2.870 lượt xemPhần thô sẽ có 2 cách bóc tách: theo mét vuông và theo số lượng vật tư phần thô (gạch xây, cát, đá, xi măng, thép,... và nhân công xây dựng). Dạng 1 có ưu điểm là dễ hiểu, không cần có kiến thức chuyên môn, chủ nhà có thể tự tính được và dễ...đọ giá. Dạng 2 cần có kiến thức sâu về tính và bóc khối lượng, và nếu muốn có được nó bạn phải thuê riêng.
Dưới đây là bảng báo giá dự thầu phần thô được bóc theo cách thứ 2. Công trình này ở khu vực Mỹ Đức, Hà Nội. Lưu ý, giá nhân công khu vực Miền Bắc thường rẻ hơn ở Miền Nam khoảng 10-20% (600 nghìn/ ngày thợ và 500 nghìn/ngày thợ. Các vùng nông thôn vào khoảng 380-400 nghìn/ ngày thợ). Từ đó các bạn có thể tự cân đối chi phí khu vực của mình (sẽ ảnh hưởng vào giá nhân công).
Các bạn nhìn vào bảng bóc tách phần thô 1 tỷ 082 triệu này ắt sẽ rất phân vân, không biết rằng giá như vậy là cao hay thấp, so với mặt bằng chung như thế nào. Thì sau đây mình sẽ hướng dẫn.
Trong bản vẽ này bạn chú ý diện tích xây dựng.
Tầng trệt 5.03 x 16m= 80.5m2 (tầng 1)
Lầu 1 5.03 x 18.43 = 92.7m2 (tầng 2)
Sân thượng= 92.7 m2 (tầng 3)
Tum thang: khoảng 25m2.
Để kiểm tra đối chiếu xem bảng bóc tách của đơn vị thi công như thế nào, có phù hợp với mặt bằng chung không, bạn sẽ kiểm tra lại bằng cách bóc tách dạng 1, tức là theo mét vuông xây dựng. Để bóc được dạng 1, bạn phải nắm cách quy đổi hệ số như sau:
Móng: 50% diện tích trệt, các tầng 100%, ban công 50% (nếu nhỏ quá tính luôn 100%), sân thượng 50%, tum thang 100%.
Chú ý: móng cọc sẽ tính 40- 50%, móng đơn thường được tính 30-35%, móng băng 2 phương khoảng 60%-80%, móng bè 100%. Nếu có hầm thì cộng thêm tầng hầm hệ số 150-200%. Mái tôn xà gồ thép 20-30%, mái tôn kèo BTCT xà gồ thép 50%, mái ngói kèo BTCT mè thép 70%, mái dốc BTCT dán ngói 100%, mái bằng/sân thượng 50%. Các hệ số này mang tính tương đối, mỗi công ty tùy vào bản vẽ và hiện trạng công trình có cách tính riêng cho phù hợp.
Như vậy diện tích tính theo hệ số của công trình này sẽ là:
S= móng tính 50% trệt + trệt 100% + lầu 1 100% + sân thượng 50% + tum thang đổ nóc tính 100% (các ban công tính chung 100% vào diện tích vì tách ra cũng không chênh lệch bao nhiêu.
Tại sao không bóc phần nóc tum riêng 50% vì nó đã bù vào phần diện tích ô trống cầu thang khi tính sân thượng 100% diện tích cả sàn)
S= 80.5 x 0.5 + 80.5 + 92.7 + 92.7 x 0.5 + 25
S= 284.8 m2.
Bạn lấy giá trị dự thầu chia cho con số này sẽ ra đơn giá theo mét vuông: 1.082 tỉ / 284.8 m2 = 3 triệu 8/m2.
Như vậy giá phần thô của công trình này là 3 triệu 8 /m2 (nếu tính chính xác các hệ số cho ban công thì đơn giá chia ra khoảng 3tr9/m2). Đây cũng là 1 mức giá phổ biến tại khu vực phía Bắc . Lưu ý nói thêm giá Phần thô bao nhân công hoàn thiện khu vực ở phía Nam hiện tại 2025 vào khoảng trên 4tr/m2, tại trung tâm Sg vào khoảng trên dưới 4tr5/m2 với yêu cầu thi công chất lượng tốt (phần thô bao nhân công hoàn thiện).
Và giá sẽ thay đổi tùy vào các yếu tố sau:
- Độ khó của thiết kế kiến trúc.
- Vị trí mặt bằng xây dựng, hẻm sâu, địa hình phức tạp, xa nguồn cấp vật tư,v.v...
- Chất lượng của nhóm thợ, yêu cầu kỹ thuật và tiêu chuẩn nghiệm thu của công ty, danh tiếng của công ty.
- Chế độ cam kết bảo hành bảo trì.
- Các yếu tố chủ quan khác (độ ..khó tính của khách hàng, làm trực tiếp hay khoán lại, mùa cao điểm hay giai đoạn thiếu việc v.v...)
Và để giảm đơn giá xuống để cạnh tranh, có vô số cách từ cách cấp thấp (cắt giảm chất lượng, chủng loại vật tư, số lượng vật tư) đến cấp cao (giảm quy trình quản lý kỹ thuật, cắt giảm Spec, cắt bỏ hoặc rút ngắn giai đoạn...). Cách cấp thấp rất dễ phát hiện bởi giám sát, nhưng cách cấp cao thì hầu như không có trong hợp đồng nên rất dễ bị lướt qua. Đơn vị có tâm và nghiêm túc hay không là ở chỗ này chứ không phải những điều ghi trong hợp đồng hay trong bản vẽ. Các bạn lưu ý nhé.
Vậy Spec (tiêu chuẩn kỹ thuật) là gì. Tại sao các công ty xây dựng nghiêm túc nên cạnh tranh nhau về spec để nâng cao chất lượng phục vụ thay vì cạnh tranh nhau về giá. Chúng ta sẽ bàn luận trong 1 topic kế tiếp.
Bổ sung: trong báo giá khối lượng phần thô công trình nhà dân, ngoài 2 cách chạy dự toán bóc tách kể trên (theo mét vuông, theo khối lượng vật tư kèm nhân công), còn có 1 cách bóc tách khác theo công tác thi công (bóc tách như các gói dự thầu công trình nhà nước), được chạy tự động bằng phần mềm dự toán. Cách bóc tách này chủ nhà không có chuyên môn hoàn toàn không thể đọc hiểu được (hình cuối). Cách kiểm tra đối chiếu cũng giống như hướng dẫn trên.
