Những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

Giá trị bất động sản luôn chịu sự ảnh hưởng và chi phối bởi rất nhiều yếu tố trên thị trường. Nếu hoạt động trong lĩnh vực này, chủ sở hữu và nhà đầu tư cần nắm được các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản để đưa ra những quyết định chính xác và đúng đắn nhất.

Nắm được các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản sẽ giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư phù hợp (ảnh minh họa)

1. Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản
 

Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản thường có mối liên quan trực tiếp đến thị trường, chủ yếu xuất phát từ chính sản phẩm bất động sản đó. Cụ thể gồm:

1.1. Yếu tố tự nhiên
 

Vị trí của bất động sản
 

Phần lớn giá trị của bất động sản được quyết định thông qua vị trí của bất động sản. Vị trí của bất động sản thuận lợi bao nhiêu thì càng quyết định giá trị và giá cả của bất động sản bấy nhiêu. Thông thường, vị trí trong bất động sản được chia thành 2 loại:

• Vị trí tương đối: Là những bất động sản nằm ở trung tâm đô thị, dân cư đông đúc, gần cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ…

• Vị trí tuyệt đối: Là những bất động sản nằm ở ngã 3, ngã 4 giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn.

Trên thực tế, bất động sản nào có cả vị trí tương đối lẫn tuyệt đối thì chắc chắn sẽ có giá trị cao hơn so với các bất động sản khác.

Diện tích, kích thước bất động sản
 

Mảnh đất có diện tích và kích thước tối ưu khi nó thỏa mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua. Chẳng hạn như những bất động sản có diện tích vuông vắn, mặt tiền lớn thì thường được ưa chuộng và định giá cao hơn.

Địa hình xây dựng

Giá trị của bất động sản nằm trong khu vực địa hình cao hay thấp sẽ không giống nhau. Bất động sản ở những khu vực thấp, vùng trũng, hay bị ngập nước vào mùa mưa hoặc gặp hiện tượng thủy triều (bất động sản ven biển) thì giá luôn thấp hơn những bất động sản sở hữu lợi thế về địa hình cao, không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố nói trên.

Thế nhưng, đối với các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng thì địa hình ở nơi thật cao và ở nơi cực thấp (ven biển) sẽ có giá trị cao hơn.

Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản
 

Đối với bất động sản là nhà hay các công trình xây dựng khác, nếu 2 bất động sản có giá xây dựng như nhau thì bất động sản có thiết kế và kiến trúc hợp thị hiếu người mua hơn sẽ có giá cao hơn và ngược lại.

Thổ nhưỡng, địa chất
 

Đó là những yếu tố liên quan đến độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý… Tùy thuộc vào mục đích sử dụng mà mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá trị của bất động sản sẽ khác nhau. Chẳng hạn như độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng cho đất xây dựng.

Tình trạng môi trường
 

Bất động sản nằm trong khu vực có môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị. Yếu tố này dễ nhận thấy nhất ở các bất động sản nghỉ dưỡng. Cùng là khách sạn cao cấp nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo trong lành sẽ chi phối đến việc định giá bất động sản đó.

Các nguy cơ rủi ro của tự nhiên

Những bất động sản nằm ở vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai (bão, lũ lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) thường có giá trị thấp hơn rất nhiều so với các bất động sản ở vùng an toàn về thiên nhiên.

1.2. Yếu tố kinh tế
 

Khả năng mang lại thu nhập của bất động sản
 

Mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ bất động sản là yếu tố quan trọng quyết định đến giá trị của bất động sản đó. Cụ thể, khả năng tạo ra thu nhập, sinh lời của bất động sản càng cao thì giá trị của bất động sản càng tăng và ngược lại.

Sự phát triển của kinh tế
 

Sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp… cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Bởi vậy, trước khi đầu tư bất động sản, các nhà đầu tư chuyên nghiệp thường theo dõi tin tức thị trường kinh tế để phần nào dự đoán nhịp độ của thị trường. Khi kinh tế phát triển ổn định, nhu cầu về đầu tư bất động sản sẽ tăng cao khiến cho giá trị của bất động sản cũng có chiều hướng gia tăng.

Ngoài ra, các sự kiện hội nhập, thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI, FPI) cũng làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản, từ đó giá trị bất động sản tăng theo. Những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực có thể kể đến như WTO, ASEAN, TPP…

Hệ thống tiện ích nội, ngoại khu
 

Các hệ thống tiện ích có thể kể đến như hệ thống điện, nước sinh hoạt, nước thải, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc… xung quanh khu bất động sản đều góp phần tác động đến giá trị bất động sản.

1.3. Yếu tố liên quan đến thị trường
 

Tính hữu dụng của bất động sản

Tính hữu dụng của bất động sản chính là giá trị sử dụng được khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm bất động sản. Một bất động sản có thể thỏa mãn nhu cầu của đại đa số người dùng thì bất động sản đó sẽ có giá cao.

Mối quan hệ cung - cầu

Giá trị bất động sản cao hay thấp, tăng hay giảm phần nào bị ảnh hưởng bởi cung - cầu của bất động sản đó cân bằng hay chênh lệch. Nếu cung tăng nhưng cầu giảm thì giá trị bất động sản sẽ có cơ hội tăng vọt. Ngược lại, khi cung giảm nhưng cầu tăng thì giá trị bất động sản sẽ đứng yên hoặc giảm xuống.

2. Các yếu tố pháp lý
 

Tình trạng pháp lý của bất động sản
 

Một bất động sản sẽ có giá trị hơn khi sở hữu đầy đủ các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng… hiện có. Trong thời buổi lừa đảo nhà đất hoạt động tinh vi như hiện nay, những bất động sản đầy đủ pháp lý luôn được tìm kiếm và săn đón, dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán.

Quy định về xây dựng gắn với bất động sản
 

Các quy định về xây dựng gắn với bất động sản có thể kể đến như các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản; tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nếu là đất quy hoạch thương mại dịch vụ thì không được phép xây dựng với mục đích để ở). Nếu một bất động sản gặp nhiều hạn chế về xây dựng gắn liền với bất động sản thì dù có được vị trí thuận lợi, pháp lý đầy đủ thì cũng không được “giá” bằng những bất động sản có ít hạn chế hơn.

3. Các yếu tố ngoại cảnh
 

Các yếu tố ngoại cảnh thường mang tầm vĩ mô, có sức ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản toàn khu vực và trong cả nước.

3.1. Yếu tố chính trị pháp lý
 

Các chính sách tác động gián tiếp đến thị trường bất động sản là sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương nhằm thúc đẩy kinh tế phát triển, từ đó tăng nhu cầu về bất động sản và tăng giá trị của bất động sản trong khu vực đó.

Các chính sách tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản bao gồm: 

Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam. 

Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. 

Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất. 

Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. 

Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản.

3.2. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô
 

Định hướng phát triển của Nhà nước: Bất động sản nằm trong khu vực được định hướng và chú trọng đầu tư phát triển sẽ có giá tăng theo thời gian. Còn những bất động sản không nằm trong quy hoạch phát triển của chính quyền Nhà nước thì rất khó tăng giá.

Hiện trạng vùng lân cận: Bất động sản ở những khu vực có công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng được đầu tư như điện, đường, thông tin liên lạc… thì sẽ được hưởng lợi về sức hút và giá trị.

Mức độ tăng trưởng GDP: Bất động sản nằm trong khu vực có mức độ tăng trưởng GDP cao hàng năm sẽ được nhiều người quan tâm và tăng giá trị theo thời gian.

Hệ thống, chính sách tiền tệ: Khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì dòng tiền đổ vào bất động sản sẽ lớn hơn. Điều này dẫn đến giá bất động sản tăng nhanh hơn.

Tỷ lệ thuế và mức thuế suất: Khu vực có tỷ lệ thuế và mức thuế suất ưu đãi sẽ thu hút nhiều vốn đầu tư hơn, kéo theo sự tăng trưởng của thị trường bất động sản khu vực đó.

Người tham gia thị trường bất động sản: Khi các nhà đầu tư, tập đoàn rót vốn đầu tư thì giá trị bất động sản ở khu vực sẽ có sự thay đổi.

3.3. Các yếu tố xã hội
 

Mật độ dân số: Bất động sản ở những nơi có đông dân cư thường sẽ có giá hơn là bất động sản ở những nơi dân cư thưa thớt. Ngoài ra, ở những khu vực có mật độ dân số đột nhiên tăng cao thì bất động sản nơi đó cũng được hưởng lợi về giá.

Yếu tố khác: Y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh, tập quán của người dân,... đều là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản.

4. Yếu tố công nghệ, dịch vụ phụ trợ 
 

Công nghệ phát triển ảnh hưởng không nhỏ đến phương thức kinh doanh, giao dịch, thuê nhà trên thị trường bất động sản. Kéo theo đó là sự xuất hiện của các sàn giao dịch giúp thúc đẩy nhu cầu của thị trường, làm thay đổi thói quen và hành vi mua sắm, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho trao đổi thông tin và giao dịch. Đây cũng là yếu tố tiềm năng có thể tác động đến giá trị của bất động sản.

Giá trị bất động sản chịu sự chi phối từ rất nhiều yếu tố, từ điều kiện tự nhiên cho đến tình hình kinh tế, xã hội. Thông qua bài viết, hy vọng bạn đã hiểu thêm về những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản, để từ đó đưa ra những quyết định đầu tư bất động sản hợp lý, đúng đắn.