5 lượt xemMua bán nhà đất là giao dịch lớn, thường được thực hiện thông qua hợp đồng công chứng để đảm bảo tính pháp lý. Tuy nhiên, không ít trường hợp người mua đã công chứng hợp đồng nhưng không thể sang tên sổ đỏ. Bên dưới là 3 trường hợp phổ biến và cách phòng tránh để bảo vệ quyền lợi của người mua.
Những điều kiện để được mua bán nhà đất
Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng đủ 5 điều kiện sau:
Thứ nhất, người bán phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, theo Khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, có 5 trường hợp giao dịch nhà ở không bắt buộc phải có giấy chứng nhận, chẳng hạn: mua bán hoặc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản, nhận thừa kế nhà ở…
Để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thứ hai, thửa đất phải không có tranh chấp hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc phán quyết của Trọng tài.
Thứ ba, đất không được kê biên hoặc áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.
Thứ tư, việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện khi quyền sử dụng đất vẫn còn thời hạn theo quy định.
Thứ năm, quyền sử dụng đất không bị ngăn chặn bởi các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
>>> Xem thêm: 10 điều cần nắm rõ khi mua nhà ở Việt Nam
Các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất cần tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật
Các trường hợp công chứng mua bán nhưng không sang tên được
Trên thực tế, không phải lúc nào việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất cũng đảm bảo sang tên sổ đỏ thành công. Có 3 trường hợp phổ biến khiến bên mua gặp bất lợi sau khi đã hoàn tất thủ tục công chứng.
Nhà đất xây dựng sai phép hoặc sai mục đích sử dụng
Tình huống thường gặp là người bán xây dựng công trình trên đất nông nghiệp nhưng chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khi đó, phần diện tích có nhà ở không thể sang tên cho bên mua. Người mua có nguy cơ phải nộp phạt, đối mặt với việc bị cưỡng chế tháo dỡ công trình nếu vi phạm không được khắc phục.
Ngoài ra, cũng có trường hợp nhà xây dựng sai nội dung giấy phép như vượt tầng, lấn chiếm diện tích. Nếu công trình chưa hoàn công, người mua chỉ được công chứng quyền sử dụng đất mà không thể sang tên phần nhà ở. Điều này đồng nghĩa người mua có quyền sử dụng đất nhưng chưa được công nhận quyền sở hữu nhà.
Nhà đất xây dựng trái phép không thể sang tên sổ đỏ
Nhà đất đang trong quá trình tranh chấp
Sau khi công chứng, việc sang tên có thể bị dừng lại nếu phát sinh tranh chấp với bên thứ ba, chẳng hạn tranh chấp thừa kế, ranh giới hoặc quyền sở hữu. Trong trường hợp này, cơ quan nhà nước sẽ tạm ngưng giải quyết cho đến khi tranh chấp được xử lý bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.
Các tranh chấp liên quan đến nhà đất phải được giải quyết triệt để trước khi sang tên sổ đỏ
>>> Xem thêm: Làm sổ đỏ bao nhiêu tiền 1m2? Lệ phí cấp sổ đỏ mới nhất
Quyền sử dụng đất bị ngăn chặn bởi pháp luật
Nếu quyền sử dụng đất đang bị kê biên để thi hành án, áp dụng biện pháp bảo đảm hoặc biện pháp khẩn cấp tạm thời, hệ thống quản lý đất đai sẽ từ chối tiếp nhận hồ sơ sang tên. Người mua gặp rủi ro lớn, hợp đồng đã công chứng nhưng không thể hoàn tất thủ tục sang sổ đỏ, thậm chí có thể mất cả tiền lẫn tài sản và phải khởi kiện để đòi quyền lợi.
Nhà đất đang bị kê biên để thi hành án không thể sang tên sổ đỏ dù đã công chứng
Cách phòng tránh và xử lý khi không sang tên được sổ đỏ
Để hạn chế rủi ro trong giao dịch nhà đất, người mua cần lưu ý các bước phòng tránh trước khi ký kết, đồng thời có phương án xử lý phù hợp nếu phát sinh sự cố sau công chứng.
Biện pháp phòng tránh trước khi giao dịch
Người mua nên kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của nhà đất hoặc nhờ chuyên gia, luật sư hỗ trợ xác minh. Các nội dung cần chú ý gồm: tình trạng quy hoạch, hiện trạng xây dựng, tranh chấp, kê biên hoặc hạn chế chuyển nhượng.
Ngoài ra, trong hợp đồng công chứng, các bên cần quy định rõ trách nhiệm nếu không thể sang tên, kèm theo điều khoản cam kết bồi thường thiệt hại khi phát sinh tranh chấp hoặc vi phạm.
Người mua cần kiểm tra giấy tờ và hợp đồng kỹ lưỡng trước khi ký kết
Xử lý khi không thể sang tên sau công chứng
Nếu người mua đã thanh toán nhưng không thể sang tên vì lỗi từ phía người bán (vi phạm pháp luật, giấy tờ không hợp lệ…), có quyền khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng, đòi lại tiền và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận.
Trường hợp rủi ro đến từ việc người mua chưa kiểm tra kỹ lưỡng, các bên nên ưu tiên thương lượng để khắc phục. Nếu không đạt được thỏa thuận, người mua có thể yêu cầu Tòa án giải quyết nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
Người mua có thể khởi kiện để đòi quyền lợi khi đã công chứng hợp đồng nhưng không thể sang tên sổ đỏ
Hỏi đáp nhanh về mua bán nhà đất đã công chứng nhưng không sang tên được
1. Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất có đồng nghĩa sang tên sổ đỏ không?
Không. Công chứng chỉ là bước xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng, còn việc sang tên sổ đỏ phải đáp ứng đủ điều kiện pháp lý và được cơ quan quản lý đất đai chấp thuận.
2. Khi nào mua bán nhà đất công chứng nhưng không sang tên được?
Có ba trường hợp phổ biến đó là: Nhà đất xây dựng sai phép hoặc sai mục đích sử dụng; Nhà đất đang có tranh chấp; Quyền sử dụng đất bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp pháp luật khác.
3. Người mua cần làm gì để tránh rủi ro này?
Cần kiểm tra kỹ tính pháp lý, quy hoạch, tình trạng tranh chấp và kê biên trước khi giao dịch. Tốt nhất nên nhờ luật sư hoặc chuyên gia nhà đất hỗ trợ.
Nếu bạn không chắc chắn về các vấn đề pháp lý khi mua bán nhà đất, hãy nhờ đến sự hỗ trợ của luật sư
4. Có nên ghi thêm điều khoản bảo đảm trong hợp đồng công chứng không?
Có. Đây là cách bảo vệ quyền lợi cho người mua, giúp có cơ sở pháp lý yêu cầu bồi thường nếu không thể sang tên.
5. Nếu đã công chứng nhưng không sang tên được thì xử lý ra sao?
Nếu lỗi từ phía người bán, người mua có thể khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng, lấy lại tiền và bồi thường. Nếu lỗi do thiếu kiểm tra từ phía người mua, cần thương lượng với bên bán hoặc khởi kiện để Tòa án phân xử.
Nếu hợp đồng đã công chứng nhưng không được sang tên sổ đỏ, người mua có thể yêu cầu người bán bồi thường
>>> Xem thêm: Những điều cần biết trước khi ký giáp ranh làm Sổ đỏ
Việc công chứng hợp đồng mua bán chỉ là một bước trong quy trình chuyển nhượng nhà đất, không đồng nghĩa chắc chắn sẽ sang tên được sổ đỏ. Hãy thỏa thuận rõ ràng trách nhiệm pháp lý trong hợp đồng công chứng để tránh rủi ro, giúp giao dịch nhà đất diễn ra an toàn, bảo vệ được quyền lợi của cả hai bên.
Tổng hợp
*Để lại thông tin trong box dưới đây, Happynest sẽ giúp bạn kết nối đơn vị thiết kế - thi công phù hợp và nhanh chóng nhất.
