Xây nhà phần thô gồm những gì? Các hạng mục gia chủ cần biết

Khi nhận báo giá xây nhà, nhiều gia chủ thấy các cụm như “xây phần thô”, “phần thô và nhân công hoàn thiện” nhưng vẫn chưa rõ nhà thầu sẽ thực hiện đến đâu, vật liệu nào đã nằm trong giá và những khoản nào phải trả thêm. Nếu không làm rõ từ đầu, hai báo giá cùng ghi “xây nhà phần thô” vẫn có thể chênh lệch đáng kể vì phạm vi công việc khác nhau. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu phần thô là gì, xây nhà phần thô gồm những gì, những hạng mục nào thường không nằm trong báo giá và cách kiểm tra hợp đồng trước khi thi công.

Phần thô là gì và khác phần hoàn thiện thế nào?

Hiểu đơn giản, phần thô là giai đoạn hình thành bộ khung và các hệ thống cơ bản nằm bên trong ngôi nhà. Đây là phần quyết định hình dáng, khả năng chịu lực và tạo nền tảng để tiếp tục thi công hoàn thiện.

Một căn nhà xây thô thường đã có móng, cột, dầm, sàn, cầu thang, mái, tường bao, tường ngăn và các đường ống kỹ thuật âm cơ bản theo phạm vi hợp đồng. Tuy nhiên, công trình lúc này chưa thể sử dụng như một căn nhà hoàn chỉnh.

Các hạng mục thường được xếp vào phần thô gồm:

• móng và các kết cấu dưới đất;

• cột, dầm, sàn bê tông cốt thép;

• cầu thang bê tông nếu có;

• mái theo thiết kế;

• tường bao và tường ngăn;

• tô, trát tường tùy phạm vi hợp đồng;

• đường ống cấp thoát nước âm;

• ống luồn, hộp điện và một số hệ thống kỹ thuật âm.

Phần hoàn thiện được thực hiện sau đó, bao gồm những công việc tạo nên bề mặt sử dụng, thẩm mỹ và tiện nghi như lát gạch, sơn, lắp cửa, thiết bị điện, thiết bị vệ sinh, trần và các hạng mục hoàn thiện khác.

Như vậy, phần thô tạo nên “bộ khung” của ngôi nhà, còn phần hoàn thiện biến bộ khung đó thành không gian có thể sử dụng.

Phần thô tạo nên hệ kết cấu và hình dáng cơ bản của công trình trước khi bước sang giai đoạn hoàn thiện.

Việc phân biệt hai giai đoạn này rất quan trọng bởi trên thị trường còn phổ biến hình thức “xây phần thô + nhân công hoàn thiện”. Khi đó, nhà thầu không chỉ thi công phần thô mà còn cung cấp nhân công cho một số công việc hoàn thiện, trong khi vật tư hoàn thiện do gia chủ tự mua.

Vì vậy, khi so sánh báo giá, không nên chỉ nhìn vào cụm từ “đơn giá phần thô” mà phải đọc danh mục công việc đi kèm.

>>> Xem thêm: Những khác biệt giữa thi công thô và thi công hoàn thiện

Xây nhà phần thô gồm những gì?

Không phải mọi công trình đều có quy trình phần thô giống nhau. Nhà phố 2 tầng, nhà có tầng hầm, nhà mái bê tông hay công trình sử dụng móng cọc sẽ phát sinh những hạng mục khác nhau. Tuy nhiên, với nhà ở dân dụng thông thường, quá trình thi công phần thô có thể chia thành các nhóm công việc dưới đây.

Chuẩn bị mặt bằng và định vị công trình

Trước khi thi công móng, công trường cần được chuẩn bị và xác định chính xác vị trí công trình theo hồ sơ thiết kế.

Công việc có thể bao gồm dọn mặt bằng, định vị tim trục, xác định cao độ, tổ chức khu vực tập kết vật liệu và chuẩn bị các điều kiện cần thiết để thi công.

Nếu trên đất đang có nhà cũ, việc tháo dỡ cần được tính thành một hạng mục riêng. Không nên mặc định chi phí phá dỡ đã nằm trong báo giá xây phần thô.

Thi công móng và các hạng mục dưới đất

Móng là bộ phận truyền tải trọng từ công trình xuống nền đất. Loại móng phải được xác định dựa trên thiết kế kết cấu, quy mô nhà và điều kiện địa chất.

Tùy công trình, phần này có thể gồm:

• đào đất móng;

• bê tông lót;

• gia công và lắp dựng cốt thép;

• cốp pha;

• đổ bê tông móng;

• giằng móng, dầm móng;

• cổ cột;

• hố ga;

• bể nước ngầm, bể tự hoại nếu có;

• lấp đất và xử lý nền theo thiết kế.

Thi công móng cần bám đúng hồ sơ kết cấu và điều kiện địa chất thực tế của khu đất.

Với công trình sử dụng móng cọc, cần đặc biệt kiểm tra báo giá có bao gồm ép cọc, cọc bê tông và các chi phí liên quan hay không. Nhiều hợp đồng phần thô tách riêng hạng mục này vì khối lượng thực tế phụ thuộc vào điều kiện nền đất và chiều sâu cọc.

Do đó, câu trả lời cho thắc mắc “xây nhà phần thô có bao gồm ép cọc không?” không thể mặc định là có. Cần căn cứ trực tiếp vào hợp đồng và bảng báo giá của từng nhà thầu.

Thi công cột, dầm và sàn

Sau phần móng là hệ khung chịu lực chính của ngôi nhà. Các công việc thường gồm:

• gia công và lắp dựng cốt thép cột;

• lắp cốp pha;

• đổ bê tông cột;

• thi công cốt thép dầm và sàn;

• lắp đặt cốp pha dầm, sàn;

• đổ bê tông từng tầng;

• bảo dưỡng bê tông;

• tháo cốp pha theo biện pháp thi công.

Đây là nhóm công việc ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chịu lực của công trình. Vì vậy, gia chủ không nên lựa chọn nhà thầu chỉ dựa trên đơn giá thấp mà bỏ qua chủng loại thép, bê tông, hồ sơ kết cấu và quy trình giám sát.

Hệ cột, dầm và sàn tạo thành bộ khung chịu lực chính của ngôi nhà.

Thi công cầu thang

Với nhà nhiều tầng, cầu thang bê tông cốt thép thường được thi công cùng hệ kết cấu. Phần thô của cầu thang thường gồm bản thang, chiếu nghỉ và bậc xây hoặc bậc bê tông tùy thiết kế.

Các lớp hoàn thiện như đá ốp bậc, gỗ, kính, tay vịn và lan can hoàn chỉnh thường thuộc giai đoạn sau hoặc được quy định riêng trong hợp đồng.

Xây tường bao và tường ngăn

Sau khi hệ khung được hình thành, đội thi công tiến hành xây tường theo mặt bằng kiến trúc.

Phần này gồm tường bao quanh nhà, tường chia phòng và các mảng xây khác theo bản vẽ.

Chất lượng tường phụ thuộc vào nhiều yếu tố như loại gạch, vữa, cách liên kết với cột và dầm, xử lý vị trí tiếp giáp cũng như kỹ thuật thi công.

Không nên chỉ kiểm tra thương hiệu vật liệu. Quy cách thi công thực tế cũng ảnh hưởng lớn đến hiện tượng nứt, thấm hoặc bong lớp hoàn thiện về sau.

Thi công phần mái

Phạm vi xây thô của mái phụ thuộc loại mái mà ngôi nhà sử dụng. Với mái bê tông cốt thép, phần thô thường gồm kết cấu thép, cốp pha và bê tông mái. Nếu công trình sử dụng mái ngói, mái tôn hoặc mái có hệ kết cấu riêng, cần xem cụ thể hạng mục nào nhà thầu cung cấp trong báo giá.

Các lớp chống thấm, cách nhiệt và vật liệu hoàn thiện mái cũng cần được ghi rõ thay vì suy đoán từ cụm từ “thi công mái”.

Điện nước âm tường có thuộc phần thô không?

Đây là điểm nhiều gia chủ dễ nhầm. Trong thực tế, nhiều gói xây thô có bao gồm một phần hệ thống MEP âm, chẳng hạn:

• ống cấp nước;

• ống thoát nước;

• đường ống chờ;

• ống luồn dây điện;

• hộp điện âm;

• một số đường cáp hoặc dây điện cơ bản tùy hợp đồng.

Tuy nhiên, thiết bị hoàn thiện như công tắc, ổ cắm, đèn, vòi, lavabo, bồn cầu, máy nước nóng… thường không được xem là vật tư phần thô.

Ống điện và cấp thoát nước âm cần được xác định vị trí trước khi đóng kín tường, sàn.

Gia chủ nên kiểm tra kỹ cả vật tư lẫn nhân công trong phần này. Cùng ghi “điện nước âm tường” nhưng một báo giá có thể chỉ gồm ống chờ, trong khi báo giá khác bao gồm cả dây điện hoặc một số phụ kiện.

Tô trát và các lớp nền cơ bản

Sau khi xây tường và hoàn thành hệ kỹ thuật âm, công trình thường bước vào giai đoạn tô, trát. Tùy cách chia phạm vi của từng nhà thầu, phần này có thể nằm trong phần thô hoặc phần “thô + nhân công hoàn thiện”.

Các hạng mục có thể gồm:

• tô tường trong và ngoài;

• cán nền;

• xử lý các bề mặt bê tông;

• hoàn thiện cơ bản quanh cửa và ô kỹ thuật.

Vật liệu xây thô gồm những gì?

Vật liệu phần thô thường tập trung vào các nhóm tạo kết cấu và tường nhà, chẳng hạn:

• thép;

• xi măng;

• cát;

• đá;

• bê tông;

• gạch xây;

• vật liệu chống thấm theo phạm vi;

• dây buộc, phụ kiện phục vụ kết cấu;

• ống điện, ống nước và phụ kiện âm nếu hợp đồng có bao gồm.

Không nên chỉ ghi chung chung “thép loại tốt”, “xi măng chất lượng cao”. Hợp đồng nên thể hiện rõ chủng loại, thương hiệu hoặc tiêu chuẩn vật tư mà hai bên đã thống nhất.

>>> Xem thêm: Kinh nghiệm chọn vật liệu xây nhà bền vững, tiết kiệm và phù hợp ngân sách

Báo giá xây nhà phần thô bao gồm những gì và cần kiểm tra ra sao?

Một trong những sai lầm phổ biến khi chuẩn bị xây nhà là lấy đơn giá/m2 làm tiêu chí duy nhất để so sánh nhà thầu.

Trên thực tế, hai đơn vị cùng báo 3,8 triệu đồng/m2 chẳng hạn nhưng phạm vi công việc, chủng loại thép, bê tông, gạch, điện nước âm, cốp pha, giàn giáo hay nhân công hoàn thiện có thể hoàn toàn khác nhau. Khi nhận báo giá phần thô, gia chủ nên kiểm tra ít nhất những nội dung sau.

Phạm vi công việc

Cần xác định nhà thầu làm từ đâu đến đâu. Đặc biệt hỏi rõ:

• phá dỡ nhà cũ có bao gồm không;

• ép cọc có bao gồm không;

• bể nước, bể tự hoại có bao gồm không;

• chống thấm nằm ở giai đoạn nào;

• điện nước âm đến mức nào;

• mái đã bao gồm những hạng mục gì;

• tô trát, cán nền có nằm trong giá không;

• nhân công hoàn thiện có đi cùng gói thô hay không.

Chủng loại vật tư

Danh mục vật tư nên cụ thể về thương hiệu, quy cách hoặc tiêu chuẩn. Ví dụ, thay vì chỉ ghi “thép xây dựng”, hợp đồng nên thể hiện nhóm sản phẩm được phép sử dụng hoặc cơ chế xử lý khi cần thay thế vật tư tương đương.

Điều này giúp tránh tình trạng báo giá ban đầu thấp nhưng sau đó phải nâng cấp vật tư hoặc phát sinh thêm chi phí.

Phần thô là kết cấu của ngôi nhà, quyết định hình dáng, độ bền chắc, an toàn cho ngôi nhà của bạn

Cách tính diện tích

Không nên lấy diện tích đất nhân trực tiếp với đơn giá. Diện tích tính giá xây dựng thường được quy đổi theo từng bộ phận như móng, các tầng, mái, sân, ban công và một số hạng mục khác. Hệ số cụ thể giữa các nhà thầu có thể khác nhau.

Vì vậy, khi so sánh hai báo giá, cần so cả tổng diện tích quy đổi chứ không chỉ nhìn đơn giá/m2.

Các khoản chưa bao gồm

Đây là phần nên được hỏi rõ ngay từ đầu. Tùy công trình và nhà thầu, một số khoản có thể được tách khỏi đơn giá phần thô như:

• tháo dỡ nhà cũ;

• ép cọc;

• gia cố công trình liền kề;

• thiết kế;

• xin phép xây dựng;

• chi phí vận chuyển đặc biệt;

• thi công trong hẻm nhỏ;

• một số thiết bị hoặc hệ thống kỹ thuật;

• các yêu cầu phát sinh ngoài hồ sơ thiết kế.

Không có danh sách loại trừ chung áp dụng cho mọi nhà thầu, vì vậy hợp đồng mới là căn cứ cuối cùng.

>>> Xem thêm: Hợp đồng xây dựng phần thô cần lưu ý những gì?

Không chọn nhà thầu chỉ vì báo giá thấp

Phần thô là nhóm hạng mục rất khó sửa sau khi công trình đã hoàn thiện. Một hệ cột, dầm hoặc đường ống âm làm sai không giống việc đổi màu sơn hay thay một viên gạch lát. Chi phí khắc phục thường lớn và có thể ảnh hưởng đến nhiều hạng mục liên quan.

Vì vậy, khi chọn nhà thầu, nên đánh giá đồng thời:

• phạm vi công việc;

• hồ sơ năng lực;

• công trình đã thi công;

• đội ngũ kỹ thuật;

• quy trình giám sát;

• vật tư cam kết;

• tiến độ;

• điều khoản bảo hành;

• cách xử lý phát sinh.

Mức giá hợp lý nên được hiểu là chi phí tương xứng với phạm vi và chất lượng, không nhất thiết là báo giá thấp nhất.

>>> Xem thêm: Nên giao thầu xây nhà trọn gói hay chỉ khoán phần thô?

Hãy để lại nhu cầu và thông tin của bạn tại box cuối bài. Happynest sẽ kết nối bạn với các chuyên gia và đơn vị phù hợp để hỗ trợ giải quyết nhu cầu thực tế, đồng thời cân đối theo mong muốn và ngân sách của bạn.

Câu hỏi thường gặp về xây nhà phần thô

Xây nhà phần thô là gì?

Xây nhà phần thô là giai đoạn thi công móng, kết cấu chịu lực, tường, cầu thang, mái và một số hệ thống kỹ thuật âm trước khi bước sang hoàn thiện.

Xây nhà phần thô gồm những gì?

Thông thường gồm móng, cột, dầm, sàn, cầu thang, tường bao, tường ngăn, mái và một phần điện nước âm theo hợp đồng.

Nhà xây thô là gì?

Nhà xây thô là công trình đã hình thành bộ khung và các không gian cơ bản nhưng chưa hoàn thiện đầy đủ để sử dụng.

Xây phần thô có bao gồm điện nước không?

Thường có một số hạng mục điện nước âm, nhưng phạm vi khác nhau giữa các nhà thầu. Gia chủ cần kiểm tra cụ thể hợp đồng.

Xây phần thô có bao gồm ép cọc không?

Không phải lúc nào cũng có. Ép cọc thường được bóc tách riêng vì phụ thuộc địa chất và khối lượng cọc thực tế.

Xây phần thô có bao gồm sơn và lát gạch không?

Thông thường vật tư sơn, gạch và các hạng mục hoàn thiện không nằm trong vật tư phần thô.

Phần thô và phần hoàn thiện khác nhau thế nào?

Phần thô tạo nên kết cấu và hình dáng cơ bản của nhà; phần hoàn thiện bổ sung bề mặt, thiết bị và thẩm mỹ để đưa công trình vào sử dụng.

Vật liệu xây thô gồm những gì?

Các vật liệu phổ biến gồm thép, xi măng, cát, đá, bê tông, gạch và vật tư điện nước âm theo phạm vi hợp đồng.

Có nên khoán riêng phần thô không?

Có thể nếu gia chủ muốn chủ động vật liệu hoàn thiện và có thời gian quản lý giai đoạn sau. Nếu không có kinh nghiệm, cần tính kỹ khối lượng công việc mình phải tự đảm nhận.

Làm sao so sánh hai báo giá xây phần thô?

Không chỉ so đơn giá/m2. Cần so phạm vi công việc, diện tích quy đổi, chủng loại vật tư, các khoản loại trừ và điều kiện phát sinh.

Phần thô có thể không phải phần dễ nhìn thấy nhất khi ngôi nhà hoàn thành, nhưng lại là nền tảng quyết định độ ổn định của công trình trong suốt quá trình sử dụng. Vì vậy, trước khi ký hợp đồng, gia chủ cần hiểu rõ xây nhà phần thô gồm những gì, vật tư nào đã được tính, phần điện nước được thực hiện đến đâu và những khoản nào chưa nằm trong báo giá.

Một bảng báo giá rõ ràng ngay từ đầu sẽ giúp kiểm soát ngân sách tốt hơn nhiều so với việc chỉ tìm mức đơn giá thấp. Đặc biệt với người xây nhà lần đầu, hãy dành thời gian kiểm tra bản vẽ, bảng vật tư và phạm vi hợp đồng trước khi khởi công. Đọc thêm nhiều bài viết tại hub Kho kiến thức.

Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà và cần tìm đơn vị thiết kế - thi công phù hợp, hãy để lại thông tin trong box tư vấn của Happynest. Happynest sẽ hỗ trợ kết nối bạn với kiến trúc sư, kỹ sư hoặc nhà thầu phù hợp với quy mô, nhu cầu và ngân sách của gia đình.