2.014 lượt xemHiện nay, không ít người băn khoăn về thời gian sử dụng căn hộ chung cư khi tiến hành mua bán, chuyển nhượng loại tài sản này. Pháp luật Việt Nam đã quy định nhà chung cư chỉ có thời hạn sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Vậy thời hạn sử dụng nhà chung cư là bao lâu? Hãy cùng tham khảo bài viết dưới đây về thời hạn sử dụng nhà chung cư để hiểu rõ hơn nhé!
Chung cư có hạn sử dụng không?
Điều 123, luật Nhà ở 2014 quy định:
“Mua bán chung cư phải lập thành hợp đồng, yêu cầu có công chứng. Đồng thời các bên sẽ thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua”.
Theo quy định thì thời hạn sử dụng căn hộ chung cư sẽ phụ thuộc vào việc phân hạng chung cư căn cứ vào mật độ xây dựng, hạ tầng giao thông, bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu,… (thông tư 31/2016/TT-BXD) và đó cũng là cơ sở để áp dụng mức giá dịch vụ quản lý, vận hành chung cư theo quy định về khung giá đã được UBND cấp tỉnh quyết định.
Tổ chức, cá nhân chỉ được sở hữu chung cư trong thời hạn nhất định
Thời hạn sử hữu nhà chung cư là bao lâu?
- Thời hạn sở hữu nhà chung cư được quy định rõ tại Điều 99 Luật Nhà ở 2014: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.”
Các cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ kiểm định chất lượng nhà ở chung cư
- Cấp công trình của nhà chung cư được xác định theo tiêu chí số tầng, quy định tại Thông tư số 10/2013/TT-BXD, cụ thể như sau:
+ Cấp 1: nhà chung cư có > 20 tầng
+ Cấp 2: nhà chung cư có từ 8 ÷ 20 tầng
+ Cấp 3: nhà chung cư có từ 2 ÷ 7 tầng
- Trên thực tế, không có bất kỳ một tòa nhà nào được xây dựng mà không cần phải duy tu, bảo trì hoặc là tồn tại mãi với thời gian. Vì vậy, tương ứng với từng cấp công trình mà nhà chung cư có thời hạn sử dụng khác nhau như:
+ Cấp 1: trên 100 năm
+ Cấp 2: từ 50 ÷ 100 năm
+ Cấp 3: từ 20 ÷ 50 năm
Nhà chung cư có số tầng khác nhau thì niên hạn sử dụng khác nhau
Các quy định chung cư sử dụng được bao lâu và được ghi rõ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà chung cư giúp cho người tham gia chuyển nhượng, nhận ủy quyền sử dụng căn hộ chung cư nắm được thời hạn sử dụng khi mua chung cư rõ ràng trước khi tham gia giao dịch.
Chủ sở hữu căn hộ được bố trí tái định cư khi công trình cải tạo, phá dỡ,...
Trường hợp không đảm bảo chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu thống nhất cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại thông qua Hội nghị nhà chung cư hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác. Khi phá dỡ chung cư thì chủ sở hữu căn hộ được bố trí tái định cư theo quy định. Vấn đề này được quy định chi tiết tại Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Hết thời hạn sử dụng nhà chung cư thì xử lý như thế nào?
Khi thời gian sử dụng nhà chung cư hết thì theo các quy định của pháp luật về xây dựng các cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ phải tổ chức kiểm định lại công trình nhà ở chung cư này để có phương án sử xử lý gia hạn sử dụng, cải tạo, phá bỏ… theo hiện trạng chất lượng công trình
- Đối với trường hợp thời hạn sử dụng nhà chung cư hết nhưng vẫn còn đảm bảo chất lượng an toàn thì có thể được sử dụng tiếp và thời hạn sử dụng của căn hộ chung cư sẽ được ghi trong giấy kiểm định.
- Đối với trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sử dụng mà nhà chung cư đã bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt thì sẽ không được gia hạn sử dụng trong giấy kiểm định.
- Đối với trường hợp chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ mất an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải có kết luận kiểm định và báo cáo với UBND tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở được biết và nội dung thông báo này phải được đăng công khai trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện truyền thông địa phương.
Có nhiều chung cư tại các thành phố lớn hiện nay đã xuống cấp nghiêm trọng
Khi có thông báo tháo dỡ tới chủ sở hữu nhà chung cư thì chủ nhà phải có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan, đơn vị có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình mới khác theo khoản 3 Điều 99 luật Nhà ở 2014 khi hết niên hạn sử dụng nhà ở.
Như vậy, dù việc sử dụng nhà/căn hộ có thời hạn nhất định, nhưng người mua nhà chung cư vẫn có quyền sử dụng đất lâu dài. Khi hết thời hạn sử dụng nhà/căn hộ, nhà chung cư không đương nhiên bị phá dỡ mà còn phụ thuộc vào việc kiểm định chất lượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp buộc phải phá dỡ, người mua nhà cũng không bị mất trắng mà sẽ được bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Bài viết: Cẩm Tú
