Định giá bất động sản là gì? Những nguyên tắc cốt lõi khi định giá BĐS

Định giá bất động sản là hoạt động cần thiết trong việc vận hành kinh tế thị trường. Bởi mọi yếu tố liên quan đến kinh tế đều chịu sự tác động của khái niệm giá trị. Mà mục đích của việc định giá là để xác định giá trị bất động sản trên thị trường.

Định giá bất động sản là hoạt động cần thiết trong việc vận hành kinh tế thị trường, tuy nhiên, đòi hỏi thời gian và công sức để tìm hiểu kỹ

1. Định giá bất động sản là gì?
 

Định giá bất động sản là ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản đang được giao dịch trên thị trường, tại thời điểm định giá, nhằm phục vụ cho một mục đích đã được xác định rõ ràng. Giá trị của bất động sản sẽ được quy về tiền, và giá trị này có thể được sử dụng cho những mục đích như: mua bán, chuyển nhượng, đấu giá, cho tặng, thừa kế, đầu tư, góp vốn… 

2. Có những loại định giá bất động sản nào?
 

Điều 107 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 24/11/2015 quy định bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật;

Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với tài sản ở chỗ bất động sản không di dời được. Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, và được xác định dựa trên vị trí của đất. Như vậy, việc định giá bất động sản cũng sẽ bao gồm: 

- Định giá đất đai

- Định giá nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai

- Định giá tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng, hoặc những tài sản khác theo quy định của pháp luật

3. Những nguyên tắc cốt lõi khi định giá bất động sản
 

Có nhiều nguyên tắc được sử dụng trong quá trình định giá bất động sản, và thông thường, những nguyên tắc này là yếu tố cốt lõi không thể thay đổi trong suốt quá trình định giá. 4 nhóm nguyên tắc định giá bất động sản cụ thể là:

Nhóm nguyên tắc dựa trên quan điểm của chủ sở hữu về tính hữu ích của bất động sản được định giá

- Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này dựa trên thực tế giá của một bất động sản có khuynh hướng bị tác động bởi giá của một bất động sản thay thế khác, tương tự về các giá trị và tiện dụng, trong trường hợp không xảy ra sự chậm trễ khi thỏa thuận giá cả và thanh toán.

Nguyên tắc thay thế cũng đóng vai trò làm cơ sở cho 3 phương pháp định giá bất động sản, đó là: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường, và theo thu nhập.

• - Nguyên tắc dựa trên tính có ích
   

Nguyên tắc này thể hiện rằng, giá trị của bất động sản được quyết định bởi những khoản lợi ích hoặc thu nhập mà bất động sản đó mang lại cho chủ sở hữu, hoặc nhà đầu tư. 

• - Nguyên tắc chi phí cơ hội
   

Chi phí cơ hội được hiểu là lợi ích mất đi của sự lựa chọn tốt nhất bị bỏ lỡ. Bất kỳ hoạt động kinh tế nào cũng đều có chi phí cơ hội. Khi định giá bất động sản, chi phí cơ hội được xác định dựa trên nguồn lực khan hiếm của bất động sản đó.

Nguyên tắc căn cứ vào tính chất vận hành của đối tượng bất động sản được định giá
 

• - Nguyên tắc cân bằng 
   

Là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường của một bất động sản, hoặc các bất động sản khác trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị từ những bất động sản đó duy trì ổn định và đạt được cao nhất.

• - Nguyên tắc đóng góp|
   

Nguyên tắc này dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể các bất động sản khác trong cùng khu vực. Nguyên tắc này được dùng để xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào bất động sản khi xác định mức sử dụng bất động sản tốt nhất và hiệu quả nhất.

• - Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm 
   

Nguyên tắc này là sự kết hợp giữa nguyên tắc cân bằng, lợi ích và đóng góp, thể hiện sự gia tăng hay giảm bớt lợi nhuận thu được từ bất động sản đó nếu đầu tư. 

• - Nguyên tắc phù hợp thị trường
   

Bất động sản cần phải phù hợp với thị trường mà nó đang tồn tại, nhằm đạt mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Trên thực tế, một bất động sản có thể sử dụng với nhiều mục đích như: để ở, để kinh doanh… Sự phù hợp với thị trường, thể hiện ở chỗ mục đích sử dụng bất động sản của chủ sở hữu, hoặc nhà đầu tư bất động sản đó.

Nguyên tắc do ảnh hưởng của thị trường bất động sản, hoặc môi trường bất động sản
 

• - Nguyên tắc cung - cầu
   

Giá trị của bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung - cầu về bất động sản đó trên thị trường. Thông thường, giá trị của bất động sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. 

• - Nguyên tắc cạnh tranh
   

Nguyên tắc cạnh tranh trên thị trường được hiểu là các chủ đề bất động sản thực hiện những hành vi nhằm mục đích loại trừ hành vi của các chủ thể bất động sản khác cùng loại, để tối đa hóa lợi ích của bản thân.

• - Nguyên tắc phụ thuộc vào những yếu tố bên ngoài
   

Nguyên tắc này dựa trên những biến động của tình hình chính trị, xã hội, đặc điểm văn hóa, hoặc những tác động khó lường khác gây ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Ví dụ như dịch bệnh covid.

Ngoài ra, nhóm nguyên tắc này còn bao gồm 2 nguyên tắc đã nêu phía trên, đó là nguyên tắc cân bằng và nguyên tắc thay thế.

Nguyên tắc sử dụng hiệu quả bất động sản được định giá
 

Nguyên tắc này dựa trên việc sử dụng bất động sản để đạt được mức hữu dụng tối đa về mặt pháp lý, kỹ thuật, tài chính, trong hoàn cảnh kinh tế - xã hội phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho bất động sản. Trên thực tế, một bất động sản đang được sử dụng, chưa chắc đã đạt đến mức độ tốt và hiệu quả nhất có thể sử dụng của bất động sản đó.

Trên đây là những thông tin cơ bản nhất về định giá bất động sản và những nguyên tắc cốt lõi để định giá bất động sản. Việc định giá đòi hỏi nhiều thời gian, hiểu biết và công sức. Nếu bạn đang muốn định giá bất động sản, hãy tìm hiểu thật kỹ hoặc tìm đến các đơn vị uy tín để nhận được câu trả lời chất lượng.