Kinh nghiệm chuẩn bị xây nhà trọn gói

Một kinh nghiệm mình muốn chia sẻ cho các bạn đang chuẩn bị xây nhà trọn gói (chìa khóa trao tay ở mức hoàn thiện cơ bản)

Trường hợp đặt ra là, chị A thuê công ty B thi công trọn gói với đơn giá hoàn thiện cơ bản ví dụ là 6.5 triệu /m2. Công ty B không cung cấp chủng loại vật tư chi tiết, chỉ nói chung chung là mức vật tư khá. Chị A băn khoăn không biết với mức hoàn thiện thế này thì chị A nhận được sản phẩm như thế nào.

Sau đây là hướng dẫn:

Để hình dung được mình sẽ nhận được gì với mức hoàn thiện như trên, chị A phải có 1 bảng dự toán chi tiết áp với bản vẽ thi công do công ty B cấp, bao gồm các công tác gắn với mét vuông:

- chi phí phần thô theo mét vuông.

- Chi phí hoàn thiện cơ bản cho từng hạng mục: Gạch, đá, gỗ kính, nhôm kính, lan can, thiết bị điện, thiết bị vệ sinh, vật tư sơn nước.

- các phần không cần quan tâm trong báo giá của B gồm những phần không liên quan tới mét vuông như : tháo dỡ hiện trạng, gia cố móng (ép cọc, khoan, ép cừ tràm...), chống sét, chống mối, giấy phép, bản vẽ... (Và những phần tính theo gói khác)

Thông thường đối với các công ty làm dạng báo giá theo mét vuông này, họ chỉ làm chìa khóa trao tay ở mức hoàn thiện cơ bản (có nghĩa là chưa gồm nội thất), nên phần nội thất rời và nội thất gắn tường mình sẽ bỏ qua.

Nếu công ty B không cung cấp mà chỉ báo giá chung theo mét vuông, chị A có thể nhờ 1 đơn vị độc lập bóc tách dự toán chi tiết dựa trên bản vẽ này. Chi phí cho phần này chỉ khoảng xấp xỉ trên dưới 3 triệu tùy quy mô.

(Hình minh họa là 1 bảng bóc tách bằng Excel. Mọi người cũng có thể tự bóc tách được nếu có kiến thức đọc hiểu bản vẽ và thống kê)

Sau khi có bản dự toán chị A chia tổng giá trị công trình cho diện tích (áp theo hệ số mà nhà thầu đang tính), chị A ra được con số ví dụ 7 triệu /m2. 

Trong bảng dự toán này ví dụ đang áp mức gạch 200 nghìn/m2, ứng với đơn giá 7 triệu/m2. Thầu đang nhận là 6.5 triệu/m2, trừ đi khoảng 10% lợi nhuận ròng còn 5.85 triệu/m2, đây là chất lượng thầu thực cấp cho công trình (tỉ lệ lợi nhuận này thay đổi cao thấp tùy theo chính sách mỗi công ty).

Chia 5.85 với 7 là 84% (chênh lệch 16%)

Như vậy bạn sẽ hình dung thầu sẽ dùng gạch cho công trình bạn ở mức là 200 nghìn * 0.84= 168 nghìn/m2.

Lưu ý, tỉ lệ chênh lệch 16% ta tính ở trên chỉ mang tính chất tham khảo. Có 1 số chủng loại thầu sẽ giảm nhiều hơn 16% so với dự toán của bạn (như gạch, đá, sơn,...) 1 số giảm ít do khống chế đơn giá thị trường (nhôm kính,...). Để làm sao thầu vẫn đảm bảo cấp cho bạn ở mức là 5.85 triệu/m2.

Một chi tiết nói thêm, lợi nhuận trong dạng hợp đồng này thường phần nhiều là do chênh lệch số lượng mà thầu không muốn công bố cho bạn biết.

Nên tốt nhất các bạn khi làm hợp đồng dạng chìa khóa trao tay thì nên có bảng bóc tách cụ thể các công tác hoàn thiện. Liệt kê rõ chủng loại, đơn giá, số lượng, thành tiền. Nếu cần thiết thì thêm phần trăm hao hụt và tỉ lệ lợi nhuận mong muốn của thầu trong gói hoàn thiện (nếu như đơn giá đó đã cố định theo thị trường, lợi nhuận sẽ tính cho công tác quản lý và điều phối của thầu chính). Càng rõ ràng càng dễ quyết toán sau này, nhất là khi có phát sinh ngoài ý muốn!