung - cầu và giá cả bất động sản.

Nhà thầu xây dựng: Là chủ thể tạo ra các công trình xây dựng để tạo ra hàng hóa cho thị trường; là người hiện thực hóa các thiết kế trên giấy tờ trở thành các công trình trên thực tế.

Các tổ chức môi giới, tư vấn: Họ là kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn thiết kế, thi công, lắp đặt; chuyên gia kế toán tư vấn việc hạch toán tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia định giá tài sản; chuyên gia môi giới; chuyên gia về luật pháp,... Họ là những người có kiến thức, chuyên môn, kinh nghiệm, am hiểu thị trường để giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản đạt được mục đích.

Các tổ chức hành chính: Đó là các ngân hàng, công ty bảo hiểm, công ty tài chính, quỹ đầu tư,... tham gia vào thị trường với tư cách là đơn vị cho vay vốn hoặc đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản.

2. 2. Hàng hóa

Hàng hóa của thị trường bất động sản chính là các bất động sản sẵn sàng để giao dịch (mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua). Hàng hóa trên thị trường chủ yếu gồm 2 loại sau:

Đất đai: Đó có thể là đất chưa khai thác hoặc đã được khai thác và phát triển. Đối với đất chưa khai thác thì đó là đất nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng. Còn đất đã khai thác gồm đất đô thị và đất chuyên dùng.

Vật kiến trúc: Đó là các công trình chính và công trình phụ đã được xây dựng xong, bao gồm: công trình nhà ở (nhà ở phổ thông, biệt thự, nhà ở chung cư), công trình thương nghiệp (khách sạn, văn phòng, siêu thị, ki ốt,...), công trình công nghiệp (nhà xưởng, kho tàng), công trình đặc biệt (trung tâm giải trí, sân golf, sân bay, bến cảng,...).

Thị trường bất động sản và những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là những khái niệm rất quan trọng cần phải tìm hiểu kỹ trước khi giao dịch, đầu tư. Mong rằng bài viết trên đã cung cấp tới bạn đọc thông tin cơ bản để bạn tìm hiểu kỹ và đưa ra những quyết định đúng đắn. 

Tổng hợp