2.742 lượt xemXây nhà trọn gói (chìa khóa trao tay) là hình thức phổ biến hiện nay, giúp các gia chủ tiết kiệm thời gian và công sức. Tuy nhiên, nhiều người rơi vào thế bị động vì thiếu thông tin chi tiết về vật tư và mức hoàn thiện trong gói xây trọn gói.
Bài viết dưới đây là một kinh nghiệm thực tế mình muốn chia sẻ cho các bạn đang chuẩn bị xây nhà trọn gói (chìa khóa trao tay ở mức hoàn thiện cơ bản), giúp bạn hiểu rõ chất lượng công trình nhận được với đơn giá nhà thầu đưa ra, đặc biệt là khi đơn giá tính theo m² và không có bảng vật tư minh bạch.
Tình huống thực tế: Giá theo mét vuông nhưng không rõ vật tư?
Chị A thuê công ty B thi công nhà trọn gói với mức giá hoàn thiện cơ bản là 6,5 triệu đồng/m². Tuy nhiên, phía công ty chỉ đưa ra thông tin rất chung rằng: “sử dụng vật tư khá”, không cung cấp bảng vật tư chi tiết. Điều này khiến chị A băn khoăn không biết với đơn giá này, chất lượng hoàn thiện thực tế sẽ như thế nào.
Vấn đề đặt ra: Với mức giá niêm yết theo m² như vậy, làm sao để biết công trình sẽ được bàn giao với tiêu chuẩn vật tư ra sao? Đây cũng là thắc mắc rất phổ biến khi ký hợp đồng xây nhà chìa khóa trao tay.
Giải pháp: Dự toán chi tiết để hình dung chất lượng công trình
Để hình dung được mình sẽ nhận được gì với mức hoàn thiện như trên, chị A phải có 1 bảng dự toán chi tiết áp với bản vẽ thi công do công ty B cấp, bao gồm các công tác gắn với mét vuông:
- Chi phí phần thô theo mét vuông.
- Chi phí hoàn thiện cơ bản cho từng hạng mục: Gạch, đá, gỗ kính, nhôm kính, lan can, thiết bị điện, thiết bị vệ sinh, vật tư sơn nước.
- Các phần không cần quan tâm trong báo giá của B gồm những phần không liên quan tới mét vuông như : tháo dỡ hiện trạng, gia cố móng (ép cọc, khoan, ép cừ tràm...), chống sét, chống mối, giấy phép, bản vẽ... (Và những phần tính theo gói khác)
Thông thường đối với các công ty làm dạng báo giá theo mét vuông này, họ chỉ làm chìa khóa trao tay ở mức hoàn thiện cơ bản (có nghĩa là chưa gồm nội thất), nên phần nội thất rời và nội thất gắn tường mình sẽ bỏ qua.
Nếu công ty B không cung cấp mà chỉ báo giá chung theo mét vuông, chị A có thể nhờ 1 đơn vị độc lập bóc tách dự toán chi tiết dựa trên bản vẽ này. Chi phí cho phần này chỉ khoảng xấp xỉ trên dưới 3 triệu tùy quy mô.
(Hình minh họa là 1 bảng bóc tách bằng Excel. Mọi người cũng có thể tự bóc tách được nếu có kiến thức đọc hiểu bản vẽ và thống kê)
Sau khi có bản dự toán chị A chia tổng giá trị công trình cho diện tích (áp theo hệ số mà nhà thầu đang tính), chị A ra được con số ví dụ 7 triệu /m2.
Trong bảng dự toán này ví dụ đang áp mức gạch 200 nghìn/m2, ứng với đơn giá 7 triệu/m2. Thầu đang nhận là 6.5 triệu/m2, trừ đi khoảng 10% lợi nhuận ròng còn 5.85 triệu/m2, đây là chất lượng thầu thực cấp cho công trình (tỉ lệ lợi nhuận này thay đổi cao thấp tùy theo chính sách mỗi công ty).
Chia 5.85 với 7 là 84% (chênh lệch 16%)
Như vậy bạn sẽ hình dung thầu sẽ dùng gạch cho công trình bạn ở mức là 200 nghìn * 0.84= 168 nghìn/m2.
Lưu ý, tỉ lệ chênh lệch 16% ta tính ở trên chỉ mang tính chất tham khảo. Có 1 số chủng loại thầu sẽ giảm nhiều hơn 16% so với dự toán của bạn (như gạch, đá, sơn,...) 1 số giảm ít do khống chế đơn giá thị trường (nhôm kính,...). Để làm sao thầu vẫn đảm bảo cấp cho bạn ở mức là 5.85 triệu/m2.
Cẩn trọng với khoản lợi nhuận “ẩn” trong hợp đồng
Một chi tiết nói thêm, lợi nhuận trong dạng hợp đồng này thường phần nhiều là do chênh lệch số lượng mà thầu không muốn công bố cho bạn biết.
Nên tốt nhất các bạn khi làm hợp đồng dạng chìa khóa trao tay thì nên có bảng bóc tách cụ thể các công tác hoàn thiện. Liệt kê rõ chủng loại, đơn giá, số lượng, thành tiền. Nếu cần thiết thì thêm phần trăm hao hụt và tỉ lệ lợi nhuận mong muốn của thầu trong gói hoàn thiện (nếu như đơn giá đó đã cố định theo thị trường, lợi nhuận sẽ tính cho công tác quản lý và điều phối của thầu chính). Càng rõ ràng càng dễ quyết toán sau này, nhất là khi có phát sinh ngoài ý muốn!
